[요지] 청구인과 처분청이 제출한 사진 등을 살펴보면 청구인이 주택으로 사용하였다고 주장하는 부분은 독립된 주거를 할 수 있는 것으로 인정하기 어렵고 수용 당시 LH공사의 지장물조사 결과 쟁점건물 1층 전부를 상가로 판단한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[요지] 청구인과 처분청이 제출한 사진 등을 살펴보면 청구인이 주택으로 사용하였다고 주장하는 부분은 독립된 주거를 할 수 있는 것으로 인정하기 어렵고 수용 당시 LH공사의 지장물조사 결과 쟁점건물 1층 전부를 상가로 판단한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유] 1.처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 다음과 같이 쟁점건물의 1층 일부는 주거용으로 사용된바 쟁점건물은 전부 주택에 해당한다. (가) 청구인이 쟁점건물의 1층을 임대하고 작성한 임대차계약서의 특약사항에는 “쟁점건물 1층의 OOO의 공간은 임대인의 주거시설로 사용한다”고 기재되어 있다. (나) 청구인의 주민등록초본을 보면, 청구인은 쟁점부동산이 있는 마을에서 어린 시절부터 부모님과 함께 살았기 때문에, 오래 전부터 쟁점부동산에 거주하면서 주민등록이 되어 있었다. 그리고 청구인은 2015년 43살에 늦게 결혼하여 쟁점부동산에서 전출하였는데, 청구인의 부모님이 쟁점부동산에 거주하였고, 청구인도 쟁점부동산이 있던 곳에서 OOO 활동을 하여서, 전출 전 뿐만 아니라 전출한 후에도 쟁점건물에는 청구인이 거주하던 방이 있었다. 이후 청구인은 결혼 후 가정에 불화가 잦았고, 직장에서의 심한 퇴직압박 등으로 인하여, 그동안 자라온 지역에서 터전을 마련하여 새로운 생계수단을 얻기 위해 다시 쟁점부동산으로 전입하였는데, 재전입을 할 때에는 쟁점부동산이 포함된 지역에 대한 사업인정고시가 발표되기 전이었다. 청구인이 쟁점부동산에 재전입하면서 전입신고를 할 때, 쟁점건물의 1층이 상가여서 정상적인 주거가 어렵다고 생각한 동사무소 공무원이 나와 실내촬영을 하고 주거여부를 확인한 다음 전입신고를 받아 주었으며, OOO에서도 보상을 위한 현장물건조사를 하면서 쟁점건물 1층 주거시설에 대한 사진을 촬영하였다. (다) 청구인은 쟁점부동산이 있는 마을에서 오랫동안 살면서 지역 청년회에서 활동하였는데, 청년회에 참여하면서 농번기에 품앗이로 일을 하거나, 마을고사 등 마을행사 진행 및 각종 친목활동을 하였고, 이는 청구인이 제출한 문자메시지를 통해서 확인이 가능하므로, 청구인이 쟁점부동산에 주거하였다는 사실을 부인할 수 없다. (라) 공인된 토목설계사무소에서 작성한 현지 구적측량도에도 쟁점건물은 주거용으로 조사되었고, 이 때 용도를 증명하기 위하여 사진도 촬영하여 보관하고 있었다. (마) 현재 쟁점주택은 철거를 하지 않은 상태이므로, OOO가 지장물 조사를 할 때나 토목설계회사가 구적측량을 할 때 촬영한 사진과 동일한 상태라서 현지조사를 통해 청구주장이 정당함을 확인할 수 있다. (바) 청구인이 수용계약을 체결하기 전, 쟁점건물의 1층의 주거용 부분(OOO)을 OOO에서 근린상가로 보고 보상가격을 주택보다 낮게 산정하였고, 이에 청구인은 2012.6.15. 쟁점건물의 1층의 주거용 부분에 대해 주거용 시설의 보상단가를 적용하여 보상금을 높여줄 것으로 OOO에 건의하였다. 다른 물건과 같이 의견서를 제출하여 쟁점건물의 1층 주거용 부분을 주거시설로 인정하여 주었는지 명확하지는 않으나, 중앙토지수용위원회는 위 청구인의 건의에 대하여 보상금을 상향조정하여 주었다. (사) 1세대 1주택 관련 법원판례[대법원 2018.7.27. 선고 2018두45220 판결, 서울고등법원(춘천) 2018.5.9. 선고 2018누17 판결, 춘천지방법원 2017.12.1. 선고 2017구합181 판결]에 따르더라도 이 건에 대하여 주거시설로 보는 것이 타당하다. (아) 쟁점건물은 전부 주택으로 지어졌고, 건축물대장에도 건축허가부터 준공까지 주택이었음이 확인되며, 등기사항전부증명서에도 주택으로 기재되어 있었는데, 용도를 변경하여 1층을 근린상가(OOO)로 임대하였으나, 쟁점건물의 1층 일부를 청구인은 주거시설로 사용한 사실은 인정되어야 한다.
(2) 처분청은 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 기재된 등기원인일의 수용계약체결일(2021.12.1.)을 수용개시일로 보고 이날을 양도일로 보았으나 이는 양도시기를 잘못 판단한 것이다. 수용개시일은 수용재결 시에 발생하는 용어로서 토지의 소유자가 협의매수에 응하지 않을 때, OOO가 보상금을 공탁하고 수용의 개시일을 발표하는 것인데, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에는 등기원인이 “수용”이라고 기재되어 있고 그날은 청구인이 수용계약서를 작성한 날이다. 따라서 등기원인일과 수용개시일은 다르고, 등기사항전부증명서에 기재된 등기원인일을 수용개시일이라고 판단한 처분청의 이 건 과세처분은 잘못된 것이다.
(1) 청구인은 쟁점건물 1층의 일부를 주택으로 사용하였다고 주장하나 다음과 같은 이유로 청구주장을 인정하기 어렵다. (가) 쟁점건물은 공부상 2층 상가(OOO) 및 1층 상가(OOO)로 이루어져 있었고, 이에 처분청은 OOO에서 회신을 받은 지장물보상내용에 따라, 실제측정 면적을 기준으로 2층은 신고와 같이 주택으로 인정하였으나, 1층은 청구인이 주택으로 사용하였다고 주장하는 면적(OOO)도 상가로 판단하여 양도소득세를 부과하였다. (나) 쟁점건물의 건축물대장에 따르면 당초 1층, 2층으로 된 주택을 2001.4.11. 증축하면서 1층은 근린생활시설(OOO) OOO, 2층은 근린생활시설(OOO) OOO로 용도 변경하여 양도 당시 공부상 주택 면적은 없으며, 지방세법상 1층, 2층 모두 상가로 재산세가 부과되었고, 상업용 전력이 공급되었다. (다) 청구인은 2000.3.10. 쟁점건물의 1층 일부를 공사하여 주택으로 사용하였다고 주장하나 공사내용과 관련된 증빙은 제출하지 못하였다. (라) 청구인이 세무조사 당시 제출한 2018.5.1. 작성된 쟁점건물 1층의 임대차계약서 특약사항에는 ‘주차장의 전은 임대인이 농지로 활용할 수 있다’, ‘1층의 OOO 공간은 임대인의 주거시설로 사용한다’라고 되어 있으나, 해당 임차인이 사업자등록을 신청할 당시 처분청에 제출한 임대차계약서에는 특약사항이 기재되어 있지 않아, 청구인이 제출한 계약서는 사후작성된 것으로 볼 수 있어 이를 신뢰하기 어렵다. (마) 청구인의 주민등록 주소지를 확인한바 청구인은 2019.7.11. 쟁점건물의 1층으로 전입하여 양도일까지 주소지를 두었으나, 청구인의 직장과 세대원들의 거주지가 모두 서울로 되어 있고, 청구인만 쟁점부동산이 포함된 도시계획사업이 개시(사업인정고시일 2019.7.19.)되기 직전에 쟁점건물의 1층으로 주소를 이전하여, 이를 정상적으로 거주하기 위해 이사한 것으로 보기 어렵다. (바) 처분청 세무공무원은 쟁점부동산의 현지확인을 통하여, ① 쟁점건물의 1층 일부공간에 소파, 탁자, 간이침대가 있으나, 이 건물의 구조상 청구인이 주거용으로 사용했다고 주장하는 부분은, OOO 내부에 딸린 접이식 문으로 구분된 내실인데, 식당 출입문을 통해야만 출입이 가능하고 접이식문은 위가 트여 있어 다수가 출입하는 식당 공간으로부터 사생활 보호가 되지 않고, ② 쟁점건물 1층의 주거용으로 사용했다고 청구인이 주장하는 공간에는 취사시설이나 화장실이 없어 주택으로서 독립된 기능을 가지지 못하는 사실을 확인하였다. (사) 청구인이 OOO에 쟁점건물의 1층 일부공간을 주거용으로 변경하여 보상해달라는 내용으로 이의신청한 사실을 근거로 쟁점건물 전체를 주택이라고 하나, OOO에서 회신한 지장물보상내역을 보면 쟁점건물의 1층은 전체가 상가로 보상되었음이 확인된다.
(2) 청구인은 토지 등 수용사실확인서에 기재된 2021.12.16.을 양도일로 주장하나, 이는 단순히 OOO에서 문서를 출력한 날이 기재되는 것에 불과하고, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호에서는 수용되는 경우의 양도시기를 대금청산일, 수용개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 규정하고 있는데, 수용재결서에 기재된 수용개시일인 2021.12.1.이 빠른 날에 해당하므로 쟁점양도의 양도일은 2021.12.1.로 보는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용해야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점부동산의 양도일이 2021.12.16.이라는 청구주장의 당부
(1) 청구인이 OOO에 양도한 쟁점부동산에 대한 등기사항전부증명서에 기재된 내역에 따르면 OOO과 같이 매매를 원인으로 취득하였고, 2021.12.1. 수용을 원인으로 2022.1.14. 소유권 이전 등기가 경료된 것으로 나타난다.
(2) 쟁점건물의 건축물대장의 기재된 내용은 OOO와 같다
(3) 과세전적부심사 결정서에 따른, 청구인과 처분청이 판단하는 쟁점건물의 주택면적과 주택 외 부분(상가)의 면적을 비교하면 OOO과 같다.
(4) OOO의 쟁점건물 1층과 관련한 지장물보상내역 등의 자료는 다음과 같다. (가) OOO의 쟁점건물 1층과 관련하여 지장물을 보상한 보상내역은 OOO와 같다. (나) 쟁점건물 지장물에 대한 평면도 그림은 OOO과 같다. (다) OOO에 따른 지장물보상내역에 있는 지장물별 청구인과 처분청의 용도에 대한 판단내용을 비교하면 OOO와 같다. (라) OOO에서 촬영한 지장물사진은 OOO와 같다.
(5) 청구인이 과세전적부심사시 제출한 쟁점건물 중 주택으로 사용하였다고 주장하는 부분의 사진은 OOO과 같다
(6) 처분청이 촬영한 쟁점건물 1층 사진은 OOO와 같다.
(7) 청구인이 2020.10.12. OOO에 제출한 지장물보상내역 중 쟁점건물 1층 중 일부를 주택으로 변경하여 달라는 취지의 이의신청서를 OOO와 같이 제출하였다.
(8) 청구인은 2021.6.15. OOO에 쟁점건물 1층의 일부를 주택으로 변경하여 달라는 취지의 의견서를 OOO과 같이 제출하였다.
(9) OOO는 2021.10.17. OOO과 같이 수용재결을 하였으며, 재결서에는 수용의 개시일이 2021.12.1.로 기재되어 있다.
(10) 과세전적부심사 결정서에 따르면, 처분청이 OOO에 요청하여 제출받은 수용재결 감정평가서(OOO)에는 OOO과 같이, 쟁점건물의 1층 중 청구인이 주택으로 인정해 달라는 부분에 대한 이의신청이 거부된 것으로 나타난다.
(11) 과세전적부심사서에 따르면, OOO와 같이 청구인은 쟁점건물의 일부공간에서 거주하였음을 주장하며 부동산임대차계약서를 제출하였으나, 쟁점부동산의 임차인이 사업자 등록 시 처분청에 제출한 부동산임대차계약서에는 일부 특약사항(“2층은 임차인의 주거시설로 사용한다”, “1층의 OOO 공간은 임대인의 주거시설로 사용한다”)이 없다.
(12) 과세전적부심사결정서에 따르면, 청구인이 제출한 청구인의 주민등록 초본은 OOO과 같다.
(13) 과세전적부심사 결정서에 따르면, 청구인은 쟁점부동산이 있는 지역의 OOO 회원들과 문자를 주고 받은 것으로 나타난다.
(14) 과세전적부심사 결정서에 따르면, 청구인이 제출한 토목설계사무소의 구적측량도는 OOO과 같이 쟁점건물의 1층 일부분(OOO)을 주택(OOO)으로 구분한 것으로 보여진다.
(15) 과세전적부심사 결정서에 따르면, 청구인은 쟁점부동산의 양도시기를 2021.12.16.로 주장하며 OOO와 같이 금융거래내역를 제출하였다.
(16) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 다음과 같이 살펴본다. (가) 쟁점①과 관련하여, 청구인은 쟁점건물 1층의 일부를 주거용으로 사용하였으므로 쟁점부동산을 전부 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인과 처분청이 제출한 사진 등을 살펴보면 청구인이 주택으로 사용하였다고 주장하는 부분은 거실로 사용할 수 있는 부분만 있어서 주방, 욕실, 화장실 등 독립된 주거를 할 수 있는 것으로 인정하기 어렵고, 상가(OOO)와 가림막 정도로 구분되어 식당을 운영하는 임차인과 별개로 다른 세대인 임대인이 해당부분을 주거로 사용했다고 인정하기 어려운 점, 수용당시 OOO의 지장물조사 결과 쟁점건물 1층 전부를 상가로 판단한 점, 청구인이 쟁점건물에 주민등록을 한 사실이 없는 것으로 보이고, 쟁점건물에 대한 임대차계약서의 특약사항 중 청구인이 1층의 OOO을 주거시설로 사용한다는 부분은 임차인이 사업자등록을 신청하면서 제출한 계약서에는 없는 사항이어서 청구인이 제출한 임대차계약서의 진실성을 신뢰하기 어려운 점 등에 비추어 쟁점건물 1층 전부를 상가로 사용한 것으로 보고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 쟁점②와 관련하여, 청구인은 쟁점부동산의 양도일은 잔금을 청산한 2021.12.16.이라고 주장하나, 소득세법 시행령제162조 제1항 제7호에 따르면 “잔금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날”을 양도일로 규정하고 있고, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제1항은 “수용 또는 사용의 개시일(OOO가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날을 말한다. 이하 같다)”라고 규정하여 OOO가 재결로서 결정한 수용을 시작하는 날을 수용의 개시일로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 제45조 제1항은 수용의 개시일에 수용대상 토지나 물건의 소유권을 취득한다고 규정하고 있는바, OOO의 재결에서 수용을 시작한 날이 수용의 개시일로 해당 부동산의 양도일에 해당하기 때문에, OOO의 OOO(2021.10.7.)의 주문에는 쟁점부동산에 대한 수용의 개시일은 2021.12.1.로 한다고 명시하였으므로, 2021.12.1.이 쟁점부동산의 양도일에 해당하여 쟁점부동산의 양도일은 2021.12.16.이라는 청구주장은 잘못된 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제95조(양도소득금액) ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
7. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
(3) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조(보상금의 지급 또는 공탁) ① 사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날을 말한다. 이하 같다)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다. 제45조(권리의 취득ㆍ소멸 및 제한) ① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.