[요지] 비교부동산은 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각목의 요건을 모두 충족하고 그 매매계약일이 평가기준일에 가장 가까우므로 그 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 적용함이 타당함
[요지] 비교부동산은 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각목의 요건을 모두 충족하고 그 매매계약일이 평가기준일에 가장 가까우므로 그 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 적용함이 타당함
[참조결정] 조심2010서4037
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점비교아파트②의 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하여야 한다. (가) 매매사례가액의 적용은 보수적인 입장에서 평가대상재산보다 열위에 있는 비교재산의 매매사례가액을 적용하여야 한다(조심 2010서4037, 2011.4.21.). (나) 쟁점비교아파트①도 쟁점부동산의 유사재산으로 볼 수 있으나, 매매계약일의 차이가 14일에 불과한 쟁점비교아파트②의 매매사례가 확인되고, 거래가액이 쟁점비교아파트①보다 OOO원이 낮으므로 보수적으로 이를 쟁점부동산의 시가로 적용하는 것이 합리적이다. (다) 쟁점비교아파트②는 쟁점비교아파트①에 비해, 도로에 보다 가까워 소음이나 분진에 노출될 수밖에 없어 위치적으로 열위에 있고, 리모델링과 같은 자본적 지출에 따른 가격차이의 가능성을 배제할 수 없으며, 쟁점비교아파트①이 특수관계자 사이에 거래된 것이라면 이를 배제하여야 하나, 청구인으로서는 정보가 없어 이를 입증하는 것이 불가능하다. (라) 증여재산이 가지고 있는 개별적인 특성을 모두 무시한 채, 단지 동일단지, 유사면적, 공동주택가격이라는 3가지 요소만 가지고 유사재산을 선정한다는 것은 해당 규정의 불확실성과 처분청의 자의성이 개입되는 것이어서 부당하다. (마) 처분청은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항의 ‘평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액’을 유사매매사례가액으로 적용해야 한다는 의견이나, 이는 과세실무상 훈시규정으로 취급되고 있고 과세관청이 임의로 유사재산을 선택하여 과세하고 있는 실정이다. (바) 아파트는 거래당사자의 사정, 층수, 조망권, 일조권, 인테리어, 교통편 등에 따라 거래가액이 달라질 수 있으므로 법규정에만 근거하여 유사매매사례가액을 적용하는 것은 헌법에서 보장하는 납세자의 재산권을 침해할 수 있다.
(2) 쟁점비교아파트②의 거래가액을 시가로 적용할 수 없다면, 쟁점비교아파트①․②의 거래가액의 평균액을 쟁점부동산의 시가로 적용하여야 한다. (가) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항에 의하면 ‘평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다’고 규정하고 있으나, 이는 부동산 가격하락기인 지금의 시기적인 상황을 고려하였을 때 납세자에게 가혹하다. (나) 대법원은 평가기준일(증여일)과 해당 재산의 거래일(유사매매사례가액) 사이에 가격의 변동이 없어야 한다고 판시한 바 있다(대법원 2000.2.1. 선고 99두2505 판결). (다) 쟁점부동산 단지의 시세는 2021년부터 계속 상승하다가, 쟁점비교아파트①의 매매계약일(2022.6.3.) 이후부터 하락하였는바, 쟁점부동산의 증여일(2022.4.20.)과 쟁점비교아파트①의 매매계약일 사이에 가격의 변동이 없었다고 단정할 수 없다. (라) 한편 일반국민은 과세관청에 비해 정보가 부족하여 유사매매사례가액의 정보를 쉽게 확인하기 어려운 바, 이는 매매계약 후 잔금이 최종적으로 지급되어야 비로소 거래정보가 등록되기 때문이며, 실제로 청구인이 증여세를 신고할 당시(2022.7.6.)에는 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 쟁점비교아파트②의 거래가액이 조회되지 않았으므로 이를 고려할 때 쟁점비교대상아파트①․②의 평균거래가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하는 것이 타당하다.
(1) 쟁점비교아파트①의 거래가액을 적용하는 것이 타당하다. (가) 쟁점비교아파트①은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하여 쟁점부동산의 유사재산으로 볼 수 있고, 쟁점비교아파트②와 비교하여서도 1개 층 아래에 위치하고 있을 뿐, 주택단지․면적․공동주택가격이 동일하고, 위치․용도․종목을 고려할 때 객관적으로 차이가 없다. (나) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 및 제4항에 의하면 유사재산의 매매사례가액을 적용하는 때에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있는바, 쟁점비교아파트①의 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하는 것이 타당하다.
(2) 쟁점비교아파트①․②의 거래가액의 평균액을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항에 의하면 거래가액의 평균액을 적용하는 경우는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액이 둘 이상인 경우인바, 이 건은 해당 매매계약일(2022.6.3.)에 쟁점비교아파트①의 거래사실만 확인되므로 청구구장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점부동산은 OOO에 위치한 OOO의 공동주택으로, 청구인은 쟁점부동산을 증여받은 후 쟁점비교아파트①의 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하여 증여세를 신고․납부하였고, 그 후 쟁점비교아파트②의 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하여야 한다며 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 이를 거부하였는바, 이들 아파트를 비교하면 OOO과 같다.
(2) 청구인이 제시한 주요 증빙은 아래와 같다. (가) 청구인은 OOO와 같이 2022.7.6. 증여세를 신고할 당시 쟁점부동산 단지의 실거래가를 조회한 내역을 제시하였는바, 쟁점비교아파트②의 거래정보는 조회되지 않은 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점부동산 단지의 2021년부터 2023년까지의 거래정보를 제시하였는바, 쟁점비교아파트①의 매매계약일까지 가격이 상승하다가 그 후 하락하였다며 쟁점비교아파트①의 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하는 것은 납세자에게 가혹하다고 주장한다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 매매사례가액의 적용은 보수적이어야 하고 쟁점비교아파트①보다 쟁점비교아파트②의 거래가액이 낮으므로 쟁점비교아파트②의 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하거나 그 평균액을 적용하여야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항은 해당 재산의 매매가액을 시가로 규정하면서 같은 조 제4항은 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액을 시가로 본다고 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서는 공동주택의 경우 공동주택단지, 주거전용면적, 공동주택가격을 비교하여 동일․유사성을 판단하고 있으며, 쟁점비교대상아파트①은 해당 요건을 모두 충족하고 있는바, 쟁점부동산과 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는 것으로 보이는 점, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항에 의하면 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지 이내의 기간 중에 시가로 보는 가액이 둘 이상 있는 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하고, 그러한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 적용한다고 규정하고 있으며, 쟁점비교아파트①의 매매계약일이 평가기준일에 가장 가까우므로 그 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 적용함이 타당해 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.(각 호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산