쟁점건물들을 하나의 울타리 안에 있는 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2010중3866 / 조심2009서2087

[주 문] OOO서장이 2023.2.6. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유] 1.처분개요 가.청구인은 2000.11.24. 취득한 OOO 대지 1,057㎡ 및 그 지상의 건물, 같은 곳 224-8 도로 23㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2021.11.2. AAA 외 1인에게 OOO원에 양도하면서 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 고가주택 초과분의 양도차익에 대한 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다. 나.처분청은 쟁점부동산의 건물이 두개 동으로 구분되어 있는데, 그 중 1층 어린이집(263.16㎡)과 2층 주택(109.52㎡)으로 되어 있는 1동 건물(이하 “1동 건물”이라 한다) 전체를 주택이 아닌 일반 건물로 보아 쟁점부동산 중 주택인 2동 건물(이하 “2동 건물”이라 하고, 1동 건물과 합하여 “쟁점건물들”이라 한다)과 그 부수토지만을 1세대1주택 비과세 규정의 적용대상으로 보아 2023.2.6. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2023.3.10. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장 (1)관련 법령 및 심판례에 따라 두 채의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 하나의 주택으로 보아야 한다. (가)소득세법 시행령제154조 제3항에서는 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다고 규정하고 있고, 이 경우 “주택”이라 함은 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하는 것은 아니다(대법언 1992.8.18. 선고 91누10367 판결, 같은 뜻임). (나)또한, 한 울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것(조심 2010중3866, 2011.4.7.)이다. (2)쟁점건물들은 단일 필지 내에 같은 경계 및 울타리 내에 위치하여 동일한 생활구역으로 이용되었다. (가)쟁점건물들은 양도일인 2021.11.2. 현재 동일한 단일 필지 내 지상에 모두 위치하는 것으로 공부상 등록되어 있었고, 건축물현황도에서 확인되는 인접대지경계선 내에 함께 소재하였다. (나)항공사진 및 로드뷰 등을 통해 실제 위치 현황 등을 살펴보아도 쟁점건물들이 동일한 울타리 안에 소재하였음을 확인할 수 있다. (다)쟁점건물들은 1동과 2동으로 구분되어 있으나, 폭 1∼2미터 정도의 협소한 마당만을 사이에 두고 서로 마주보고 있으며, 각 동 사이에는 어떠한 장애물도 없이 이동이 자유로워 동일한 생활구역으로 밀접하게 이용하였음이 확인된다. (라)또한 양도인이 2013.9.10. 상가주택 전세 계약을 체결한 내용을 살펴보면 1동 건물 및 2동 건물 전체를 OOO원에 BBB에게 임대하여 준 사실을 알 수 있고 그 후 BBB이 1동 건물을 재차 임대할 목적이었으나 임차인이 없어 계속 공실로 유지하다 5년여 만인 2017.9.4.경 CCC에게 1동 건물 전체를 BBB이 임대한 사실을 알 수 있다. (3)실제 이용 현황(어린이집 및 주택)을 살펴보아도 쟁점건물들이 상호 독립된 주택의 상태에 있었다고 보기는 어렵다. (가)일반건축물대장상 1동 건물의 1층은 노유자시설(어린이집), 1동 건물의 2층 및 2동 건물 전체는 단독주택으로 용도가 명확히 구분되어 있다. (나)임대차계약서를 통해 실제 임대 현황을 살펴보아도, 임차인 한 세대가 1동 건물의 1층을 어린이집으로 직접 운영하면서, 1동 건물의 2층 및 2동 건물 전체를 상시적인 주거공간으로 사용한 사실이 확인된다. (다)설령 외관상으로는 1동 건물이 근린생활시설인 어린이집, 2동 건물이 단독주택으로 서로 독립된 건물처럼 보일 수도 있겠으나, 임차인은 어린이집을 직접 운영하면서 쟁점건물들을 수시로 출입하고 상시 거주하며 밀접하게 사용하여 생활관계상 독립적으로 이용하는 것이 불가능하다. (라)이에 1동 건물 및 2동 건물이 각각 구조적·기능적으로 독립된 주거생활이 가능하다거나, 이를 분리하여 독립적으로 양도·소유할 수 있는 정도의 독립된 주택의 상태에 있었다고 보기도 어렵다. (4)이에 처분청이 쟁점주택들을 독립된 주택으로 오인하여 일부 건물에 대한 비과세 적용을 배제한 처분은 실제 사실관계와 법리해석을 오해한 것으로 이 건 처분은 취소되어야 한다. 나.처분청 의견 (1)청구인은 쟁점부동산 양도 당시 쟁점부동산이 1동 건물, 2동 건물로 분리되어 있지만 동일한 울타리 안에 소재하였고, 1동 건물과 2동 건물 사이에는 어떠한 장애물도 없이 이동이 자유로워 동일한 생활구역으로 밀접하게 이용한 것으로, 쟁점부동산을 실질적인 하나의생활공간으로 사용하였기에 쟁점부동산 전부를 하나의 주택으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 쟁점부동산의 1동 건물과 2동 건물은 용도가 다른 독립적인 건물로, 실제 쟁점건물들 전체를 어린이집 용도로 사용하였음이 어린이집을 직접 운영한 CCC의 진술로 알 수 있다. (2)한편 청구인은 쟁점부동산을 BBB에게 임대하고 그후 BBB이 CCC에게 이를 재임대한 것이라 주장하나, CCC의 사업자등록과 관련한 등록사항에 임대인은 당초부터 청구인 DDD으로 기재되어 있음이 확인되는 등 청구주장에 오류가 있고, 설사 청구인의 주장에 오류가 없다 하더라도 청구인이 쟁점부동산을 BBB에게 임대하고, 그 후 BBB이 쟁점부동산 중 1동 건물만을 임대하려 했다는 주장에 비추어 보아도 1동 건물과 2동 건물은 용도가 다른 독립적인 건물임을 알 수 있으므로 1동 건물을 주택으로 보기는 어렵다. (3)또한 1동 건물은 독립된 건물로 연면적이 372.68㎡인 것으로 확인되는데, 전체 연면적 중 1층 노유자시설(어린이집)의 면적(263.16㎡)이 청구인이 주택이라 주장하는 2층 면적(109.52㎡)보다 더 커서 1동 건물 전체를 주택으로 볼 수 없음에도, 청구인은 1동 건물을 포함한 쟁점부동산 전체 연면적 중 주택의 면적이 주택외 면적(1층 노유자시설)보다 더 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아야 한다고 주장하는데 이는 설득력이 없다. (4)쟁점부동산은 1동 건물과 2동 건물로 구분되어 있을 뿐 아니라, 1동 건물은 노유자시설(어린이집)이 주용도임이 건축물대장에서 확인되고, 신축 당시부터 1동 건물 2층의 용도가 주택 외에 음식점임이 건물등기부등본으로 확인되는바 1동 건물 1층과 마찬가지로 1동 건물 전체가 주택이 아닌 근린생활시설 성격의 용도로 사용한 것으로 판단되며, 1동 건물과는 독립적으로 2동 건물만을 전적으로 주택의 용도로 쓰기 위해 2동 건물에지하주차장 및 차고, 1층과 2층의 주택을 신축하였기에 신축당시부터 1동 건물과 2동 건물의 용도가 주택 외 건물과 주택으로 명확히 구분되고, 쟁점부동산의 로드뷰 사진에서 2동 건물로 들어가는 주출입문이 별도로 있음이 확인되며, 2동 건물에 지하 주차장이 별도로 건축된 것으로 볼 때 독립된 건물에 해당한다 할 것이다. (5)덧붙여 건물의 로드뷰 사진을 보더라도 여타 다른 어린이집들과 차이가 없이 1동 건물 전체가 어린이집의 용도로 사용된 것으로 보이고, 1동 건물의 1층과 2층이 계단으로 연결된 것으로 볼 때 일반적인 어린이집처럼 2층 또한 어린이집의 용도로 사용한 것으로 볼 수 있으며, 어린이집의 운영자였던 CCC이 ‘1동 건물이 아닌 2동 건물을 CCC 본인의 주택으로 사용하였다’고 진술한 점으로 볼 때 1동 건물이 주택이라는 청구인의 주장은 아무런 근거가 없다. (6)이상과 같이 쟁점부동산의 1동 건물을 주택으로 볼 수 없을뿐더러, 설사 청구인의 주장대로 주택으로 본다 하더라도 1동 건물은 2동 건물과 독립된 각각의건물로 1세대1주택으로 볼 수 없기에 이 건 처분은 정당하다. 3.심리 및 판단 가.쟁점 쟁점건물들을 하나의 울타리 안에 있는 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 나.관련 법령

(1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

(3) 지방세법 제106조【과세대상의 구분 등】② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물 등에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.

2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다. 2의2. 건축물에서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 받지 아니하고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적(허가 등이나 사용승인을 받은 면적을 포함한다)의 100분의 50 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 아니하고, 그 부속토지는 제1항제1호에 해당하는 토지로 본다.

3. 주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 주택 부속토지의 범위 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

(4) 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제5조【건축물대장의 작성방법】① 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 별표에 따라 작성하고, 부속건축물이 있는 경우 부속건축물은 주된 건축물대장에 포함하여 작성한다. 다.사실관계 및 판단 (1)청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가)청구인이 제출한 쟁점부동산의 로드뷰 및 항공사진 등은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (나)쟁점부동산의 등기사항전부증명서의 주요 내용은 다음과 같다. ＜222-4 토지＞ ㅇㅇㅇ ＜224-8 토지＞ ㅇㅇㅇ ＜222-4 건물＞ ㅇㅇㅇ (다)쟁점건물들의 일반건축물대장 주요 내용은 아래와 같다. ＜쟁점건물들 일반건축물대장＞ ㅇㅇㅇ (라)청구인은 2013.9.10. 1동 건물 및 2동 건물 전체를 OOO원에 BBB에게 10년간 임대하였고, 그 후 2017.9.4. BBB이 CCC에게 1동 건물만을 임대하였다며 관련 임대차계약서를 제출하였다. ＜2013.9.10. 부동산 전세계약서＞ ㅇㅇㅇ ＜2017.9.4. 부동산 월세계약서＞ ㅇㅇㅇ (마)OOO면장이 2023.1.11. 발행한 ‘지방세 세목별 과세증명서’의 주요 내용은 다음과 같다. ＜지방세 세목별 과세증명서＞ ㅇㅇㅇ (2)처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가)처분청의 ‘감사 권고사항 검토 보고서’의 주요 내용은 아래와 같다. ＜감사 권고사항 검토 보고서＞ ㅇㅇㅇ (나)청구인과 매수인 EEE 외 1명이 2021.10.8. 작성한 부동산매매계약서의 주요 내용은 아래와 같다. ＜2021.10.8. 부동산 매매계약서＞ ㅇㅇㅇ (다)처분청은 2동 건물로 들어가는 주 출입문이 별도로 확인된다며 관련 사진을 제출하였다. ＜1동 건물 출입문 로드뷰 사진＞ ㅇㅇㅇ ＜쟁점부동산 항공사진＞ ㅇㅇㅇ ＜2동 건물 출입문 로드뷰 사진＞ ㅇㅇㅇ (라)처분청은 쟁점부동산의 1동 건물에서 2013.1.1.부터 2022.3.1.까지 어린이집(OOO)을 운영했던 CCC에게 유선전화로 확인한바, ‘1동 건물을 어린이집으로 사용하였고, 1동 건물의 1층과 2층이 계단으로 연결되는 구조이며, 2동 건물은 CCC 본인이 주택으로 사용하였다’고 구두 진술하였다는 의견이다. (마)쟁점건물들의 개별주택가격은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞쟁점건물들 개별주택가격 ㅇㅇㅇ (3)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가)소득세법에서 “주택”이라 함은 건축물관리대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 관할관청의 허가 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 사용하는 건물을 뜻하는 것이고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하고 그 대지도 1필지의 토지이어야 하는 것은 아니라 할 것이며, 한울타리 안에 2동 이상의 주거용 건물이 있는 경우로서 2동 이상의 주거용 건물이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것이 타당하다 할 것인바(대법원 91누10367, 1992.08.18., 조심 2009서2087, 2009.7.10. 등 참조), 이 건의 경우 쟁점부동산의 항공사진 및 건축물현황도 등을 살펴보면 1동 건물과 2동 건물은 동일한 울타리 내에 있고 두 건물 사이에 어떤 장애물도 없이 서로 마주보고 있어 그 이동이 자유로운 구조로 보이는 점, 쟁점부동산을 임차하여 사용한 CCC도 1동 건물은 어린이집으로 2동 건물은 본인이 거주하는 주택으로 사용하여 사실상 동일한 생활 영역 내에서 쟁점부동산을 사용·관리하고 있었던 것으로 보이는 점, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙제5조 제1항에서는 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성하도록 하였는데 쟁점건물들은 각 동별이 아닌 하나의 건축물대장에 함께 등재되어 있고 그 소유권도 하나로 등기되어 있는 점 등을 종합할 때 1동 건물과 2동 건물을 독립적인 2채의 건물로 보기 보다는 하나의 울타리 안에 둘러싸인 동일한 생활영역 내의 전체로서 하나의 건물로 보는 것이 타당하다고 판단된다. (나)또한, 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는 것인바(대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304 판결 등 참조), 청구인은 1999.10.8. 1동 건물을 음식점 용도로 2동 건물을 주택 용도로 하여 함께 신축하였다가 2012.12.14. 1동 건물 1층을 노유자시설(어린이집)로, 2층을 단독주택으로 용도변경하였던 점, 청구법인이 제출한 1동 건물의 ‘건축물현황도’를 살펴보면 1동 건물 2층은 주방과 화장실 및 방 3개 등을 갖춘 주택의 구조였던 것으로 나타나고 청구인이 쟁점부동산을 양도할 때까지 당초 시설에 대한 개조 없이 어린이집으로 운영되었던 바 1동 건물 2층의 구조와 기능이 언제든지 본인이나 제3자가 용도나 구조변경 없이도 충분히 주택으로 사용할 수 있었던 것으로 보이는 점 등을 종합할 때 1동 건물 2층은 공부상 용도뿐 아니라 사실상의 용도 역시 주거에 공하는 건물로 보는 것이 타당하다고 판단된다. (다)위 (가)와 (나)에서 살펴본 바와 같이 두 건물을 동일한 생활영역 내의 전체로서 하나의 건물로 보고 1동 건물 2층을 주택으로 볼 경우 주택 부분의 연면적(1동 건물 2층 및 2동 건물 전체)이 주택외 부분의 연면적(1동 건물 1층)보다 크므로 소득세법 시행령제154조 제3항에 따라 쟁점건물들 전부를 주택으로 보아야 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산 중 2동 건물만을 1세대1주택 비과세 규정의 적용대상으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.