청구법인이 쟁점법인에게 쟁점토지를 명의신탁한 것으로 보아 양도차익을 청구법인의 익금으로 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구법인은 토지를 취득하고 여러 지번으로 분할하여 판매하는 기획부동산을 영위한 법인으로, 2016.1.1.부터 3년간 사업을 운영하고 2018.12.31. 폐업하였다.
• 나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2021.5.11.〜2021.9.14. 기간 동안 농업회사법인 AAA(이하 “쟁점법인”이라 한다)에 대한 세무조사를 실시한 결과, 쟁점법인이 2016.12.22. 임의경매로 취득하여 2017.3.20. OOO원에 양도한 OOO 전 1,137㎡, 63-50 전 3,429㎡ 및 391 대 426㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 청구법인이 쟁점법인에 명의신탁한 것임에도 불구하고 그 양도대금에 대하여 신고누락하였다는 과세자료를 처분청에 통보하였다.
• 다. 처분청은 쟁점법인이 청구법인으로부터 쟁점토지를 명의수탁 받아 2017사업연도 법인세 신고 시 쟁점법인의 명의로 토지 매출을 신고하고, 청구법인은 2017사업연도 법인세 신고 시 이를 신고하지 않았다고 하여, 2022.12.7. 청구법인에게 2017사업연도 법인세 OOO원 을 경정․고지하고, 쟁점토지의 양도대금에 대해 귀속이 불분명한 것으로 보아 대표자인 AAA에게 OOO원의 소득금액변동통지를 하였
• 다. 라. 청구법인은 이에 불복하여 2023.3.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 (1) 쟁점토지를 명의신탁한 자는 청구법인이 아닌 쟁점법인의 실대표자인 BBB이다. BBB은 농업회사법인인 BBB와 쟁점법인 등 다수의 기획부동산 업체의 실질적 운영자로서, 전국의 수많은 토지를 회사명의로 취득하고 단기간에 매수가격보다 높은 가격으로 되팔아 시세차익을 얻은 자이다. OOO지방검찰청은 BBB에 대한 수사를 진행하여 BBB이 쟁점법인의 실질적 지배자라는 점, 쟁점토지 중 2필지가 BBB이 쟁점법인을 통하여 취득한 토지라는 점을 입증하였다. 나머지 한 필지(OOO)에 대한 수사는 이루어지지 않아 공소장에는 없으나, 2016.12.20. 같은 날 임의경매를 통해 쟁점법인이 경락받은 토지로 BBB이 쟁점법인을 통해 취득한 것으로 판단된다. 따라서 쟁점토지는 농지를 취득할 수 없는 BBB이 쟁점법인을 이용하여 농지를 취득하였던 것으로 청구법인은 쟁점토지의 명의신탁자가 아니다.

(2) 청구법인과 쟁점법인 간의 금전 이동 경위는 다음과 같다. BBB은 쟁점법인 명의로 쟁점토지를 취득하는 과정에서 청구법인에게 쟁점토지 등의 판매대행을 요구하며 청구법인이 보증금 등 명목의 금전을 선지급하고, 토지매매대금을 청구법인이 지급받아 쟁점토지의 판매가 모두 완료되는 시점에 수수료를 챙겨주겠다고 한 것으로, 청구법인은 쟁점법인의 요구를 거절할 수 없어 쟁점토지의 판매를 대행하기로 한 것이고, 토지 대금의 일부에 해당하는 금액을 보증금 등 명목으로 쟁점법인에 송금하였으며, 이후 쟁점토지를 판매대행하고 그 대금을 청구법인의 계좌로 입금받았으나, 쟁점법인으로부터 정산도 받지 못하고 있는 상황이다.

(3) 쟁점법인과 관련된 다른 토지에 대한 수사기관의 결과에서 명의신탁관계를 인정할 수 없다고 판단하였다. OOO경찰서는 2022.12.22. 쟁점법인 명의로 등기된 OOO 농지에 관하여 고발된 회사들은 BBB을 통하여 임야매수와 관련하여 컨설팅비 명목으로 일정 금액을 지급하기로 하는 한편 농지에 대하여는 판매대행을 위탁받았을 뿐이고, 고발된 회사와 쟁점법인 간의 거래관계가 복잡하여 각 송금내역이 어떤 명목인지 특정하기는 어려우나, 여러 종합적인 사실관계를 고려하였을 때 고발된 회사들이 실질적인 토지의 소유자로 보기는 어렵다고 보아 불송치결정을 하였다. 이 건도 위와 유사한 사실관계로서, 청구법인은 BBB의 요구에 따라 쟁점토지를 판매대행한 것에 불과하고, 쟁점토지를 매도하기로 결정한 것은 쟁점법인이라는 점, 쟁점토지 매매 당시 자금 일부를 송금한 것은 쟁점법인의 요구에 의한 보증금 등의 명목이었으며, 오히려 현재까지 이를 회수하지도 못한 실정이라고 할 것이다.

(4) 따라서 쟁점토지를 매수하기로 결정하고 이를 경락받은 것은 BBB 또는 쟁점법인이므로 청구법인이 쟁점토지를 쟁점법인에 명의신탁하였다고 보아 이 건 법인세 등을 부과한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 (1) 쟁점법인의 대표자 BBB이 쟁점토지와 관련한 농지법 위반 판결을 받았다고 하여 쟁점토지의 실질적 권리자라고 볼 수 없다. 청구법인이 제출한 법원 판결문 및 공소장의 내용은 실제로 농업을 경영하지 않은 쟁점법인이 농지 거래를 하여 농지법 제6조를 위반한 것으로 보아 내려진 판결이고, 명의신탁 내용에 대해서는 확인되지 아니한 사항이다. 해당 판결은 쟁점법인과 BBB이 경자유전 원칙을 위반하여 농지취득자격증명을 발급받고 농지를 거래한 내용에 대해 처벌 받은 것으로, 이를 토대로 쟁점토지의 명의신탁자이자 실제 소유자를 BBB으로 볼 수는 없는 것이다. (2) 부동산의 실소유자 판단에 있어서는 취득자금의 출처, 토지 양도대금의 실질 귀속자, 판매대행 수수료 정산 여부 등의 금융증빙을 토대로 국세기본법의 실질과세 원칙에 따라 실제 소유자를 판단하고 명의신탁을 입증하여야 하고, 중요한 기준은 물권취득자금의 부담 여부라 할 것이다. (가) 쟁점법인의 실대표자인 BBB은 기획부동산업체가 판매하고자 하는 토지 인근에 농지가 있는 경우에는 해당 농지까지 함께 취득하여 판매하지 않으면 토지의 가치가 현저히 떨어지고, 농지법에 따라 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아닌 경우에는 농지를 소유하지 못하므로, 기획부동산법인(청구법인)은 쟁점토지 등을 취득할 수 없는 상황이었다고 진술하였다. (나) 이에 따라 청구법인을 포함한 4개의 기획부동산 법인이 쟁점법인의 명의를 활용하여 쟁점토지를 포함한 43필지의 토지를 2016.12.20. 한꺼번에 경매로 취득한 것으로 보이고(OOO지방법원 임의경매 2016타경705), 쟁점법인의 대표자 BBB 또한 쟁점법인의 토지 명의수탁 사실을 1차 문답조사 시 시인하였다. (다) 쟁점법인의 세무조사 과정에서 금융거래내역을 검토한 결과, 쟁점법인이 쟁점토지를 포함한 인근 토지를 경매로 취득하는 과정에서 입찰기일(2016.11.29.) 전날인 2016.11.28.과 잔금지급일인 2016.12.20.에 4개의 기획부동산업체가 쟁점법인에게 아래 <표>와 같이 토지 취득대금 상당액을 입금한 사실이 확인되고, 명의신탁 여부의 중요 기준은 물권취득자금의 부담여부(대법원 2010.7.8. 선고 2008도7546 판결 참조)라 할 것인데, 쟁점법인과 그 실대표자 BBB이 쟁점토지를 취득하는데 있어 대금을 부담한 사실이 없다는 것은 이들이 단순한 명의수탁자라는 근거라 할 것이다. <표> 쟁점법인의 계좌 거래 내역 ㅇㅇㅇ (라) 설령 쟁점법인이 청구법인으로부터 토지 취득 대금을 단순히 차입한 것이라고 하더라도 차용증, 이자지급 내역, 담보를 제공한 내역 등 토지 취득대금 차입을 입증할 수 있는 서류를 제출하였어야 하나, 쟁점법인의 세무조사과정에서 이를 전혀 제출하지 못하였다는 점에서 일반적인 차입과정으로 보기는 어렵다. (3) 청구법인은 쟁점토지의 판매대행만을 하였다고 주장하나, 이를 입증할 수 있는 구체적인 증빙을 제출하지 못하고 있다. (가) 청구법인은 2022.7.21. 처분청의 과세자료 해명안내 시 판매대행을 입증할만한 서류를 전혀 제출하지 못하였고, 판매대행과 관련한 구체적인 내용도 정확히 소명하지 못하였다. 또한, 조사청에서 쟁점토지의 양수인인 CCC에게 2021.8.12. 거래 사실을 확인한 결과, 법무사를 통해 쟁점토지의 매매계약을 체결하였고, 조사청의 거래사실 요청 이전까지 청구법인을 양도인으로 알고 있었으며, 쟁점법인의 존재를 전혀 알지 못했다고 진술하였다. 또한 2016년도 말부터 2017년까지 양수인 CCC의 부동산 거래내역을 조회한 바 쟁점토지를 제외하고라도 청구법인과 8차례 빈번하게 부동산 매매거래를 한 사실이 확인된다. (나) 청구법인이 단순히 쟁점토지를 판매 대행한 것이라면 수수료를 정산한 나머지 토지 대금이 쟁점법인에게 지급되어야 하나, 양도일로부터 6년이 지난 현재까지 대금이 정산되지 않고 있으며, 쟁점법인의 조사과정에서 업체별 미수금과 미지급내역을 재무제표와 부속명세에 별도로 기록하여 관리한 사실이 확인되지 않았다. (4) 다른 기획부동산업체가 부동산 명의신탁 관련 경찰 불송치 처분을 받았다고 하여 해당 처분이 청구법인에게 그 기속력이 미친다고 볼 수 없다. 청구법인은 2022.12.22. OOO경찰서의 CCC㈜에 대한 불송치 결정서를 근거로 청구법인의 명의신탁 여부를 부인하고 있으나, 청구법인과 달리 CCC㈜는 쟁점법인과의 계약 내용을 입증할 수 있는 판매대행계약서와 그 밖의 컨설팅비 명목의 세금계산서 등을 제출한 바 있고, CCC㈜의 대표자는 농업회사법인 DDD㈜를 소유하고 있어 굳이 쟁점법인에 토지의 매매와 관련하여 명의신탁할 필요가 없었으므로 청구법인의 경우와 다르며, 자유심증으로 그와 반대되는 사실을 충분히 인정할 수 있는 것이고(대법원 1987.10.26. 선고 87누493 판결 참조), 세법에 근거한 조세의 부과처분과 그 기준 및 관점이 다르므로 경찰의 불송치 결정이 있다하여 그것이 바로 과세처분의 부당함을 의미한다고 볼 수는 없다(조심 2008부3220, 2008.11.28. 참조).

• 가. 쟁 점 청구법인이 쟁점법인에게 쟁점토지를 명의신탁한 것으로 보아 양도차익을 청구법인의 익금으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 법인세법(2018.12.24., 법률 제16008호로 개정되기 전의 것) 제15조(익금의 범위) ① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산(純資産)을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 이익 또는 수입[이하 “수익”(收益)이라 한다]의 금액으로 한다. 제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 그 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액

• 나. 소득세법 제104조의2 제2항 에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제3호에 따른 비사업용 토지 제67조(소득 처분) 제60조에 따라 각 사업연도의 소득에 대한 법인 세의 과세표준을 신고하거나 제66조 또는 제69조에 따라 법인세의 과세표준을 결정 또는 경정할 때 익금에 산입한 금액은 그 귀속자 등에 게 상여(賞與)·배당·기타사외유출(其他社外流出)·사내유보(社內留保) 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 처분한다. (3) 법인세법 시행령(2019.2.12., 대통령령 제29529호로 개정되기 전의 것) 제106조(소득처분) ① 법 제67조에 따라 익금에 산입한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 처분한다. 비영리내국법인과 비영리외국법인에 대하여도 또한 같다.

1. 익금에 산입한 금액(법 제27조의2 제2항에 따라 손금에 산입하지 아니한 금액을 포함한다)이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자에 따라 다음 각 목에 따라 배당, 이익처분에 의한 상여, 기타소득, 기타 사외유출로 할 것. 다만, 귀속이 불분명한 경우에는 대표자(소액주주등이 아닌 주주등인 임원 및 그와 제43조 제8항에 따른 특수관계에 있는 자가 소유하는 주식등을 합하여 해당 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 소유하고 있는 경우의 그 임원이 법인의 경영을 사실상 지배하고 있는 경우에는 그 자를 대표자로 하고, 대표자가 2명 이상인 경우에는 사실상의 대표자로 한다. 이하 이 조에서 같다)에게 귀속된 것으로 본다.

(4) 농지법 제6조(농지 소유 제한) ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. 제8조(농지취득자격증명의 발급) ② 제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 다음 각 호의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 작성하고 농림축산식품부령으로 정하는 서류를 첨부하여 농지 소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 발급신청을 하여야 한다. 다만, 제6조 제2항 제2호ㆍ제7호ㆍ제9호ㆍ제9호의2 또는 제10호 바목에 따라 농지를 취득하는 자는 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 발급신청을 할 수 있다. 제57조(벌칙) 제6조에 따른 농지 소유 제한이나 제7조에 따른 농지 소유 상한을 위반하여 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제8조 제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받은 자는 5년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액(土地價額)[이하 “토지가액”이라 한다]에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료를 보면 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 조사청이 2021.5.11.∼2021.9.14. 기간 동안 쟁점법인에 대한 법인통합조사를 실시한 결과, 그 내용은 다음과 같고, 해당 조사로 인하여 파생된 자료는 청구법인 외에 8개 업체로 이들 업체들에 대하여도 부동산을 쟁점법인에 명의신탁한 것으로 보아 각 처분청에 과세자료를 통보한 것으로 나타난다. ㅇㅇㅇ (나) 쟁점토지의 부동산매매계약서(2017.3.10.)를 살펴보면, 매도인은 쟁점법인, 매수인은 CCC이고, 매매대금은 OOO원으로 하며, 잔금지급 및 부동산 인도일은 2017.3.10.로 나타난다. (다) 쟁점토지의 양수인인 CCC가 작성한 거래내용확인서(2021.8.12.)의 내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ

(2) 청구법인이 쟁점토지의 실소유자는 BBB이라고 주장하며 제출한 관련한 판결문 등은 다음과 같다. (가) 쟁점법인이 실대표자인 BBB과 농업회사법인 EEE에 대하여 OOO지방법원 OOO지원의 판결문(OOO지방법원 OOO지원 2021.5.13. 선고 2021고단271 판결) 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (나) 의정부지방검찰청은 농지법위반으로 쟁점토지를 포함한 42필지의 토지에 대하여 BBB이 농지소유 제한을 위반하여 거짓으로 농지취득자격증명을 발급받았다고 하여 2021.10.19. 공소제기하였다. (다) OOO지방법원이 BBB과 EEE, 쟁점법인에 대하여 판결(OOO지방법원 2023.1.20. 선고 2021고단4382 판결)한 주요 내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (라) OOO경찰서는 2022.12.22. CCC㈜에 대하여 증거불충분으로 불송치 결정한 것으로 나타나고, 판단근거는 다음과 같다. ㅇㅇㅇ

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지를 명의신탁한 자는 청구법인이 아닌 쟁점법인의 실대표자인 BBB으로 청구법인은 쟁점토지의 판매대행을 하였을 뿐이라고 주장하나, 청구법인이 쟁점토지의 매입자금을 쟁점법인에 입금하였고, 쟁점토지의 양수인은 양도대금을 청구법인에 지급하였으며, 청구법인과 쟁점법인간 대금청산 내역과 실제 잔금청산 관련 회계처리가 확인되지 않는 점을 볼 때 쟁점토지의 실제 소유자는 청구법인으로 볼 수 있는 점, 쟁점토지의 양수인인 CCC의 확인서를 볼 때 쟁점토지의 매매과정 전반을 청구법인이 진행한 것으로 나타나는 점, 청구법인은 쟁점토지의 판매대행만을 하였다고 주장하나, 이를 입증할 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있고, 법원은 쟁점법인의 실대표자인 BBB이 농업경영에 이용할 목적이 아닌, 농지를 소유할 목적으로 거짓으로 농지취득자격증명을 받았다고 하는농지법위반 여부를 심리한 것이며, 쟁점토지의 명의신탁 여부에 대하여 검토하지 않았으므로 이에 따라 쟁점토지의 실소유자를 BBB이라고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 청구법인은 농지법상 농지를 취득할 수 있는 자격을 갖춘 쟁점법인의 명의를 빌려 쟁점토지를 취득한 것으로 보이므로 처분청이 청구법인을 쟁점토지의 실질적 소유자로 보아 법인세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.