청구인은 쟁점수수료①을 AAA에게 지급하였다며 ㅇㅇㅇ부동산공인중개사무소 현금영수증 발행내역 등을 제시하였으나 AAA에게 지급되었다는 점을 입증할 자료의 제시는 없는 점, 청구인이 작성한 확인서 외에 BBB에게 쟁점수수료②를 지급하였음을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 부족한 점, 쟁점수수료③과 관련하여 제출한 부동산 매매 계약서와 과세전적부심사시 제출한 계약서가 다를 뿐만 아니라 함께 제출한 영수증상 거래일시를 보았을때 쟁점토지②의 양도와 관련되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지①의 매매와 관련하여 중개수수료를 OOO부동산대표 EEE에게 AAA에게 지급할 OOO원(이하 “쟁점수수료①”이라 한다)을 포함하여 OOO원을 주었는데, 이 중 OOO부동산의 현금영수증이 발행된 일부 금액만 인정이 되고, 같이 일한 AAA에게 지급한 쟁점수수료①은 인정이 되지 않았다.
(2) 청구인은 쟁점토지①의 매수자를 소개해주고 거래를 마무리한 대가로 BBB에게 2021.7.12. OOO원(이하 “쟁점수수료②”라 한다)을 수수료로 지급하였다. 실제로 BBB은 20년 이상 중개사무실을 하였고, OOO 땅의 모든 중개를 하였는데, 10필지 이상 거래하며 주지 못했던 수수료를 마지막 중개에서 주다보니 과한 금액이 되었다.
(3) 청구인은 쟁점토지②중 OOO을 먼저 계약한 후 OOO를 계약하였고, 관련 계약서를 분실하여 처음에는 등기권리증에 있는 계약서를 제출하였으나, 이를 중개하였던 OOO부동산에서 OOO의 원계계약서 및 당시 지급하였던 수수료 OOO원(이하 “쟁점수수료③”이라 하고, 쟁점수수료①ㆍ②와 합하여 “쟁점수수료”라 한다)에 대한 영수증을 받아 제출하였다. 나. 처분청 의견
(1) 청구인은 토지 양도차익을 계산하면서 양도비 OOO원에 대한 지출증빙으로 BBB 등이 이 작성한 “부동산 컨설팅 수수료 확인서” 등을 제출하였으나, 부동산 매도를 위해 지급한 컨설팅 비용은 양도 자산의 필요경비로 공제하는 양도비에 포함되지 아니한다(법규재산2013-217, 2013.7.23.).
(2) 청구인은 구체적인 대금지급 내역이나 중개관련 계약서 없이 지급받은 자들의 부동산 컨설팅 수수료 확인서만 제출하고 있으나, 확인서는 당사자 간에 임의작성이 가능하여 객관적인 증빙으로 볼 수 없고, 양도가액이 OOO원인 점을 고려하면 수수료 OOO원은 과다한 금액이며, 고액의 수수료를 증빙 없이 지급하였다는 것은 납득하기 어렵다. 또한, BBB 등은 공인중개사 자격증이 없는 미등록 사업자로서 정상적인 사업자로 볼 수 없고, 지급받은 수수료를 사업소득이나 기타소득으로 종합소득세 신고하지 아니하였으므로 실제로 대금을 지급받았다고 볼 수 없다.
(3) 청구인은 쟁점토지①의 매도계약을 하면서 계약서상의 중개업자(OOO부동산)에게 약 0.9%의 중개수수료를 지급하였는데, BBB은 청구인의 동생으로 해당 계약과 관련하여 BBB에게 지급한 OOO원은 양도가액 대비 과다하여 수수료가 아니라 증여 혐의가 있다고 보아야 한다.
(1) 소득세법 제69조(부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.
③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. (단서 생략) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). (단서 및 각목 생략)
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제128조(토지등 매매차익의 계산) ① 법 제69조 제3항에 따른 토지등의 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 것으로 한다.
1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액
2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지등의 건설자금에 충당한 금액의 이자
3. 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금
4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인의 쟁점토지 양도내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인의 쟁점토지 양도내역 OOO (2) 청구인이 쟁점수수료와 관련하여 제출한 증빙은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점수수료①과 관련하여 OOO부동산공인중개사무소 명함, 입금내역, OOO부동산공인중개사무소의 현금영수증 발행내역, AAA의 부동산 컨설팅 수수료 확인서, 부동산 매매계약서를 제출하였는바, OOO부동산공인중개사무소 현금영수증 발행내역과 부동산 매매 계약서상에는 OOO부동산공인중개사무소의 대표가 FFF로 기재되어 있고, 청구인이 OOO부동산공인중개사무소의 실제운영자라고 주장하고 있는 EEE은 OOO부동산공인중개사무소 인근에서 “OOO부동산”이라는 상호의 부동산개발업을 영위하고 있으며, OOO부동산공인중개사무소의 임대인으로 등록되어 있다. (나) 청구인은 쟁점수수료②와 관련하여 청구인이 작성한 확인서를 제출한 반면, 과세전적부심사시에는 BBB이 청구인으로부터 OOO원을 수령하였다는 내용의 확인서를 제출한바 있다. (다) 청구인이 쟁점수수료③과 관련하여 제출한 부동산 매매 계약서는 청구인이 쟁점토지② 양도 당시 DDD에게 수수료를 지급하였음을 주장하며 과세전적부심사시 제출한 계약서와 비교하여 부동산 물건 및 매매대금 등이 상이하고, 함께 제출한 영수증상 거래일시는 “2023.3.29. 15:31:56”인 것으로 나타난다.
(3) 국세청 전산망상 AAA과 BBB은 부동산 중개 관련 사업이력이 없고, AAA이 OOO부동산공인중개사무소로부터 OOO원을 지급받아 2021년 귀속 사업소득으로 신고한 사실이 있는 것으로 확인된다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 AAA이 작성한 확인서 및 부동산 매매계약서, 청구인이 작성한 확인서, 영수증 등을 제출하면서 쟁점수수료(OOO원)는 필요경비로 공제되어야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점수수료①을 AAA에게 지급하였다며 OOO부동산공인중개사무소 현금영수증 발행내역 등을 제시하였으나 AAA에게 지급되었다는 점을 입증할 자료의 제시는 없는 점, 청구인이 작성한 확인서 외에 BBB에게 쟁점수수료②를 지급하였음을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 부족한 점, 쟁점수수료③과 관련하여 제출한 부동산 매매 계약서와 과세전적부심사시 제출한 계약서가 다를 뿐만 아니라 함께 제출한 영수증상 거래일시가 “2023.3.29. 15:31:56”이어서 쟁점토지②의 양도와 관련되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.