청구인이 양도한 쟁점토지의 취득시 실지거래가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

• 가. 청구인은 2002.6.25. OOO로부터 OOO 대 800㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고, 2003.3.21. 여기에 지하1층ㆍ지상3층의 유치원건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축(사용승인)하여 보유하고 있다가, 2012.9.28. AAA에게 쟁점토지 및 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 합계 OOO원에 양도하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니한 채 쟁점부동산을 AAA에게 증여한 것으로 허위 증여계약서를 작성하여 AAA 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다(AAA는 청구인으로부터 쟁점부동산에 관한 증여세 상당액을 받아 쟁점부동산에 관한 증여세 명목으로 OOO원을 신고ㆍ납부하였음).
• 나. 처분청은 2022.12.5.부터 2022.12.24.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사(이하 “이 사건 조사”라 한다)를 실시한 결과, 청구인이 쟁점토지의 취득대가로 OOO에 합계 OOO원을, 쟁점건물의 신축비용으로 (주)AAA에 합계 OOO원을 각 지급하였다고 보아 위 지급액을 쟁점토지 및 쟁점건물의 실지취득가액으로 하여 2023.1.12. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 다음과 같은 이유에서 쟁점토지의 취득가액은 환산가액으로 산정해야 하고, 이와 달리 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 결정한 것은 위법ㆍ부당하다. 청구인은 약 20년 전에 쟁점토지를 취득한 것으로 이 사건 조사 당시 장부나 그 밖의 증명서류(매매계약서, 영수증 등)에 의하여 그 실지거래가액이 확인되지 않고, 쟁점토지의 취득당시 매매사례가액이나 감정가액 또한 확인되지 않는다. 또한 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지의 기준시가가 OOO원(= 800㎡ × OOO원/㎡)인 점을 고려해보면 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 산정한 것은 매우 비합리적이고 부당한 금액이다.
• 나. 처분청 의견 처분청은 이 사건 조사 과정에서 실시한 금융조사를 통하여 청구인이 쟁점토지의 취득 및 신축과 관련하여 거래 상대방에게 지급한 대가를 명확하게 확인하였고, 청구인 역시 이 사건 조사 당시 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라고 확인서를 작성하였는바, 특별한 사정이 없는 한 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 하여 부과한 이 사건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등(이하 이 조에서 “감정평가법인등”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호 가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기사항전부증명서, 청구인 명의의 은행계좌의 이체내역, 청구인 명의의 사실확인서 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 OOO와의 2002.1.9.자 매매를 원인으로 2002.6.25. 쟁점토지에 관한 소유권이전등기를 하였고, 이후 (주)AAA을 공사시공자로 하여 쟁점토지 상에 쟁점건물(아래 <표1> 참조)을 신축하고 2003.3.21. 사용승인을 받았다. <표1> 쟁점건물의 상세내역 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 2012.6.4. AAA에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하기로 하는 부동산매매계약서를 작성ㆍ체결하였으나, AAA와 통정하여 쟁점부동산을 증여하는 내용의 허위계약서를 작성하고 2012.9.28. AAA 앞으로 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하였고, AAA는 이에 따라 2012.12.27. 쟁점토지의 가액을 OOO원으로, 쟁점건물의 가액을 OOO원으로 각 산정하여 이에 관한 증여세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. (다) 청구인은 AAA로부터 쟁점부동산의 양도와 관련하여 매매계약서상 양도대금(OOO원)에서 증여세 대납분(OOO원) 및 기타차감비용(OOO원)을 제외한 금액(OOO원)을 은행계좌로 이체(아래 <표2> 참조)받았다. <표2> 청구인의 쟁점부동산 양도대금 수령내역 ㅇㅇㅇ (라) 처분청은 청구인이 쟁점부동산에 관한 양도소득세를 무신고한 행위가 사기 기타 부정한 행위에 해당하는 것으로 보고, 아래 <표3>과 같은 내용으로 양도소득세를 결정하여 이 사건 처분을 하였고, 이와 동시에 AAA가 2012년 경 신고ㆍ납부한 증여세를 결정ㆍ취소하고, AAA의 동의를 받아 기 납부한 증여세 및 그 환급가산금의 합계 OOO원을 청구인에 대한 양도소득세에 충당결정한 후 이 사건 처분에 따른 결정세액의 초과금액인 OOO원을 청구인에게 환급하였다. <표3> 이 사건 처분의 상세내역 ㅇㅇㅇ (마) 이 건 쟁점과 관련하여 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 산정한 근거는 다음과 같이 나타난다.

1. 처분청은 이 사건 조사 당시 청구인 명의 계좌에 대한 금융조회를 하여 아래 <표4>와 같은 내용을 확인하였다. <표4> 처분청의 금융조사 결과 청구인의 이체 및 인출내역 ㅇㅇㅇ

2. 청구인은 이 사건 조사 당시 아래 <표5>와 같은 내용의 확인서에 날인하여 처분청에 제출하였다. <표5> 청구인 명의의 사실확인서 ㅇㅇㅇ

3. 처분청은 금융증빙을 통하여 청구인이 2002.1.9. 및 2002.1.10. OOO에 합계 OOO원을 이체지급한 사실이 확인되고, 2002.5.31.자 및 2002.6.21.자 인출금액 합계 OOO원에 대해서 청구인이 이를 쟁점토지에 대한 대금으로 지급하였다고 시인하고 있는 점을 근거로 청구인의 쟁점토지 취득가액을 OOO원으로 산정하였다. (바) 한편, 청구인은 위 <표4>의 인출금액(OOO원 및 OOO원)을 쟁점토지의 대금으로 지급하였다는 사실만을 인정하였을 뿐 쟁점토지의 대가로 지급한 총액을 확인할 수 없고, 쟁점토지의 기준시가(아래 <표6> 참조)에 비추어 보더라도 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 산정한 금액은 불합리하다고 주장하면서 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액(OOO)으로 산정하여야 한다고 주장한다. <표6> 쟁점토지의 기준시가 변동내역 ㅇㅇㅇ

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보건대, 청구인은 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않으므로 환산취득가액을 적용하여 이 사건 처분을 경정하여야 한다고 주장하나, 소득세법제114조 제7항은 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 환산취득가액 등을 적용할 수 있는 것으로 규정하고 있는바, 이 사건 조사 당시 금융조회내역에 따르면 청구인은 쟁점토지의 취득직전인 2002.1.9.부터 2002.6.21.까지 사이에 OOO에게 직접 이체된 금액을 포함하여 총 OOO원이 인출된 것으로 확인되고, 청구인 또한 스스로 그 인출 금액 OOO원 및 OOO원이 쟁점토지 대금으로 지급하였음을 확인한 확인서를 제출한 것으로 나타나는 반면, 청구인이 쟁점토지의 취득과 관련하여 OOO원을 초과하여 지급하였다고 볼만한 객관적이고 구체적인 증빙은 제출되지 아니한 점, 이 외 쟁점토지의 실지거래가액이 불분명하다고 볼 사정이 확인되지 않는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려우며 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.