쟁점토지의 경락대금을 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

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] OOO 세무서장이 2023.1.9. 청구인에게 한 2020 년 귀속 양도소득세 OOO 원과 OOO 구청장이 2023.2.7. 청구인에게 한 2020 년 귀속 개인지방소득세 OOO 원의 부과처분은 이를 취소한다. [

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가. 청구인은 부 AAA 과 2017.4.27. OOO 소재 임야 7,934 ㎡ (이하 “ 쟁점토지 ” 라 한다) 를 OOO 원에 공동으로 취득 (각 지분 1/2) 하였는데, 쟁점토지에 등기되어 있는 전 소유자 BBB 의 채무가 상환되지 않아 경매가 개시되어 2020.1.7. OOO 원에 강제경매의 방법으로 매각되었으며, 이와 관련하여 양도소득세는 신고하지 아니하였다. 나. 처분청 중 OOO 세무서장은 쟁점토지의 양도가액을 경락가액인 OOO 원으로, 취득가액을 OOO 원으로 하여 2023.1.9. 청구인에게 지분비율에 해당하는 2020 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 결정ㆍ고지하였고, 처분청 중 OOO 구청장은 2023.2.7. 2020 년 귀속 개인지방소득세 OOO 원을 부과ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.17. 심판청구를 제기하였다.

가. 청구인 주장 (1) 청구인은 부 AAA 과 함께 2017.4.27. 전 소유자 BBB 으로부터 가압류 등 제한물권이 있는 상태의 쟁점토지를 취득하였는데, 쟁점토지는 BBB 이 채무를 상환하지 못하여 2020.1.7. OOO 원에 강제경매의 방법으로 매각되었으며, 매각 결과 청구인과 AAA 이 배당받은 금액은 OOO 원 (각 OOO 원) 이므로 배당금액을 쟁점토지의 양도가액으로 보아야 한다. (2) 처분청은 청구인이 경락대금을 수령하고 전소유자의 채무를 대신 변제하게 된 것으로 경락대금을 양도가액으로 보아야 한다는 의견이나, 청구인이 전소유자의 채무를 인수한 사실이 없어 이를 대신 변제하는 것이 불가능한데도, 처분청은 쟁점토지의 경락대금이 청구인에게 귀속되었다는 것을 입증하지도 않고 경락대금이 곧 양도가액이라는 의견만 제시하고 있다. (3) ｢국세기본법｣의 실질과세원칙상 실제 소득이 있는 곳에 과세가 되어야 하는바, 청구인과 AAA 은 OOO 원에 취득한 쟁점토지를 OOO 원에 양도하여 쟁점토지의 매매로 손실이 발생하였으므로 양도소득세 납부의무가 없는데도, 처분청이 형식에만 치우쳐 청구인과 AAA 이 이 건 양도대가로 경락금액인 OOO 원을 전부 수령한 것처럼 양도소득세를 계산하여 처분한 것은 실질과세원칙과 조세정의에 반하는 위법적인 조치이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다. (4) 이 건 청구인과 쟁점토지를 공동매수한 AAA 은 OOO 세무서장의 처분에 불복하여 소송을 제기한 결과, OOO 고등법원의 조정권고에 따라 양도소득세 부과처분이 취소되었다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 강제경매에 의해 쟁점토지의 소유권이 이전되어 경락대금 중 OOO 원을 받았을 뿐 경매대금 전체가 청구인에게 귀속되지 않았으므로 양도가액은 실제 배당받은 OOO 원임을 주장하나, 부동산이 경매에 의해 양도된 경우 해당 부동산의 경락가액을 양도가액으로 보아야 한다. (2) 청구인은 쟁점토지의 경락대금으로 전소유자의 채무를 변제한 것이며, 이에 따라 청구인에게 발생한 손해 등에 대하여는 청구인이 구상권을 행사할 수 있어 양도소득의 귀속에 영향이 없으므로 (대법원 1995.5.28. 선고 91 누 360 판결, 참조) 경매대금을 청구인의 양도가액으로 과세예고한 당초 처분은 정당하다.

가.

쟁점토지의 경락대금을 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부 나. 관련법률 (1) 국세기본법 제14조 (실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의 (名義) 일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속 되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제88조 (정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “ 양도 ” 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

5. “ 실지거래가액 ” 이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 각호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에서 규정하는 것으로 한다.

(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 다. 사실관계 및 판단 (1) 심판청구서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 AAA 이 전 소유자 BBB 으로부터 쟁점토지를 취득한 후 강제경매로 인해 매각하게 된 경위는 다음과 같다. 1) 전소유자 BBB 은 1999.4.9. 쟁점토지에 근저당권자를 CCC 으로 하여 채권최고액 OOO 원을 설정하였다.

2. BBB 의 채권자 DDD 는 2015.6.1. 쟁점토지에 OOO 원의 가압류등기를 경료하였다. 3) 청구인과 AAA 은 아래와 같이 2017.3.2. BBB 과 쟁점토지의 매매금액을 OOO 원으로하는 약정서를 체결하면서, 매매대금 중 OOO 원을 지급하고 소유권을 이전받은 뒤, 나머지 OOO 원은 쟁점토지에 등기된 채무를 전부 말소하면 지급하기로 하였다. OOO 4) 쟁점토지의 계약서에 따르면 청구인과 AAA 은 2017.4.27. BBB 과 쟁점토지의 매매대금을 OOO 원으로 하면서, 계약금과 중도금 없이 쟁점토지에 설정된 채권최고액 OOO 원의 채무를 인수하고, BBB 이 쟁점토지를 계속 사용하는데 대한 전세보증금 OOO 원을 매매대금에서 공제한 나머지 OOO 원을 현금으로 지급하는 것으로 되어 있다.

5. DDD 는 청구인이 쟁점토지의 소유권을 이전받은 후인 2017.7.18. 에 청구금액을 OOO 원으로 하여 쟁점토지의 경매를 신청하였고, 이에 OOO 지방법원은 2017.7.24. 경매를 개시하였다. 6) 강제경매 결과 쟁점토지는 2020.1.7. OOO 원에 매각되었고, 아래 < 표 1> 과 같이 청구인과 AAA 은 OOO 원 (각 OOO 원) 을 배당받았다. < 표 1> 쟁점토지 배당표 OOO (나) 쟁점토지의 등기사항증명서의 주요 내용은 아래 < 표 2> 와 같다. < 표 2> 쟁점토지의 등기사항증명서 주요 내용 OOO (다) 처분청은 아래 < 표 3> 과 같이 쟁점토지의 매각금액을 경락금액인 OOO 원으로, 취득가액을 OOO 원으로 하여 청구인의 지분비율을 고려하여 2020 년 귀속 양도소득세 OOO 원 및 개인지방소득세 OOO 원을 결정ㆍ고지하였다. < 표 3> 양도소득세 결정·고지 내역 OOO (라) 한편, 이 건 청구인과 쟁점토지를 공동매수한 AAA 은 OOO 세무서장의 처분에 불복하여 소송을 제기한 결과, OOO 세무서장은 아래 < 표 4> 및 < 표 5> 와 같이 OOO 고등법원 제 1 행정부의 조정권고에 따라 AAA 에게 기 고지한 2020 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 2021.1.28. 취소하였다. < 표 4> 1 심 (OOO 지방법원 2021.12.22. 선고 2021 구단 OOO) 중 발췌 OOO < 표 5> OOO 고등법원 조정권고안 중 발췌 OOO (마) 처분청이 제시한 해석사례는 다음과 같다. OOO (바) 처분청이 결정한 쟁점토지의 취득가액과 양도가액의 구성은 아래 < 표 6> 과 같다. < 표 6> 쟁점토지의 취득가액과 양도가액 구성 OOO (2) 이상의 사실관계 및 관련법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점토지의 경락대금으로 전소유자의 채무를 변제한 것으로 경락가액을 양도가액으로 보아야 한다는 의견이나, 자산의 양도차익을 계산할 때에는 자산의 취득과 실질적으로 ‘ 대가관계 ’ 에 있는 급부지급의 범위에서 양도가액 및 취득가액은 모두 동 일한 산정기준을 적용하는 것이 타당한바, 청구인이 전 소유자 BBB 과 2017.3.2. 작성한 약정서에 따르면 쟁점토지의 매매금액을 OOO 원으로 하면서 가압류 등 제한물권 일체를 BBB 이 말소해 주기로 약정한 후, 2017.4.27. 쟁점토지 매매계약을 체결하면서 쟁점토지에 경료된 가압류 채무액을 정확히 특정하지 못하여 이를 매매대금 산정에 반영할 수 없게 되자, 토지 평가액 중 가압류에 의하여 담보되는 채무액 상당의 가치 부분을 뺀 나머지 부분의 가치만을 ‘OOO 원 ’ 으로 평가하여 매매계약을 체결한 반면, 쟁점토지의 경매시에는 쟁점토지의 가압류 등기가 말소되지 않은 채 매각되어 가압류권자에게 가압류 채무액이 배당되었으므로, 쟁점토지의 양도가액을 산정할 때에도 막연히 매각대금 전액을 양도가액으로 산정할 것이 아니라 동일한 산정기준을 적용하여 매각대금 중 위 가압류가 담보하는 가치 부분에 상응하는 배당액은 제외시켜야 하는 것으로 보이는 점, 쟁점토지의 경락대금 OOO 원 중 가압류권자인 DDD 의 배당금 OOO 원을 제외하고 남은 금액에 청구인의 지분율을 고려할 경우 청구인이 실제 수령한 금액은 OOO 원으로 청구인은 이 건 쟁점토지의 처분으로 소득이 발생한 사실이 없는 점 등에 비추어, 위와 같은 특별한 사정이 있는 이 건 청구인의 양도가액은 청구인이 실제 수령한 OOO 원으로 보는 것이 타당하므로, 처분청이 쟁점토지의 경락가액을 양도가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의 2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.