쟁점주택 공급계약서상 쟁점주택의 사업주체(재건축조합)가 갑에게 양도한 것으로 되어 있고 청구인은 갑과 매매계약을 체결하였며 이에 대해 갑은 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세를 신고한 것으로 나타나는 점, 청구인은 심리일 현재까지 쟁점주택이 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 공급계약서 사본을 미제출한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점주택 공급계약서상 쟁점주택의 사업주체(재건축조합)가 갑에게 양도한 것으로 되어 있고 청구인은 갑과 매매계약을 체결하였며 이에 대해 갑은 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세를 신고한 것으로 나타나는 점, 청구인은 심리일 현재까지 쟁점주택이 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 공급계약서 사본을 미제출한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 쟁점주택을 계약한 경위는 아래와 같다. (가) 쟁점주택이 위치한 OOO아파트는 총 132세대로 2007년 7월경 입주가 시작되었고, 청구인이 쟁점주택을 계약할 당시인 2009년 6월경에는 쟁점주택을 포함하여 총 4세대(103호, 104호, 203호, 쟁점주택)가 미분양 상태였으며, 청구인이 쟁점주택 계약을 위하여 분양사무실에 방문하였을 당시 분양사무실 직원은 쟁점주택이 추후 양도시 세제혜택이 있는 주택에 해당하고, 당초 분양금액은 OOO원이나 25% 할인된 OOO원에 계약할 수 있다고 설명하여 계약을 체결하였는바, 청구인은 현장에서 계약일이 2009.6.4.로 동일한 쟁점주택 공급계약서[매도인 OOO연립주택재건축정비사업조합(이하 “재건축조합”이라 한다), 매수인 A]와 매매계약서(매도인 A, 매수인 청구인)를 수령하였고, 쟁점주택이 세제혜택이 있다는 분양사무실 직원의 말을 전적으로 신뢰하여 계약서에 날인한 것이며, 쟁점주택의 계약금과 잔금을 모두 납부한 후 2009.6.30. 쟁점주택을 취득하였다. (나) 청구인은 쟁점주택이 미분양주택 확인·날인을 받지 못한 주택이기 때문에 과세특례적용이 불가능할 것 같다는 세무사 상담에 따라 양도주택에 대하여 중과세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하였으나, 쟁점주택이 미분양주택 확인·날인을 받지 못하였다 하더라도 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실이 확인되는 경우 과세특례가 적용된다는 국세청의 질의회신(부동산거래관리과-80, 2013.2.15.)을 확인하여 경정청구를 제기하였다. (다) 청구인은 자녀통학문제 등으로 이사를 계획하던 중 OOO아파트를 할인한다는 플래카드를 보고 주거환경 등을 고려하여 실거주 목적으로 쟁점주택을 취득후 약 6년간 거주하였고, B 및 C 기사나 미분양세대 관리비 청구내역서 등을 보면 입주일로부터 2년이 경과한 2009년 6월경까지도 쟁점주택을 포함한 4채가 미분양상태인 것을 확인할 수 있으며, 등기사항전부증명서에 의하면 2009년 6월 이후에 쟁점주택을 포함한 4세대의 명의자에게 소유권이전된 사실을 확인할 수 있는바, 청구인이 미분양상태인 쟁점주택을 최초로 취득한 것임을 알 수 있고, 분양사무실 직원의 말을 신뢰하여 매매계약을 체결하였으므로 청구인은 조세포탈의 목적이 없는 선의의 피해자에 해당한다.
(2) 청구인은 실질적으로 쟁점주택의 최초계약자이므로 쟁점주택은 조특법 제98조의3 적용대상으로 보는 것이 타당하다. (가) 쟁점주택 계약당시 처분청이 쟁점주택의 최초계약자라고 보고 있는 A은 계약현장에 없었고, 쟁점주택 계약과 관련하여 청구인은 A과 그 어떤 통화도 한 적 없으며, 쟁점주택 잔금지급과 동시에 소유권이전등기가 이루어졌는바, 청구인은 A과 쟁점주택 매매거래를 한 것이 아니고, OOO아파트 사업주체와 쟁점주택 매매계약을 체결한 것으로 보아야 하며, A은 단지 분양사무실 직원으로 쟁점주택 분양권에 대하여 약 OOO원의 양도차손을 감수한 것으로 양도소득세를 신고하였는바, 이는 건전한 사회통념과 상관행에 비추어볼 때 일반적이고 통상적인 거래로 보아서는 아니되고, A은 D(주)(이하 “D”이라 한다)로부터 기타소득 OOO원을 지급받은 것으로 나타나며, 이는 OOO아파트 사업주체가 기 분양자와 마찰이 생기지 않도록 하기 위하여 A을 매개로 하여 쟁점주택에 대하여 두 장의 형식적인 계약서를 작성하게 한 것으로 추정된다. (나) 청구인은 2009.6.4. A이 아닌 A의 배우자 E에게 쟁점주택 계약금을 지급하였고, 2009.8.30. D에 잔금을 지급하여 소유권이전등기를 받아 쟁점주택을 취득하였는바, A은 쟁점주택과 관련하여 소유권이전등기를 한 사실이 없고, 쟁점주택에 대한 권리가 존재하지 않으므로 쟁점주택에 대한 권리가 존재하지 않아 매매계약서상 A을 쟁점주택의 매도인으로 보아서는 아니되며, 쟁점주택 공급계약서에 A이 최초계약자로 기재되어 있는 것은 기존 분양자들의 반발을 우려하여 한 형식적인 계약에 불과하고, 민법상 매매의 효력을 갖추어 실질적으로 최초로 쟁점주택의 매매계약을 체결하고 취득한 사람은 청구인이므로 실질과세원칙에 따라 청구인을 쟁점주택의 최초계약자로 보는 것이 타당하다. (다) 처분청은 통상 분양대행사가 미분양주택을 일괄 매입하여 재고부담을 지고 미분양주택을 제3자와 계약하는 방식을 취하므로 쟁점주택의 경우 재건축조합이 분양사무실 직원인 A과 할인분양에 대한 사전합의를 한 후 그 합의된 가액의 범위내에서 청구인이 A의 권리·의무를 승계하였다고 보는 것이 합리적이라는 의견이나, 당시 부동산 상황이 좋지 않아 어떠한 분양대행사도 재고부담을 지려고 하지 않았을 것으로 보이는 상황이고, 분양대행사가 미분양주택을 제3자에게 권리·의무를 승계하는 계약을 체결한 주택을 미분양주택으로 보지 않는다면 미분양주택으로 감면받는 경우는 극히 드물게 되므로 이는 부동산 경기를 진작시키고자 했던 입법취지와도 어긋나는 의견이다. (라) 2008년부터 2009년까지 우리나라 부동산 경기는 서브프라임 모기지사태로 극심한 침체기를 겪었고 조특법 제98조의3은 세계적인 금융위기와 부동산 경기침체를 해소하기 위하여 마련된 것으로 2009.3.25.부터 시행되었고, 해당규정은 서울특별시 밖의 미분양주택을 해소하고 부동산경기 활성화를 위한 취지로 도입되었는바, 조세법규의 해석은 법문대로 엄격하게 해석하여야 하나 법적안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위내라면 입법취지에 따라 합목적적인 해석을 하는 것이 허용되므로 청구인은 실질적인 쟁점주택의 최초 계약자이고, 쟁점주택의 계약금 및 잔금을 납부하였으므로 쟁점주택에 대하여 조특법 제98조의3의 미분양주택 과세특례를 적용하는 것이 타당하다.
(1) 쟁점주택은 조특법 제98조의3의 감면주택에 해당하지 아니한다. (가) 조특법 제98조의3은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지 미분양주택을 주택법제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하여 그 취득일로부터 5년이내 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100을 감면한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점주택이 미분양주택이고, 분양대행사 직원인 A과 체결한 매매계약은 형식적인 계약이라고 주장하나, 청구인은 2009.6.4. A과 쟁점주택을 OOO원에 계약하고 계약금 OOO원을 A에게 송금하였는바, 이는 조특법 제98조의3의 사업주체와 최초로 계약한 경우에 해당하지 않으므로 쟁점주택이 조특법 제98조의3의 감면주택에 해당한다고 볼 수 없다. (다) 청구인은 A을 만난 사실도 없고 미분양주택 세금혜택이 있다는 분양사무실 직원의 진술을 신뢰하여 계약하였으므로 선의의 피해자라고 주장하나, 통상 선의의 피해자는 당사자가 주의의무를 다 하였음에도 피해가 발생한 경우에 한하여 예외적으로 적용되는 것으로 감면규정을 엄격해석하는 조특법에서는 적용되기 어렵다 할 것이다.
(2) 청구인은 아래와 같은 사유로 사업주체와 최초계약을 체결한 자에 해당하지 아니한다. (가) 청구인과 A이 체결한 매매계약서의 단서에 의하면 “계약금 OOO원은 매도인이 수령하고, 잔금 OOO원은 매수인이 D로 지불한다”고 명시되어 있으며, 청구인은 이 단서에 따라 A에게 계약금을 지급하고 잔금을 D에 지급하여 쟁점주택을 취득하였는바, 청구인은 건설사 등 사업주체와 직접 계약한 사실이 확인되지 아니하고, A과의 매매계약서의 모든 사항을 이행하여 쟁점주택을 취득하였으므로 선의의 피해자라는 주장은 인정하기 어렵다. (나) 또한 청구인은 사업주체인 재건축조합과 별도의 계약을 통해 최초 등기가 이루어졌고, 그 근거로 매도인 A이 등기부등본에 등재되지 않았다고 주장하나, 통상 소유권 이전등기가 가능하기 위해서는 잔금청산 등 매매계약서의 조건이 충족되어야 하고, A은 계약상대에서 쟁점주택을 취득할 권리를 청구인에게 양도하였으므로 A은 쟁점주택에 대한 소유권이전등기가 불가능한 것은 당연하다 할 것이다. (다) 사업주체인 재건축조합과 A이 체결한 계약서를 보면 전형적인 분양계약서의 형태를 갖추고 있고, 최초 계약자인 A은 재건축조합과 분양계약을 해지한 사실이 없으며, 오히려 청구인이 A과의 매매계약서대로 전부 이행한 사실을 볼 때 청구인이 A의 분양계약 조건을 승계하여 이후 잔금을 청산하고 소유권이전등기하였다고 보는 것이 합리적이고, 시공사인 D은 쟁점주택이 포함된 아파트단지내 미분양주택 현황을 제출한 사실이 없고, 청구인은 사업주체인 재건축조합과 작성한 계약서를 제출하지 못하고 있다. (라) 통상 건설사는 주택이 미분양되더라도 기 분양자의 반발을 우려하여 할인분양을 하지 못하는 한계가 있어 분양대행사에 1차 분양을 하고, 분양대행사가 권리·의무 승계를 포함한 양도·양수계약을 제3자와 체결하는 방식을 취하는바, 이 건의 경우 분양대행사 직원인 A과 재건축조합 및 건설사는 할인분양에 대한 사전합의가 있었던 것으로 보이고, 그 합의된 가액의 범위내에서 A이 청구인에게 양도하였다고 보는 것이 합리적이며, A은 쟁점주택의 매매가 및 양도가를 OOO원으로 하여 양도차손이 없는 것으로 양도소득세를 신고한 사실이 나타나므로 쟁점주택이 조특법 제98조의3의 감면주택에 해당한다는 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 조세특례제한법(2009.4.1. 법률 제9584호로 일부개정된 것) 제98조의3 (미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자가 서울특별시 밖의 지역(소득세법 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 주택법 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
③ 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의6까지의 규정을 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (4) 조세특례제한법 시행령(2009.5.6. 대통령령 제21480호로 일부개정된 것) 제98조의3 (미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) ① 법 제98조의3 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터 (공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다.
1. 주택법 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 “사업주체”라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택
2. 주택법 제16조 에 따른 사업계획승인(건축법 제11조 에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 주택법 제38조 에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다)
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.
1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택
2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체(제1항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제7호에 따른 건축주를 포함한다. 이하 제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택
3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택
⑤ 법 제98조의3에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 법 제98조의3 제2항의 주택에 대하여는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출한 건축착공신고서 사본과 사용검사 또는 사용승인(임시사용승인을 포함한다) 사실을 확인할 수 있는 서류를 제출하여야 한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 2021.7.9. 양도주택 양도 당시 청구인의 보유주택 현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 보유주택 현황 (단위: 원) 구분 취득일자 양도일자 비고 쟁점주택 2009.6.30.
• 취득가액 OOO원 양도주택 2015.5.29. 2021.7.9. 2021.9.27. 1세대2주택 중과세율을 적용하여 OOO원으로 신고 (나) 청구인이 쟁점주택을 취득하게 된 경과는 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점주택 분양 및 청구인의 취득경과 (다) 쟁점주택 공급계약서 및 매매계약서 주요내용은 아래 <표3>과 같고, 처분청 의견과 청구인 주장 비교내용은 아래 <표4>와 같다. (<별지> 공급계약서 및 매매계약서) <표3> 공급계약서 및 매매계약서 주요내용 (단위: 원) 구분 공급계약서 매매계약서 계약내용 일자 2009.6.4. 2009.6.4. 거래대상 쟁점주택(전용면적 112.608㎡) 매도인 재건축조합 A 매수인 A 청구인 양도금액 OOO OOO 계약금(일자) OOO (2009.6.4.) OOO (2009.6.4., E) 잔금(일자) OOO (2009.8.30.) OOO (2009.8.30.) <표4> 처분청 의견과 청구인 주장 비교
(2) 청구인이 쟁점주택 최초 계약자임을 입증하기 위하여 제시한 자료는 아래와 같다. (가) OOO아파트 미분양세대를 입증하기 위하여 제시한 등기사항전부증명서에 의하면 OOO아파트 총 132세대중 103-103호(2009.7.30. 매매를 원인으로 소유권이전등기), 103-104호(2009.6.18. 매매를 원인으로 소유권이전등기), 103-203호(2009.7.31. 매매를 원인으로 소유권이전등기), 쟁점주택(2009.6.4. 매매를 원인으로 소유권이전등기)은 2007.9.20. 재건축조합으로 소유권보존되었다가 2009년 6월 이후 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (나) 2009.7.22. 쟁점주택의 관리사무소가 D에 보낸 미분양세대에 대한 관리비청구관련 공문에 의하면 2009년 6월분 관리비부과세대(미분양 4세대)에 쟁점주택이 포함되어 있는 것으로 나타나고, 2008.4.27.자 B, 2008.7.12.자 C 기사에 의하면 OOO아파트가 준공후 미분양되었던 사실이 나타난다.
(3) 쟁점주택이 조특법 제98조의3 과세특례에 해당하지 아니한다는 증빙으로 처분청이 제시한 자료는 아래와 같다. (가) 국세청 대내포털시스템에 의하면 A의 2009년 급여 등 지급내역은 아래 <표5>와 같고, A은 2009.6.4. 쟁점주택 양도후 2009.8.31. 자산종류 부동산취득권, 취득가액과 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였다. <표5> A의 2009년 소득내역 지급자 업태종목 지급액 소득종류 ㈜F 부동산/부동산분양대행, 부동산컨설팅 OOO원 근로소득 D(주) 건설/일반건축, 주택, 해외건설 OOO원 기타소득 (나) 처분청은 2022.12.5. 평택시청에 OOO아파트 미분양주택현황 신고현황을 요청한 결과 자료부존재로 회신을 받았고, 2022.12.7. 수원지방법원 평택지원 등기소에 쟁점주택에 대한 부동산등기 부속서류 제출요청을 하였으나 자료보존기간 경과로 보존하고 있지 아니하다는 회신을 받았다고 답변하였다.
(4) 조특법 제98조의3 제3항은 소득세법제89조 제1항 제3호의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있고, 이때 제1항을 적용받는 주택이란 거주자가 미분양주택 취득기간(2009.2.12.∼2010.2.11.)중에 주택법제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(또는 계약금을 납부)하는 미분양주택을 말한다고 규정하고 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 계약당시 미분양주택임이 확인되고, 공급계약서와 매매계약일이 동일하며, 청구인이 잔금을 D에 지급하였으므로 쟁점주택을 과세특례대상인 미분양주택으로 보는 것이 타당하다고 주장하나, 쟁점주택의 사업주체는 재건축조합이고, 청구인이 제시한 쟁점주택의 공급계약서상 매도인은 재건축조합으로, 매수인은 A으로 기재되어 있는 점, 청구인은 A과 쟁점주택의 매매계약을 체결하였고, 이에 대하여 A은 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세를 신고하였는바, 조특법 제98조의3 제3항의 주택을 공급하는 해당사업 주체와 최초로 매매계약을 체결한 사람은 A으로 나타나는 점, 청구인이 양도소득세 신고 당시부터 이 건 심리일 현재까지 쟁점주택이 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 공급계약서 사본을 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 과세특례대상에 해당하지 아니한 것으로 본 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.