쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부

[

] 심판청구를 기각한다. [

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가. 청구인은 2021.1.5. 자녀 AAA 과 서울특별시 송파구 OOO(이하 “ 쟁점주택 ” 이라 한다) 에 대한 매매계약을 체결한 후 2021.5.4. 이를 OOO 원에 양도하였고, 2021.7.15. 이에 대한 양도소득세 OOO 원을 신고ㆍ납부하였다. 나. OO 지방국세청장 (이하 “ 조사청 ” 이라 한다) 은 2022 년 4 월경 처분청에 대한 정기종합감사를 실시한 결과, 쟁점주택의 매매계약체결일 (2021.1.5.) 을 기준으로 쟁점주택의 매매가액이 2021.2.19. 매매계약이 체결된 같은 단지 OOO(이하 “ 쟁점①비교주택 ” 이라 한다) 의 매매가액 OOO 원 보다 5% 이상 낮으므로 쟁점주택의 양도가 소득세법 제101조에 따른 부당행위계산의 부인규정 적용대상에 해당한다고 본 후, 쟁점주택의 시가를 2021.6.1. 매매계약이 체결된 같은 단지 OOO(이하 “ 쟁점②비교주택 ” 이라 한다) 의 매매가액 OOO 원 (이하 “ 쟁점매매사례가액 ” 이라 한다) 으로 보아 처분청에 이를 양도가액으로 하는 내용의 처분지시를 하였고, 이에 따라 처분청은 2023.1.10. 청구인에게 2021 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.15. 심판청구를 제기하였다.

가. 청구인 주장 (1) 쟁점②비교주택의 매매사례가액은 법령상 시가의 인정요건을 충족하지 못하였으므로, 청구인이 쟁점주택의 매매가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고한 것은 정당하다. (가) 쟁점주택의 유사매매사례가액은 평가기간 (쟁점주택의 매매계약일인 2021.1.5. 전후 3 개월의 기간으로서 2020.10.6. ∼ 2021.4.4. 임) 중 매매계약이 체결된 주택의 매매가액이어야 하나, 처분청이 쟁점주택의 시가 (유사매매사례가액) 로 선정한 쟁점②비교주택의 매매가액 OOO 원은 2021.6.1. 매매계약체결분으로서 위 평가기간 (2020.10.6. ∼ 2021.4.4.) 내에 속하지 않아 쟁점주택의 시가 (매매사례가액) 가 될 수 없는바, 이 건 양도소득세 부과처분은 위법하다. (나) 만약 쟁점주택의 시가에 대한 평가기준일이 매매계약일 (2021.1.5.) 이 아닌 잔금청산일 (2021.5.4.) 이라면 쟁점②비교주택의 매매계약일 (2021.6.1.) 은 양도일 (2021.5.4.) 전후 3 개월의 기간에 포함되어 그 거래가액을 시가로 볼 수 있겠으나, 상속세 및 증여세법 시행령 (이하 “ 상증세법 시행령 ” 이라 한다) 제49조 제2항 제1호는 매매의 경우 평가기간 이내에 해당하는 거래인지 여부를 “ 매매계약일 ” 을 기준으로 판단하도록 규정하고 있고, 청구인은 쟁점주택의 매매계약체결일 (2021.1.5.) 에 시가 (유사매매사례가액) 를 알고 있어야 양도할 쟁점주택의 거래가액을 확정할 수 있는 것이므로 쟁점주택과 비교대상주택 모두 “ 매매계약일 ” 을 기준으로 하여 평가기간 이내에 해당하는 거래인지 여부를 판단하여야 한다 (조심 2022 서 6729, 2023.1.4., 조심 2014 서 2725, 2015.1.5.). (다) 처분청은 “ 양도일 (2021.5.4.) 기준 ” 으로는 부당행위 해당여부를 판단하지 않았다는 의견이나, 처분청은 쟁점①비교주택에 대해서만 매매계약일을 기준으로 적용하였고 쟁점주택에 대해서는 이미 “ 양도일 (2021.5.4.) 기준 ” 으로 판단하였으므로, “ 매매계약일 ” 이 아닌 “ 양도일 ” 을 기준으로 판단하지 않았다는 의견은 그 자체가 모순된다. (라) 한편, “ 매매계약일 ” 이 아닌 “ 양도일 ” 을 기준으로 하여 전후 3 개월 이내의 유사매매사례가액을 적용하여 과세하는 것은 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의 2 제3항에 따른 추계결정ㆍ경정의 규정을 적용한 것과 같은데, 이렇게 추계결정 또는 경정규정을 적용하려면 양도가액에 대한 증빙서류가 없거나 거짓임이 명백한 경우에 해당하여야 한다. 그러나 쟁점주택의 양도는 양도가액에 대한 증빙서류가 없거나 거짓임이 명백한 경우에 해당하지 않으므로 양도일을 기준으로 전후 3 개월 이내의 유사매매사례가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 위법하다. (마) 청구인은 쟁점주택에 대한 매매계약체결일 (2021.1.5.) 에는 처분청이 비교대상으로 선정한 2 개의 유사매매사례가액 (2021.2.19. 계약체결분 및 2021.6.1. 계약체결분) 의 존재를 알 수 없었고, 설령 두 비교대상주택의 계약체결 사실을 알았다고 하더라도 통상적으로 계약체결 이후 그 계약이 해지 (해약) 되는 경우도 많은 상황에서 이를 유효한 양도계약으로 보아 유사매매사례가액으로 적용하기에는 무리가 있다. 나아가 쟁점주택의 잔금청산 및 소유권이전등기가 완료된 상황에서 양도소득세 신고ㆍ납부 이전에 새로운 매매사례가액이 발생하였다는 사정만으로 당초 매매계약을 취소하고 새롭게 매매계약을 체결할 수는 없는 것이다. 만약 이러한 경우에도 새로이 매매계약을 체결하여야 한다고 해석한다면, 청구인이 양도소득세 과세표준 신고서를 제출하기 직전 2 개월 기간 동안 새로운 매매사례가액이 발생할 때마다 계속하여 매매계약을 취소한 후 재계약하고 이에 따라 양도소득세 과세표준신고를 다시 하여야 하는 불합리한 결과가 발생한다. 따라서 이미 매매계약이 체결되고 실제 잔금지급 등 계약의 이행이 이루어져 소유권이전등기까지 완료된 쟁점③비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가 (유사매매사례가액) 로 보아 양도소득세 신고를 한 것은 타당하다. (바) 당초 청구인은 2020.6.27. 매매계약이 체결된 같은 단지 내 OOO(이하 “ 쟁점③비교주택 ” 이라 한다) 의 매매가격 OOO 원을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 보았는데, 쟁점주택과 같은 단지에 소재하면서 면적이 같은 아파트들의 최근 실거래가는 쟁점③비교주택의 거래가격 (OOO 원) 과 유사한 수준으로, 쟁점주택과 유사한 아파트들의 가격은 불과 1 년여의 기간 동안 OOO 원으로 올랐다가 다시 OOO 원으로 하락하는 등 심한 부침을 겪었는바 (현재 거래가액은 더욱 하락하였을 것이다), 처분청이 이 중 가장 높은 거래가액을 시가로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 경제현실 측면에서, 그리고 형평성 측면에서 불합리하다. (2) 설령 쟁점주택 (2021.1.5. 계약) 의 거래가액을 시가로 볼 수 없다 하더라도, 매매계약일을 기준으로 할 때 처분청이 선정한 쟁점②비교주택의 매매계약일 (2021.6.1.) 보다는 쟁점①비교주택의 매매계약일 (2021.2.19.) 이 평가기준일인 쟁점주택의 매매계약일인 2021.1.5. 에 더 가깝고 평가기간 요건도 충족하므로, 최소한 이를 쟁점주택의 시가 (유사매매사례가액) 로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점주택의 양도거래는 특수관계인 간 거래로서 소득세법상 저가양도에 해당하므로, 양도소득의 부당행위계산 부인 규정을 적용하는 것은 타당하다. (가) “ 양도소득세 집행기준 ” 은 부당한 행위에 해당하는지 여부를 거래 당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단하도록 규정 (101-167-2) 하고 있다. 관련 법령 등과 국세청의 교육자료인 실무 해석사례도 특정 양도거래가 부당행위에 해당하는지 여부는 먼저 당해 부동산의 “ 매매계약일 ” 기준으로 전ㆍ후 3 개월 안에 비교대상물건의 매매계약일이 있는지 여부를 확인한 후 그 계약서의 금액과 비교하여 부당성을 판단하여야 하고, 부당행위에 해당하는 경우 양도ㆍ취득일을 기준으로 전후 3 개월 안에 비교대상물건의 매매계약일이 있는지를 확인한 후 가장 가까운 날의 계약서 상 금액을 양도ㆍ취득가액으로 적용하도록 하고 있다. 법원과 조세심판원 또한 매매계약일 기준 전ㆍ후 3 개월 기간의 매매사례가액으로 부당행위 여부를 판단하고 있다 (서울행정법원 2019.8.13. 선고 2019 구단 4724 판결, 조심 2019 중 2596, 2019.12.3.). 이를 종합하여 보면, 청구인의 쟁점주택 양도거래는 소득세법 제101조에 따른 양도소득의 부당행위계산 부인 규정의 적용대상에 해당한다. (나) 처분청이 결정한 시가는 소득세법 시행령 제167조 제5항은 상속세 및 증여세법 (이하 “ 상증세법 ” 이라 한다) 에 따라 적법하게 산정된 것이다. 관련 법령은 형식적인 법률의 형태로는 복잡한 거래현실과 거래형식의 지속적인 변화에 따른 모든 거래방식을 규정하기 어렵고, 재산의 시가를 산정함에 있어 당해 재산과 사실상 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가격이 존재함에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리를 해소하여 실질과세의 원칙을 구현할 필요가 있는 점을 감안하여, 시가의 대상이 되는 유사매매사례의 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 등 세부적인 기준을 규정하고 그 대상을 한정하고 있다. 법원은 이에 대하여 ‘ 유사매매사례가액은 당해재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산에 한정되어 있으므로, 부동산의 경우 아파트 및 오피스텔 등에 국한되어 적용될 수 있고 아파트 및 오피스텔 등의 유사매매사례가액을 부동산중개업소, 부동산 관련 잡지 및 부동산 관련 인터넷사이트 등을 통해서 상당 정도 확인할 수 있으므로, 상증세법 제60조 제1항부터 제3항까지의 규정이 국민의 조세채무에 대한 예측가능성을 침해하여 조세법률주의에 반하는 위헌의 규정이라고 할 수 없다고 보았다 (서울행정법원 2008.10.15. 선고 2008 아 2201 판결). 이에 맞춰 조사청은 상증세법에 따라 평가기간 이내 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 시가로 보아 과세처분 지시를 하였으므로, 이는 적법하다. (2) 청구인은 예비적 청구로서 2021.2.19. 계약분인 쟁점①비교주택의 매매사례가액 OOO 원을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 시가로서의 유사매매사례가액은 양도ㆍ취득일을 기준으로 전ㆍ후 3 개월 안에 비교대상 물건의 매매계약일에 가장 가까운 날의 가액을 적용하여야 하고, 이 건의 경우 쟁점주택의 양도일 (잔금청산일) 은 2021.5.4. 이므로 이와 가장 가까운 일자의 유사매매사례가액은 처분청이 시가로 본 2021.6.1. 자 계약분인 OOO 원인바 청구주장은 타당하지 않다. 참고로 ‘ 양도소득의 부당행위계산 부인규정 ’ 등을 포함한 세법은 모든 납세자에게 동일하게 적용되는데, 국세청은 세법 적용 시 형평성을 제고하기 위하여 모든 납세자의 신고서 등을 검증하고 있고, 납세자는 세법을 잘못 적용하여 신고하였을 경우 수정신고를 하여 납부할 세액을 추가로 납부하고 있다. 일부 납세자는 특수관계인과의 공동주택 등의 거래 시 세법을 고려하여 ‘ 양도소득세 신고일 이후 매매사례가액이 다른 것으로 확인될 경우 그 가액의 5% 범위 내에서 사후 협의 조정하도록 한다 ” 라는 문구를 특약사항에 추가하여 기재하거나, 양도소득세 신고 후 다른 매매사례가액 확인 시 세법에 맞는 매매사례가액을 적용하여 수정신고하고 있다.

가.

쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 등: < 별지 > 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망 (NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 쟁점주택 양도에 대한 2021 년 귀속 양도소득세 부과내역은 OOO 와 같다. (나) 쟁점주택의 2021.1.5. 자 매매계약서 상 주요내용은 OOO 과 같다. (다) 조사청은 처분청에 대한 정기종합감사를 실시한 결과, 계약일 기준 쟁점주택의 유사매매사례가액을 OOO 와 같이 확인한 후 그 중 상증세법령상 평가기간인 쟁점주택의 계약일 (2021.1.5.) 기준 3 개월 전․후 기간에 속하면서 같은 단지에 위치하고 면적ㆍ기준시가가 유사한 쟁점①비교주택의 매매사례가액을 기준으로 하여 쟁점주택의 양도가 특수관계인에 대한 저가 양도로서 양도소득의 부당행위계산 부인 규정의 적용대상에 해당한다고 보는 한편, 쟁점주택의 양도일 (2021.5.4.) 기준 쟁점주택의 유사매매사례가액들을 OOO 와 같이 확인한 후 상증세법령상 평가기간인 3 개월 전ㆍ후 기간 동안 동일 단지에 위치하고 면적ㆍ기준시가가 유사한 공동주택으로서 양도일과 가장 가까운 날에 양도된 쟁점②비교주택의 거래가액인 OOO 원이 쟁점주택의 시가에 해당한다고 보아, 처분청에 그 차액인 OOO 원에 대하여 과세하는 것으로 처분지시하였다. (라) 한편 청구인은 2021.7.15. 쟁점주택의 양도에 대한 양도소득세 신고를 하면서 2020.6.27. 매매계약이 체결된 쟁점③비교주택의 거래가액 OOO 원을 쟁점주택의 시가로 보았다고 주장하는데, 최종적으로 쟁점주택과 쟁점①∼③비교주택들을 비교하면 OOO 과 같다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제101조 및 같은 법 시행령 제167조 제4항은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 관할 세무서장 등으로 하여금 그 행위ㆍ계산과 관계없이 그 양도가액 또는 취득가액을 시가로 산정하여 소득금액을 계산할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조 제3항은 ‘ 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 ’ 중 하나로 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격에 자산을 양도하여 시가와 거래가액의 차액이 3억원 또는 시가의 5% 에 상당하는 금액 이상인 경우를 규정하고 있는데, 이 때 “ 시가 ” 란 소득세법 시행령 제167조 제5항에 따라 상증세법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조 등을 준용하여 평가한 가액을 말하고, 이 경우 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “ 평가기준일 전후 6 개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 평가기준일 후 3 개월까지로 한다) 이내의 기간 ” 은 “ 양도일 또는 취득일 전후 각 3 개월의 기간 ” 으로 본다. (나) 한편 상증세법 제60조 제2항은 시가를 불특정 다수인 간 자유로운 거래에서 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 규정하면서 같은 법 시행령 제49조에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 평가준일 전후 6 개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 평가기준일 후 3 개월까지로 한다) 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 인정되는 것으로 하되 다만 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 그러하지 않고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 즉, 동일한 공동주택단지 내에 있고, 주거전용면적의 차이가 5% 이내이며 공동주택가격의 차이가 5% 이내인 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 해당 재산의 시가로 보도록 규정하고 있다. 다만 상증세법 시행령 제49조 제2항에 의하면, 유사한 다른 재산의 매매거래가액이 평가기준일 전후 6 개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 평가기준일 후 3 개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 매매계약일을 기준으로 판단하고, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하여야 한다. (다) 이에 대하여 청구인은 대금청산과 소유권이전등기가 모두 완료된 이후에 체결된 매매거래가액을 기준으로 양도가액을 재산정ㆍ수수했어야 한다고 요구하는 것은 불합리하고, 현재 쟁점주택과 유사한 주택의 실거래가액이 쟁점주택의 매매가격과 유사하므로 쟁점주택의 매매가격을 시가로 인정하는 것이 타당하며, 설령 쟁점주택의 매매가격을 시가로 인정할 수 없다고 하더라도 쟁점주택의 시가는 쟁점주택의 매매계약일 (2021.1.5.) 을 기준으로 산정하여야 하므로 매매계약체결일 전후 3 개월 기간 (2020.10.6. ∼ 2021.4.4.) 을 벗어난 2021.6.1. 매매계약이 체결된 쟁점②비교주택의 매매거래가액은 시가가 될 수 없으므로, 2021.2.19. 매매계약이 체결된 쟁점①비교주택의 매매거래가액을 시가로 봄이 타당하다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 소득세법령상 양도소득의 부당행위계산 부인 규정은 상증세법령상 시가의 개념을 준용하면서 유사매매사례가액의 시가 인정요건 중 하나로 양도일 전후 3 개월 기간 내 매매가격일 것을 규정하고 있고, 이 때 특정 유사매매사례가액이 해당 기간에 포함되는지 여부는 매매계약일을 기준으로 판단하는 것인데 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일 (양도일) 을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것인바, 쟁점①ㆍ②비교주택의 경우 매매계약일이 각각 2021.2.19. 과 2021.6.1. 로 쟁점주택의 양도일 (2021.5.4.) 전후 3 개월 기간 내에 있고 주거전용면적 등 상증세법령상 시가의 요건을 갖춘 것으로 보이므로 둘 중 매매계약일이 평가기준일 (양도일) 에 더 가까운 쟁점②비교주택의 매매가격인 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 양도 당시 시가로 보는 것이 타당한 점, 그렇다면 쟁점주택의 양도는 그 매매가격과 시가 (쟁점매매사례가액) 의 차액이 3억원 및 시가의 5% 상당액 이상으로서 청구인이 특수관계인인 자녀에게 쟁점주택을 시가보다 낮은 가격에 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당하는 점, 비록 청구인이 쟁점주택의 매매계약 체결 당시 쟁점매매사례가액을 알 수 없었다 하더라도 양도소득세 신고기한 (2021.7.31.) 에는 주변 부동산중개업소나 인터넷 등 각종 매체를 통하여 쟁점②비교주택의 매매계약체결 내지 당시 시세를 확인할 수 있었다고 볼 수 있고 (조심 2023 인 526, 2023.4.10. 등 같은 뜻임), 법령에서 달리 이와 같은 경우에 대하여 예외규정을 마련하고 있지 않는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의 2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.