청구인이 증여받은 쟁점주택을, 평가기간 중 쟁점주택과 동일 공동주택단지에 속한 것으로 공동주택가격이 동일한 것 중 평가기준일과 가장 가까운 날에 이루어진 유사매매사례가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2020.12.17. 아버지 AAA과 어머니 BBB으로부터 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 각 1/2씩 증여받고 증여재산가액을 각 OOO원(OOO 매매사례가액 OOO원, 매매계약일 2020.9.17., 동 매매사례 아파트를 이하 “비교아파트①”이라 하고, 매매사례가액을 이하 “쟁점신고가액”이라 한다)으로 하여 2021.3.15. 증여세를 신고ㆍ납부하였고, 처분청은 2021.9.7.과 2021.9.9. 신고시인 결정을 하였다. <표1> 쟁점아파트 관련 증여세 신고내역 OOO
• 나. OOO지방국세청장은 2022.4.11.∼2022.4.28. 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 2020.12.3. 매매계약이 체결된 같은 아파트 단지 내 OOO(이하 “비교아파트②”라 한다)의 매매가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액①”이라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 경정하여야 한다는 취지로 처분지시를 하였고, 이에 따라 처분청은 쟁점매매사례가액①을 증여재산가액으로 하여 2022.11.7. 청구인에게 2020.12.17. 증여분 증여세 합계 OOO원(BBB 증여분 OOO원, AAA 증여분 OOO원)을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.1.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 아파트의 경우 층, 방향, 입지여건 및 선호도 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이고 위치적인 측면에서 동일 단지 OOO이 OOO 보다는 비교우위에 있는 것이 명백함에도 불구하고, 국토교통부 공동주택가격은 현실을 반영하지 못한 채 부실하게 산정되어있으며, 처분청은 쟁점아파트의 매매사례가액이 존재하지 않아 증여일 전 6개월부터 신고일까지의 기간 중 상속세 및 증여세법제60조, 같은 법 시행령 제49조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 쟁점아파트와 기준시가가 동일한 아파트의 매매가액 중 증여일에 가장 가까운 쟁점매매사례가액①을 시가로 보아 이 건 처분을 하였는데, 상속세 및 증여세법제49조 제4항에 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산으로 규정된 의미는, 동일한 재산이 있는 경우를 우선 적용하고 동일한 재산이 없는 경우에만 유사한 재산을 적용하는 것으로 해석하는 것이 합리적이므로, 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일한 OOO의 매매사례가액인 쟁점신고가액을 시가로 보는 것이 해당 조문을 목적적합하게 해석하는 것임에도, 쟁점신고가액을 부인하고 쟁점매매사례가액①을 증여일 현재 쟁점아파트의 시가로 보아 한 이 건 처분은 부당하다.

(2) 설령, 쟁점신고가액이 쟁점아파트의 증여일 현재 시가에 해당하지 아니한다고 보더라도, 쟁점아파트의 OOO과 OOO은 국토교통부의 기준시가가 동일하다고 하더라도 평가기간 내의 실제매매사례가액을 비교하면 로얄동인 OOO이 OOO보다 5%를 초과하여 시세가 높으므로, 상속세 및 증여세법제49조 제4항에 따른 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산으로 보는 것은 실질과세 원칙에 부합하지 아니하고, 유효한 평가기간 내에 다수의 매매사례가액이 있다면 물건자체의 동일성 또는 유사성을 우선하여 적용한 다음 평가기준일에 더 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 합리적이므로, 동일 단지내에 있다고 하더라도 쟁점아파트와 위치적으로 동일하거나 유사한 재산의 범위는 쟁점아파트가 위치하는 OOO으로 한정하면서 평가기준일과의 일수차이가 가장 적은 OOO(이하 “비교아파트③”이라 한다)의 매매사례가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액②”라 한다)을 시가로 보는 것이 유사매매사례가액의 정의에 더 부합하고 납세의무자의 예측가능성을 침해하지 아니하므로 쟁점매매사례가액②를 시가로 보아 증여세를 경정하여야 한다. <표2> 쟁점아파트에 대한 유사매매사례가액 내역 OOO

(3) 청구인은 증여세를 성실히 신고하기 위하여 국토교통부 실거래가 시스템 및 국세청 홈택스에서 제공하는 유사매매사례가액을 계속 조회하였으나, 신고일까지 국세청 홈택스에서 출력한 유사매매사례가액은 단 2건에 불과했고, 동ㆍ호수를 알 수 없는 자료인 반면, 옆집 이웃에게 비교아파트①이 쟁점신고가액에 매매되었다는 사실을 들어 알고 있었기에 2건 중 1건이 바로 옆 호의 매매가액임을 알 수 있었으며, 쟁점아파트와 평가기준일과도 제일 가깝고, 같은 동 바로 옆 호로서 면적ㆍ위치ㆍ공동주택가격이 완벽히 동일하므로 쟁점아파트의 시가로 적용함에 문제가 없다고 판단하였으며, 청구인이 시가 파악을 위해 최선의 노력을 다하였다는 증빙으로서 증여세 신고시 국세청 홈택스 유사매매사례가액 조회자료를 첨부하여 제출하였다. 처분청의 결정시 평가기간내 유사매매사례가액은 6건이었던 반면, 신고 당시 청구인에게 안내하는 국세청 홈택스 자료는 단 2건으로 납세자에게는 상당한 시차를 두고 불충분한 정보를 제공하고 있고, 국세청은 시차 없이 신속하게 동ㆍ호수를 포함한 충분한 정보를 납세자에게 제공하여야함에도, 신고 당일까지 불충분한 정보를 제공하면서 과도한 증여재산평가 신고의무를 부여하고 있는바, 쟁점아파트의 증여재산가액 과소평가에 대한 귀책사유 및 신고의무 해태가 없으므로 납부불성실가산세를 부과한 처분은 위법하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점매매사례가액①을 시가로 본 처분청의 결정이 부당하다고 주장하나, 쟁점아파트에 대한 매매·감정·수용가액은 존재하지 아니하여, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항에 따라 유사매매사례가액 또한 같은 법 제60조 제2항에 따른 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 있는 것이고, 같은 법 시행령 제49조 제2항에서 제1항에 따라 시가로 보는 가액(유사매매사례가액을 포함하되, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우 유사매매사례가액은 제외)이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것(같은 항 제1호 가목), 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것(같은 호 나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것(같은 호 다목)의 요건을 모두 충족하는 주택을 말하는 것으로 규정하면서, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 비교아파트①, ②, ③은 모두 위 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건은 충족하나, 해당 주택이 둘 이상인 경우 시행령 제49조 제2항(평가기준일에 가장 가까운 가액) 및 시행규칙 제15조 제3항 본문단서(공동주택가격 차이가 가장 작은 주택) 규정에 따라 비교아파트②의 매매사례가액인 쟁점매매사례가액①을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하다.

(2) 청구인은 쟁점매매사례가액②를 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상술한 바와 같이 해당 주택이 둘 이상인 경우 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사매매사례로 보는 것이 타당하므로 청구주장은 이유 없다.

(3) 청구인은 증여재산가액 과소평가와 관련하여 청구인의 귀책이 없으므로 납부불성실가산세의 부과는 부당하다고 주장하나, 납부불성실가산세는 납세의무자로 하여금 성실하게 세액을 납부하도록 유도하기 위한 것으로서 신고납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 금융혜택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상의 제재인 점을 종합하면 증여재산의 가액에 대한 평가상의 차이로 인하여 미납부한 세액이라도 하더라도 납부불성실가산세의 부과대상에서 제외된다고 할 수 없고, 청구인이 증여 신고 당시 국세청 홈택스(매매사례가 조회) 외에도 국토교통부 실거래가 조회시스템, 부동산 중개업소 및 부동산 관련 인터넷사이트 조회 등을 통해 쟁점아파트의 세법에 맞는 유사매매사례가액을 확인할 수 있었던 점 등에 비추어 세법상 주의의무를 다하였다고 볼 수 없어 납부불성실가산세를 부과할 수 없는 ‘정당한 사유’가 있다고도 보기 어려우므로 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점

① (주위적 청구) 쟁점신고가액을 쟁점아파트의 시가(유사매매사례가액)로 보아야 한다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 쟁점매매사례가액②를 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부

③ (예비적 청구) 납부불성실가산세를 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

(4) 국세기본법 제47조의4【납부지연가산세】① 납세의무자(연대납세의무자, 납세자를 갈음하여 납부할 의무가 생긴 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함한다)가 법정납부기한까지 국세(인지세법 제8조제1항 에 따른 인지세는 제외한다)의 납부(중간예납ㆍ예정신고납부ㆍ중간신고납부를 포함한다)를 하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 "과소납부"라 한다)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 "초과환급"이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다.

1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외한다) × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율 제48조【가산세 감면 등】① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

1. 제6조에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 쟁점아파트와 동일 단지내 매매사례는 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트 매매사례 내역 OOO

(2) 청구인은 처분청이 제시한 매매사례인 비교아파트②가 소재한 OOO이 쟁점아파트가 소재한 OOO에 비해 로얄동으로서 선호도가 높으므로, 공동주택가격이 동일하다고 하더라도 실제 거래가액에 차이가 있어 이를 매매사례로 적용하기에 부적합하다고 주장는바, 주요 주장내용과 청구인이 제출한 증빙서류는 아래와 같다. (가) 비교아파트②OOO는 동일단지, 동일면적, 동일기준시가 자산임에도 불구하고 쟁점아파트OOO보다 아파트입구 쪽에 가까이 위치하였고, 아파트입구 안쪽으로는 미용실, 세탁소, 부동산, 네일샵, 학원, 인테리어 업체, 카페, 교회 등 아파트 단지 내 상가가 위치하고 있으며 아파트입구 밖으로는 편의점, 골프연습장, 스터디카페, 미용실, 카페 등이 있어 OOO에 거주하는 경우 인근 편의시설 및 지하철역, 시내 등이 가까워 OOO보다 입주민들이 선호하는 성향이 있다고 주장하면서 인터넷 포털사이트에서 제공하는 쟁점아파트 인근 지도 및 사진들을 제출하였다. (나) 청구인은 평가기준일을 2019.12.17.부터 2021.12.17.까지 임의로 적용하여 유사매매 공동주택을 조회하는 경우 단지 내 아파트의 매매가액이 지속적으로 증가하는 추세이고, 비슷한 시기에 양도하는 경우 OOO의 매매가액이 OOO의 가액보다 계속하여 높게 거래되고 있다고 주장하면서 OOO과 OOO의 매매사례가액 추이그래프를 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점신고가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며, 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내인 공동주택의 매매사례가액을 같은 법 제60조에 따른 시가로 보는 것이고, 다만 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말하는 것이며, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것인 점, 비교아파트①과 비교아파트②는 단지, 면적, 공동주택 가격이 모두 동일하여 유사매매사례가액의 요건을 모두 충족하였으나, 비교아파트①은 매매계약일이 평가기준일부터 91일 전인 2020.9.17.인 반면 비교아파트②는 14일 전인 2020.12.3.이어서, 쟁점매매사례가액①이 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 해당하는 점, 쟁점아파트와 비교아파트②는 동일한 공동주택단지에 속하는 이상 위치, 층ㆍ고, 주변환경 등에 따른 차이는 공동주택가격 산정에 반영되었다고 할 것이고, 쟁점신고가액의 경우 평가기준일로부터 91일 전의 거래가액인데 반해 쟁점매매사례가액①은 평가기준일로부터 14일 전의 거래가액인 바, 평가기간 중 쟁점아파트가 소재한 단지내 아파트의 매매가격이 계속 상승하는 추세였던 것으로 보여, 동 위치가 상이함에 따른 시세의 차이보다는 평가기준일과 매매계약일 간의 기간의 차이가 시세에 미치는 영향이 더 커 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매사례가액②를 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 단서에서 ‘해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다’고 규정하고 있고, 평가기간 내 쟁점아파트와 공동주택가격이 동일한 매매사례(비교아파트② 포함)가 다수 존재하므로, 쟁점아파트와 공동주택가격이 상이한 비교아파트②를 유사매매사례 부동산으로 보기 어려운바, 청구주장을 받아들이기 어렵고 쟁점매매사례가액①을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 납부불성실가산세를 부과한 처분이 부당하다고 주장하나, 납부불성실가산세는 납세의무자로 하여금 성실하게 세액을 납부하도록 유도하기 위한 것으로서 신고납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 금융혜택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상의 제재인 점을 종합하면 증여재산의 가액에 대한 평가상의 차이로 인하여 미납부한 세액이라고 하더라도 납부불성실가산세의 부과대상에서 제외된다고 할 수 없고 나아가 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 데 대하여 정당한 사유가 있다고 볼 수도 없는 점(대법원 2010.1.28. 선고 2008두8512 판결, 대법원 2013.7.11. 선고 2013두5470 판결 등 참조), 처분청이 이 건 증여세 과세시 증여재산(쟁점아파트)의 가액에 대한 평가상의 차이에 대하여 신고불성실가산세를 부과하지 않은 점, 과세관청은 국세부과제척기간 내에 납세자가 신고한 증여세 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 납부불성실가산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.