쟁점부동산을 양수인 명의로 이전등기하였다가 사실상 쟁점계약이 합의해제되어 다시 그 등기를 청구인 명의로 환원하였으므로 이를 양도로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2021.11.8. 양수인 AAA(이하 “양수인”이라 한다)과 OOO 외 2필지 대지 1,061㎡ 및 그 지상에 소재한 건물 2동 727.65㎡(대지와 건물을 합하여, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 양도하는 부동산매매계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결한 후, 2021.11.26. 양수인 명의로 쟁점부동산의 소유권이전등기를 경료하였으며, 2021.12.2. 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
• 나. 청구인은 2022.1.11. 청구인 명의로 쟁점부동산의 소유권이전등기를 다시 경료한 후, 2022.3.23. 쟁점부동산의 잔금을 양수인으로부터 받지 못해 쟁점계약이 사실상 해제되었으므로 당초 신고된 양도소득세를 모두 경정감하여야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 쟁점계약이 무효라거나 해제된 것으로 볼 수 없다는 이유로 2022.5.13. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.8.9. 이의신청을 거쳐 2023.1.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 당초 양수인에게 2021.11.8. 계약금 OOO원을 받고 2021.11.30. 잔금 OOO원을 받기로 한 후, 2021.11.26. 쟁점부동산의 소유권을 이전해주었다. 그런데, 쟁점부동산의 소유권을 먼저 이전해준 후 양수인의 추가대출이 불가능해져 쟁점계약을 해제하게 되었으며, 이에 법원 등기소에 소유권이전말소 신청을 하였으나, 양수인 명의의 근저당권이 설정되어 있음을 이유로 그 신청이 반려되었다. 결국, 청구인은 어쩔 수 없이 소유권이전말소 신청을 취하한 후, 2022.1.11. 양수인으로부터 쟁점부동산의 소유권을 다시 이전등기받은 것이다.

(2) 청구인은 당초 양도한 금액과 동일한 금액으로 기재하여 쟁점부동산을 재매수하는 형식을 취하기는 하였으나, 실질적으로는 쟁점계약이 해제된 것이므로 청구인이 양수인에게 쟁점부동산을 양도했다고 볼 수 없다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2021.11.26. 쟁점부동산의 소유권을 양수인에게 이전해주고 2021.12.2. 이에 대한 양도소득세를 자진신고 함으로써 양도소득세 납세의무가 확정되었다 할 것인바, 그 이후에 쟁점계약이 합의해제되었다거나 법원 판결에 의해 원인무효로 확정된 바 없어 애초부터 그 양도가 없었던 것으로 보기는 어렵다.

(2) 또한, 청구인은 양수인으로부터 쟁점부동산의 소유권을 말소등기가 아닌 새로운 이전등기 형태로 이전받으면서도, 쟁점부동산에 양수인이 설정한 근저당권은 양수인 명의로 그대로 남겨둔 비정상적인 상태이고, 청구인이 계약금 OOO원은 그대로 양수인에게 돌려주고 청구인 명의로의 새로운 이전등기시 취득세 등을 청구인이 부담하였으며, 청구인이 운영하는 전원어린이집의 월세 1회분을 2021.12.26. 청구인이 지급하고 이를 양수인으로부터 돌려받지 않은 점 등으로 미루어 볼 때 쟁점계약은 합의해제된 것이 아니라 조세회피 목적의 형식적 재이전으로 보여 각각의 거래를 양도소득세 과세대상으로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 양수인 명의로 이전등기하였다가 사실상 쟁점계약이 합의해제되어 다시 그 등기를 청구인 명의로 환원하였으므로 이를 양도로 볼 수 없다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 1996.11.15.부터 쟁점부동산을 매매로 취득하거나 증여받은 후, 쟁점부동산에서 노유자시설, 교회, 어린이집 등을 운영해오고 있는 것으로 보이며, 2013년 이후부터 쟁점부동산을 담보로 한 대출금을 이유로 여러 차례 가압류가 설정되거나 임의경매절차가 개시된 사실이 있는 것으로 나타난다. (나) 청구인과 양수인은 2021.11.8. 아래와 같은 쟁점부동산 매매계약을 체결하였다. [쟁점부동산 매매계약서(발췌)] OOO (다) 쟁점부동산 중 OOO 소재 건물의 등기부등본에 의하면, 아래와 같은 소유권이전등기 현황과 근저당권설정 현황 등이 나타난다. [쟁점부동산 소재 건물 등기부등본(발췌)] OOO (라) 처분청의 이의신청 결정서에 의하면, 청구인은 양수인과 쌍방합의에 의하여 2021.12.30. 당초 체결한 쟁점부동산의 매매계약을 합의해제하고, 소유권을 반환받기 위하여 2021.12.31. 소유권이전말소등기 신청을 하였으나, 관할 등기소로부터 양수인 명의의 근저당권을 이유로 그 말소등기가 불가능하다는 답변을 받아 2022.1.11. 그 신청을 취하한 것으로 나타난다. [청구인과 양수인간 체결한 해제증서(발췌)] OOO (마) 청구인은 2019.9.18. OOO회생법원 2019간회단OOO 결정에 의해 간이회생결정을 받은 바 있으며, 이로 인해 청구인은 양수인이 설정해놓은 쟁점부동산에 대한 근저당권을 승계하지 못한 것으로 보인다. (바) 청구인과 양수인은 2022.1.11. 쟁점부동산에 대한 계약금 OOO원과 양수인으로부터 청구인이 차용한 현금 OOO원 합계 OOO원에 대한 지불각서(채권자: 양수인, 채무자: 청구인)를 작성하였으며, 위 지불각서에 따라 청구인은 2021년 12월부터 2022년 8월까지 양수인에게 OOO원 정도를 상환한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 위해 2021.11.8. 계약을 체결하고 잔금을 받지 아니한 채 2021.11.26. 양수인 명의로 이전등기해준 바 있으나, 양수인의 자금사정에 따라 당초 계약을 합의해제하고 2022.1.11. 쟁점부동산을 청구인 명의로 다시 이전등기 하였으므로, 애초에 양도가 성립한 것으로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 기존 청구인 명의의 근저당채무가 2021.11.16. 및 2021.11.26. 모두 변제되면서 2021.11.26. 양수인 명의로 쟁점부동산의 소유권이 이전등기된 것으로 보이는바, 이는 양수인이 본인 명의의 대출금(채권최고액 OOO원)을 이용하여 청구인의 근저당채무를 변제하면서 사실상 잔금을 청산한 것과 다르지 않은 것으로 보이는 점, 현재 소유권이 다시 청구인에게 이전된 상태에서 양수인 명의의 대출금이 비정상적인 상태로 남아 있기는 하지만, 명목상 이는 엄연히 양수인의 채무에 해당하여 청구인에게 이를 갚아야 할 의무가 있다고 보기도 어려운 점, 그렇다면, 쟁점계약에 따라 쟁점부동산의 잔금이 모두 청산된 상태라고 보는 것이 타당하고, 그에 따라 2021.11.26. 양수인 명의로의 소유권이전과 2021.12.2. 이에 대한 청구인의 양도소득세 신고까지 이루어졌으므로, 이 건의 경우 비록 2022.1.11. 청구인 명의로 소유권이 재이전되었다 하더라도 이를 일반적인 당사자간 합의해제에 따른 계약의 취소로서 처음부터 양도에 해당하지 않는 경우라고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산의 양도가 이미 성립하여 청구인에게 양도소득세 납세의무가 있다고 보아 청구인의 경청청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제21조(납세의무의 성립시기) ③ 다음 각 호의 국세를 납부할 의무의 성립시기는 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른다.

2. 납세조합이 징수하는 소득세 또는 예정신고납부하는 소득세: 과세표준이 되는 금액이 발생한 달의 말일 제22조(납세의무의 확정) ① 국세는 이 법 및 세법에서 정하는 절차에 따라 그 세액이 확정된다.

② 다음 각 호의 국세는 납세의무자가 과세표준과 세액을 정부에 신고했을 때에 확정된다. (단서 생략)

1. 소득세

(2) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

• 가. 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
• 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
• 다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(3) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(4) 민법 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.