이 건 과세처분은 관련 규정을 위반한 사정이 없는 것으로 보임
이 건 과세처분은 관련 규정을 위반한 사정이 없는 것으로 보임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구법인은 지역사회의 주택난 해소를 위해 정부정책을 믿고 주택공급 신규사업을 개시하였으나, 정부정책의 변경(중단)으로 인하여 쟁점주택이 현재까지 분양 및 임대가 되지 않고 있고, 그로 인해 수익 없이 대출이자 등의 비용만 부담해오고 있던 상황에서, 그동안 수없이 노력하였음에도 매각이 안 되어 어쩔 수 없이 보유중인 미분양주택에 대하여, 단순히 보유기간이 5년이 경과하였다는 이유로 종합부동산세를 부과한 것은 부당하다. 종합부동산세법의 입법취지는 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산 가격안정을 도모하여 지방재정과 국민경제의 건전한 발전을 기하려는 것이고, 주택건설 사업자의 미분양주택에 대해서는 정책목적상 종합부동산세를 과세하기에 적합하지 않으므로 과세표준에서 제외한 것인바, 위와같은 입법취지와 달리 주택건설 사업자가 미분양시점부터 5년이 경과한 이후부터는 거액의 종합부동산세 부담을 지는 것은 법의 정책목적에 부합하지 않고 부동산 투기와 무관한 주택건설사업자의 재산권을 부당하게 침해하는 결과에 이르게 된다. 특히, 청구법인은 정부의 정책(OOO 공사)을 믿고 해당지역에 주택을 공급하기 위한 신규사업을 개시하였으나, 정부정책의 중단(변경)으로 해당사업장의 주택수요가 전부 소멸되었고, 결국 청구법인이 신축한 쟁점주택은 어쩔 수 없이 장기 미분양(공실)상태로 5년이 경과하였는바(2015년 12월에 준공되었고, 2021년이 재산세 부과 6년차임), 청구법인이 쟁점주택을 과세표준 합산배제기간(5년)을 넘어 보유하게 된 것은 정부정책의 일방적인 중단 때문이고, 청구법인이 쟁점주택을 미분양상태로 계속 보유하고 있는 것은 청구법인에게는 아무런 과실이 없는 것이라 하겠다. 청구법인은 OOO 1․2호기 완공 후 근무하는 근로자와 3․4호기 공사현장 및 OOO 공사현장에 투입될 근로자들을 대상으로 임대를 개시하고, 해당 호수를 투자자에게 분양하거나 준공후 상주하는 협력업체들에게 숙소로 분양할 계획이었으나, 3․4호기 발전소 공사의 보류와 OOO 건설의 중단으로 인하여 주택(숙소)에 대한 수요가 아예 없어졌고, 이로 인한 지속적인 공실상태로 임대 및 개별분양이 전혀 안 되고 있다. 청구법인이 믿었던 정부의 국책사업 2건(OOO 공사, OOO 공사)이 중단됨으로써, 쟁점주택이 있는 OOO 주변은 다시 한적한 시골마을로 돌아가 이제는 주택을 구하는 사람이 전혀 없어 임대는 물론 분양도 전혀 할 수가 없었고, 이에 청구법인은 쟁점주택을 일괄매각하기 위해 다방면으로 혼신의 노력을 다하였으나, 공실 리스크 및 향후 불투명한 사업성(OOO 공사 중단) 때문에 매각이 전혀 진행되지 않았다. 또한 청구법인은 쟁점주택에 대하여 시설자금으로 받은 담보대출금이 OOO원에 이르러 이에 대한 이자만 매월 OOO원에 달하였고, 대출이자 연체로 인해 부동산공매절차가 진행되는 등(부동산공매 착수예정통지서-2020.12.9. 참조), 청구법인이 쟁점주택 착공시부터 현재까지 부담한 대출이자만 OOO원에 달한다.
(2) 신규 주택공급사업을 진행한 청구법인이 정부정책의 중단으로 인해 청구법인의 과실없이 부득이하게 5년 이상 미분양주택을 보유한 결과 종합부동산세가 5년 만에 OOO원이 증가하였는데, 이는 2016년 대비 13배에 해당하는 금액으로서 이와 같은 종합부동산세 부과처분은 실질적 조세평등주의에 위반되어 부당하다. (가) 정부는 주택투기를 억제한다는 명분으로 종합부동산세의 과세표준 적용기준이 되는 공정시장가액 비율을 2016년(청구법인의 쟁점주택 주택분 재산세의 납부의무가 최초로 성립하는 날이 속하는 사업년도) 60%에서 2018년 80%, 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%로 인상하였고, 종합부동산세 세율도 2016년 0.5∼2.0%에서 2020년 0.5∼3.2%, 2021년 0.6∼6.0%로 인상하였다. 청구법인은 쟁점주택[연립주택 95세대–원룸형(전용면적 23.72㎡) 82세대, 투룸형(전용면적 35.58㎡) 13세대]에 대해 2015년 12월에 사용승인을 득하였는바, 쟁점주택에 대한 종합부동산세는 2016년에는 공정시장가액 비율 60%와 세율 1.0%을 적용하여 OOO원이 고지되었고, 2021년에는 공정시장가액 비율 95%와 세율 6.0%을 적용하여 OOO원이 과세되어 5년 만에 고지세액이 OOO원이 증가하여 2016년 대비 13배에 이른다. 종합부동산세법의 입법취지를 고려하면, 청구법인은 쟁점주택으로 부동산투기를 한 것이 아니고, 오히려 주택이 부족한 낙후된 지역에 신규주택공급 사업을 진행하였을 뿐인데도 그 결과는 엄청난 세금폭탄을 맞게 된 것이며, 결국 정부의 주택투기 억제라는 무리한 정책으로 인하여 주택분양사업을 진행하였던 선량한 청구법인이 정부정책의 중단(변경)으로 과중한 세금을 부담하게 된 것은 부당하다. (나) 2016년 귀속 종합부동산세는 개인이든 법인이든 동일한 세율(주택분 과세표준 OOO원 1%)을 적용받았으나, 2021년에는 개인은 1.6%(1주택)에서 3.6%(3주택 이상)로, 법인은 6.0%를 적용받게 되었고, 당해연도 납부세액과 전년도 납부세액을 비교하면, 종합부동산세법 제10조 에 따라 개인에게 적용되는 세부담의 상한이 법인에게는 적용되지 않는다. 이에 따라 쟁점주택 소유에 따라 청구법인에게 고지된 종합부동산세는 2016년에는 OOO원이었지만, 2021년에는 OOO원에 이르게 되었는데, 청구법인이 보유한 미분양주택(공실)은 2016년이나 2021년이나 동일하고, 장기적인 미분양(공실)상태로 재산가치는 계속 하락하면서 정부정책의 중단으로 임대 및 분양이 안되어 수익이 전혀 없었던 부동산인데도 2016년 대비 2021년 종합부동산세는 13배 정도로 폭증하였다. 따라서 같은 금액의 주택을 1주택이냐 다주택이냐, 개인이냐 법인이냐에 따라 다주택자(또는 법인)에게 10배 이상의 세금을 부과하는 것은 차별과세에 해당하고 이는 헌법상의 평등권과 조세평등원칙을 위반한 것이며, 최근 5년간 종부세가 10배 가량 폭증한 것은 경제상황의 예측가능성과 법적안정성을 해치게 되어 조세법률주의 위반으로 위헌이라 하겠다. (다) 이와 같은 종합부동산세법령은 기존 법률 규정을 신뢰하여 주택을 취득(원시취득-주택건설사업자, 매수취득 등)ㆍ소유한 국민의 법적 안정성에 대한 신뢰를 침해하여 헌법상의 신뢰보호원칙을 위반한 것이다. 조세는 헌법상의 납세의무에 기반하여 국가 재원을 조달하는 것으로 담세능력에 따라 일반원칙을 적용하여 세금을 공평하게 부과ㆍ징수해야 하는 것임에도 불구하고, 담세능력과 상관없는 다주택 또는 법인을 중과세 요건으로 정하여 감당할 수 없는 수준으로 중과세하는 것은 조세평등주의 위반이며 더욱이 세금의 본질에 벗어나는 것으로 위헌이므로 이에 근거하여 처분청이 청구법인에게 한 이 건 종합부동산세 부과처분은 위법ㆍ부당하다.
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청의 이 건 종합부동산세 결정 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 이 건 종합부동산세 결정 내역 ◯◯◯ (나) 청구법인은 2014.10.17. 건축주로서 쟁점주택(95세대)에 대해 2014.10.25.을 착공예정일로 하여 사업계획승인을 받았고, 2015.12.29. 사용검사승인을 받았다. (다) OOO서장은 2016.12.15. 청구법인이 제출한 합산배제신고에 따라 청구법인에게 부과하였던 2016년 귀속 종합부동산세를 결정취소하였고, 이후 2020년까지 청구법인에게 종합부동산세가 부과된 사실은 없다. (라) 청구법인은 2021.6.1. 현재 OOO 및 지상 OOO(건물면적 합계 OOO)를 소유하고 있다. (마) 청구법인은 OOO 착공 언론보도(2011.6.11.), OOO이 발표한 OOO 국책사업 보도자료(2012.9.14.), 청구법인의 주택건설 사업계획승인서(2014년 10월), OOO 예정구역 지정 완전 철회 언론보도(2019.6.1.), 부동산 매수의향서(OOO 등), 법적절차(부동산공매) 착수예정통지서(2020.12.9. OOO) 등을 심리자료로 제시하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 종합부동산세법제8조 제2항 제2호는 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 주택 중 하나로 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 취지에 적합하지 않은 것으로서 대통령령으로 정하는 주택을 규정하고 있고, 그 위임을 받아 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 나목은 “과세기준일 현재 사업자등록을 하고 건축법상 건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택”을 열거하고 있으며, 그 위임을 받아 같은 법 시행규칙 제4조 제2호는 “건축법상 건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택”을 열거하고 있다. 한편, 헌법 제107조 제1항 및 제2항은 법률과 명령ㆍ규칙의 위헌ㆍ위법 여부에 관하여 각 헌법재판소와 대법원이 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다고 규정하고 있고, 국세기본법제55조 제1항은 “이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다”고 규정하고 있다. (나) 청구법인은 정부의 OOO 3․4호기 발전소 공사 및 OOO 공사에 따라 해당지역에 주택을 공급하기 위하여 주택을 신축하였다가 정부정책의 변경으로 주택수요가 사라지고 이에 따라 미분양된 쟁점주택을 부득이하게 장기간 보유하게 된 것일 뿐임에도, 합산배제기간(5년) 경과를 이유로 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 처분청은 청구법인의 쟁점주택 미분양 보유기간이 해당 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날인 2015.12.29.부터 5년이 경과되자, 관련 법령에 따라 종합부동산세를 부과한 것으로 달리 그 처분에 법령상 위배된 내용이 발견되지 않는 점, 이 건 관련 법령이 헌법에 위반되는지 여부는 조세심판청구의 불복사유에 해당하지 않는 점(조심 2021중1923, 2021.5.12. 외 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 종합부동산세법 제1조【목적】이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제3조【과세기준일】종합부동산세의 과세기준일은 지방세법제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. 제10조【세부담의 상한】종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액(신탁주택의 경우 재산세의 납세의무자가 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액을 말한다)과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 “주택에 대한 총세액상당액”이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액에 다음 각 호의 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는 제9조에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다. 다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 그러하지 아니하다.
1. 제9조 제1항 제1호의 적용대상인 경우: 100분의 150
2. 제9조 제1항 제2호의 적용대상인 경우: 100분의 300 (2) 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것) 제4조【합산배제 사원용주택등】① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.
3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택
1. 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택
(4) 지방세기본법 제34조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.
8. 재산세: 과세기준일
(5) 지방세법 제104조【정의】재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “주택”이란 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조【과세대상】재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제107조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 제114조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(6) 헌법 제59조 조세의 종목과 세율은 법률로 정한다 제107조 ① 법률이 헌법에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 법원은 헌법재판소에 제청하여 그 심판에 의하여 재판한다.
② 명령ㆍ규칙 또는 처분이 헌법이나 법률에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 대법원은 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다.
(7) 국세기본법 제55조【불복】① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. (단서 생략)
결정 내용은 붙임과 같습니다.