쟁점분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
쟁점분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 OOO의 전산상 확인되는 부동산 검인내역에 기초하여 쟁점분양가액을 쟁점부동산의 취득가액(실거래가액)으로 보아 이 건 처분을 하였는데, OOO이 회신한 부동산 검인내역은 실거래가 신고제도가 시행되기 이전인 2002년 당시 피상속인이 OOO에게 취득세 산정을 위한 부동산거래신고 당시 컴퓨터에 입력된 내용일 뿐 쟁점부동산의 실거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 근거서류가 되지 못하고, 실거래가 신고 이전 검인계약서에 실거래가가 100% 반영되는 경우는 매우 드물었으며, 피상속인이 사망하여 분양 당시에 원분양인지 아니면 타인으로부터 전매로 취득한 것인지 등을 등기부등본으로도 확인이 불가능할 뿐만 아니라, 처분청이 조사시에 쟁점분양가액을 입증할만한 금융거래내역도 조사한 사실이 없고, 처분청이 제시한 부동산 검인내역은 전산에 입력된 내용만을 확인할 수 있을 뿐, 그 신고서의 존재도 알 수 없는바, 처분청이 제시한 쟁점분양가액은 추정가액일 뿐 실질적인 취득가액으로 인정할 수 없으므로 환산취득가액을 부인하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다. 또한 처분청은 인근 아파트 소유주인 타인의 취득 자료를 과세근거로 제시하였으나, 이는 조세법률주의를 기반으로 한 근거과세제도에 부합하지 아니한다.
(2) 설령, 쟁점분양가액을 취득가액으로 봄이 타당하다고 하더라도, 피상속인은 2002.3.12. OOO으로부터 분양을 받았으나 분양계약서를 분실하여 취득당시 분양금액을 알지 못하고, 양도 당시(2020.6.30.) 이미 병세가 심하여(2021년 1월 사망) 취득가액을 기억할 수 있는 여유조차 없는 상태였으며, 피상속인의 배우자 CCC의 입장에서도 나이가 74세로 쟁점부동산의 취득가액을 알 수 없는 상황이었고, 청구인의 세무대리인이 OOO구청 및 OOO등기소 등을 직접 여러 차례 방문하여 취득 당시 분양계약서를 찾고자 노력하였으나 문서보관기간이 경과하여 분양계약서를 찾지 못하였으며, 과세자료를 요구할 공권력을 가진 처분청도 현재까지 확보하지 못한 취득계약서를 민간인인 피상속인, 상속인 및 세무대리인은 더욱 확보하기 어려운 것이었는바, 세법에 규정된 환산취득가액으로 신고 할 수밖에 없었으므로, 청구인의 과소신고에 대하여 가산세를 부과한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 취득당시 실물 계약서가 없으므로 과세처분이 부당하다고 주장하나, OOO구청장으로부터 회신받은 2005년 이전 검인건 상세조회내용에는 접수일, 일련번호, 매수인, 매도인, 계약완료일, 거래구분, 거래가격(쟁점분양가액), 주택의 소재지 지목 및 면적, 기타사항 등 매매계약서의 기재사항 등이 기재되어 있어, 이는 피상속인이 2001.9.8. OOO구에 제출한 검인계약서의 필요적 기재사항을 전산 관리한 것임을 알 수 있는바, 쟁점분양가액은 검인계약서 상 거래가액(분양가액)으로 판단할 수 있는 것이다. 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지거래 취득가액이라 함은 취득 당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되는 것으로, 가계부 기재금액도 실지거래가액으로 인정한 바 있어OOO, 매매계약서 자체가 존재하지 않으므로, 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 청구 주장은 법리를 오해한 것이다.
(2) 청구인은 피상속인이 아닌 타인의 과세자료를 근거로 한 과세처분이므로 부당하다고 주장하나, 처분청은 위 검인계약 내용의 매매가액을 뒷받침하는 증빙으로, 인근 유사 주택의 분양가액과 검인계약내용의 매매가액이 OOO원으로 일치하는 사실을 확인했고, 본 건에서는 검인계약서 매매가액을 실지취득가액으로 하고, 인근주택의 분양가액을 통해 이를 뒷받침했지만, 분양취득은 매매사례가액 자체를 실지거래가액으로 인정하고 있어OOO 납세의무자 본인이 아닌 다른 사람의 취득자료를 근거로 한 과세처분은 부당하다는 청구 주장은 법리를 오해한 것이다.
① 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 지방자치단체장으로부터 회신받은 부동산검인내역 상 분양가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 가산세를 감면할 정당한 사유가 있는지 여부
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ②법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(3) 국세기본법 제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
1. 제6조 에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우
2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우
3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령 으로 정하는 경우
(1) 2020년 귀속 양도소득세 경정결의서에 의하면 처분청은 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고, OOO구청장으로부터 회신받은 검인계약서 기재내용에 의하여 확인된 분양가액 OOO과 취등록세 등 OOO원의 합계인 OOO을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 OOO과 같이 2020년 귀속 양도소득세를 경정한 것으로 나타난다.
(2) 처분청은 세무조사 과정에서 2022.5.19. OOO구에 검인계약서 사본 등 요청 공문을 발송하여 피상속인이 제출한 검인계약서 등 자료를 요청했고, OOO구청장이 2022.5.24. 검인계약서 사본 등 요천 회신 공문을 통해 회신한 2005년 이전 검인건 상세조회내용에 의하면 신청인이자 매수인은 AAA, 매도인은 OOO이며, 계약완료일은 2001.1.15., 거래구분은 매매, 거래가격은 쟁점분양가액으로 기재되어 있다.
(3) 처분청이 국세전산망을 통해 확인한 쟁점부동산의 인근(같은 동 또는 같은 층) 분양 취득 주택의 분양계약 내용은 OOO와 같고, 처분청은 아래 분양취득 사례 관련 주택분양계약서 사본 3부를 제출하였다.
(4) 쟁점부동산 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점부동산은 2002.2.16. 소유자를 OOO의 명의로 소유권보존등기가 된 이후, 2002.3.12.에 매매OOO를 원인으로 피상속인에게 소유권이전등기된 것으로 확인된다.
(5) 청구인은 피상속인이 전매로 취득하였을 가능성을 배제할 수 없음에도 금융조사 등을 실시하지 아니한 채 검인내역 조회내용만을 근거로 쟁점분양가액을 실거래가액으로 본 처분은 부당하다고 주장하고, 쟁점부동산 취득자금 관련 금융증빙 등은 오래전 자료이고 피상속인이 이미 사망하여 제출하기 어렵다고 주장한다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점분양가액을 실거래가액으로 보아 양도소득세를 경정한 처분이 부당하다고 주장하나, 처분청이 OOO구청장으로부터 회신받은 2005년 이전 검인건 상세조회 내용에는 접수일, 일련번호, 매수인, 매도인, 계약완료일, 거래구분, 거래가격(쟁점분양가액), 주택의 소재지 지목 및 면적, 기타사항 등 매매계약서의 기재사항 등이 상세히 기재되어 있고, 이는 피상속인이 2001.9.8. OOO구에 제출한 검인계약서의 필요적 기재사항을 전산 관리한 것임을 알 수 있는바, 쟁점분양가액은 검인계약서 상 거래가액(분양가액)으로 판단할 수 있는 점, 국세청 전산망을 통하여 쟁점부동산과 같은 단지 동일 면적의 부동산의 분양가액이 쟁점분양가액으로 확인되는데, 동시에 일괄ㆍ분양되는 아파트의 특성을 감안할 때, 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평수, 유사 층의 다른 호라면, 같은 분양가액이었다고 인정하기에 충분한 점, 쟁점부동산 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점부동산은 2002.2.16. 소유자를 OOO의 명의로 소유권보존등기가 된 이후, 2002.3.12.에 매매OOO를 원인으로 피상속인에게 소유권이전등기된 것으로 확인되고, 2005년 이전 검인건 상세조회내용 상 매도인은 OOO이며, 거래가격은 쟁점분양가격이고, 잔금지급일은 2001.1.15.로 나타나는 등 계약내용이 처분청이 제시한 다른 분양사례의 계약내용과 일치하여 피상속인이 수분양자로서 쟁점부동산을 분양받은 것으로 봄이 타당한 반면, 청구인은 전매에 의한 취득 가능성이 있다고 주장할 뿐, 이를 뒷받침할 수 있는 금융거래내역 등 증빙서류를 제출하지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵고, 쟁점분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(7) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 실제취득가액을 조사하기 위하여 최선의 노력을 하였음에도 실제취득가액의 증빙서류를 찾을 수 없었으므로 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고한 행위는 정당하고, 세법상 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 주장하나, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 점, 청구인(또는 피상속인)이 취득계약서를 분실하여 양도소득금액을 과소하게 신고한 것은 세법상 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 보기 어려운 점OOO 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.