[요지] 청구인은 쟁점부동산을 2005년, 2010년에 취득하였고, 보유하는 동안 5년 이상 임차인에게 임대한 것으로 확인되는 점, 코로나로 인한 자재비·인건비의 급등으로 청구인의 사업이 어려워져 쟁점부동산을 양도하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 달리 청구인이 쟁점부동산 취득 이후 이를 판매하기 위해 노력한 사실 또는 부동산매매를 하였다는 사정이 나타나지 않는 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 양도에 계속·반복적인 사업성이 있었다고 보기 어렵다 할 것임
[참조결정] 조심2023중1082
[주 문] 이천세무서장이 2023.6.5. 청구인에게 한 2021년 귀속 종합소득세 OOO원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산의 양도는 임대용 건축물을 신축한 후 일정기간 임대 후 양도한 것으로 양도소득에 해당한다. (가) 청구인은 1989년부터 서울에서 OOO라는 상호로 인테리어 사업을 하였는데, 자재창고 등이 필요하고 노후에 안정적인 임대수입을 얻고자 2005.7.19. 경기도 가평군 소재 토지를 구입하여, 2010.12.23. 건물을 신축(4개동, 대지면적 6,513㎡, 건물면적 1,138㎡)하여 사용승인을 받았다. (나) 쟁점부동산의 사용승인(2010.12.23.) 후 청구인이 사용을 하였고, 2015년에는 임차인 OOO에게 5년간 임대를 하였는데, OOO이 부도가 나면서 쟁점부동산은 공실이 되었다. 임차보증금에 대한 채권자의 압류로 인한 소송과 2020년부터 코로나로 청구인의 사업이 어려운 상황에 처하여 2021.8.25. 쟁점부동산을 양도하였다. (다) 청구인은 쟁점부동산 소재에서 OOO(부동산매매업)(이하 “쟁점사업장”이라 한다)으로 사업자등록 신청을 하였고, 건물 신축 후 임대업으로의 업종을 정정하지는 못하였으나, OOO과 임대차계약을 하여 부동산임대업으로 하여 세금계산서를 발행하였다. (라) 청구인은 부동산임대에 대하여 부가가치세를 신고하면서 첨부 서류인 부동산임대공급가액명세서를 작성하였지만, 부가가치세 신고서의 과세표준 명세서에는 부동산임대업이 아닌 사업자등록상에 기재된 부동산매매업으로 신고를 하였다.
(2) 처분청이 사업장이 다른 경기도 여주시 소재의 부동산(건설업, 이하 “여주부동산”이라 한다)과 쟁점부동산(임대업)을 하나의 사업으로 본 것은 부당하다. (가) 여주부동산은 청구인이 직접 건설한 전원주택을 신축분양 한 것으로, 2008.2.19.부터 순차적으로 총 14세대를 준공하였고, 이 중 8세대를 분양하여 현재는 6세대가 비어 있거나 임대하고 있는바, 여주부동산의 업종은 부동산매매업이 아닌 건설업이다. (나) 주택신축분양 사업자는 건설업을 영위하는 것으로 보아 부동산매매업에서 제외하고 있어, 쟁점부동산과 하나로 보아 사업소득으로 보는 것은 부당하다. (다) 청구인은 쟁점부동산과 여주부동산 이외에 부동산을 취득 또는 양도한 것이 없고, 쟁점부동산은 매매 없이 5년 이상 장기간 임대 후 양도한 것이므로 양도소득에 해당한다.
(1) 쟁점소득은 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다. (가) 쟁점소득이 소득세법상 사업소득인지, 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어, 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다. (나) 청구인은 2009.11.24. 쟁점부동산을 사업장소재지로 하여 부동산개발 및 매매업을 주업종으로 하는 OOO이라는 상호의 사업자등록을 하였고, 쟁점부동산 취득원가 상당액을 2010년 귀속부터 2020년 귀속까지 재무제표에 재고자산으로 계상하였고, 쟁점소득을 2023.2.10. 사업소득으로 하여 종합소득세를 신고하였다. (다) 청구인의 여주부동산은 쟁점사업장과 동일한 상호OOO로 사업자등록을 하였고, 이에 대한 소득(부동산의 양도)을 사업소득으로 신고하였으며, 쟁점부동산과 같은 형태의 거래가 70건(취득 및 양도의 합계) 이상인 것으로, 사업의 계속성·반복성이 확인된다.
(2) 청구인이 쟁점부동산을 취득하고 보유한 목적에는 사업성이 존재한다. (가) 양도소득이란 사업의 일부가 아닌 비사업자의 지위에서 자산을 이전하는 개인에게 과세되는 세금이나, 사업소득은 부동산 매매업 등과 같이 자산이 사업의 일부로서 이전되어 사업자에게 과세되는 것인바, 청구인이 제출한 계정별원장에는 ‘원재료(분양), 미완성공사(분양)’이라고 분류한 것이 확인되고, 쟁점부동산의 취득시부터 양도시까지 10년 이상의 과세기간 동안 재무제표상 ‘재고자산’으로 계상되어 있으며, 쟁점부동산의 양도 시점에 매출과 매출원가를 인식하는 방법으로 회계처리를 하였다. (나) 청구인이 쟁점부동산을 임대목적으로 신축하였다고 입증할 수 있는 객관적·구체적인 증빙도 확인되지 않고, 판매목적으로 신축하여 일시적으로 임대한 경우인 것으로 쟁점소득은 사업소득에 해당한다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.
6. 건설업에서 발생하는 소득
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
20. 제160조제3항에 따른 복식부기의무자가 차량 및 운반구 등 대통령령으로 정하는 사업용 유형자산을 양도함으로써 발생하는 소득. 다만, 제94조 제1항 제1호에 따른 양도소득에 해당하는 경우는 제외한다.
21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 소득세법 시행령 제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인의 2021년 귀속 종합소득세 신고 및 경정청구 내역은 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구인의 종합소득세 신고 및 경정청구 내역 (나) 국세청 전산망에서 확인되는 청구인의 사업이력은 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 청구인의 사업이력 및 (다) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인은 2009.11.24. 쟁점부동산 소재에서 쟁점사업장의 사업자등록 신청을 하였고, 2021.8.25. 쟁점부동산을 양도하였으며, 2004∼2009년 기간 동안 쟁점부동산 외 여주시 천송동, 가평군 설악면 신촌리 소재 토지·건물을 매매한 것으로 확인된다. (라) 청구인의 부가가치세 신고서에 의하면, 2015년 제1기부터 2019년 제1기 부가가치세 과세기간까지 OOO외 2곳에 임대를 한 것으로 확인되고, 임대사업에 대하여 부가가치세 신고·납부를 한 것으로 나타난다. (마) 청구인의 종합소득세 신고서를 살펴보면, 쟁점부동산의 취득원가를 재고자산으로 계상하여 10년 이상(2010년∼2020년) 사업소득으로 신고하였고, 쟁점사업장의 계정별원장에 원재료(분양), 미완성공사(분양)’이라고 분류한 것으로 확인된다. (2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 양도인의 부동산 양도 행위가 사업소득인지, 양도소득인지는 부동산 취득 및 보유현황, 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어, 수익을 목적으로 하고 있는지, 계속성과 반복성을 고려해야 하고 당해 양도부동산 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 모든 사정을 참작하여 판단하여야 하는 것(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결)인바, 청구인은 쟁점부동산을 2005년·2010년도에 취득하였고, 보유하는 동안 5년 이상 임차인 OOO에게 임대한 것으로 확인되는 점, 임차인 OOO이 부도나면서 임차보증금에 대한 채권자의 압류로 인한 소송과 코로나로 인한 자재비·인건비의 급등으로 청구인의 사업이 어려워져 쟁점부동산을 양도하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 달리 청구인이 쟁점부동산 취득 이후 이를 판매하기 위해 노력한 사실 또는 부동산매매를 하였다는 사정이 나타나지 않는 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 양도에 계속·반복적인 사업성이 있었다고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도를 사업소득으로 보아 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.