환산취득가액을 부인하고 쟁점부동산 분양계약서상 매매가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1993.4.28. 분양으로 취득한 경기도 성남시 분당구 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2017.5.15. 매매금액 OOO원에 양도한 후, 2019.5.22. 취득가액을 환산가액인 OOO원, 양도소득금액 OOO원으로 하여 양도소득세를 기한 후 신고하였다.
• 나. 처분청은 2023.3.24.부터 2023.4.12.까지 청구인에 대한 양도소득세조사를 실시하여, 청구인이 쟁점부동산의 취득 당시 매도인과 작성한 부동산 매매계약서(분당구청장의 검인날인을 받은 1990.8.1.자 주택공급계약서로 이하 “쟁점계약서”라 한다)를 확보하고 해당 계약서상 매매가액 OOO원을 실지거래가액으로 보아 환산취득가액을 부인하여 2023.8.8. 청구인에게 양도소득세 OOO원을 경정·고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.11.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산 분양계약서상의 금액을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 경정하였으나, 해당 분양계약서는 청구인이 작성한 것이 아니고, 실제 계약내용과 달라 이를 근거로 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청이 확보한 쟁점계약서를 보면, ‘주택의 표시’에는 쟁점부동산이, ‘갑’에는 주식회사 AAA, ‘을’에는 청구인의 주소, 성명, 주민등록번호, 전화번호가 기재되어 있는 등 청구인이 작성한 분양계약서로 확인되는바, 쟁점부동산의 취득가액을 분양계약서상 거래가액인 OOO원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 환산취득가액을 부인하고 쟁점부동산 분양계약서상 매매가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료 등에서 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산 등기사항증명서를 보면, 쟁점부동산은 1990.8.2. 매매를 원인으로 1993.4.28. 청구인 명의로 소유권 이전이 완료되었고, 2017.5.15. 매매를 원인으로 aaa에게 소유권이 이전된 것으로 나타난다. (나) 쟁점계약서는 국세통합전산망에서 과세자료로 관리되고 있었던 것으로 경기도 분당구청장의 검인날인(OOO.)을 받은 1990.8.1.자 주택공급계약서로 매매가액은 OOO원으로 기재되어 있고, “주택의 표시”에 쟁점부동산, “갑”에는 주식회사 AAA, “을”에는 청구인의 주소, 성명, 주민등록번호, 전화번호가 기재되어 있다. (다) 청구인의 양도소득세 신고내역(환산취득가액)과 처분청의 경정(실지취득가액)내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 처분청의 쟁점부동산 관련 양도소득세 경정내역 등 ㅇㅇㅇ

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서는 청구인이 작성한 것이 아니고, 실제 계약내용과 다르다는 이유 등으로 쟁점계약서상 거래가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다고 주장하나, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것인바(조심 2018서2935 2018.11.20. 외 다수, 같은 뜻임), 쟁점계약서는 양도인이 주식회사 AAA으로 매매대금의 지급방법 등의 상세한 거래조건이 기재되어 있고, ‘주택의 표시’에는 쟁점부동산이, 을’에는 청구인의 주소, 성명, 주민등록번호, 전화번호가 기재되어 있는 등 거짓계약서로 단정하기 어려운 점, 청구인은 쟁점계약서는 청구인이 작성한 것이 아니고, 실제 계약내용과 다르다는 객관적이고 구체적인 증빙 등을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.