쟁점1토지 매각과 관련하여 청구인이 양수인으로부터 받은 계약금은 쟁점1‧2토지 전체 매각대금 원의 10% 상당과 근접한 원으로 나타나는바, 청구인이 쟁점1토지의 계약금 성격으로 받은 금액은 쟁점1‧2 토지 계약금으로 지급받은 것으로 보이는 점, 청구인이 21.6.14. 양수인으로부터 지급받은 금액은 쟁점1‧2토지의 양도대금 합계액과 동일한 점 등에 비추어쟁점1‧2토지는 사실상 21.6.14.에 일괄로 양도된 것으로 보는 것이 타당해 보임
쟁점1토지 매각과 관련하여 청구인이 양수인으로부터 받은 계약금은 쟁점1‧2토지 전체 매각대금 원의 10% 상당과 근접한 원으로 나타나는바, 청구인이 쟁점1토지의 계약금 성격으로 받은 금액은 쟁점1‧2 토지 계약금으로 지급받은 것으로 보이는 점, 청구인이 21.6.14. 양수인으로부터 지급받은 금액은 쟁점1‧2토지의 양도대금 합계액과 동일한 점 등에 비추어쟁점1‧2토지는 사실상 21.6.14.에 일괄로 양도된 것으로 보는 것이 타당해 보임
(1) 청구인은 강원도 평창군 OOO에서 수십년간 거주하면서 농사를 지어왔고, 농사일 외에는 다른 일에 곁눈질해 본 적도 없는데, 다만 얕은 지식과 주변의 권유에 청구인에게는 생소한 친환경농사와 시설영농에 빠진 결과, 미숙한 경험으로 많은 빚을 지게 되었고, 건강도 여의치 않아 눈물을 머금고 농토를 매각하여 채무를 정리할 수밖에 없어 쟁점토지를 팔려고 부동산에 의뢰하였음에도 너무 큰 덩치여서 2년여가 지나도 매수 문의도 없었으나, 그러던 중 서울에 거주하는 양수인들이 전원주택을 짓고 농사도 지으며 살고 싶다고 하여 2021.6.15. 농지를 일부 분할하여 쟁점토지①을 매각하게 되었다.
(2) 그러나, 쟁점토지①의 매도로도 채무가 모두 청산되지 않아 어쩔 수 없이 나머지의 농지를 담보로 하여 금전을 차용할 방법을 모색하다가 쟁점토지①을 구입하였던 양수인들에게 부탁을 할 수밖에 없었는데, 이미 OOO 쟁점토지①을 구입하여 전원주택을 짓고자 터파기 공사를 하고 있던 양수인들이 흔쾌히 자금을 융통하여 주어서 다행히 채무를 해결할 수 있었고, 1차 매매시 평당 단가인 OOO원보다 좀 낮은 가격인 평당 OOO원에 쟁점토지②를 2022년 4월에 매도하게 되었다.
(3) 양수인들과의 거래는 당사자 간에 필요에 의하여 합의하여 거래되고 명의가 이전된 정상적인 거래였고, 조세를 면탈하고자 하는 잘못된 생각은 추호도 없었음을 확실히 공언할 수 있는바, 청구인 같은 서민이 주요한 경제활동 중의 하나로 피눈물을 흘리며 일구어 놓은 농지를 양도하고, 관련한 세금도 적법하게 신고ㆍ납부하였으나, 처분청에서 사실관계를 더 정확히 파악해 보지도 않고 이러한 거래행위를 전적으로 부인하여 청구인의 고통과 금전적인 부담을 간과한 채, 쟁점토지의 거래를 동일하게 계약된 하나의 계약으로 보아 단순히 청구인이 세금을 부당하게 경감시키기 위하여 계약을 2개로 쪼갰다는 시각으로 거액의 세금을 부과한 것은 가뜩이나 어려운 농촌경제를 고려하지 않은 가혹한 처사라고 생각할 수밖에 없다. 나. 처분청 의견 쟁점토지①ㆍ②의 양도거래는 형식만 별개의 거래로 매매계약서를 각각 작성한 것에 불과할 뿐, 실질적으로는 잔금 지급일이 속하는 2021년에 양도가액이 OOO원인 하나의 양도가 이루어진 거래이다.
(1) 쟁점토지의 매매계약서는 실제 양도계약의 내용을 반영하고 있지 않은 계약서이다. 쟁점토지①의 계약금(OOO원)은 부동산 거래관행상 매매금액(OOO원)의 10%를 상회하는 금액으로, 일반적인 매매계약금으로 볼 수 없고, 쟁점토지 전체 양도가액(OOO원)에 대한 계약금으로 지급받은 것으로 봄이 타당하며, 계약금 지급시기는 계약서 작성일인 2021.6.9.보다 1개월여 앞선 2021.4.30.로 쟁점토지① 매매계약서가 실제 양도계약의 내용을 반영하고 있지 않는 것으로 판단된다. 또한, 쟁점토지① 매매계약서의 특약사항에 “매수인 건축허가 신청시 매도인은 건축대상 토지에 도달하는 OOO번지에로 도로사용 허가를 동의해주기로 함”이라고 기재되어 있으나, OOO번지는 2021.6.10. OOO번지에서 분할등기 접수된 토지로서, 매매계약서의 실제 작성일은 분할등기 접수일 이후가 되어야 함에도 2021.6.9.로 기재되어 있어 계약서의 작성시기가 명확하지 않은 것으로 보인다. 한편, 양수인들이 2021.6.14. 청구인 계좌로 입금한 OOO원 및 청구인의 배우자 계좌로 입금한 OOO원은 각각 쟁점토지① 양도대금의 잔액, 쟁점토지②의 전체 양도대금과 일치하여 쟁점토지의 잔금지급일이 2021.6.14.임을 확인할 수 있고, 쟁점토지②의 매매계약서 작성일이 2022.4.21.이어서 실제 양도계약의 내용을 반영하고 있지 않은 계약서임을 입증하고 있다.
(2) 청구인은 양수인들과의 금융거래내역에 대해 차입거래라고 주장하나, 쟁점토지의 양수인들은 매매계약 당시 공부상 주소지가 서울이고 실제 서울에서 거주하다가 전원주택 생활을 위해 쟁점토지를 매입한 것으로 양수인들이 현재까지 금전대부업을 영위한 이력이 확인되지 아니하고, 청구인과는 중개사무소를 통해 계약 이후부터 알게 된 사이로서 2021.6.14. 쟁점토지①의 매매잔금을 입금함과 동시에 청구인의 부탁으로 OOO원이라는 고액을 대여금 명목으로 이체하였다는 주장은 일반적인 상식에 부합하지 않는다. 설령, 자금을 대여하였다 하더라도 청구인이 주장하는 차입일인 2021년 6월부터 양수인들이 쟁점토지②의 매매 의사를 밝히고 소유권을 이전하였다고 주장하는 2022년 4월까지 차입금 OOO원에 대한 이자지급 내역이 전혀 없음이 금융거래내역 및 청구인이 제출한 차용증서를 통해 확인되고, 차용증서상 변제기일이 2022.1.20.임에도 채권자인 양수인들이 채권을 상환받기 위한 노력을 기울이지 않은 점 또한 차입거래로 납득하기 어렵고, 청구인이 제출한 차용증서상 차용금 5억원은 실제 청구인 계좌에 입금되어 청구인과 채권자인 양수인들이 차입금이라 주장하는 OOO원과 금액이 상이하여 차용증서의 진위 여부에 대한 합리적 의심이 들게 한다. 청구인은 쟁점토지②에 설정된 근저당권을 자금 차입의 근거로 제시하였으나, 이 또한 양도대금 지급에 대한 계약 이행을 보전하기 위한 양수인들의 권리행사 행위로 볼 수 있으므로, 근저당권설정 행위만으로 자금 차입을 입증할 수는 없다.
(3) 청구인은 당초 쟁점토지②의 매수 의사가 없었던 양수인들에게 쟁점토지①만 양도하고 차입금 상환 전 청구인이 부탁하여 양수인들이 쟁점토지②를 매수한 것이라고 주장하나, 쟁점토지 지적도상 쟁점토지②는 하천에 연접하여 쟁점토지①을 지나지 않고서는 접근이 어려운 맹지로서, 쟁점토지①만 매매될 경우 쟁점토지②의 매매가 불확실할 것이 예측되는바, 쟁점토지 전체 양도가액 OOO원 중 계약금에 상당하는 OOO원이 2021.4.30. 청구인 계좌에 입금된 점, 청구인 및 청구인 배우자 계좌로 잔금 OOO원이 2021.6.14. 일시에 입금되기 전인 2021.6.10. 쟁점토지에 대한 분할등기가 접수된 점, 잔금지급일인 2021.6.14. 양수인들이 쟁점토지②를 비롯한 청구인 명의 토지(강원도 평창군 OOO 전OOO㎡)에 근저당권을 설정한 점 등으로 보아, 당초 실제 계약시점으로 볼 수 있는 계약금 지급시기에 쟁점토지②를 비롯한 전체 물건에 대해 이미 매매예약이 있었고, 잔금 지급 전 토지 면적을 확정하기 위한 분할등기가 선행되었으며, 지급된 잔금에 대해 계약 이행을 보전받기 위한 양수인들의 근저당권 설정 절차가 뒤따른 것으로 볼 수 있다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (단서 생략) (3) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(4) 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상(괄호 생략) 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략) 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
(1) 쟁점토지 매매계약서의 주요 내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 매매계약의 주요 내용 구분 쟁점토지① * 쟁점토지② 매매대금 계약금 OOO원
• 잔금 OOO원 OOO원 계 OOO원 OOO원 계약일 2021.6.9. 2022.4.21. 잔금지급일 2021.6.15. 2022.4.21. * 쟁점토지① 매매계약서의 특약사항에는 “매수인 건축허가 신청시 매도인은 건축대상 토지에 도달하는 OOO번지, OOO번지에로 도로사용 허가를 동의해주기로 함”이라는 내용이 기재되어 있음
(2) 매매계약서, 양도소득세 신고서 및 등기부등본상 확인되는 잔금지급일 등을 비교한 내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 매매계약서 등에서 확인되는 잔금지급일 등을 비교한 내용 구분 쟁점토지① 쟁점토지② 매매계약서상 잔금지급일 2021.6.15. 2022.4.21. 신고서상 양도일 2021.6.15. 2022.4.21. 등기부등본상 소유권이전일 2021.6.14. 2022.4.29.
(3) 청구인 및 배우자(C)가 양수인들로부터 입금받은 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인 및 배우자가 양수인들로부터 입금받은 내역 번호 거래일자 거래시간 계좌번호 * 예금주 거래상대방 입금액(원) 1 2021.4.30. 13:04:20 OOO 청구인 A OOO 2 2021.4.30. 13:07:02 OOO 청구인 A OOO 3 2021.6.14. 09:15:06 OOO 청구인 A OOO 4 2021.6.14. 09:19:08 OOO C A OOO 5 2021.6.14. 09:23:10 OOO 청구인 B OOO 6 2021.6.14. 09:25:39 OOO C B OOO 합계 OOO
(4) 쟁점토지② 등과 관련한 근저당권설정계약서 및 관련 차용증서상 주요내용은 아래 <표4>와 같은바, 쟁점토지②의 등기부등본을 보면 근저당권설정계약서의 내용과 같이 2021.6.14. 채권최고액을 OOO원, 채무자를 청구인, 근저당권자를 A, 공동담보로 강원도 평창군 OOO로 하여 근저당권이 설정되어 있음이 확인된다. <표4> 쟁점토지② 등과 관련한 근저당권설정계약서 및 관련 차용증서상 주요내용 구분 근저당설정계약서 차용증서 * 대상부동산
1. 강원도 평창군 OOO 전 OOO㎡
2. 강원도 평창군 OOO 전 OOO㎡(쟁점토지②) 작성일 2021.6.14. 2021년 6월 채권최고액 OOO원 OOO원 근저당권자 A
• 근저당권설정자 청구인
• 채무자 청구인 청구인 채권자
• A 변제기일
• 2022.1.20. 이자
• 연 %(기재없음) * 청구인 단독 날인으로 작성되어 채권자 A에 송부하는 형식임
(5) 청구인과 양수인들 중 한 명인 A가 작성한 확인서(A의 인감증명서 첨부)의 내용은 아래 <표5>와 같다. <표5> 청구인과 A가 작성한 확인서의 내용 대관령면 OOO번지(쟁점토지①) 양도신고 소명에 대한 확인서 (차용금확인) 성명: 청구인 상기 본인은 위 지번의 토지를 A, B 부부에게 2021.6.9. 매매하였으며 매매 토지에 대하여는 양도신고를 하였습니다. 매매직후 본인의 개인적 사정으로 인하여 자금(대략 OOO)이 필요하던 차에 본인의 토지를 매입한 A씨 부부로부터 금:OOO원을 차용하였으며 이에 차용증과 본인명의 토지를 설정하여 주었습니다. 당시 A씨 부부는 추가로 토지를 매입할 의사는 전혀 없었으며 본인의 토지가 매매가 이루어지면 차용금을 상환하기로 하였습니다. 이후 2021.11월경에 몇 사람이 본인의 토지를 매수의사를 보여 오던 중 2022년 1월경 A씨께서 토지의 매매가 결정이 되기 전에 A씨 본인에게 먼저 알려달라고 하면서 간접적으로 매수의사를 표현하여 왔습니다. 이와 같은 과정을 통하여 2022년 4월 21일 A씨에게 매매하게 되었으며 매매금액은 본인은 OOO원을 희망했으나 조율 끝에 차용금액인 금:OOO원에 매매하게 되었습니다. 이런 과정에서 매매금액과 차용금이 일치한 것이지 2021.6.14.에 A, B로부터 받은 금:OOO원은 사전에 토지매매금액으로 받은 것이 아닌 순수한 차용금이 분명함을 확인합니다. 2023.6.7. 위 소명인 (채무자) 청구인 부동산 중개소 확인: OOO 공인중개사 OOO 위 채권, 채무 관계가 틀림없음을 인감을 첨부하여 확인합니다. 2023.6.9. 채권자 성명: OOO
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 자금사정상 쟁점토지①을 양도하게 되었고, 쟁점토지①의 매도 자금으로도 청구인의 채무가 청산되지 아니한 상태에서 양수인들이 흔쾌히 자금을 빌려 주었으며, 결과적으로 쟁점토지②도 양수인들에게 양도하게 된 것으로서, 이러한 과정에서 차용금이 매매대금과 일치한 것일 뿐이고, 쟁점토지②의 양도대가로 사전에 받은 것이 아니므로, 쟁점토지 거래는 양수인들과 각각 합의하여 거래되고 명의가 이전된 정상적인 거래라고 주장하나, 국세기본법 제14조 제3항 은 “제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다”고 규정하고 있고, 동 조항의 취지는 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 한 것으로서, 실질과세의 원칙의 적용 태양 중 하나를 규정하여 조세공평을 도모하고자 한 것인바(대법원 2017.12.22. 선고 2017두57516 판결 등 참조), 청구인이 쟁점토지①의 계약서 작성일인 2021.6.9.보다 1개월여 앞선 2021.4.30. 양수인들로부터 입금받은 OOO원은 쟁점토지①에 대한 계약금이라기 보다는 쟁점토지①․②의 양도가액(OOO원)에 대한 계약금으로 보이는 점, 양수인들이 2021.6.14. 청구인 계좌로 입금한 OOO원 및 청구인의 배우자 계좌로 입금한 OOO원은 각각 쟁점토지① 양도대금의 잔액 및 쟁점토지②의 양도대금과 일치하는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 양도거래는 형식만 별개의 거래로 매매계약서를 각각 작성한 것에 불과할 뿐, 실질적으로는 잔금일이 2021.6.14.인 하나의 거래로 보이므로 처 분청이 쟁점토지 양도거래에 대해 2021년에 이루어진 하나의 거래로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.