쟁점비교주택의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기는 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점비교주택의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기는 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
1.처분개요 청구인은 남편 故 A(이하 “ 이 건 피상속인 ” 이라 한다) 이 2022.3.18. 사망함에 따라 OOO(이하 “ 쟁점상속주택 ” 이라 한다) 를 상속받은 후, 2022.12.26. 쟁점상속주택의 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 ｢상속세 및 증여세법｣ (이하 “ 상증세법 ” 이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따라 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격 (이하 “ 공동주택공시가격 ” 이라 한다) OOO 원 (2021.1.1. 기준) 을 쟁점상속주택의 재산가액으로 평가하여 2022.3.18. 상속분 상속세 OOO 원을 신고하였다. OO 지방국세청장 (이하 “ 조사청 ” 이라 한다) 은 2023.4.11. ∼ 2023.6.19. 기간 동안 이 건 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ (2023.2.28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것, 이하 “ 상증세법 시행령 ” 이라 한다) 제49조 제1항 단서에서 규정한 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2 년 이내 및 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 (이하 “ 확장평가기간 ” 이라 한다) 에 속하는 2021.5.11. 계약되어 거래된 쟁점상속주택과 같은 단지 OOO (이하 “ 쟁점비교주택 ” 이라 한다) 의 거래가액 OOO 원이 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 및 제4항에 따른 유사매매사례가액으로서 쟁점상속주택의 시가에 해당한다고 보아 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점상속주택의 재산가액으로 평가하여 처분청에 자료 통보를 하였고, 이에 따라 처분청은 2023.8.1. 청구인에게 2022.3.18. 상속분 상속세 OOO 원을 결정‧고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.20. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장 확장평가기간 중 매매사례가액 등이 존재할 경우 이를 시가로 인정하기 위해서는 ① 평가기준일전 2 년 이내의 기간 중에 매매사례가액이 있을 것,
② 가격변동의 특별한 사정이 없을 것,
③ 평가심의위원회 심의를 거칠 것의 요건을 충족해야 한다 (상증세법 시행령 제49조 제1항 단서). 확장평가기간의 매매사례가액을 시가로 보기 위해서는 평가기준일까지 가격변동이 되지 않고 동일 또는 유사한 수준으로 시가가 형성될 수 있는 객관적인 환경에 있어야 한다. 즉 유사 재산의 거래일의 거래가액대로 평가기준일에 해당 재산이 거래될 것이라는 상당한 정도의 추정이 가능해야 하는 것이다. 그런데 쟁점비교주택의 매매계약일인 2021.5.11. 에는 전국적으로 주택가격이 폭등하던 시기였고, 당시 정부에서 주택가격 안정을 위해 수많은 정책들을 쏟아내고 있던 상황이었기에, 쟁점상속주택이 있던 경기도 용인시도 하루가 다르게 가격이 올라가고 있던 상황이었고 쟁점상속주택의 시가도 상승하는 상황이었을 것이다. 다음은 쟁점비교주택의 거래일과 쟁점상속주택의 상속개시일 사이에 쟁점상속주택의 시가가 변동했을 것이라는 추정의 근거들이다. 매매사례가액의 거래일이 있었던 2021 년은 전국의 주택가격이 유례없는 상승기에 있었으며, 쟁점상속주택의 공동주택공시가격도 11.3%, 13% 씩 급격히 상승하고 있었다. 공동주택공시가격은 주변환경, 아파트 단지의 규모나 사용기간, 거래사례와 부동산정보 업체의 시세정보 등을 종합적으로 고려하여 산정하며 시세변동율과 현실화율 등을 반영하여 결정되는데, 쟁점상속주택의 공동주택공시가격이 2020 년부터 2022 년까지 25.9% 이상 급등한 것을 볼 때, 2021.5.11. 의 쟁점비교주택의 거래가액을 상속개시일인 2022.3.18. 의 시가라고 보기에는 그 기간 중에 너무나 큰 가격변동 요인이 있었다고 밖에 볼 수 없다. 한국부동산원에서 발표한 월간 매매가격지수를 보아도, 쟁점상속주택이 속한 경기도 용인시 OOO 의 주택매매 가격지수가 2021 년 5 월 97.7 에서 2022 년 3 월에는 107.7 로 10% 가까이 변동하였다는 것을 알 수 있다. 경기도 용인시 OOO 일원 2,750,000 ㎡가 넘는 규모의 경제자족도시 OO시티 조성사업이 평가기준일을 전후로 개발계획 수립을 마치고 2022 년 실시계획 인가를 거쳐 2023 년 착공하기로 하는 등 계획이 빠른 속도로 구체화되었다. OO시티는 첨단산업, 주거, 상업·문화, 복지 공간을 갖추어 자족도시 기능을 강화하고, 경부고속도로와 연결되는 IC 신설, GTX 용인역 일원에 복합환승센터를 조성하는 등 교통면에서도 더 나은 환경을 조성하며, 주택공급도 11,000 여 세대가 공급되는 계획을 갖고 있는 대규모 개발계획이다. 또한 수도권광역급행철도 (GTX) 중에서 A 노선이 OOO 에 정차하기로 결정되었고, 수인분당선 OOO 바로 다음역인 OOO 과 OOO 이 환승할 수 있도록 지어지고 있으며, GTX 노선 중 A 노선이 2018 년 가장 빨리 착공하여 2026 년 완공을 예상하고 있다. 또 OOO 에서 출발하여 OOO 까지 운행되던 신분당선이 OOO 까지 2022 년 5 월 연장개통 되었고, OOO 까지 연장하는 공사가 진행중이며, OOO 으로 불리는 OOO 이 OOO 에서 OOO 까지 연장하기로 2019 년 5 월에 확정되어 사업이 추진중인 것처럼, OOO 인근의 교통 상황은 급속히 좋아지고 있는 상황이다. 생활환경 면에서도 OOO 은 학원가와 까페거리로 유명하고, OOO 이 가까워 OOO 에서도 높은 생활환경을 갖추고 있는 곳으로 유명한데, 2020 년 3 월에는 OOO 이 OOO 에 이전 개원하여 생활 편리성과 수준이 더욱 향상되고 있다. 이런 주변 환경 변화와 발전 전망을 바탕으로 OOO 인근에 타운하우스 개발, 단독주택단지 분양 및 아파트 공급 등이 계속 이어지고 있는 상황이다. 2021 년 이후에 발표된 분양 홍보기사로만 보아도 OOO(2021 년 1 월), 단독주택 단지 OOO(2021 년 4 월), OOO(2021 년 4 월), OOO(2021 년 6 월), OOO(2021 년 8 월), OOO(2021 년 10 월), OOO(2022 년 2 월), OOO(2022 년 3 월) 등 홍보기사가 쏟아지고 있는 상황이었다. OOO 일대를 중심으로 빠르게 성장한 결과 용인시 OOO 를 OOO 이 속한 OOO 와 OOO 로 분구하자는 논의가 진행될 정도이다. 이렇게 주변 대규모 개발이 빠른 속도로 진행되고 있는 환경이 인근 주택들의 수요를 촉발시키고 매매가격에도 영향을 주는 현상은 흔한 결과이며 상속주택의 가격에도 크게 영향을 미쳤다고 할 수 있다. 이상의 환경변화를 고려할 때, 쟁점비교주택의 매매거래가 있었던 2021 년 5 월부터 2022 년 3 월 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 볼 수 없기 때문에 쟁점비교주택의 거래가액을 쟁점상속주택의 시가로 볼 수 없다. 관련 법령에서 해당 재산과 다른 재산의 유사성을 비교할 때 전용면적과 공동주택가격 모두 5% 의 범위 이내의 차이를 보이면 유사하다고 판단하고 있음을 볼 때, 매매가격 역시 5% 의 범위에서 가격변동을 보이고 있다면 변동의 특별한 요인이 없기 때문이라고 유추해볼 수 있고, 반대로 매매가격이 5% 이상 변동한 경우 (또는 5% 이상 변동하였을 것으로 높은 확률로 추정이 가능한 경우) 라면 특별한 사정에 의하여 시가가 변했다고 볼 수 있다. 또한, ｢소득세법｣의 고저가 양도 시 부당행위계산부인 규정을 적용할 때, 시가와 대가의 차이가 시가의 5% 또는 OOO 원 중 작은 금액보다 크다면 부당행위로 보아 시가를 거래가로 하여 양도소득세 등을 과세하고 있는 것인바, 시가에서 5% 이상 차이나면 시가와 동일한 수준의 범위에서 벗어난 것으로 본다는 것이므로 시가와는 다른 가격이라고 할 수 있다.
• 신사역 42 분 (ZD Net Korea, 2022.5.27.) 1 년 8 개월째 갈등 중인 ‘ 용인시 OOO 분구 ’(파이낸셜뉴스, 2021.11.28.) 용인시, 내달 1 일 OOO 병원 개원 (2020.2.19.) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점상속주택의 평가기준일부터 쟁점비교주택의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점비교주택의 거래가액을 쟁점상속주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점비교주택을 비롯하여 쟁점상속주택 단지의 전용면적 204.44 ㎡ 주택 2 채가 2021.5.11. 및 2022.8.29. OOO 원 및 OOO 원에 각각 매매계약이 체결된 것으로 나타나는 점, 쟁점상속주택 및 쟁점비교주택 관련 공동주택공시가격, 실거래가격지수 등의 통계자료의 변동폭이 일반적이 변동 수준을 넘어섰다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점비교주택의 매매계약일 (2021.5.11.) 부터 평가기준일 (2022.3.18.) 까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기는 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의 2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. < 별지 > 관련 법령 등 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 (이하 “ 평가기준일 ” 이라 한다) 현재의 시가 (時價) 에 따른다. (단서 및 각 호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 상속세 및 증여세법 시행령 (2023.2.28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것) 제49조 (평가의 원칙등)
① 법 제60조 제2항에서 “ 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 ” 이란 상속개시일 또는 증여일 (이하 “ 평가기준일 ” 이라 한다) 전후 6 개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 평가기준일 후 3 개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “ 평가기간 ” 이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 (｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매 (이하 이 조 및 제49조의 2 에서 “ 매매등 ” 이라 한다) 가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2 년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자 (이하 이 조 및 제54조에서 “ 납세자 ” 라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 목 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6 개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 평가기준일 후 3 개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액 (그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다) 을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1 항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액 [ 법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다 ] 이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 (평가의 원칙등)
③ 영 제49조제4항에서 “ 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ” 이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격 (새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 (｢공동주택관리법｣에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적 (｢주택법｣에 따른 주거전용면적을 말한다) 의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100 분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100 분의 5 이내일 것
1 호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
심판청구를 기각한다.