쟁점건물이 1세대1주택으로 보는 다가구주택에 해당하는지 여부

가. 청구인은 2021.2.23. 경기도 용인시 처인구 OOO 소재 토지 545 ㎡, 건물 432.52 ㎡ (이하 “ 쟁점주택 ” 이라 한다) 를 양도하고, 다가구주택에 해당한다고 보아 쟁점주택 전체에 대하여 1 세대 1 주택 비과세를 적용하여 2021.3.18. 2021 년 귀속 양도소득세를 신고하였다. 나. OO 지방국세청장 (이하 “ 감사청 ” 이라 한다) 은 처분청에 대한 정기종합감사를 실시하여, 쟁점주택의 4 개 층 이상이 주택으로 사용되어 다가구주택 요건을 위배하였으므로 다세대주택에 해당한다고 보아 1 개 층만을 1 세대 1 주택 비과세를 적용하고, 나머지 부분은 일반세율을 적용하여 과세하는 것으로 처분청에 통보하였다. 다. 처분청은 이에 따라 2023.7.10. 청구인에게 2021 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 경정․고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.4. 심판청구를 제기하였다.

가. 청구인 주장 쟁점주택을 주택으로 이용한 층수는 4 개 층이 아니라 3 개 층이다. 2013 년부터 1 층과 2 층은 펜션으로 영업을 하였으나, 매출이 부진하던 차에 2018 년 용인시 처인구 쪽에 화성

• 광주간 도로공사와 포천

• 안성간 도로공사가 진행되면서 임대수요가 많아져 기존 펜션으로 이용하던 2 층부터 장․단기 임대를 놓게 되었다. 1 층은 00방과 00방, 까페로 구성되어 있다. 펜션으로 사용되던 때부터 1 층 00방은 마당에서 출입이 용이하고 출입문에 거실이 바로 있어 신발을 신고 왔다 갔다 할 수 있어 어린아이가 있는 가족이 선호하던 객실이었다. OOO 이라는 회사가 3 층은 직원 숙소용으로 1 층 OO방은 사무실로 사용하겠다고 하여 임대차계약을 맺었다 (계약기간은 2020.8.27. 〜 2021.2.27.). 처분청에서 조사하던 당시 몇 년 전의 일이기도 했고, 1 층과 3 층을 동시에 계약하여 사용용도가 직원숙소였는지, 사무실이었는지 헷갈렸다. 이사할 때 기존 작성했던 계약서 대분분을 버렸던 거 같아 처음에는 사무실로 이용했다고 진술하지 못하였다. 당시 계약자를 수소문하여 찾고 보니 1 층은 사무실로 사용했던 사실을 알게 되었으며, OO방은 펜션으로 이용하였다. 따라서 1 층은 사무실 및 상가, 주택은 2 층에서 4 층까지 3 개층만 사용하였으므로 건축법 시행령 별표 제1호 다목에서 규정한 다가구주택 요건에 부합하여 1 세대 1 주택 특례를 적용하여야 한다. 나. 처분청 의견 청구인은 감사청의 감사시점 및 최초 과세전적부심사청구시 (청구 후 취하) 에도 1 층을 원룸으로 임대한 사실에 대하여 부인한 사실이 없고, 감사기간에 제출하지 않은 진위가 확인되지 않은 계약서만으로 1 층을 영업용으로 사용하였던 사실이 입증된다고 볼 수 없다. 주택으로 임대한 사실이 확인되고, 주거목적으로 사용할 수 있는 상태라면 양도 시점에 공실이라 하더라도 해당 부분을 주택으로 보도록 판시하고 있다. 감사 당시 청구인은 1 층에 OO방, OO방 등 2 개의 방이 있었다고 주장하였고, 다수의 블로그에 1 층에 주거 가능한 상태 (주방, 화장실 등 비치) 의 방이 소개된 사실이 있으며, 임차인과 계약 내용을 제출한 사실이 있으므로 양도 당시 공실이더라도 언제든지 주거목적으로 사용 가능한 상태이므로 주택으로 보아야 한다.

가.

쟁점주택 은 다가구주택에 해당하므로 1 세대 1 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부 나.

(1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. “1 세대 ” 란 거주자 및 그 배우자 (법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자 [ 거주자 및 그 배우자의 직계존비속 (그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다 ] 와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1 세대로 본다.

7. “ 주택 ” 이란 허가 여부나 공부 (公簿) 상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

9. “ 조합원입주권 ” 이란 도시 및 주거환경정비법제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것 (그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다) 으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세 (이하 “ 양도소득세 ” 라 한다) 를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 (주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다) 과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 “ 주택부수토지 ” 라 한다) 의 양도로 발생하는 소득 가. 1 세대가 1 주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1 세대가 1 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2 주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

1 개 보유한 1 세대 [ 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제29조에 따른 사업시행계획인가일 (인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대 ] 가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다. 가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것 나. 양도일 현재 1 조합원입주권 외에 1 주택을 보유한 경우 (분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다) 로서 해당 1 주택을 취득한 날부터 3 년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것 (3 년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제154조【 1 세대 1 주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “ 대통령령으로 정하는 요건 ” 이란 1 세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2 년 (제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3 년) 이상인 것 [ 취득 당시에 주택법제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역 (이하 “ 조정대상지역 ” 이라 한다) 에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2 년 (제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3 년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2 년 이상인 것 ] 을 말한다. 다만, 1 세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 “ 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 ” 란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 (등록 및 명의의 개서를 포함한다) 를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (3) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “ 주택 ” 이란 세대 (世帶) 의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. (4) 건축법 제2호【정의】① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “ 건축물 ” 이란 토지에 정착 (定着) 하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가 (高架) 의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. (5) 주민등록법 시행령 제23조【전입신고】② 법 제16조 제1항에 따른 전입신고를 하는 경우 전입지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람과 전 (前) 거주지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람이 다른 경우에는 전 거주지의 세대주, 세대를 관리하는 사람 또는 전입자의 확인을 받아야 한다. 다만, 전 거주지의 세대주, 세대를 관리하는 사람 또는 전입자의 확인을 받기 어려운 경우에는 읍·면·동장 또는 출장소장의 사실조사로 갈음할 수 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점주택의 일반건축물대장에 의하면, 1 층 용도는 일반음식점으로 108.81 ㎡, 2 층〜 3 층은 다가구주택으로 각 108.81 ㎡, 4 층은 다가구주택으로 106.09 ㎡로 기재되어 있다. (나) 감사청은 청구인이 2013.2.5. 부터 2021.2.23. 까지 OOOOOO 을 운영한 사실을 확인하여 감사기간 중 이에 대한 해명을 청구인에게 요청하였고, 청구인은 펜션업을 운영한 사실은 있으나 실제는 사업이 부진하고 제대로 운영되지 않아 아래 < 표 1> 의 층별 용도와 같이 주택으로 임대하였다고 소명하였다. < 표 1> 쟁점주택 층별 용도 층 공부상 용도 실제용도 면적 (㎡) 1 층 제 2 종 근린생활시설 근린생활시설 및 다가구주택 (1 가구) 108.81 2 층 다가구주택 (4 가구) 다가구주택 (4 가구) 108.81 3 층 다가구주택 (4 가구) 다가구주택 (4 가구) 108.81 4 층 다가구주택 (3 가구) 다가구주택 (1 가구) 108.81 옥탑 옥탑 옥탑 13.23 청구인이 양도한 쟁점주택은 주거용도로 사용한 층수가 4 층 이상에 해당하여 1 세대 1 주택 비과세 대상 주택에 해당하지 않는다. (라) 청구인은 감사청의 감사기간 중 제출한 소명서에서 1 층과 2 층 펜션도 장기 및 단기로 임대하였다고 주장하였고, 또한 과세전적부심사 청구시에도 해당 방 등이 공실이었음을 주장하였을 뿐, 영업용으로 사용된 사실에 대해 주장한 사실이 없었다. (2) 청구인은 1 층이 OO방, OO방, 카페로 구성되어 있는데, OO방은 펜션으로 임대용으로 사용하였고, OO방은 사업자에게 사무실로 임대하였다는 주장과 함께 2020.8.27. 작성한 부동산임대차계약서, 층별 임대내역, 금융증빙 등을 제시하였다. (가) OO방을 펜션으로 임대하였다는 주장과 함께 펜션 이용고객 내역 (2019.11.16. 〜 2020.11.7. 기간 중 14 회에 걸쳐 OOO 원〜 OOO 원을 수령하여 합계 OOO 원임) 을 아래 < 표 2> 와 같이 제시하였다. < 표 2> 1 층 OO방 이용고객 내역 연번 성명 금액 (원) 입금일 투숙일 1 OOO OOO 2019.11.13. 2019.11.16. 2 OOO OOO 2020.8.8. 2020.8.8. 3 OOO OOO 2020.8.11. 2020.8.15. 4 OOO OOO 2020.8.11. 2020.8.15. 5 OOO OOO 2020.8.12. 2020.8.16. 6 OOO OOO 2020.8.24. 2020.8.29. 7 OOO OOO 2020.9.25. 2020.9.29. 8 OOO OOO 2020.10.11. 2020.10.17. 9 OOO OOO 2020.10.23. 2020.10.24. 10 OOO OOO 2020.10.24. 2020.10.24. 11 OOO OOO 2020.10.25. 2020.10.30. 12 OOO OOO 2020.10.29. 2020.10.31. 13 OOO OOO 2020.10.30. 2020.10.31. 14 OOO OOO 2020.10.31. 2020.11.7. 합계 OOO (나) OO방은 ㈜ OOOOOO 이라는 회사가 3 층은 직원 숙소용으로 1 층 OO방은 사무실로 사용하였다는 주장과 함께 이에 대한 증빙으로 임대차계약서 (계약기간은 6 개월로 2020.8.27. 〜 2021.2.27.) 를 제시하였는데, 보증금은 없고 월세금은 일시불로 계약금 OOO 원은 계약일인 2020.8.27. 에, 잔금 OOO 원은 2020.9.25. 지급하는 것으로 되어 있다. (다) 쟁점주택의 각 층별 임대내역은 아래 < 표 3> 과 같다. < 표 3> 쟁점주택의 층별 임대내역 구분 임차인 계약 기간 증빙자료 1 층 OO방 ㈜ OOO ’20.8.27. 〜 ’21.2.27. 선납 월세 OOO 원 금융증빙 201 호 OOO ’20.7.13. 〜 ’20.9.13. 상동 OOO ’20.12.11. 〜 ’21.3.11. 상동 202 호 OOO ’20.4.7. 〜 ’20.9.7. 상동 203 호 OOO ’20.11.1. 〜 ’21.3.1. 상동 204 호 자녀 거주 사진 및 자녀명 가스 납부 현황, 거주 확인서 301 호 OOO ’18.10.21. 〜 ’20.6.21. 보증금 OOO 원 월세 OOO 원 금융증빙 OOO ’20.8.12. 〜 ’21.1.30. 월세 납부 시기 및 납부액을 수시로 입금 302 호 OOO ’19.1.7. 〜 ’20.6.7. 선납 월세 OOO 금융증빙 OOO ’20.8.27. 〜 ’21.2.27. 선납 월세 OOO 금융증빙 303 호 OOO ’19.4.7. 〜 ’20.12.15. 보증금 OOO 월세 OOO 금융증빙 304 호 OOO ’19.3.7. 〜 ’20.12.15. 보증금 OOO 월세 OOO 금융증빙 OOO ’20.4.7. 〜 ’20.9.07. 선납 월세 OOO 금융증빙 OOO ’20.11.5. 〜 ’21.2.5. 선납 월세 OOO 금융증빙 4 층 주인거주 전기 사용량, 건축물대장, 거주확인서 3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 주택으로 사용한 층수가 4 개 층에 해당한다는 의견이나, 쟁점주택의 1 층은 2 개의 방 (OO방, OO방) 과 카페로 구성되어 있는데, 청구인은 OO방은 숙박업 (펜션) 의 사업용으로 사용되었고, OO방은 ㈜ OOO 이라는 법인에게 사무실 용도로 임대를 주었다는 주장과 함께 OO방을 숙박업으로 임대한 내역 및 숙박요금 수수내역과 OO방을 사무실로 임대하였다는 부동산 임대차계약서를 증빙자료를 제시하고 있는 반면, 처분청은 청구인이 1 층을 주택으로 임대하였다는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점, 1 층을 임대용으로 사용하였는지 주택으로 사용하였는지 여부가 불분명하다고 볼 수 있는 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단하여야 할 것 (대법원 2005.4.28. 선고 2004 두 14960 판결) 인데, 1 층은 건축물관리대장상 주택이 아닌 근린생활시설로 되어 있어 상시 주거용으로 사용된 사실이 입증되지 않아 주택으로 보기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점주택은 주택으로 사용된 층수가 2 〜 4 층의 3 개 층으로 다가구주택으로 보이므로 처분청이 쟁점주택을 다세대주택으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의 2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.