[요지] 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[요지] 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 조심2023중1028
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 상속세 부과처분은 상속개시일부터 감정평가서 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당하거나, 감정평가 기관별 감정평가액에 차이가 상당하여 평균 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어려우므로 위법하다. 상증세법 제60조 제1항 본문은 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항은 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제49조 제1항 본문은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 일정한 가액을 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포함시키고 있고, 제2호 본문은 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 규정하고 있으며, 다만, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 하여 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 또는 평가기간 경과 후부터 법정결정기한까지 기간 중 있었던 매매, 감정, 수용, 경매, 공매에서 확인되는 가액을 일정한 경우 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포함시키고 있다. 관련 법령에 따라 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 볼 수 있다 할 것이나, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이라 하여 당연히 시가로 인정될 수 있는 것은 아니고 그 감정가액을 시가라고 할 수 있기 위해서는 그 감정가액이 일반적이고도 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있어야 하며, 해당 감정가액이 시가에 해당한다는 점은 과세관청에게 그 증명책임이 있다고 할 것이다. 감정평가서 작성일은 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 정한 평가기간(상속개시일 전 6개월, 후 6개월)이 아닌 2023년 4월로 상속개시일과 감정평가서 작성일 사이에 상당한 수준의 가격변동이 있는 것을 확인할 수 있다. ＜표4＞ 쟁점부동산 개별공시지가 변동내역 ㅇㅇㅇ 쟁점부동산의 개별공시지가 변동내역을 살펴보면, 2020년부터 2022년까지는 상승하였고 감정평가서 작성일이 속한 2023년도의 공시지가는 하락하였는바, 상속개시일부터 감정평가서 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다. 또한, 처분청이 제시한 4개의 감정가액은 감정평가기관마다 감정가액이 모두 다르고, 청구인이 의뢰한 감정평가기관의 감정가액과 처분청이 의뢰한 감정평가기관의 감정가액 사이에 차이도 상당한바, 해당 평균 감정가액을 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로서의 시가에 해당한다고 단정하기 어렵다. 따라서 평균 감정가액을 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 위법하다.
(2) 조사청은 감정평가의 기준을 미리 알려주지 않고 임의로 감정평가를 하여 납세자의 신고를 부인하였으므로 이는 조세법률주의, 조세형평주의를 위반한 위법한 처분이다. 비거주용 부동산 감정평가 사업에 대한 국세청 보도자료에 의하면, 감정평가 의뢰 대상의 결정기준에 대하여 비거주용 부동산, 나대지 중 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가하여 신고하고 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이라고 밝히고 있을 뿐, 그 구체적인 기준은 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있다는 이유로 공개하지 않고 있다. 그런데 위 기준은 보충적 평가방법에 따른 상속세 신고가 이루어지는 등 시가가 무엇인지 불분명한 상황에서 시가와의 차이가 큰 부동산을 선별하여 그에 대한 감정평가로 시가를 산정하겠다는 것으로서 그 자체로 순환논리에 빠지거나 모호하다. 위 기준에 의하면 조사청이 비거주용 부동산 등 중에서 시가와의 차이가 큰 부동산이라고 임의로 결정한 일부 부동산에 관하여 감정평가를 의뢰하고 그에 따른 과세를 한다는 것으로 모든 납세의무자들에게 공평하고 일률적으로 상속세를 과세하고 있지 않은 것을 알 수 있다. 감정평가 사업 예산금액 범위 내에서 동일한 납세자들을 자의적인 기준에 따라 다르게 취급하여 상속세를 과세하는 것은 조세원칙주의의 법적 예측가능성과 법적안정성을 위배하여 재산권을 과도하게 침해하는 것으로 부당하다.
(1) 쟁점부동산에 대한 감정평가서 작성일은 모두 2023년 4월로 평가기간 경과 후(상속개시일인 2022.4.1.로부터 6개월 후)부터 법정결정기한[과세표준 신고기한(피상속인이 사망한 날이 속한달의 말일로부터 6개월, 2022.10.30.)으로부터 9개월(2023.7.31.)]까지 기간 중에 해당하고, 처분청은 법에서 정하는 바에 따라 평가심의위원회 심의를 거친 쟁점부동산 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이 건 상속세를 과세하였다. 한편, 감정평가는 관련 법령에 따라 이루어진 것이므로 단순히 감정평가기관마다 감정가액이 다르다는 이유로 그 평균액을 시가로 인정할 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. 감정평가는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 “감정평가법”이라 한다) 제3조 제1항에 따라 표준지공시지가를 기준으로 하고, 감정평가법인들이 준수해야 할 원칙과 기준은 같은 법 시행규칙에 규정되어 있으며, 감정평가법 제28조는 감정평가법인 등이 감정평가를 하면서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가를 하거나 감정평가 서류에 거짓을 기록함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 하였을 때에는 감정평가법인 등은 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 또한 공시지가기준법에 의해 구체적인 감정평가의 기준을 마련하고 있기 때문에 감정평가 결과에 감정평가사의 주관이 개입될 여지는 없다. 더욱이 감정평가사 개인의 주관과 무관하게 객관적인 감정평가결과를 도출하기 위하여 감정평가 실무기준 해설서 및 실무메뉴얼을 포함한 협회의 지침을 제작, 배포하고 감정평가서 품질관리를 하는 등 사전심사제도를 운영하고 있고, 감정평가서 발급 이후에도 감정평가의뢰인 등은 발급된 감정평가서의 적정성에 대한 검토를 특정기준을 충족하는 감정평가법인 등에 의뢰할 수 있고 이 때 검토업무를 수행하는 감정평가사는 5년 이상 감정평가 업무를 수행한 사람으로서 감정평가 실적이 100건 이상인 사람으로 한정하는 등의 사후검증제도를 운영하고 있는바, 단순히 감정평가기관 마다 감정가액이 서로 다르다는 이유로 그 평균액을 시가로 인정할 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
(2) 과세기준을 미리 공개하지 않는 것은 공익적 목적을 위한 것으로 청구주장과 같은 조세 법률주의 위반 등에 해당하지 않는다. 현재 조사청이 가지고 있는 내부기준은 보충적 평가방법으로 신고한 가액이 일정금액 이상이면서 신고가액과 법률상 시가의 차이가 일정 규모 이상인 경우이다. 구체적인 금액 기준을 공개하는 경우 지분을 쪼개어 여러 차례에 걸쳐 증여를 하는 등 납세자들이 악의적으로 기준을 회피하기 위한 가이드라인으로 이용될 가능성이 있고, 그 기준에 미달하는 물건은 감정평가를 통해 법률상 시가로 신고하도록 하는 유인이 소멸하게 된다. 즉, 과세전 단계에서 조사청이 가지고 있는 기준을 공개할 경우 탈세 가이드라인으로 악용될 가능성이 높은 반면에 기준 공개에 따라 납세자가 얻을 수 있는 이익은 ‘법률상 시가로 신고할 수 있음에도 세금을 탈루하기 위하여 보충적 평가방법으로 신고하고자 하나, 그 경우 조사청에 의한 추가과세가 발생할지 여부를 알 수 없음에 따른 납세자의 불안함’을 해소하는 것에 불과한데 이는 법과 제도에 따라 보호하여야 할 대상이 아니다. 따라서 과세기준을 미리 공개하지 않는 것은 공익적 목적에 부합하고 청구주장과 같은 조세 법률주의 위반 등에 해당하지 않는다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인은 2022.4.1. 사망한 피상속인의 상속인으로, 2022.10.27. 상속재산인 쟁점부동산을 상증세법 제60조 제3항의 보충적 평가방법을 적용하여 OOO원으로 평가한 후 다른 상속재산과 합하여 상속재산가액 합계 OOO원에 대한 2022.4.1. 상속분 상속세 OOO원을 신고․납부하였다.
(2) 조사청은 2023.4.11.부터 2023.6.19.까지 청구인에 대한 상속세 조사를 실시하여 2023.5.30. 중부지방국세청 평가심의위원회 결정에 따라 쟁점부동산의 평균 감정가액 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속재산가액에 산입하도록 처분청에 통지하였고, 처분청은 2023.7.4. 청구인에게 2022.4.1. 상속분 상속세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 한편, 중부지방국세청 평가심의위원회는 2023.5.30. ‘당해 재산에 대하여 심의 신청한 감정가액은 평가기준일(2023.4.1.)과 가격산정기준일(2022.4.1.)이 동일하여 가격변동 및 이용현황 변화가 없으므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다’고 결정하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 이 건 상속세 부과처분은 상속개시일부터 감정평가서 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당하거나, 감정평가 기관별 감정가액에 차이가 상당하여 평균 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어려우므로 위법하다고 주장한다. 상증세법 제60조 제1항 본문은 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항은 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 시행령 제49조 제1항 본문은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 일정한 가액을 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포함시키고 있고, 제2호 본문은 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 규정하고 있고, 다만, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 하여 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 또는 평가기간 경과 후부터 법정결정기한까지 기간 중 있었던 매매, 감정, 수용, 경매, 공매에서 확인되는 가액을 일정한 경우 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포함시키고 있다. 쟁점부동산에 대한 감정평가서 작성일은 모두 2023년 4월로 평가기간 경과 후(상속개시일인 2022.4.1.로부터 6개월 후)부터 법정결정기한[과세표준 신고기한(피상속인이 사망한 날이 속한달의 말일로부터 6개월, 2022.10.30.)으로부터 9개월(2023.7.31.)]까지 기간 중에 해당하고, 처분청은 법에서 정하는 바에 따라 평가심의위원회 심의를 거친 쟁점부동산 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이 건 상속세를 과세하였으며, 감정평가는 관련 법령에 따라 이루어진 것이므로 단순히 감정평가기관마다 감정가액이 다르다는 이유로 그 평균액을 시가로 인정할 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 한편 청구인은 조사청이 감정평가의 기준을 미리 알려주지 않고 임의로 감정평가를 하여 납세자의 신고를 부인하였으므로 이는 조세법률주의, 조세형평주의를 위반한 위법한 처분이라고도 주장하나, 처분청은 보충적 평가방법으로 신고한 가액이 일정금액 이상이면서 신고가액과 법률상 시가의 차이가 일정 규모 이상인 경우 조사를 착수하는 내부기준을 가지고 있고 구체적인 금액 기준을 공개하는 경우 지분을 쪼개어 여러 차례에 걸쳐 증여를 하는 등 납세자들이 악의적으로 기준을 회피하는 가이드라인으로 이용될 가능성이 있어 이를 방지하기 위한 공익적 목적에서 해당 기준을 외부에 공개하지 않고 있다고 밝히고 있는바, 조사착수 기준을 미리 알려주지 아니하였다 하더라도 이를 조세법률주의 등에 위반한 위법한 처분으로 보기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)
2. 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.
1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료
(3) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준) ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.
(4) 감정평가에 관한 규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
9. "공시지가기준법"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 "법"이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 제11조(감정평가방식) 감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.
1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) ① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. 제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다.
② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 지역요인 비교
4. 개별요인 비교
5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것