평가기준일 전 2년 이내 기간 중 매매 등이 있는 경우로서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가에 포함할 수 있고 쟁점주택의 바로 옆호인 비교주택은 유사재산에 해당함
평가기준일 전 2년 이내 기간 중 매매 등이 있는 경우로서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가에 포함할 수 있고 쟁점주택의 바로 옆호인 비교주택은 유사재산에 해당함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제49조 제1항 단서에 따르면, 증여일 전 2년 이내에 매매사례가액이 있으면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있으나, 이 경우에도 시가로 인정되기 위해서는 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다. 따라서 매매사례에 해당하는 거래일부터 증여일까지 급격한 가격변동이 있다면 매매사례가액은 해당 증여재산의 평가액으로 사용할 수 없다.
(2) ① 쟁점주택이 소재한 OOO는 조정대상지역이고, ② 쟁점주택의 증여일부터 약 3개월 후에 거래된 동일면적의 1층 주택의 매매가액이 비교가액과 24%의 차이가 있으며, ③ OOO은행이 제공하는 주택시세에 따르면, 비교주택의 매매일과 쟁점주택 증여일의 매매가는 일반평균으로 약 42% 상승한 것으로 나타나므로, 비교주택의 매매일과 쟁점주택의 증여일 사이에는 급격한 가격변동이 있었다. (가) 소득세법 제104조의2 제1항 에 따르면 기획재정부장관은 부동산 가격이 급등하거나 그 우려가 있는 경우 그 지역을 지정지역으로 지정할 수 있는데, OOO는 2017.11.10. 조정대상지역으로 지정되어 2022년 11월까지도 유지 중이어서, 쟁점주택은 비교주택 매매일부터 증여일까지 가격변동이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 곳으로 기획재정부장관이 조정지역으로 지정한 것이다. (나) 쟁점주택과 동일한 위치, 면적인 인근 주택의 매매가액을 보면, OOO은 2021.7.21. OOO원에 매매되었는데, 공동주택가격이 쟁점주택과 5% 이상 높아 매매사례가액으로 적용할 수 없고, 1층보다 쟁점주택이 위치한 11층의 시세가 일반적으로 높으므로 쟁점주택의 시가는 최소 OOO원 이상일 것으로 추정된다. 따라서 쟁점주택의 시가는 보수적으로 보아도 최소 OOO원이므로 이는 비교가액과 24%의 차이가 나고, 이는 같은 기간 전국주택가격 상승률 9.11%와 비교하면 약 2.6배 차이가 난다. (다) 쟁점주택이 있는 아파트 단지에 같은 면적인 주택의 OOO은행 부동산 시세를 보면 비교주택 매매일부터 증여일까지 일반평균가격이 41.7% 급등하였고, 이는 전국주택가격 상승률 9.11%의 4.6배에 달하는 것으로 나타났다.
(1) 청구인은 쟁점주택의 증여에 대하여 부담부 증여로서 채무부분 OOO원을 제외한 나머지 부분을 증여재산가액으로 보고, 쟁점주택의 기준시가 OOO원에서 채무(OOO)을 뺀 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2021.4.30. 증여세 신고를 하였다.
(2) 쟁점주택의 기준시가 및 면적은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점주택의 기준시가 및 면적 ◯◯◯
(3) 처분청이 2022.7.19. OOO국세청 평가심의위원회에 쟁점주택에 대한 매매사례가액평가를 의뢰하면서, 제시한 유사매매 현황은 아래 <표2>와 같다. <표2> 유사매매사례 ◯◯◯
(4) OOO국세청 평가심의위원회는 2022.8.19. 쟁점주택의 평가액을 비교주택의 비교가액을 매매사례가액인 시가로 볼 수 있도록 결정하여 처분청에 통지하였으며, 심의결과는 아래와 같이 기재하였다. ◯◯◯
(5) 쟁점주택이 소재한 OOO는 2017.9.6. 조정대상 지역으로 고시된 것(OOO)으로 나타나며, 2022.11.14. 기준 조정대상지역에서 해제되지 않은 것으로 나타난다.
(6) 국토교통부 실거래가 조회에 따르면, 2021년 7월에 쟁점주택과 동일한 지역(OOO)의 동일면적(전용면적 OOO)의 아파트 실거래가가 OOO원으로 나타난다.
(7) 공동주택가격 공시에 따르면, 쟁점주택이 속한 아파트 단지의 OOO의 공시지가가 2019.1.1.에는 OOO원이었으나 2021.1.1.에는 OOO원인 것으로 나타난다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교주택을 양도한 날부터 쟁점주택의 양도일까지 부동산 가격이 급등하였으므로 비교가액을 매매사례가액으로 하여 쟁점주택의 시가를 산정할 수 없으므로 기준시가를 적용하여 쟁점주택의 가액을 평가해야 한다고 주장하나, 상증세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 상증세법 시행령 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 쟁점주택 증여 당시와 비교주택의 거래 시기 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않고, 청구인이 제시한 쟁점아파트 시세 및 실거래가 변동추이 등의 사실만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점, 비교주택(OOO)는 쟁점주택(OOO) 바로 옆 호로서 같은 용도·면적·위치·방향 및 같은 기준시가인 점에서 유사재산에 해당되는 것으로 보이는 점, OOO국세청 평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교가액을 쟁점주택의 평가액으로 인정한 점 등에 비추어 처분청이 비교가액을 쟁점주택의 시가로 보고 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.