[요지] 청구인은 00.0.0. 쟁점부동산들 소재지를 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하면서 그 업종을 건물 임대업으로 하여 임대사업을 영위한 점,쟁점부동산들을 사업용 재고자산을 계상하였다는 등 당초부터 부동산매매업을 영위할 목적으로 쟁점부동산들을 취득하였다는 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적 증빙자료는 달리 확인되지 않는 점,쟁점부동산들의 양도 전후에 다른 부동산을 양도한 내역을 보면 그 횟수가 ’00‧’00년 각 1회, 00년 2회에 불과하였던 것으로 나타나는바, 청구인이 사실상 부동산매매업을 영위하였다고 보기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) [경위] 청구인은 OOO로 근무하다가, 부동산 개발ㆍ매매를 통해 수익을 얻는 부동산개발사업(용도변경 등)에 뛰어들었으나, 관련 지식이 없어 막막한 상황에 직면했다. 그러던 중 청구인은 2010년경 쟁점토지들이 향후 수용될지 여부를 알지 못한 채, 이를 매입하여 그 지상에 공장ㆍ소매점을 준공하는 허가를 얻은 후, 그 지목을 공장용지 또는 대지로 변경하였고, 2011년 7월경 공장ㆍ소매점인 쟁점건물들을 완공하여 매각할 준비를 하였는데, 그 즈음 쟁점부동산들의 소재지가 “OOO”로 개발될 예정이라는 소문이 돌기 시작했다. 청구인은 처음부터 수용보상을 받을 목적으로 쟁점토지들을 매입, 쟁점건물들을 신축한 것이 아니었기 때문에, 하루 빨리 이를 매각하여 차익을 얻고자 매수인을 물색하였고, 그 결과 2014년 3월경 BBB이라는 OOO 운영자와 쟁점부동산들을 OOO원에 매매하는 내용의 계약을 체결하였다. 당시 BBB은 쟁점부동산들이 수용보상될 것이라고 확신하여 청구인과 조건부로 매매계약을 체결하였고, 잔금처리기간은 3개월로 약정하였다. 그런데, BBB은 계약 당시 약속한 이자ㆍ세금을 지불하지 않았을 뿐만 아니라, 청구인에게 ‘사업자등록이 배우자 명의로 되어 있어 배우자 명의의 통장을 통해 금융거래를 해야 하기 때문에, 배우자에게 믿음을 주고 자신과의 약속을 지키기 위해서는 쟁점부동산들에 OOO원의 저당권을 설정하여야 한다’고 하여, 채권최고액 OOO원의 근저당권까지 설정하였다. 그러나 BBB은 근저당권 설정이후에도 잔금 뿐만 아니라 약속한 대출금이자ㆍ세금ㆍ의료보험료ㆍ연금 등의 지급약속을 이행하지 않았고, 청구인은 그제서야 사기를 당한 것을 알았다. 그렇게 시간이 흘러 청구인은 2017.7.28. “OOO”에 수용하는 방식으로 AAA에 쟁점부동산들을 양도하였으나, 정작 청구인은 금융권 대출이자, 세금체납 등으로 신용불량이 되어버렸다. 보상금도 양도소득세 등 납부에 사용하고 나면 전혀 남지 않아 오히려 손실을 보게 되었고, 벼랑 끝에 선 상황에서 BBB을 상대로 소송을 제기하였으나, 패소하였다. 현재는 소송비용에 체납세금이 눈덩이처럼 불어나 세금을 납부할 엄두도 내지 못하고 있는 상황이다.
(2) [경정청구 제기 배경] 청구인은 현재 체납된 세금이 지방세를 포함하여 OOO원 전후가 되는 것으로 알고 있는데, 현재 상태로는 세금을 갚고자 해도 도저히 이를 납부할 여력이 없고, 인생에서 OOO원이라는 크나큰 금액을 사기당하다 보니, 청구인으로서는 재기할 수 있는 방법도 없는 상태이다. 그렇게 세금만 쌓여가던 중, 청구인은 지인으로부터 쟁점부동산들의 양도에 따른 소득을 양도소득이 아닌 사업소득으로 신고할 수 있었음에도 양도소득으로 신고하여 세금이 커진 것 같다는 이야기를 듣게 되었다. 청구인은 그 과정에서 동일한 소득금액을 양도소득으로 신고할 경우 세액은 OOO원에 달하지만, 사업소득으로 신고하는 경우 OOO에 불과하다는 사실을 알게 되었는데, 청구인은 당시 OOO로 OOO만 판매하다보니, 양도소득과 사업소득의 차이를 알지 못했고, 사업자등록 등 사업소득을 인정받기 위한 요건조차 알지 못했다. 따라서, 청구인은 이제라도 소득분류를 제대로 받아 재기의 기회를 얻고자 경정청구를 하였는데, 만일 청구인이 세금을 일절 납부하려는 마음이 없었다면 애초에 경정청구도 하지 않았을 것이다. 그저 청구인은 정상적인 생활을 하면서 세금을 모두 납부할 기회를 받고 싶을 뿐이다.
(3) 처분청은 이 건 경정청구의 거부사유로, 쟁점부동산들의 양도는 “수용으로 인한 일시적ㆍ우발적 양도에 해당”하므로 청구인이 부동산매매업을 영위하였다고 볼 수 없다는 것을 제시하나, 앞서 설명한 바와 같이 청구인은 쟁점토지들을 매입할 당시 그 일대가 수용이 될 것임을 전혀 알지 못했고, 그저 건물을 신축하여 적은 금액의 매매차익이라도 얻고자 부동산개발사업을 했던 것이다. 애초에 청구인이 보상금을 얻을 목적으로 쟁점토지들을 매입하였다면, 쟁점토지들 위에 쟁점건물들을 건축하지도 않았을 것이고, BBB과도 보상금보다 낮은 가격에 매매계약을 체결하지 않았을 것이다. 청구인이 “양도소득”과 “사업소득”의 차이에 대한 지식이 있었고, 세금을 고의적으로 덜 내려고 하였다면, 처음부터 “사업자등록”을 하고, “사업소득”으로 인정받기 위해서 최선을 다했을 것이다. 그러나, 청구인과 같은 일반인은 “세법이 인정하는 범위 내에서 합법적ㆍ합리적으로 세금을 줄이는 방법”에 대하여 알 수 있는 방법이 전혀 없고, 그저 세무사가 계산한대로 세금을 납부할 뿐이므로, 단순히 소득분류를 잘못하였다는 이유로, 과도한 세부담을 지우는 것은 불합리하다.
(1) 청구인은 쟁점부동산들을 매매ㆍ신축을 원인으로 취득한 후 부동산매매업으로 사업자등록을 한 사실이 없다. 또한 부동산매매를 위하여 직원을 고용하거나 구체적인 사업활동을 한 이력도 확인되지 않고, 재고자산 등 부동산매매업과 관련한 자료 또한 제출한 바 없으므로, 실질적으로 부동산매매업을 영위하였다고 볼 수도 없다. 즉, 청구인은 불특정 다수를 대상으로 사업으로서 부동산매매 행위를 한 바 없으므로, 쟁점부동산들의 양도는 일시적ㆍ비반복적 매매에 해당하고, 그에 따른 소득은 양도소득에 해당한다.
(2) 청구인은 2014년 3월경 BBB과 쟁점토지들에 대한 부동산매매계약을 체결하였으나, BBB이 잔금을 미지급한 채 시일만 경과하자, AAA에 쟁점부동산들을 수용을 원인으로 양도하였는데, 설령 2014년 3월경 BBB에게 정상적으로 쟁점부동산들이 양도되었다고 하더라도 여전히 쟁점부동산들의 양도에 따른 소득을 사업소득으로 볼만한 사정은 확인되지 않는다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점토지들의 세부내역 및 각 취득ㆍ양도일자는 OOO와 같다. (나) 청구인의 쟁점부동산들에 대한 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 OOO과 같은데, 청구인은 당초 신고 당시 조세특례제한법 제77조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제72조 제8항에 따른 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세 감면을 적용한 것으로 나타난다. (다) 청구인의 사업자이력조회 결과는 OOO와 같은데, 이에 의하면 청구인이 쟁점부동산들 소재지를 사업장소재지로 한 사업자등록의 경우 업종이 비주거용 건물 임대업이고, 쟁점부동산들의 양도(매각ㆍ수용)일보다 약 2년 6개월 정도 앞선 2014년말 폐업한 것으로 나타나는 한편, 쟁점부동산들의 양도한 2017년 당시에는 CCC 외 OOO명과 함께 공동사업자(청구인 지분 OOO)로서, 부동산임대업을 영위하였던 것으로 나타난다. (라) 청구인은 OOO과 같이, 쟁점부동산들의 양도일 전후에 총 OOO차례에 걸쳐 부동산을 양도한 후, 이에 대한 양도소득세를 각 신고한 것으로 나타난다. (마) 청구인은 처분청에 BBB과 쟁점부동산들을 OOO원에 매매하는 내용으로 작성한 2014.3.25.자 매매계약서를 제출하였는데, 그 주요내용은 다음과 같은 것으로 나타난다.
1. 계약일 기준 3개월 이후에 잔금처리가 되지 않아 소유권이전이 되지 않을 경우, 매수인이 쟁점부동산들에 대한 대출금(OOO원)에 대한 이자와 발생하는 세금 및 청구인의 매월 의료보험, 연금(OOO)을 부담하기로 한다.
2. 계약이 성립된 이후 소유권이전을 하기 전에 쟁점부동산들에 대한 개발보상이 확정되면 매매대금(OOO원)까지는 청구인이 양도세를 부담하고, 매매대금 이상에 대하여 발생하는 양도소득에 대해서는 매수인인 BBB이 이 부담하기로 하며, 매매대금 외에 보상이익금은 매수인인 BBB의 이익금으로 한다. (바) 청구인과 AAA는 2017.7.12. ‘사업시행자인 AAA와 손실보상대상자인 청구인 간에, OOO 일원의 OOO 조성사업 관련OOO 지정(개발계획) 및 실시계획승인고시(OOO, 2015.10.15.) 및 OOO 개발계획 및 실시계획변경고시(OOO, 2016.4.21.)에 따라 사업지구에 편입되는 쟁점부동산들에 대한 공공용지취득 및 지장물에 대한 협의가 성립됨에 따라 쟁점부동산들에 대한 손실보상금을 합계 OOO원으로 한다’는 등의 내용이 기재된 공공용지 취득 협의서 및 손실보상(지장물)협의서를 작성하였다. (사) “OOO”의 사업시행자인 AAA의 대표이사 DDD은 2017년 8월경 쟁점부동산들에 대한 “토지 등 수용사실확인서”를 작성하였는데, 해당 확인서에는 ‘토지 등이 수용되는 경우에도 양도소득세 과세대상에 해당되고, 양도소득세 신고 시, 해당 확인서를 첨부하여야 한다’는 문구가 기재되어 있다. (아) 쟁점토지들 중 일부인 OOO 토지의 등기사항전부증명서(2022.5.25.자 폐쇄등기부)에 의하면, AAA는 2017.7.12.자 공공용지의 협의취득을 원인으로 하여, 2017.7.28. 이에 대한 소유권이전등기접수를 한 것으로 되어 있다. (자) OOO 소재 토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 2015.4.28.자로 근저당권자를 BBB으로 채무자를 청구인으로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정된 것이 확인되고, 청구인은 OOO에 BBB을 피고로 하여 해당 근저당권에 대한 말소 소송을 제기하였으나, ‘적어도 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자와의 관계에 있어서 채권계약의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과는 관계없이 잔존채무에 여전히 미치므로, 피고 BBB은 원고 청구인으로부터 근저당권의 피담보채무 전액인 OOO원을 지급받은 다음, 원고 청구인에게 근저당권설정등기 말소등기절차를 이행할 의무가 있다’는 이유로 패소(OOO 2017.10.18. 선고 OOO 판결)한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 당초 쟁점토지들을 매입ㆍ개발하여 부동산개발사업을 하고자 했음이 명백하므로, 청구인의 귀책사유 없이 쟁점부동산들이 매매 아닌 수용이 되었다는 이유로, 쟁점부동산들의 양도가 일시적ㆍ우발적이라고 보아 그 양도에 따른 소득을 사업소득(부동산매매업)이 아닌 양도소득으로 분류하여 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 소득세법 제19조 제1항은 부동산업 또는 이와 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산ㆍ책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득(제12호 및 제20호)을 사업소득으로 규정하고 있는데, 이와 관련하여 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 아니면 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득ㆍ보유현황, 조성의 유무 및 양도의 규모ㆍ횟수ㆍ태양ㆍ상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인바(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결, 같은 뜻임), 청구인은 2012.7.1. 쟁점부동산들 소재지를 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하면서 그 업종을 부동산매매업이 아닌 비주거용 건물 임대업으로 하였고, 쟁점부동산들을 사업용 재고자산으로 계상하였다는 등 당초부터 부동산매매업을 영위할 목적으로 쟁점부동산들을 취득하였다는 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적ㆍ구체적 증빙자료는 달리 확인되지 않는 점(나아가 해당 사업자등록 관련 사업은 2014년말 폐업한 것으로 나타나므로, 2017년에 발생한 쟁점부동산들의 양도에 따른 소득을 해당 사업자등록 관련 사업소득으로 보기 어렵고, 청구인이 2017년 당시 공동사업자로서 다른 사업을 영위하였던 것이 확인되기는 하나, 그 사업장 소재지는 OOO이고, 업종 또한 부동산임대업인 것으로 나타나, 쟁점부동산들의 양도에 따른 소득을 이에 대한 사업소득으로 보기도 어렵다 하겠다), 한편 부동산매매업자로서의 사업자등록 여부를 차치하더라도, 청구인이 쟁점부동산들의 양도 전후에 다른 부동산을 양도한 내역을 보면 그 횟수가 2009ㆍ2012년 OOO회, 2020년 OOO회에 불과하였던 것으로 나타나는바, 청구인이 사실상 부동산매매업을 영위하였다고 인정할 수 있을 정도의 계속적ㆍ반복적 활동이 있었다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어렵고, 따라서 처분청의 이 건 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 관련 법령 등
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부개정된 것) 제19조 [사업소득] ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제64조 [부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례] ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
② 제1항에 따른 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다. 제94조 [양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 일부개정된 것) 제122조 [부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례] ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.
(3) 부가가치세법(2016.12.20. 법률 제14387호로 일부개정된 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “용역”이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제4조 [과세대상] 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
(4) 부가가치세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27838호로 일부개정된 것) 제3조 [용역의 범위] ① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업은 제외한다.
② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다.
(5) 부가가치세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제598호로 일부개정된 것) 제2조 [사업의 범위] ② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 “기획재정부령으로 정하는 사업”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
(6) 조세특례제한법(2017.4.18. 법률 제14760호로 일부개정된 것) 제77조 [공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면] ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2018년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되, 공공주택 특별법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.
3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
⑦ 제1항 제3호에 따른 감면을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.
(7) 조세특례제한법 시행령(2017.5.8. 대통령령 제28009호로 일부개정된 것) 제72조 [공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면] ⑧ 법 제77조 제7항에 따른 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 토지등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(거주자와 법인세법 제62조의2 제7항의 규정에 의하여 예정신고를 한 비영리내국법인의 경우에는 예정신고를 포함한다)와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류(특약체결자의 경우에는 특약체결 사실 및 보상채권 예탁사실을 확인할 수 있는 서류를 포함한다)를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.