쟁점농지1‧2에 대해 각 작성된 매매계약서에 의하면 이들 농지는 모두 甲에게 양도되었고, 그 총거래가액은 위 19.6.15.자 거래가액과 같으며, 각 계약일‧잔금지급일(19.11.20.) 및 중도금지급일(19.11.25.)이 서로 같고 잔금지급일만 19.12.20.과 20.1.16.로 서로 다르게 약정한 점, 청구인은 위 당초계약의 해지, 분필 후 재계약한 것에 대해 양수인의 자금사정때문이라 소명하였으나, 위 각 농지의 등기부등본에 의하면 甲은 20.1.15. 근저당권자를 농협으로 하고 채권최고액을 6억원으로 하는 근저당설정등기를 마친 것으로 나타나고, 甲소유의 소지 매매계약서상 변경된 잔금지급일도 19.12.9.로 확인됨을 감안하면 청구인과 甲이 위 당초계약을 해지할 사유가 설득력 없어 보이는 점 등에 비추어, 청구인이 2개 과세기간별로 각 1억원씩 8년 자경농지감면을 적용한 당초 신고를 부인하고 나중의 과세연도분만 적용한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 2003.7.28. 쟁점농지를 매매로 취득하여 보유하다가, 2019.12.17. 이를 쟁점농지①․②로 분할한 후 2019.12.20. 쟁점농지①을, 2020.1.16. 쟁점농지②를 각 aaa에게 양도한 후 양도소득세를 신고함에 있어 이를 별도의 거래로 보아 2019년 및 2020년 각각 조세특례제한법 제69조 에 따른 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도(OOO원)를 적용한 것으로 확인된다.
(2) 매매계약서(2019.6.25.)에 의하면 청구인은 2019.6.25. 쟁점농지 전체를 aaa에게 OOO원에 양도하는 계약을 체결하고 당일 계약금으로 OOO원을 지급받고 2019.7.1. 중도금 OOO원을, 2019.11.15. 잔금 OOO원을 지급받기로 약정받기로 약정하였고 해당 매매계약은 공인중개사 bbb이 중개한 것으로 확인된다.
(3) 해지합의서(2019.11.15.)에 의하면, 청구인과 aaa는 쟁점농지에 대한 위 매매계약을 쌍방합의에 의해 해지하되 계약금은 매도인인 청구인이 몰취하고, 중도금은 매수인에게 반환하는 것으로 약정하였으나, 위 매매계약서에 수기로 기재된 내역에 의하면 청구인은 쟁점농지에 대한 매매계약이 해지되면서 몰취한 계약금 OOO원을 2019.11.16. aaa에게 반환한 것으로 나타난다.
(4) 쟁점농지①과 쟁점농지②에 대한 각 매매계약서(2019.11.20.)에 의하면 청구인은 2019.11.20. 쟁점농지①은 OOO원에, 쟁점농지②는 OOO원에 각 aaa에게 양도하기로 하는 매매계약을 다시 체결한 것으로 확인된다. 쟁점농지①․②에 대한 매매계약상 계약체결 및 계약금 지급일(2019.11.20.), 중도금 지급일(2019.11.25.)은 같고, 잔금지급일만 2019.12.20. 및 2020.1.16.로 서로 다르다.
(5) 2019.6.25. 체결된 매매계약을 중개한 공인중개사 bbb은 2020.6.12. 청구인에게 중개수수료의 지급을 청구하는 내용증명을 발송한 것으로 확인된다. 구체적 내용은 다음과 같다. ◯◯◯
(6) 청구인은 2020.6.22. 내용증명을 통해 bbb에게 쟁점농지에 대한 매매계약은 해지되었고 추가로 지급해야 할 중개수수료는 없다는 취지로 답변한 것으로 확인된다. 구체적 내용은 다음과 같다. ◯◯◯
(7) 쟁점농지①․②의 부동산등기부등본에 의하면, aaa는 2020.1.15. 쟁점농지를 담보로 근저당권자를 OOO으로 하고 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권설정등기를 마친 것으로 나타난다.
(8) 매매계약서(2019.3.13.)에 의하면 aaa는 2019.3.13. 본인 소유의 OOO를 제3자에게 양도하는 계약을 체결하고, 당일 계약금으로 OOO원, 2019.4.17. 중도금 OOO원, 2019.9.10. 잔금 OOO원을 지급받기로 약정하였던 것으로 확인된다. 특약사항에 의하면, 잔금기준일은 2019.9.10.이나 건축허가 및 신축 등 여러 가지 진행사항에 따라 쌍방합의하에 변경할 수 있다고 기재되어 있다. 한편 위 매매계약은 이후 잔금지급일자가 2019.12.9.로 변경된 것으로 확인된다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 매수인 사정으로 쟁점농지를 분할하여 매도하게 된 것임에도 쟁점농지의 매매거래를 하나의 거래로 보아 조세특례제한법 제69조 에 따른 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도를 OOO원만 적용한 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나 청구인은 2019.6.15. 쟁점농지 전체를 aaa에게 OOO원에 양도하는 계약을 체결하였으나 2019.11.15. 이를 해지하고 2019.11.20. 쟁점농지를 쟁점농지①․②로 각 분할한 후 같은 날 같은 매수인에게 다시 양도하는 계약을 체결하면서 각각의 잔금을 2019년과 2020년에 나누어 지급받음으로써 자경농지에 대한 양도소득세 과세기간별 감면한도(OOO)를 2번 적용하여 쟁점농지에 대한 양도소득세를 신고․납부한 것으로 확인되는데, 쟁점농지①․②에 대하여 각각 작성된 매매계약서에 의하면 쟁점농지①․②는 모두 aaa에게 양도되었고, 그 총 거래가액은 2019.6.15.자 거래가액과 같으며 양 토지의 계약일과 계약금 지급일(2019.11.20.), 중도금 지급일(2019.11.25.)은 서로 같고, 잔금지급일만 2019.12.20. 및 2020.1.16.로 서로 다르게 약정한 점, 청구인은 쟁점농지에 대한 2019.6.15.자 매매계약을 해지하고 쟁점농지를 분할한 후 귀속시기를 다르게 하여 2건의 매매계약을 체결한 이유에 대하여 양수인의 자금사정 때문이라고 소명하였으나, 쟁점농지①․②의 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점농지의 양수인 aaa는 2020.1.15. 근저당권자를 OOO으로 하고 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권설정등기를 마친 것으로 나타나고, aaa 소유의 OOO 토지의 매매계약상 변경된 잔금지급일도 2019.12.9.로 확인되어 청구인과 매수인이 2019.6.15. 기존 매매계약을 해지하고 쟁점농지를 분할하여 순차적으로 거래한 것이 매수인의 자금사정 때문이었다는 청구주장이 설득력이 부족해 보이는 점, 쟁점농지를 두 과세기간에 걸쳐 각각 양도한 것에 대하여 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도를 두 과세기간에 걸쳐 적용받으려는 목적 외에 다른 특별한 사정이 있었던 것으로 보이지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점농지의 양도를 2020년에 이루어진 하나의 거래로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조[실질과세] ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제98조[양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 제162조[양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일 (3) 조세특례제한법 제69조[자경농지에 대한 양도소득세의 감면] ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. ＜단서 생략＞
③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. 제133조[양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도] ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.