청구인이 양도한 쟁점부동산의 취득가액을 취득당시 그 분양권의 프리미엄 등으로 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2005.5.19. OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 분양권(이하 “이 건 분양권”이라 한다)을 전매로 취득하여 2006.5.26. 잔금을 지급하고 쟁점부동산을 취득한 후, 2020.4.29. 쟁점부동산을 양도하고 2020.6.30. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(환산가액) 등으로 하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 2022.9.5.∼2022.9.23. 양도소득세 조사를 실시한 결과, 양도소득의 필요경비를 실지거래가액에 의하는 경우로 하여 분양가액 OOO원 및 프리미엄 OOO원, 취‧등록세 OOO원, 중개수수료 OOO원, 세무사비용 OOO원 합계 OOO원으로 계산하고, 산출된 결정세액 OOO원(가산세 포함)에서 기 납부세액을 차감한 OOO원을 2022.11.4. 청구인에게 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.11.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 이 건 분양권을 프리미엄을 주고 매입하면서 현금을 지급하는 조건으로 계약하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산취득가액으로 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하였다. 청구인은 이 건 분양권 매입 시 프리미엄으로 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 현금으로 지급하였으므로 이 비용을 실지취득가액으로 인정하여야 할 것이고, 인정되지 않는다면 환산취득가액으로 필요경비를 계산하여야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 2005.5.27.자 현금 OOO원의 출금내역은 매매계약서상의 잔금지급일인 2005.5.19.와 일치하지 않고, 쟁점금액이 전 소유자에게 귀속되었다고 볼 수 있는 증빙의 제시도 없어 이 건 분양권 취득에 대한 프리미엄으로 인정할 수 없다. 환산취득가액으로 양도소득세 필요경비를 계산하는 경우는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하는 것으로, 세무조사 결과 쟁점부동산의 분양가액과 프리미엄 OOO원으로 체결된 매매계약서가 확인되었고, 이를 부인할 수 있는 증빙의 제시 없이 청구인의 편의에 따라 필요경비 계산 방식을 선택할 수는 없는 것이므로 실지취득가액으로 필요경비를 계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 환산취득가액을 부인하고 분양가액 등을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 소득세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

1. 이 건 분양권의 전소유자 AAA(이하 “전소유자”라 한다)은 2004.1.28. AAA 주식회사와 총 공급금액을 OOO원, 입주예정일을 2006년 4월로 하여 쟁점부동산 공급계약을 체결하였는바, 분양대금 납부 약정은 아래 <표>와 같다. ㅇㅇㅇ

2. 청구인은 2005.4.13. 전소유자와 이 건 분양권에 대한 매매계 약을 체결하고 2005.5.19. 이 건 분양권에 대한 권리의무를 승계하였다.

3. 전소유자와 청구인이 체결한 이 건 분양권에 대한 매매계약서에 의하면, 매매계약 체결일은 2005.4.13., 매매대금은 OOO원으로 나타난다.

4. 청구인은 2006.5.26. 잔금을 완납하고 쟁점부동산을 취득한 후, 2020.4.29. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였다.

5. 청구인이 이 건 분양권에 대한 프리미엄으로 OOO원을 지급하였다고 주장하며 제출한 계좌거래 내역에 의하면, 청구인의 금융계좌에서 2005.5.27. OOO원이 현금출금, 같은 날 OOO원이 해지출금된 것으로 나타난다.

6. 처분청은 2022.9.5.∼2022.9.23. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 전소유자가 이 건 분양권의 양도에 대하여 양도차익을 OOO원으로 하여 양도소득세 신고한 사실을 확인한 후, 청구인이 신고한 환산취득가액(OOO원)을 부인하고, 전소유자가 신고한 양도차익 OOO원, 분양가액 OOO원, 청구인이 제출한 자료에 의하여 확인되는 취‧등록세 OOO원, 취득중개수수료 OOO원 및 세무사수수료 OOO원 합계 OOO원을 필요경비로 하여 2022.11.4. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.

1. 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

1. 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있고 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있으나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 등 참조) 할 것인바, 청구인이 주장하는 쟁점금액은 전 소유자가 신고한 프리미엄 금액 OOO원과 큰 차이가 있는 점, 매매계약서상의 분양대금 잔금과 매매대금의 차액과도 일치하지 아니하는 점, 계좌 출금내역 외에 대금의 지급을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 제시되지 않은 점 등에 비추어 쟁점금액을 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

2. 또한, 환산취득가액은 실지취득가액을 확인할 수 없는 데에 정당한 사유가 있는 경우에 한하여 제한적으로 적용될 것으로 납세자의 편의에 따라 적용될 수 없다(조심 2019중2501, 2019.10.24. 같은 뜻임) 할 것인바, 객관적인 자료에 의하여 쟁점부동산의 분양가액, 전 소유자가 신고한 프리미엄 금액, 취‧등록세 납부내역 등이 확인되므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보기 어렵다.

3. 따라서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.