쟁점토지에 대한 매매계약이 원천무효이므로 기신고한 양도소득세를 감액경정하여야 한다는 청구주장의 당부

가. 청구인은 1962.3.29. OOO 외 4 필지 (이하 “ 쟁점토지 ” 라 한다) 를 취득하여 보유하다가 2022.9.13. 주식회사 AAA(이하 “ 양수인 ” 이라 한다) 에게 매매를 원인으로 소유권 이전하고, 2022.11.28. 양도가액을 OOO 원, 취득가액을 OOO 원으로 하여 2022 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 예정신고하였으며, 납부할 세액에 대하여 분납신청하였으나, 분납신청세액을 납부하지 아니하였고, 처분청은 2023.1.9. OOO 원, 2023.3.10. OOO 원을 각 납부고지하였다. 나. 청구인은 2023.3.9. 쟁점토지는 계약금만 수취 후 중도금과 잔금 등 계약사항이 이행되지 아니하여 매매계약이 원천 무효에 해당하므로, 당초부터 양도가 없던 것으로 보아 2022 년 귀속 양도소득세 전액을 감액경정하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였고, 처분청은 경정청구 검토 결과 쟁점토지 등기부등본 상 소유권 이전이 완료되었고 소유권 환원을 위한 어떠한 조치도 하지 않는 등 청구인의 주장을 인정할 수 없다는 취지로 2023.5.12. 경정청구 거부통지를 하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.8.4. 심판청구를 제기하였다.

가. 청구인 주장 청구인은 양수인의 기망행위에 의하여 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 소유권을 이전하였으나, 매매대금의 대부분이 지급되지 아니하는 등 계약사항이 이행되지 아니하여, 쟁점토지 매매계약은 당연무효에 해당한다고 할 것이므로, 기신고한 양도소득세를 전액 감액경정하여야 함에도 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다. (1) 청구인은 고령자로서 같은 교회를 다니는 BBB(양수인을 지배하고 있는 자임) 에게 부동산을 매도하기로 협의하였고, BBB 은 계약금만 지급한 상태에서 청구인에게 PF 대출과 사업시행을 위해 부동산 등기를 넘겨줄 것을 요구하였으며, 청구인은 대금지급이 안 될 것을 우려하여 소유권 이전등기에 필요한 서류를 제공하였다. (2) 청구인은 대금지급이 될 것이라는 약속을 믿고 양도소득세 예정신고를 하였으나, 대금이 지급되지 아니하여 양도소득세를 납부할 여력이 되지 않았고, 여러번 양수인에게 대금지급에 대해 독촉하였으 나 양수인은 오히려 토지에 근저당을 설정하고 매매대금 OOO 원 중 계약금 OOO 원을 제외한 금액을 편취하였다. (3) 청구인은 쟁점토지의 소유권환원을 요청하였으나 양수인은 차일피일 기일을 미루며 같은 하느님을 믿는 사람으로서 믿어달라는 기망행위를 하였고, 매매행위는 계약사항 불이행으로 당연무효이나 양수인의 근저당설정으로 인해 소유권환원이 되지 아니하여 현재 변호사를 선임하여 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률에 의거한 사기로 BBB 을 고소하였다. (4) 위 상황은 양도가 아닌 부동산 등기행위라는 형식상의 행위에 대해 청구인이 사기를 당한 안타까운 상황이고, 자산의 사실상의 유상이전이라는 소득세법 (이하 “ 소득세법 ” 이라 한다) 상 양도의 정의에도 맞지 아니하며, 외관상 자산이 매매계약에 의해 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매계약이 처음부터 무효이거나 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이므로 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없고, 같은 논리로 부동산에 대한 근저당 설정자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상 청구권을 취득하더라도 이를 위 부동산의 양도로 인한 소득으로 볼 수는 없다. (5) 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 처분청의 입장을 뒤집어 보면, 위 거래는 기망행위와 등기라는 법률행위를 제외하고 실질만 놓고 보더라도 매매대금의 약 6% 만이 지급되었을뿐 실질이 매매라 보기 어렵다. (6) 소득세법 시행령상 양도의 시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른날이라고 하나 위 규정은 자산의 사실상의 유상이전이라는 양도의 정의를 규정한 법률에 우선하기 어렵고, 국세기본법상 실질과세의 원칙에 의하더라도 위 상황은 양도로 보기 어렵다. (7) 철저히 계획된 사기행위에서 고령의 청구인이 고액의 양도소득세와 가산세, 국세청과 시청의 고지, 독촉, 압류 등의 행위에 고통받고 있고, 애초에 계약사항을 이행하지 않아 당연무효인 위 거래에 대해 소송과 경찰조사등의 법적절차에 상당한 기간이 소요되는데도 사기로 인한 소유권이전등기에 대한 처분청의 과세처분은 성실하게 납세하며 살아온 청구인의 권익을 심각하게 폄훼하고 있다. 나. 처분청 의견 적법한 절차와 방법에 의하여 쟁점토지의 소유권이전등기와 양도소득세 신고를 마친 건에 대하여 쟁점토지의 매매거래가 원인무효라고 주장하려면 그에 합당한 증거서류를 제시하여야 하나, 청구인의 주장은 이를 뒷받침할 증거가 없을 뿐만 아니라 청구인과 양수인의 관계에서 고소장 내용도 청구인의 주장과 모순된다 할 것이므로 청구주장은 이유 없다. (1) 소득세법은 자산의 ‘ 양도 ’ 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하고 (제88조 제1항), ‘ 양도소득 ’ 은 해당 과세기간에 발생한 토지 또는 건축물의 양도로 발생하는 소득을 말한다고 규정하고 있으며 (제94조 제1항), 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항에서 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명한 경우 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하고, 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 ① 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일,

② 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 (등록 및 명의의 개서를 포함한다) 를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다. (2) 청구인은 2022.9.13. 양수인에게 쟁점토지를 양도하였다면서 2022.11.28. 양도소득 과세표준 신고 및 납부계산서를 작성하여 제출하였고, 이 때 쟁점토지의 매매계약서와 양수인에게 등기이전 된 등기부등본 등 서류일체를 첨부하여 양도소득세 신고를 하였으며, 심지어 세금을 한꺼번에 납부하기 곤란하다면서 분납신청까지 한 바 있는데, 청구인은 위와 같이 정상적인 절차와 방법에 의하여 양수인에게 소유권이전등기를 마치고 세금신고를 마쳤음에도 불구하고 양도소득세 과세표준 신고일로부터 약 4 개월 후인 2023.3.9. 쟁점토지 관련 매매계약이 원천 무효라면서 이 건 경정청구를 하였다. (3) 한편, ‘ 계약의 합의해제는 해제권의 유무를 불문하고 계약당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존의 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약 ’ 이고 (대법원 2009.2.12. 선고 2008 다 71926 판결), ‘ 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 소유권이 환원되는 경우와 매매원인의 무효의 소를 제기하지 아니하였으나 어느 일방의 사기행위 등 당초 매매계약내용에 명백한 하자로 인하여 매매원인이 무효가 될 만한 사유가 발생되어 매매계약이 해제되었음이 형사사건판결내용 등에 의하여 확인되고 당초 부동산의 소유권이전등기의 말소등기가 경료되는 경우에는 당초 부동산양도신고여부에 불구하고 자산의 양도로 보지 아니하는 것 ’ 이나 (재산 46014-77, 2000.1.18.), 쟁점토지의 당초 양도행위가 원인무효의 이유로 환원등기된 사실이 없음을 볼 때, 당초 양도의 효력은 현재까지 지속되고 있다 할 것이고, 청구인의 주장과 같이 쟁점토지에 대한 근저당권 설정자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능 상태라고 한다면 쟁점토지의 매매거래가 매매 원인이 무효가 될 만한 증거서류 즉 쌍방 합의에 의하여 계약의 효력이 상실되었다거나, 민형사상 판결 등에 의하여 매매원인이 무효가 되었다는 증빙이 있어야 하나 해당 증빙을 제시하지 못하여 청구인의 주장은 이유가 없다. (4) 청구인이 제시한 판례들 (대법원 2011.7.21. 선고 2010 두 23644 판결 등) 은, 토지거래허가구역 내의 토지를 매도하고 그 매매대금을 수수하였으면서도 매수인 앞으로 증여를 원인으로 한 이전등기를 마쳤거나 그 토지를 제 3 자에게 전매하여 그 매매대금을 수수하고서도 최초의 매도인이 제 3 자에게 직접 매도한 것처럼 토지거래허가를 받아 이전등기를 마친 경우로서 그 이전등기가 말소되지 않은 채 남아 있고 매도인 등이 수수한 매매대금도 그대로 보유하고 있는 때에는 국토계획법이 정한 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 것이어서 무효라고 하더라도 예외적으로 양도소득세 과세대상이 되는 자산의 양도에 해당한다는 취지의 판례로서 청구인의 주장과 배치되는 판결이고, 청구인이 제시한 위 판례를 비롯하여 나머지 판례는, 매매 등의 계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등 효력이 없는 때나, 장래에 소득이 실현될 가능성이 객관적으로 명백한 때를 전제로 한 판결이므로 청구주장을 뒷받침할 수는 없다.

가.

쟁점토지에 대한 매매계약이 원천무효이므로 기신고한 양도소득세를 감액경정하여야 한다는 청구주장의 당부 나.

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의 (名義) 일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제 3 자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. " 양도 " 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

[ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부 (地籍公簿) 에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다 ] 또는 건물 (건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다) 의 양도로 발생하는 소득 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (3) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 " 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 " 란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 (등록 및 명의의 개서를 포함한다) 를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 2022.11.28. 양도가액을 OOO 원, 취득가액을 OOO 원으로 하여 2022 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 예정신고하였고, 청구인이 과세표준 신고서에 첨부하여 제출한 매매계약서에 의하면 매매대금은 OOO 원, 계약금 (OOO 원) 지급일은 2022.3.29., 중도금 (OOO 원) 지급일은 2022.11.30., 잔금 (OOO) 지급일은 2023.4.30. 로 나타난다. (나) 쟁점토지 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점토지는 과수원 합계 21,935 ㎡, 임야 합계 13,044 ㎡로, 청구인은 이를 1962.3.29. 매매로 취득하였고, 2022.9.13. 양수인에게 소유권을 이전한 사실이 확인되며, 매매계약 해제 등의 사유로 소유권이 반환된 사실은 확인되지 아니하 고, 그 외에 2020.7.22. 근저당권 [ 근저당권자: CCC 주식회사 (이하 “CCC” 이라 한다), 채무자: 주식회사 DDD(이하 “DDD” 이라 한다)] 이 설정되었다가 2022.9.13. 말소된 사실이 나타난다. (다) 청구인이 제출한 고소장, 근저당권설정계약서, 경매예고통지서, 매매대금상환계획서 등에 의하면, BBB 은 자신이 운영하는 DDD 이 CCC 로부터 매매대금 지급독촉을 받자 청구인에게 근저당권을 설정하여 줄 것을 요청하였고, 청구인은 이에 응하였으나, 이후 BBB 이 매매대금 문제를 해결하지 못하자 CCC 은 청구인에게 BBB 이 미수금을 변제하지 아니할 경우 쟁점토지에 대하여 경매를 진행하겠다는 취지로 경매예고통지를 하였고, 이에 BBB 은 자신이 부동산 개발사업을 하는 사람이므로, 쟁점토지를 개발하여 이득을 남겨 높은 가격을 받게 해주겠다면서 양수인에게 쟁점토지를 매도하여 줄 것을 요청하여, 양수인과 매매계약을 체결한 것이며, 청구인은 계약금 OOO 을 지급받은 상태에서 쟁점토지의 소유권을 이전하여 주었으나 양수인은 쟁점토지에 근저당권을 설정하는 등 이를 이용하고도 잔여 매매대금을 지급하지 아니하으므로, BBB 이 청구인을 기망하여 약 OOO 원 상당을 편취하였다면서, BBB 을 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률제3조에 따른 사기죄로 고소한 것으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 매매계약이 BBB 의 기망행위에 의하여 체결된 것으로 원인무효에 해당하므로 기신고한 양도소득세를 감액경정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 양수인과 쟁점토지 매매계약을 체결하고 계약금을 수취한 뒤 쟁점토지의 소유권이전등기를 경료하여준 점, 쟁점토지를 양수인과 체결한 매매계약에 따라 OOO 원에 양도하였다는 취지로 매매계약서 등을 첨부하여 양도소득세를 자진신고한 점, 이후 쟁점토지 매매계약이 원인무효에 해당한다는 취지의 법원의 판결이 있었다거나, 양 당사자 간에 계약해제 등을 이유로 소유권과 매매대금이 각 반환된 사실이 확인되지 아니하고, 수사기관의 수사나 법원의 재판 결과 BBB 의 사기죄 성립여부가 확인된 바 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려우므로, 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의 2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.