쟁점건물의 매매계약서, 중개업소 등록 내역에 따르면 쟁점호실에 전자레인지, 인덕션 등 취사시설과 독립적인 화장실 등이 구비되어 있는 것으로 나타나는바, 쟁점호실은 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조인 것으로 보이는 점, 쟁점건물에 ’19∼’21년까지 42명의 임차인들이 전입하였고 10명에게 확정일자가 부여되었으며 이 중 대다수가 임차보증금 300∼500만원에 1년 이상 장기계약을 한 점 등에 비추어 쟁점호실은 사실상 주거용으로 사용되었다고 봄이 상당하므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점건물은 건축물 대장에 고시원으로 등재되어 있으며, 공부에 따라 재산세 및 부가가치세를 납부하였다. (가) 쟁점건물의 건축물대장에서 2층부터 5층까지는 2종 근린생활시설(고시원)로 등재되어 있고, 구분등기가 되지 않아 있다. (나) 쟁점건물은 일반건축물로 재산세가 부과되었으며, 청구인은 2009.12.30. 고시원 영업을 위해 사업자등록을 한 후 쟁점부동산 양도시까지 부가가치세를 성실하게 신고ㆍ납부해왔다.
(2) 쟁점건물은 고시원으로 설계ㆍ신축되어 실제 고시원으로 이용되었다. (가) 쟁점건물의 건설공사 도급계약서 및 견적서에 따르면, 쟁점건물은 고시원으로 이용될 것을 목적으로 신축되었고, 별도공사 견적 에서도 싱크대를 제외한 가구 및 비품 공사 내역만 기재되어 있다. (나) 고시원 사용승인을 받기 위해서는 스프링클러, 내부소화전 등의 시설이 구비되어야 하고, 가스시설을 설치할 수 없는데, 쟁점건물은 고시원 시설 요건을 충족하였고, 세입자의 요청에 따라 쟁점호실 일부에 설치되었던 싱크대는 OOO구청의 원상복구명령에 따라 양도 당시 철거된 상태였다. (다) 쟁점건물은 별도 세대를 구성할 수 없는 30세 미만의 노량진 학원가 및 OOO대학교 학생들이 주로 이용하였으며, 면적은 OOOm 2 이므로, 장기간 세대를 구성하여 독립적인 주거생활을 영위하기 위한 구조라 보기 어렵다.
(1) 쟁점호실에는 독립된 세대가 장기간 이용할 수 있는 시설이 구비되어 있으므로, 고시원이 아닌 주택이다. (가) 쟁점건물의 임대차계약서 및 매매계약서 상 특약사항에는 공통적으로 쟁점건물 내 세탁기, 에어컨, 냉장고, 싱크대, 인덕션 등이 임매 및 매매대상 물건에 포함되어 있는 것으로 기재되어 있어 쟁점호실은 사실상 주거용으로 사용되는 원룸형 주택으로 보아야 한다. (나) 부동산 중개업소 플랫폼에서도 쟁점호실을 ‘옵션이 있는 오픈형 원룸’ 등으로 소개하고 있고, 첨부된 사진에서도 취사시설과 독립된 화장실을 확인할 수 있으며, 통상 1∼2평에 불과한 고시원과 달리 쟁점호실은 4∼5평이다.
(2) 이외에도, 쟁점호실 임대시 청구인이 임대보증금을 수취한 점, 2019년부터 2021년까지 쟁점건물에 42명이 전입하고 10명이 확정일자를 받은 점, 청구인이 취사시설을 철거한 내역이 있어 쟁점호실에 취사시설이 있었던 것으로 볼 수 있는 점 등의 사정을 고려할 때, 쟁점호실은 주택으로 보아야 한다.
(1) 쟁점건물의 용도 등과 관련하여 청구인이 제출한 증빙자료와 처분청이 제시한 내역에 따르면, 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2010.3.5. 및 2010.9.9. 소매점ㆍ고시원을 용도로 OOO구청장으로부터 건축허가 및 사용승인을 받았고, 다중이용업소(고시원)에 대한 안전관리기준을 충족하여 OOO소방서장으로부터 안전시설 등 완비증명서를 발급받았다. (나) 쟁점건물의 건축물대장상 쟁점건물 2층부터 5층은 아래 <표>와 같이 고시원으로 등록되어 있으나, 쟁점호실 내 취사시설 설치로 인해 2012.1.12. 및 2018.1.11. 위반건축물으로 지정된 후 2019.2.21. 및 2019.3.29. 해제되었다. <표> 쟁점건물 건축물대장상 용도 (단위: m 2) (다) 쟁점건물에 대해 주택분 재산세가 고지된 내역은 없고, 청구인은 OOO라는 상호로 2009.12.30. 일반과세사업자로 사업자등록한 후 숙박/고시원 및 비주거용 부동산임대업을 영위하다가 2021.9.23. 폐업하였으며, 2021년 카드ㆍ현금영수증 매출 약 OOO원이 발생하였다.
(2) 쟁점부동산의 이용현황 등과 관련하여 청구인이 제출한 증빙자료와 처분청이 제출한 내역에 따르면, 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 청구인의 부친 AAA은 2021.7.15. 쟁점부동산을 BBBㆍCCC에게 OOO원에 양도하는 매매계약서를 작성하였는데, 매매계약서 상 쟁점건물의 용도는 근린생활시설이고, 쟁점호실 내 싱크대, 인덕션 등이 설치되어 있는 것으로 기재되어 있다. (나) 쟁점호실 임차인과의 임대차계약서상 특약사항에는 쟁점호실 내 냉장고, 에어컨, 드럼세탁기, 인덕션, 책상, 전자레인지, 옷장, 침대 등이 구비되어 있는 것으로 기재되어 있다. (다) 2019년부터 2021년까지 쟁점건물 내 전입 신고한 임차인은 42명이고, 이 중 확정일자를 부여받은 인원은 10명(임차보증금 OOO원)이고, 확정일자가 부여된 인원 중 9명의 임대차계약기간은 1년 이상이다. (라) 쟁점건물의 부동산 중개업소 플랫폼 등록 내역에는 쟁점호실에 전자레인지, 핫플레이트(인덕션) 등 취사시설이 설치되어 있고, 개별적으로 화장실이 구비되어 있으며, 전기사용료는 별도로 관리되고 있는 것으로 기재되어 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점건물이 소득세법상 주택이 아니고, 공부상 용도 등에 따라 제2종 근린생활시설인 고시원에 해당한다고 주장한다. 그러나, 소득세법 제88조 제7호 에서 규정하는 “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미하는바, 쟁점건물의 매매계약서, 임대차계약서 및 부동산 중개업소 플랫폼 등록 내역에서 쟁점호실에는 전자레인지, 인덕션 등 취사시설과 독립적인 화장실 등이 구비되어 있는 것으로 나타나 쟁점호실은 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조인 것으로 보이는 점, 쟁점건물에 2019년부터 2021년까지 42명의 임차인들이 전입하였고, 10명에게 확정일자가 부여되었으며, 이 중 대다수가 임차보증금 OOO원에 1년 이상 장기계약을 한 점 등에 비추어, 쟁점호실은 사실상 주거용으로 사용되었다고 봄이 상당하므로 처분청이 쟁점호실을 주택으로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (1) 국세통합전산망 조회자료 및 건축물대장 등에 의하면, 청구인의 사업이력과 쟁점주택 신축사업장 현황 등의 주요 내용은 아래 <표1> 및 <표2>와 같은바, 과거에는 유흥주점을 운영하였고, 쟁 점 주택 건설을 시작으로 현재까지 주택신축판매업을 영위한 것으로 나타난다. (2) 청구인이 처분청에 제출한 종합소득세 신고서 등에 의하면, 청구인은 2015년을 주택신축판매업의 사업개시일로 보아 2015년 귀속 종합소득세 확정신고시 쟁점주택 임대수입금액인 OOO원에 대하여 주택신축판매업(업종코드 451102) 관련 수입금액으로 하여 단순경비율로 추계신고하였고, 2016년 귀속 종합소득세 확정신고시 쟁점주택 판매금액과 2016년분 쟁점주택 임대수입금액의 합계 OOO원에 대하여 주택신축판매업(업종코드 451102) 관련 수입금액으로 하여 단순경비율로 추계신고한 것으로 나타난다. (3) 청구인은 쟁점주택의 매매가 이루어지기 전에 재고자산을 판매하기 위한 필수적인 사업활동 차원에서 2015.11.13.부터 임대를 개시하였고, 동 임대소득이 발생한 시기가 주택신축판매업의 사업개시일이라고 주장하며, 그 증빙으로 OOO에게 쟁점주택의 일부를 임대한 것과 관련하여 작성한 부동산 임대차계약서 및 월세계약서 일부를 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 주택신축판매업의 사업개시일을 쟁점주택 중 일부의 임대가 개시된 2015년으로 보아 경비율 적용 여부를 판단하여야 한다고 주장하나, 부가가치세법 시행령제6조 제3호에서 제조업 및 광업을 제외한 사업의 개시일을 ‘재화나 용역의 공급을 시작하는 날’로 규정하고 있는 점, 청구인이 2015년 말부터 사실상 쟁점주택을 임대하였다고 하더라도 임대개시일부터 매매시점까지의 기간이 2달에 불과할 뿐만 아니라 임대소득도 비과세 규모로 주택의 임대가 사업의 개시로서 이루어졌다기보다는 매매전에 일시적으로 임대를 한 것으로 보이는 점, 청구인이 주택임대업으로 사업자등록을 하지 않았을 뿐만 아니라, 사업활동을 한 것 으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖추어 주택임대업 을 영위하였다는 사실을 입증하지 못하는 점 등에 비추어 일부 주택임대가 이루어진 2015년을 이 건 주택신축판매업의 사업개시일이 속하는 연도로 보기는 어려우므로, 따라서 처분청이 청구인을 2016년 신규사업자로 보아 해당 과세연도의 수입금액 기준에 따라 기준경비율을 적용하여 사업소득금액을 추계결정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제55조【세율】① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. 제104조【세율】① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (3) 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령[별표 1] 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (4) 건축법 시행령 (대통령령 제31270호, 2020.12.15.로 개정되기 전의 것) 제3조의5【정의】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 [별표 1]과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(아이돌봄 지원법 제19조 에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(도서관법 제2조제4호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
4. 제2종 근린생활시설
(5) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (6) 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
2. 건축법 시행령 [별표 1] 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설 제10조【도시형 생활주택】① 법 제2조 제20호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.
1. 원룸형 주택: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택
(7) 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제9조【다중이용업소의 안전관리기준 등】① 다중이용업주 및 다중이용업을 하려는 자는 영업장에 대통령령으로 정하는 안전시설등을 행정안전부령으로 정하는 기준에 따라 설치ㆍ유지하여야 한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 영업장 중 대통령령으로 정하는 영업장에는 소방시설 중 간이스프링클러설비를 행정안전부령으로 정하는 기준에 따라 설치하여야 한다.
1. 숙박을 제공하는 형태의 다중이용업소의 영업장
② 소방본부장이나 소방서장은 안전시설등이 행정안전부령으로 정하는 기준에 맞게 설치 또는 유지되어 있지 아니한 경우에는 그 다중이용업주에게 안전시설등의 보완 등 필요한 조치를 명하거나 허가관청에 관계 법령에 따른 영업정지 처분 또는 허가등의 취소를 요청할 수 있다.
⑤ 소방본부장이나 소방서장은 제3항 제3호에 따라 공사완료의 신고를 받았을 때에는 안전시설등이 행정안전부령으로 정하는 기준에 맞게 설치되었다고 인정하는 경우에는 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 안전시설등 완비증명서를 발급하여야 하며, 그 기준에 맞지 아니한 경우에는 시정될 때까지 안전시설등 완비증명서를 발급하여서는 아니 된다.
(8) 다중생활시설 건축기준 제2조【건축기준】다중생활시설은 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.
1. 각 실별 취사시설 및 욕조 설치는 설치하지 말 것(단, 샤워부스는 가능)
2. 다중생활시설(공용시설 제외)을 지하층에 두지 말 것
3. 각 실별로 학습자가 공부할 수 있는 시설(책상 등)을 갖출 것
4. 시설내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)을 설치할 것
5. 2층 이상의 층으로서 바닥으로부터 높이 1.2미터 이하 부분에 여닫을 수 있는 창문(0.5제곱미터 이상)이 있는 경우 그 부분에 높이 1.2미터이상의 난간이나 이와 유사한 추락방지를 위한 안전시설을 설치할 것
6. 복도 최소폭은 편복도 1.2미터이상, 중복도 1.5미터이상으로 할 것
7. 실간 소음방지를 위하여 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙제19조에 따른 경계벽 구조 등의 기준과 소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준에 적합할 것
8. 범죄를 예방하고 안전한 생활환경 조성을 위하여 범죄예방 건축기준에 적합할 것
결정 내용은 붙임과 같습니다.