경매개시결정 이후 쟁점토지를 제3자에게 소유권을 이전한 것을 통정허위에 의한 거래로 보아 당초 소유자인 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO서장이 2022.12.8. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 처분청은 2022.8.22.부터 2022.10.2.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여, 청구인이 OOO 외 8필지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 임의경매개시 결정일인 2019.3.14. 후인 2019.11.25. AAA에게 소유권이전을 한 거래(이하 “쟁점거래”라 한다)는 양도대금 OOO원이 전혀 지급되지 않았고, AAA이 거래 당시 및 조사일 현재 OOO원이 넘는 고액체납자로 무자력자라는 점 등을 이유로 조세회피를 위해 통정허위의 거래로 판단하여 2020.9.9. 임의경매로 매각(경락가액 OOO원)된 쟁점토지의 양도소득세 납세의무자를 AAA이 아닌 청구인으로 하여 2022.12.8. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 청구인이 쟁점토지를 취득하고 AAA에게 양도한 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 OOO 교장으로 재직하다 2014년 2월 퇴직하였는데, 퇴직 이후 노후생활에 필요한 자금 운용을 구상하던 중 고행 친구이자 같은 교회에 다니던 AAA(1951년생, 전 OOO 대표)이 청구인이 거주하던 인근 필지인 쟁점토지에 단독주택 신축·분양사업(이하 “이 건 분양사업”이라 한다)을 추진한다고 하여 노후에 거주할 단독주택이라도 한 채 얻을 욕심으로 관심을 갖게 되었다. 당시 쟁점토지의 소유주는 본인 동생의 친구였던 BBB였는데, 이 건 분양사업의 실질적 주체인 AAA이 오랜 친구였던 이유로 이 건 분양사업을 신뢰하였고, 아래와 같은 조건을 제시하여 수락하게 되었다. ＜AAA이 제시한 조건＞ ㅇㅇㅇ (나) 이 건 분양사업을 시작하면서 단독주택 신축 승인을 위한 건축주를 CCC 명의로 하여 건축신고(2015.12.11.)가 되었는데, CCC은 AAA과 OOO에서 함께 근무했던 직원으로, 당시 AAA은 신용불량자(OOO 부도)였기 때문에 부득이 CCC 명의로 건축신고를 하였다. 이 건 분양사업은 AAA이 실질적으로 주도하면서 DDD(AAA의 아들인 EEE의 친구로 현직 의사)과 FFF(AAA의 지인)가 참여(투자)하였다. 2015.5.29. 공부상 건축주였던 CCC 명의로 쟁점토지를 담보로 하여 이 건 분양사업 운영자금 OOO원을 대출받았고, 그 후 CCC이 건강상의 이유로 이 건 분양사업에서 손을 떼자 AAA은 공동투자자인 DDD에게 대출을 승계(2016.3.31. 총 OOO원 대출실행)토록 요구하였으며, 2016년 7월 건축주 명의도 AAA㈜로 변경한 후 AAA㈜ 명의로 이 건 분양사업을 위한 본격적인 활동이 수행되었고, 그 일환으로 쟁점토지에 대한 분할 작업을 하였다. (다) 이후 DDD이 운영하던 병원이 OOO에서 다른 지역으로 이전하면서 FFF로 대출이 승계(2016.10.31.)되었다. 공동투자자인 DDD이 위 사유로 이 건 분양사업에서 제외된 후 이 건 분양사업의 건축주인 AAA㈜와 그 최대주주이자 공동투자자인 FFF와 AAA이 이 건 분양사업의 실질적 운영자가 된 것이다. 이 과정에서 금융권 대출실행 LC 승계시 담보로 제공된 쟁점토지의 형식적 토지소유자가 청구인이라는 이유로 금융기관에서 요구하는 자필동의서를 불가피하게 작성해줄 수 밖에 없었다. (라) 위와 같이 이 건 분양사업이 AAA에 의해 진행되면서 2018년 7월부터 분양을 받고자 하는 자(GGG 외 다수)와 ‘주택신축토지 분양계약’을 체결하였고, 공부상 토지소유자가 청구인인 이유로 계약서상 매도인을 청구인으로 기재할 수밖에 없었지만, 모든 계약서의 작성 및 체결에는 청구인이 일체 관여한 바 없었고 그 입증은 모든 계약서의 계약대리인이 AAA로 표기된 것을 보더라도 알 수 있다. (마) 담보대출 받은 자금은 기본적인 운영자금으로 활용되고, 분양계약에 따른 계약금 등으로 부지조성 및 주택신축에 따른 공사비로 충당할 계획이었으나, 분양계약이 진행되던 중 쟁점토지 지하로 ‘ OOO 관로’가 통과한다는 소문이 돌자 분양계약금조차 입금되지 않은 상태에서 모든 분양계약이 파기되었고, 그로 인한 자금경색으로 대출이자가 연체되었고, 2018년 10월경 금융기관(OOO)으로부터 임의경매개시통지가 청구인에게 전달되었다. 이 건 분양사업에 전혀 관여하지 않고 있던 청구인은 뜻밖의 경매개시 통지에 AAA에게 책임질 것을 강경하게 요구하던 중 2019.3.14. 임의경매개시결정이 되었고 이에 AAA은 당초 청구인이 젱점토지 매수자금으로 BBB에게 지급한 OOO원 중 OOO원을 돌려주기로 합의(당장 자금이 없어 차용증을 작성함)하였다. 비록 합의한 금액이 당초 원금보다 OOO원 적긴 했으나 쟁점토지의 소유권을 계속 보유하면서 이 건 분양사업의 대출금과는 전혀 무관함에도 불구하고 단지 공부상 소유자이기 때문에 금융기관의 대출상환 압박을 계속 받아야 한다는 생각을 해보니 하루라도 빨리 AAA의 요구대로 소유권을 이전해 주는 것이 낫다고 판단하여 2019.11.6. AAA에게 소유권을 이전해 주었던 것이다. 이러한 소유권이전행위는 위 사실관계에 기한 불가피한 행위일 뿐 청구인과 AAA 간에 통정에 의한 불법성, 부당성이 포함될 여지가 없는 것이다. (바) AAA에게 쟁점토지 소유권이 이전된 후 임의경매개시결정에 기한 매각이 2020.9.9. 결정되었다. (2) 처분청이 2020.9.9. 있었던 쟁점토지 임의경매개시결정에 기한 매각의 양도자를 청구인으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 다음과 같은 이유로 부당하다. (가) 청구인과 AAA 간에 매매를 원인으로 소유권이전등기된 쟁점토지에 대하여 양수인 AAA의 매매계약 해제 요구가 없었고, 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효가 되지 아니하였던바 2019.11.6. 청구인에서 AAA으로의 소유권이전은 정상적인 매매계약에 의한 소유권 이전에 해당된다. (나) 청구인은 초등학교 교장으로 퇴직한 후 안정적인 노후생활을 고민하던 중에 고행친구인 AAA의 제안으로 ‘쟁점토지 매수대금을 지급하면 머지않아 2층 규모의 단독주택에서 살 수 있겠다’는 환상만 꿈꾸고 있다가 느닷없는 경매개시 통지서를 받고 친구에게 청구인의 돈을 돌려달라고 한 것 말고는 어떠한 부정행위를 한 사실이 없으며, AAA의 자금사정으로 청구인에게 돈을 즉시 돌려주지 못하고 차용증을 쌍방 간 작성하고 청구인은 쟁점토지 소유권을 이전해 주는 것은 당연한 것인 바 이러한 일련의 행위에는 임의경매개시결정에 기한 매각으로 양도소득세를 부당하게 감소시킬 목적의 통정허위계약의 여지가 있을 수 없다. (다) 청구인이 2019.11.6. AAA에게 쟁점토지 소유권이전을 한 후 양도소득세를 신고하지 않은 이유는 AAA이 양도소득세 신고 등 모든 것을 알아서 한다고 하였고, 양도차익이 발생하지 않아 신고하지 않아도 되는 줄 알고 AAA이 제반 절차를 이행하는지 여부를 따져 보지 못한 세법에 대한 무지에 의한 것일 뿐 양도소득세를 부당하게 감소시킬 목적의 통정행위는 아니었다. (라) 또한 통정허위 거래에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것임에도, 처분청은 청구인과 AAA의 소유권이전등기 행위가 통정에 기한 허위계약이라는 객관적 자료를 전혀 제시하지 못하고 있다.
• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 AAA과의 쟁점토지 거래에 대하여 양수인인 AAA의 매매계약 해제 요구가 없었고, 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효가 되지 아니한 정상적인 매매계약에 의한 소유권이전에 해당함에도 처분청에서는 이 건 매매거래가 통정허위에 기한 허위계약이라는 객관적인 입증자료를 전혀 제시하지 못하고 있다고 주장하고 있다. 그러나 판례에서, 소득세법상 양도라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하는바, 토지의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것이라 함은 매매와 같은 경우에는 그 토지의 대가가 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었음을 뜻한다고 보아야 한다(대법원 1984.2.14. 선고 82누286 판결 등 다수)고 판시하고 있는바, 2019.11.25. 이루어진 청구인과 AAA 간의 쟁점토지 거래가 정상적인 양도거래라면 당연히 매매대금(OOO원)이 지급되었어야 함에도 조사일 현재까지 거래대금이 전혀 지급되지 않았고 청구인은 매매대금을 지급받기 위해 내용증명을 보내거나 독촉한 사실도 없는 등 법적 조치를 취하지 아니하였다. 또한 AAA은 거래 당시 및 조사일 현재까지 OOO원이 넘는 고액체납자로 무자력자인 점 등 청구인과 AAA 간에 이루어진 쟁점토지 매매거래는 조세회피를 위해 통정 허위에 의한 가장거래로 판단되므로 경매개시일 현재 소유자인 청구인을 2020.9.9. 경락된 쟁점토지의 양도소득세 납세의무자로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다. (2) 청구인은 AAA의 자금 사정으로 돈을 즉시 돌려받지 못하고 차용증을 쌍방 간 작성하였고 차후에 쟁점토지에 대한 대금을 돌려받기로 했으니 소유권을 이전해 주는 것은 당연한 것이므로 임의경매개시결정에 기한 매각으로 양도소득세를 부당하게 감소시킬 목적의 통정허위계약의 여지가 있을 수 없다고 주장한다. 그러나 청구인이 정상거래를 주장하면서 제시한 2019.7.31. 작성한 ‘차용금증서’를 보면 제1항에 ‘상기 금액을 정히 차양함에 있어 토지 분양과 동시에 전액을 지급할 것이며 금리는 은행 대출금이자를 적용한다’라고 되어 있고, 제4항에는 ‘토지 이전 등기는 분양과 동시에 한다’라고 기재되어 있으나, 청구인이 제기한 불복청구 이유서에서 2018년 7월부터 주택신축토지 분양계약을 체결하였으나 분양계약이 진행되는 과정에서 쟁점토지 지하로 ‘ OOO 관로’가 통과한다는 소문이 돌자 모든 분양이 파기되었고 2018년 10월경 임의경매개시 통지가 청구인에게 전달되었다고 기재되어 있고, AAA이 문답서에서 분양계약이 해약된 경위에 대해 ‘아래 농수로가 지나가고 앞에 큰 가스회사가 있고, 느티나무 보호수도 있어서 몇십 미터를 개발을 못합니다. 그래서 사기분양이니 뭐니 하면서 매수 계약한 사람들이 계약해지를 요구하였습니다’라고 진술한 내용을 종합하여 볼 때 차용금증서 작성 시점인 2019.7.31.에는 이미 분양계약이 모두 해지되었고 경매개시(2019.3.14.)가 시작된지 한참 뒤에 작성된 것으로 사실상 토지분양은 어렵다는 것을 잘 알고 있었을 것임에도 위와 같은 거래약정을 했다는 것은 정상적인 거래로 보기 어려울 뿐 아니라 실제로도 분양은 이루어지지 않은 상태에서 경락되었으므로 이행 가능성이 전혀 없는 차용금증서를 정상거래의 입증자료로 인정할 수는 없다. 그리고 위 판례에서 보듯이 소득세법상 양도라고 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하는바, 청구인과 AAA 간의 양도거래는 조사일 현재까지 매매대금의 지급이 전혀 이루어지지 않았으므로 양도소득세를 부당하게 감소시킬 목적의 통정허위계약 여지가 있을 수 없다는 청구주장은 인정할 수 없다. (3) 이상과 같이 2019.11.25. 이루어진 청구인과 AAA 간의 쟁점토지 양도거래는 조사일 현재까지도 매매대금이 지급되지 않은 등 조세회피를 위해 통정허위에 의한 가장거래로 판단되는바 2020.9.9. 경락된 쟁점토지의 양도소득세 납세의무자를 청구인으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

경매개시결정 이후 쟁점토지를 제3자에게 소유권을 이전한 것을 통정허위에 의한 거래로 보아 당초 소유자인 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제88조 【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) AAA이 2022.11.10. 작성한 사실확인서의 주요 내용은 아래와 같다. ＜사실확인서＞ ㅇㅇㅇ (나) DDD이 2022.11.12. 작성한 사실확인서의 주요 내용은 아래와 같다. ＜사실확인서＞ ㅇㅇㅇ (다) FFF가 2022.11.5. 작성한 사실확인서의 주요 내용은 아래와 같다. ＜사실확인서＞ ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 AAA 명의로 이 건 분양사업이 본격적으로 진행되었다며 한국국토정보공사 OOO지사가 2016.7.4. 작성한 ‘지적측량결과부’ 및 ‘분할측량수수료 세금계산서’ 등을 제출하였다. (마) 청구인이 제출한 OOO시청이 2015.12.11. 작성한 ‘건축신고(신축) 수리 알림’ 등의 문서에는 쟁점토지 지상의 단독주택 건축을 위한 건축신고의 건축주로 CCC이 기재되어 있고, 농지보전부담금의 납입자도 CCC으로 기재되어 있다. (바) FFF는 2016.7.28. AAA㈜의 대표이사로 취임한 사실이 등기사항전부증명서에 나타난다. (사) 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서에는 매도인으로 청구인, 대리인으로 AAA이 기재되어 있다. (아) 청구인이 2013.1.30. 작성한 ‘확인서 및 사유서’의 주요 내용은 아래와 같다. ＜확인서 및 사유서＞ ㅇㅇㅇ (2) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2015.5.22. BBB로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다가 2019.11.25. AAA에게 OOO원에 양도하였으며, 2020.9.9. 쟁점토지는 OOO원에 임의경매로 인해 매각되었다(아래 ＜표＞ 쟁점토지 등기사항전부증명서 참조). ＜표＞ 쟁점토지 등기사항전부증명서 중 일부 【갑구】 ㅇㅇㅇ 【을구】 ㅇㅇㅇ (나) 처분청은 AAA이 쟁점토지를 매수할 당시 OOO원이 넘는 세금을 체납하고 있어 자력으로 쟁점토지를 취득할 수 없다고 보아 양도소득세 세무조사를 실시하여, 2019.11.25. 청구인과 AAA 간의 쟁점토지 매매거래는 세무조사일 현재까지 거래대금이 지급되지 않았고, 청구인도 매매대금을 지급받기 위해 내용증명을 보내거나 독촉한 사실이 없다고 진술하였으며, 쟁점토지 매매대금 OOO원은 경매시 감정가액(OOO원)의 27.9%에 불과하고, 최종 경락가액(OOO원)과 비교해도 43.3%에 불과하여 청구인의 취득가액인 OOO원 보다 양도가액을 적게 하여 양도소득세를 회피하기 위하여 임의책정한 것으로 보아 이 건 처분을 하였다. ＜양도소득세 조사종결 보고서＞ ㅇㅇㅇ (다) AAA이 2019.7.31. 작성한 ‘차용금증서’는 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (라) 청구인이 2022.8.23. 처분청에 방문하여 작성한 ‘문답서’의 주요 내용은 아래와 같다. ＜문답서＞ ㅇㅇㅇ (마) AAA이 2022.9.13. 처분청에 방문하여 작성한 ‘문답서’의 주요 내용은 아래와 같다. ＜문답서＞ ㅇㅇㅇ (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 2019.11.25. AAA에게 쟁점토지를 양도하였으나 그 거래대금(OOO원)이 전혀 지급되지 아니하였고, 그 거래가액도 경매시 감정가액인 OOO원보다 현저히 낮으며, AAA은 거래당시 OOO원이 넘는 고액체납자로 무자력자이어서 쟁점토지를 취득할 능력이 없는 자로 보이는 점 등을 종합할 때 쟁점거래는 조세회피를 위한 통정허위에 의한 거래로 보는 것이 타당하므로 2020.9.9. 임의경매로 인해 매각된 쟁점토지의 양도소득세 납세의무자는 AAA이 아닌 청구인이라는 의견이나, 채권을 성립시키는 법률행위가 있었는지 여부에 대한 입증책임은 그 존재를 주장하는 측에 있고, 그 채권이 통정허위표시로서 무효임을 주장하는 경우에는 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다고 할 것(OOO지방법원 OOO지원 2015.10.14. 선고 2015가합10045 판결, 같은 뜻임)이며, 부동산에 대한 소유권이전등기가 경료되어 있는 이상 일응 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되고 그 절차 및 원인의 부당을 주장하는 당사자에게 이를 입증할 책임이 있는 것이나, 등기절차가 적법하게 진행되지 아니한 것으로 볼만한 의심스러운 사정이 있음이 입증되는 경우에는 그 추정력은 깨어진다고 할 것인바(대법원 2003.2.28. 선고 2002다46256 판결, 같은 뜻임), 청구인과 AAA은 2019.11.6. 쟁점토지를 OOO원에 매매하는 내용의 매매계약서를 작성하고 그에 따라 2019.11.25. 소유권이전등기를 하였던 점, 현재까지 그 매매대금 OOO원이 지급되지는 아니하였으나 매매대금 상당액에 대한 차용금 증서를 작성하여 매매대금의 지급을 약속한 것이 청구인과 AAA의 진술에서 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 AAA에게 실제 양도한 것으로 볼 수 있는 반면, 매매대금이 현재까지 지급되지 아니하였고 청구인이 매매대금을 독촉한 사실이 없으며 AAA이 고액 체납자로 무자력자라는 점 등의 정황증거 외에 쟁점거래가 조세회피를 위한 통정허위에 의한 가장거래임이 처분청에 의해 객관적으로 입증되었다 하기 어려우므로 처분청이 2020.9.9. 임의경매로 인한 매각거래의 사실상의 양도자를 AAA이 아닌 청구인으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.