청구인은 쟁점토지·건물을 양도하기 전 일부 수용으로 양도된 별도 부동산 외에는 부동산의 양도이력이 없어 이 건 양도행위를 계속성·반복성이 있는 사업소득으로 보기 어렵고 이 건 양도 전에 임차인과 임대차계약을 체결한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인은 쟁점토지·건물을 양도하기 전 일부 수용으로 양도된 별도 부동산 외에는 부동산의 양도이력이 없어 이 건 양도행위를 계속성·반복성이 있는 사업소득으로 보기 어렵고 이 건 양도 전에 임차인과 임대차계약을 체결한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[사건번호] 조심2023전10141 (2024.08.01) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 쟁점토지 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다는 청구주장의 당부 [결정요지] 청구인은 쟁점토지·건물을 양도하기 전 일부 수용으로 양도된 별도 부동산 외에는 부동산의 양도이력이 없어 이 건 양도행위를 계속성·반복성이 있는 사업소득으로 보기 어렵고 이 건 양도 전에 임차인과 임대차계약을 체결한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움 [관련법령] ｢소득세법」제69조 [참조결정] 조심2023전1014 [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점거래 로 인하여 발생한 소득의 종류는 양도소득이 아닌 사업소득이다. (가) 청구인은 2018.2.28. 처분청으로부터 사업자등록증(부동산임대업/토지임대)을 교부받았고, 쟁점부동산의 취득 전인 2017.12.16. 임차인 b과 임대(전세)계약을 체결하였는데, 이는 사업자로서의 의무인 세금계산서 수수나 부가가치세 신고 및 세액의 납부, 원천징수 의무이행 등을 이행하기 위하여 형식상으로 한 것일 뿐, 실제 임대업을 영위한 사실이 없다. (나) 청구인은 2018.3.8. 유성구청에 쟁점건물(제1종 근린생활시설, 소매점)에 대한 건축허가 신청을 하였고, 2018.5.28. 양수인 c과 매매가액 OOO원으로 하여 매매계약을 체결하였으나 해제하였으며, 2018.7.24. a에게 OOO원(부가가치세 포함)으로 하는 매매계약을 체결한 사실 등을 종합하여 볼 때, 임대업종에서 매매업으로 변경하여야 하는 사업자등록 정정 절차를 생략하였을 뿐, 청구인은 실제 부동산매매업을 한 것이다. (다) 소득을 구분할 때에는 사업자등록과 관계없이 사업목적의 유무 등을 실질내용에 따라 판단하는 것이 국세기본법의 실질과세원칙에 부합한 것인바, 청구인은 쟁점토지를 사업목적으로 취득하여 형질변경을 하고, 쟁점건물의 신축을 위해 비용을 투입하여 쟁점부동산의 효용가치를 증대시킨 후에 양도한 것이므로, 쟁점부동산의 양도는 소득세법 제19조 에 따른 사업소득(부동산매매업)에 해당한다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 매입하기 전 2017.4.27. 대전광역시 유성구 OOO(답 2,803㎡)를 OOO원, 2018.1.22. 같은 동 OOO외 4필지(답 7,201㎡)를 OOO원에 매입하였다. (가) 청구인은 위의 토지를 매입함으로써 자금이 부족하였고, 공익이축권을 행사하기 위한 자금을 조달하기 위해서 임차인 b과 2017.12.16. 쟁점부동산의 임대차계약을 체결하였는데, 2018.7.24. 쟁점부동산을 a에게 양도하는 부동산매매계약이 완료된 후, 2018.8.1. b과 전세계약을 해제하는 내용의 ‘합의해제이행각서’를 작성하였였고, 위약금 OOO원을 포함한 OOO원을 b에게 지급하여 전세계약의 해제가 완료되었다. (나) 사업성 유무를 판단함에 있어서 “1회 이상 취득 및 2회 이상 판매”라는 것은 절대적인 부동산매매업 여부의 판단기준이 아니고, 사업성의 유무에 대하여 실질에 따라 판단하여야 하는 것으로, 1과세기간에 취득이 없고 1회 이상 판매만 있더라도 사업성이 있으면 부동산매매업에 해당한다. (다) 청구인은 2017년 4월, 2018년 1월, 2018년 3월 각 1건씩 부동산을 취득한 후 양도하였고, 2018년 10월에는 쟁점부동산을 양도하였으며, 2018.12.31. 토지등의 매매차익 예정신고 기준으로는 부동산매매업에 해당한다. (3) 쟁점거래로 인한 소득이 양도소득에 해당하더라도, 처분청은 토지등 매매차익과 세액의 결정·경정 및 통지를 이행하지 아니하였으므로 양도소득세 신고관련 가산세 OOO원은 취소하여야 한다. (가) 처분청은 소득세법 시행령 제129조 제3항 에 의한 통지의무를 이행하지 아니하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 토지등 매매차익 예정신고를 하였고, 이에 대한 처분청의 결과통지를 받지 아니하여 신고관련 문제가 없는 것으로 받아들였다. 처분청은 5년이 경과한 현재의 시점에서 쟁점부동산의 양도가 사업소득(부동산매매업)에 해당하지 아니한다고 보더라도, 결정에 대한 통지를 이행하지 아니하였으므로 양도소득세를 무신고 관련 가산세 OOO원은 취소하여야한다.
(1) 처분청이 쟁점거래로 인한 소득을 사업소득(부동산매매업)이라고 본 근거는 다음과 같다. (가) 청구인의 쟁점부동산 취득은 공익이축권을 행사한 것이다. 청구인은 1998.3.6. 취득한 대전광역시 유성구 OOO토지와 건물(겸용주택)(이하 “구룡동 주택”이라 한다)이 대전지방국토관리청 제2017-346호로 고시(2017.8.2.)된 ‘과학벨트 진입도로 건설공사’로 2017.12.28. 편입되면서, 유성구청으로부터 공익이축권을 받아 개발제한구역인 d 소유의 쟁점토지를 취득하여 쟁점건물을 신축하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산 취득 전에 구룡동 주택(이축권행사 원인 물건)과 농지의 수용 외에는 양도이력이 없다. (다) 청구인과 세무대리인은 양도소득세 조사 시에는 쟁점부동산 취득 당시에 장기보유(임대)하여 안정적 임대수익과 가치상승을 예상하였는데, 옆에 동일 유형의 상가가 신축되어 쟁점부동산의 가치하락이 예상되었고, 그러한 사유로 쟁점부동산을 단기에 양도한 것이라고 하였으나, 이 건 심판청구시에는 쟁점토지를 취득할 당시 자금이 부족하였고, 임차인 b과 10년 장기임대계약을 한 것은 장기보유목적을 전제한 것이라고 주장한다. (라) 처분청의 양도소득세 조사종결일 3일 전 청구인과 b, 아시아건축 e이 2017.9.1. 체결한 약정서(쟁점부동산의 취득에 따른 지원 협조에 대한 내용) 사본(2017년도의 사본)을 제출하였는데, 처분청이 문서감정(A4용지 제작연도 확인)동의서를 요청하자, 세무대리인은 문서감정동의서 작성을 거부하고 제출한 사본을 회수하였다. (마) 청구인은 2018.2.28. 부동산(토지)임대로 사업자등록을 하였고, 2018.7.23. 쟁점건물 신축관련 매입을 고정자산으로 하여 부가가치세를 신고하면서 재고자산이 아닌 유형자산의 취득임을 대외적으로 표방하였고, 사업성의 판단은 취득부터 양도까지 종합하여 판단할 사항이지 쟁점부동산을 양도한 후 부가가치세를 신고를 하였다고 하여 이 행위가 사업성 판단에 영향을 줄 수 없다. (바) 청구인은 부동산임대업을 영위한 사실이 없다고 주장하나, 2018.8.21. 쟁점건물의 사용승인을 득하였고, f과 임대차계약서를 작성하였으며, 2018.9.1. 임대보증금 OOO원, 월임대료 OOO원을 수령한 사실이 임대차계약서 및 금융거래내역에서 확인된다.
(2) 청구인은 소득세법 시행령 제129조 제3항 부동산매매업자 토지등 매매차익 예정신고에 대하여 처분청이 결정통지를 하지 않아 가산세 취소하여야 한다고 주장하나, 받아들이기 어렵다. (가) 소득세는 “납세의무자의 신고에 의하여 납부할 세액을 확정하고 과세표준과 세액을 신고하지 아니하거나 신고의 내용에 오류나 탈루가 있는 때 과세관청이 이를 경정”하는 신고납세제도를 채택하고 있고, 소득세법 시행령 제129조 제3항 의 규정은 효력규정이 아닌 훈시규정으로 부과제척기간 내에 과세표준과 세액을 경정하고 가산세를 부과할 수 있다. (나) 세법상 가산세는 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고·납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과되는 행정상의 제제로 납세자의 고의 및 과실은 고려되지 아니하고 법령의 부지 또는 오인은 그 의무 위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않는 것(대법원 2006.10.26. 선고 2005두3714 판결)인바, 세무대리인의 조력을 받아 신고한 청구인은 법령의 부지 또는 오인에 의한 것이 아니고, b 등에 대하여 종합소득세를 과소납부하도록 한 행위와 쟁점부동산을 부동산매매업 신고한 행위는 단기양도소득세율을 회피하고 양도소득의 필요경비에 해당하지 아니한 위약금 OOO원을 공제하여 조세회피 목적이 있는 것으로 볼 수 있어 가산세 감면의 정당한 사유에 해당하지 아니한다.
① 쟁점부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당한다는 청구주장의 당부
② 처분청은 소득세법 시행령 제129조 제3항 에 따라 통지의무를 이행하지 아니하였으므로 가산세를 감면할 정당한 사유에 해당된다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
20. 제160조 제3항에 따른 복식부기의무자가 차량 및 운반구 등 대통 령령으로 정하는 사업용 유형자산을 양도함으로써 발생하는 소득. 다만, 제94조 제1항 제1호에 따른 양도소득에 해당하는 경우는 제외한다.
21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (3) 소득세법 시행령 제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다. 제129조(토지등 매매차익과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ③ 납세지 관할세무서장은 법 제69조 제1항에 따라 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등 매매차익예정신고납부를 한 자에 대해서는 그 신고 또는 신고납부를 한 날부터 1개월 내에, 매매차익예정신고를 하지 아니한 자에 대해서는 즉시 그 매매차익과 세액을 결정하고 제149조를 준용하여 해당 부동산매매업자에게 이를 통지하여야 한다. (4) 부가가치세법 시행규칙 제2조(사업의 범위) ② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 “기획재정부령으로 정하는 사업”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
(1) 청구인과 처분청이 제출한 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인은 구룡동 주택(겸용주택)을 1998.3.6. 취득하여 이용하던 중 2017.8.2. 대전광역시 내 ‘과학벨트 진입도로 건설공사’로 2017.12.28. 편입(대전지방국토관리청고시 제2017-346호)되면서 공익이축권을 취득하였다. (나) 청구인은 공익이축권을 행사하기 위하여 2018.1.5. 개발제한구역인 d 소유의 토 지 475㎡를 OOO원에 매매계약하였고, 2018.3.2. 소유권이전 등기를 한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 2018.2.28. 사업자등록신청(부동산 임대/토지임대)을 하였고, 2018.10.20. 폐업신고를 하였으며, 부동산매매업으로 사업자등록을 정정한 사실은 확인되지 아니한다. (라) 청구인은 2018.3.8. 쟁점건물에 대하여 제1종 근린생활시설(소매점) 건축허가를 신청하였고, 2018.6.1. 아시아건축 e과 공사금액 OOO원(공급가액)의 건설공사를 계약하였으며, 2018.8.21. 쟁점건물의 사용승인을 받아 2018.10.5. 쟁점부동산을 a에게 양도하였다. (마) 청구인은 2017.12.16. b과 계약기간을 10년으로 하는 내용의 부동산전세계약서를 작성하였고, 2018.8.1. 전세계약을 해제하는 내용의 합의해제이행각서를 작성한 것으로 나타난다. (바) 청구인은 2018.8.20. f에게 보증금 OOO원, 월세 OOO원으로 하는 내용의 임대차계약서를 작성하였고, 2018.9.1. 월세 OOO원(2018.9.3. 보증금 OOO원)을 수령하였으며, 2018.10.5. a이 청구인과 f 전세보증금을 승계하는 매매계약 및 임대차변경계약서를 작성하였다. (사) 청구인은 2018.10.5. 쟁점부동산을 양도하였고, 2018.12.31. 토지등 매매차익 예정신고서 및 납부계산서를 신고하였다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산의 양도에 대한 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점거래로 인한 소득 에 대하여 양도소득이 아닌 사업소득(부동산매매업)으로 신고한 것으로 보아, 2023.7.5. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였고, 처분청의 결정내역은 아래 <표>와 같다. <표> 청구인 신고내역 및 처분청 결정내역 (단위: 원, %) (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 양도인의 부동산 양도 행위가 사업소득인지, 양도소득인지는 부동산 취득 및 보유현황, 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어, 수익을 목적으로 하고 있는지, 계속성과 반복성을 고려해야 하고 당해 양도부동산 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 모든 사정을 참작하여 판단하여야 하는 것(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결)이다. 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 전, 구룡동주택과 2017.4.20. 취득한 농지의 양도(수용) 외에는 부동산의 양도이력이 없어 쟁점부동산의 양도행위를 계속성·반복성이 있는 사업소득으로 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점부동산을 취득하기 전인 2017.12.16. b과 부동산임대차계약을 하였으나 2018년 8월 합의해제 하였고, 이후 f과 임대차 기간을 10년으로 하는 임대차 계약을 체결한 것으로 나타나는 점, 달리 쟁점거래로 인한 소득을 사업소득으로 볼만한 사정이 제시되지 아니한 점 등에 비추어, 쟁점거래로 인한 소득을 양도소득으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다 할 것이다. (나) 다음으로, 쟁점② 에 대하여 살펴본다. ｢소득세법｣ 제69조 에서 부동산매매업자에게 토지등 매매차익에 대한 예정신고 및 납부를 하도록 규정하고 있는 점, 소득세는 “납세의무자의 신고에 의하여 납부할 세액을 확정이 되고 과세표준과 세액을 신고하지 아니하거나 신고의 내용에 오류나 탈루가 있는 때 과세관청이 이를 경정”하는 신고납세제도를 채택하고 있는데, 소득세법 시행령 제129조 제3항 의 규정은 훈시규정으로서 부과제척기간 내에 과세표준과 세액을 경정하고 가산세를 부과할 수 있는 것인 점, 청구인에게 달리 가산세를 감면할 만한 정당한 사유가 존재한다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.