쟁점오피스텔의 임차인은 16.7.1.∼18.6.25. 기간 동안 쟁점오피스텔에 전입신고하였고 쟁점오피스텔에 전입신고시 주택임대차보호법에 따른 확정일자도 부여받은 것으로 확인되며 임차인의 사업소득 내역이나 사업자등록 이력이 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점오피스텔의 임차인은 16.7.1.∼18.6.25. 기간 동안 쟁점오피스텔에 전입신고하였고 쟁점오피스텔에 전입신고시 주택임대차보호법에 따른 확정일자도 부여받은 것으로 확인되며 임차인의 사업소득 내역이나 사업자등록 이력이 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 2015.2.25. 취득하고 상업용 오피스텔로 임대하고자 2015.4.22. 비주거용건물 임대업(업종코드 701201)으로 사업자등록을 하였으며, 관련 임대소득에 대하여 쟁점오피스텔 양도일까지 계속하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하였다.
(2) 청구인은 공인중개사무실을 통해 업무용 시설로 사용할 것을 전제로 쟁점오피스텔의 임차인을 구하였으며, 임차인 aaa 또한 부업(소규모 공방)으로 사용할 업무용 오피스텔을 구하였기에 쌍방의 의사와 목적에 부합하여 당시 임대차계약이 체결되었고, 임대차계약서상에도 용도목적에 업무용임을 구체적으로 명시하였다.
(3) 처분청은 2023년 3월 청구인에게 쟁점오피스텔이 실제 이용현황에 대한 해명을 요구하였으나, 이는 양도주택에 대한 양도신고일로부터 5년 8개월이나 경과한 시점으로 당시 사실관계를 확인할 수 있는 임차인은 오래전에 퇴거하였으며, 이미 상당한 시간이 경과하여 청구인의 이용현황을 입증할만한 당시의 현황사진이나 잔존재고 등 아무런 단서조차도 찾기 힘든 상황이었다.
(4) 처분청은 청구인의 임대사업자등록 사실은 쟁점오피스텔의 실제 이용현황을 올바르게 반영하지 않는다는 의견이나, 처분청이 과세의 근거로 삼고 있는 임차인의 전입신고사실 또한 전입신고 당시의 기록일 뿐 임차인이 임대보증금 보전목적으로 대항력을 갖추기 위해 명목상으로만 전입신고를 하였는지 알 수 없다. 또한 실제 전용한 사실이 있다 하더라도 양도주택 양도일 당시 실제 주거용으로 사용하였는지는 알 수 없다.
(5) 처분청은 쟁점오피스텔 양도 당시 이용현황을 정확히 파악하기 위해 현장방문 등을 통하여 오피스텔 내부를 살펴보고 시설상태가 주거용에 적합한 형태였는지 또는 사업상의 이용현황은 없었는지 등의 사실관계를 확인해야 하는 의무가 있음에도 실질조사를 하지 아니하였으며, 5년 8개월이 지난 현시점에서 모든 입증책임을 청구인에게 지우고 있다.
(6) 청구인은 신의성실의 원칙에 따라 임차인과의 계약을 신뢰하여 쟁점주택을 양도하여 이를 비과세로 신고하였을 뿐이다. 이와 같은 문제점을 미리 인지하였다면 당시의 이용현황을 파악하는 등 사실관계를 적극적으로 소명할 수 있었음에도 처분청의 뒤늦은 행정처리로 청구인은 이를 해명할 수 있는 최소한의 기회조차 상실하였다.
(1) 당시의 정확한 근거에 의한 사실판단이 어렵거나 불분명한 경우로서 쟁점오피스텔을 공부상의 용도와 목적인 상업용 건물로 보아야 한다는 청구인 주장에 대한 반박 (가) 임차인은 쟁점오피스텔 임대개시일인 2016.7.1. 전입신고를 하여 2018.6.25.까지 거주한 것이 주민등록등본에 의해 확인된다. 또한 국세통합전산망 조회 결과 쟁점오피스텔에 임차인이 사업자등록한 내역이 확인되지 않을 뿐더러, 사업소득금액도 확인되지 않고, 2015년〜2021년까지 OOO소재 OO대학교 산학협력단에서 근로소득자로 지속적으로 근무한 것이 확인된다. (나) 임차인의 주민등록등본상 2009년도부터 OOO근처 오피스텔에서 지속적으로 거주한 것으로 확인되며, 본인 명의의 아파트를 보유하였지만 해당 물건지는 경상북도에 소재하고 있어 OOO등에서 근처 오피스텔을 임차하여 거주해왔고, 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하며 출퇴근하며 생활했다고 봄이 상당하다. (다) 쟁점오피스텔은 당초 주거용으로 사용하기 위해 세탁기, 가스레인지, 싱크대, 취사시설, 욕실 등 주거에 필요한 시설을 갖추고 있어 본래 용도가 주거용이며, 임차인이 주거 외 다른 목적으로 사용한 사실이 확인되지 않은 것으로 보아 쟁점오피스텔이 상업용이라는 청구의 주장을 인정하기 어렵다.
(2) 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었는지에 대한 사실관계를 확인하지 못한 책임은 처분청에 있고, 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다는 청구인 주장에 대한 반박 (가) 오피스텔은 공부상 주택은 아니지만 거주목적의 주거용 오피스텔로 확인되는 경우 공부상용도와 상관없이 주택으로 판단하여 양도소득세 비과세를 판단해야 하며(수원지방법원 2019.4.5. 선고 2018구단8836 판결), 임차인의 사업자등록내역 및 사업소득도 조회되지 않을 뿐만 아니라 지속적인 근로소득이 확인되며 임차인이 쟁점오피스텔에 전입신고를 하고 확정일자를 받았고 주소를 이전하여 거주하였음이 주민등록등본에 의해 확인되므로, 쟁점오피스텔이 주거 외 다른 목적으로 사용되었다면 그것을 주장하는 청구인이 입증하여야 한다. (나) 또한 비과세 및 감면 요건에 대한 입증책임은 비과세 사유를 주장하는 납세의무자에게 있는바(대법원 2000.7.7. 선고 98두16095 판결), 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실은 납세의무자에 입증책임이 있다.
(1) 양도주택에 대한 양도소득 과세표준 신고내역 및 이에 대한 처분청의 경정 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 신고내역 및 이에 대한 처분청의 경정 내역 (단위: 원)
(2) 청구인이 양도주택 양도당시 소유한 부동산은 아래 <표2>와 같다. <표2> 양도당시 소유한 부동산
(3) 청구인은 쟁점오피스텔의 임차인과 2016.6.6. ‘오피스텔 전세계약서’를 <표3>과 같이 작성하였다. <표3> 쟁점오피스텔 전세계약서 (가) 계약기간은 2016.7.1.∼2017.6.30.이며, 보증금 OOO원에 계약금 OOO원은 계약일인 2016.6.6. 지급하고, 잔금 OOO원은 2016.7.1.에 지급하는 것으로 계약하였다. 월임대료는 없는 것으로 확인된다. (나) 용도는 “업무”로 기재되어 있으며, 계약서 제3조에는 “임차인은 임대인의 동의 없이는 위 오피스텔의 용도나 구조 등을 변경하거나, 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도에 사용할 수 없다”고 기재되어 있다. 해당 계약서의 특약사항에는 “현 시설 상태의 임대계약임”이라고 기재되어 있다.
(4) 쟁점오피스텔 임차인의 거주기간은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점오피스텔 임차인의 거주기간
(5) 처분청에 따르면 쟁점오피스텔의 임차인과 관련하여 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 임차인의 주민등록등(초)본 자료에 따르면 임차인은 2009년부터 OOO일대에서 거주했던 것으로 확인된다. <표5> 임차인의 전입신고 내역 (나) 국세통합전산망에 따르면, 임차인은 아래 <표6>과 같이 2015년부터 2017년 이후까지 ○○대학교 산학협력단에서 근로소득이 있었고, 그 외 ○○대학교 미래캠퍼스, ○○사관학교 등에서 기타소득이 있었던 것으로 확인되나 사업소득 내역이나 사업자등록 이력은 확인되지 않는다. <표6> 임차인의 근로소득 (단위: 원) (다) 임차인은 2016.7.1. 쟁점오피스텔에 전입신고를 하면서 같은 날 주택임대차보호법에 따른 확정일자도 부여받은 것으로 확인된다.
(6) 쟁점오피스텔에 대한 청구인의 사업자등록 및 부가가치세･양도소득세 신고 현황은 다음과 같다. (가) 청구인은 2015.3.20. 쟁점오피스텔 소재지에 간이과세자로 부동산 임대업을 등록(개업연월일 2015.4.1.)하였다가, 2018.7.3. 폐업하였다. (나) 청구인은 2015년 제1기부터 2018년 제2기까지 쟁점오피스텔에 대한 부가가치세를 <표7>과 같이 신고하였다. <표7> 쟁점오피스텔 부가가치세 신고 현황 (단위: 원) (다) 청구인은 2018.7.3. 쟁점오피스텔을 양도하고 2018.9.14. 쟁점오피스텔에 대한 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 <표8>과 같이 제출하였으며, 자산종류는 “기타건물”로 기재하였다. <표8> 쟁점오피스텔에 대한 양도소득세 신고 현황 (단위: 원)
(7) 처분청에 따르면 쟁점오피스텔 양수도와 관련된 계약내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2015.2.4. 권○○으로부터 쟁점오피스텔을 양수하는 계약을 하였는데, 매매계약서상 건물의 용도는 “업무”, 매매대금은 OOO원, “부가가치세 없음”이라고 기재되어 있다. 해당 계약서 특약사항에는 “현 시설상태의 매매계약임. 포괄양도양수 계약임”이라고 기재되어 있으나, 권○○이 쟁점오피스텔에 임대사업자등록을 한 이력은 확인되지 않는다. (나) 청구인은 2018.6.22. 김○○에게 쟁점오피스텔을 양도하는 계약을 하였는데, 매매계약서상 건물의 용도는 “업무”, 매매대금은 OOO원, “부가가치세 없음”이라고 기재되어 있다. 해당 계약서 특약사항에는 “현 시설상태의 매매계약임. 포괄양도양수 계약임”이라고 기재되어 있으나, 김○○이 쟁점오피스텔에 임대사업자등록을 한 이력은 확인되지 않는다.
(8) 처분청은 쟁점오피스텔과 같은 건물OOO에 있는 매물 건의 사진을 아래 <그림>과 같이 제시하였다. (그림 삽입을 위한 공란) <그림> OOO내부 사진
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 임차인의 주민등록표 초본에 따르면 임차인은 2016.7.1.〜2018.6.25. 기간 동안 쟁점오피스텔에 전입신고하였으며, 임차인은 2016.7.1. 쟁점오피스텔에 전입신고를 하면서 같은 날 주택임대차보호법에 따른 확정일자도 부여받은 것으로 확인되는 점, 임차인의 사업소득 내역이나 사업자등록 이력이 확인되지 않는 반면 2015년부터 2017년 이후까지 ○○대학교 산학협력단 등에서 근로소득이 발생한 것으로 확인되는 점, 처분청에 따르면 쟁점오피스텔은 당초 주거용으로 사용하기 위해 세탁기, 가스레인지, 싱크대, 취사시설, 욕실 등 주거에 필요한 시설을 갖추고 있어 주거용에 적합한 상태로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호 개정되기 전의 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 주택법(2016.12.2. 법률 제14344호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. "공동주택"이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령(2017.6.2. 대통령령 제28095호로 개정되기 전의 것) 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령(2017.5.2. 대통령령 제28005호로 개정되기 전의 것) [별표 1] <개정 2017. 2. 3.> 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
1. 주택 으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구 조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
(6) 국세기본법(2022.12.31. 법률 제19189호로 개정되기 전의 것) 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 제15조(신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.
다음과 같습니다