청구인은 당초 쟁점1‧2토지를 일괄양도하는 것으로 계약 체결 후 일괄 양도가액을 기준으로 산정한 계약금을 수령하였으나 이후 과세기간을 달리하여 양도하는 것으로 계약서를 수정하여 양도하였고 이에 대해 특별한 사정이 없는 것으로 보여 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인은 당초 쟁점1‧2토지를 일괄양도하는 것으로 계약 체결 후 일괄 양도가액을 기준으로 산정한 계약금을 수령하였으나 이후 과세기간을 달리하여 양도하는 것으로 계약서를 수정하여 양도하였고 이에 대해 특별한 사정이 없는 것으로 보여 이 건 처분은 잘못이 없음
② 토지는 모두 2018년 양도분으로, 쟁점①토지는 당초와 같이 2019년 양도분으로 하여 과세되어야 한다.
(1) 청구인은 쟁점①·②토지 를 매도할 생각이 전혀 없었으나, 매수인(a)이 창고를 지어 임대할 목적으로 청구인을 여러 차례 설득하면서 팔라고 부탁해 왔으며, 청구인은 매수인의 요청대로 다른 사람에게 팔지 못하도록 가계약서를 작성하게 되었고, 이 가계약서에 따라 1차와 2차 계약을 하고 매매하게 되었다.
(2) 먼저, 당해 양도물건은 아래 <표1>과 같이 당초부터 분필(分筆)되어 있던 2개의 필지OOO를 2개 년도(2018년 및 2019년)로 나누어 양도한 것이다. <표1> 계약서 내용 및 대금 수취 내역 (단위: ㎡, 백만원) 즉, 매도자와 매수자는 정당한 거래의 의사 표시에 의하여 적법하게 계약하고 등기 이전을 하였으며, 세법규정에 어긋나는 행위를 일체 하지 않았다(계약 및 잔금이 정상적으로 이행됨). 매수자는 자금이 부족하여 쟁점①·②토지를 한꺼번에 취득할 수 없었는바, 당초부터 분필(分筆)된 별개의 필지를 매매함에 있어 대금지급을 달리 했다는 사정만으로 세법등의 혜택을 부당하게 받기 위한 가장(假裝)된 둘 이상의 행위 또는 거래가 있었다고 단정하는 것은 부당하다.
(3) 당초부터 분필되어 별개의 필지로 양도하는 경우와 달리 양도시점에 지분양도 및 분할양도한 경우는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되어 지분양도 및 분할양도한 부분은 가장행위로 보고 지분합산으로 당초 양도한 필지에 포함하여 과세되고 있다. 그러므로, 당해 양도물건(쟁점①·②토지) 중 지분양도한 필지OOO만 하나의 거래로 보아 당초 지분 양도분과 2018년 양도분으로 과세되어야 할 것이다.
(4) 처분청은 쟁점
② 토지 중 가장양도한 지분(140㎡)의 잔금지급일을 근거로 당초 양도지분(850㎡)을 2019년 양도분으로 과세하였는데, 여기에는 2가지 모순이 있다. (가) 가장행위에 의한 실지과세라는 전제를 무시하고, 잔금지급일만으로 귀속을 확정한다면, 이는 당초부터 2018년 귀속과 2019년 귀속으로 신고한 당초 양도소득세 신고서의 잔금지급일을 인정해야 한다. 즉, 당초에 양도소득세 신고를 정상거래로 보아야 한다. 다시 말하여 소득세법상 잔금지급일을 주장하려면 당초 청구인이 잔금지급일 및 등기접수일 기준으로 2018년 귀속, 2019년 귀속으로 신고 납부한 양도일을 인정하여 각자의 귀속년도 소득을 인정하여야 한다. (나) 또한, OOO(140㎡)에 대한 동일한 가장행위임에도, 처분청 주장대로 OOO(140㎡)의 잔금지급일만 고려하면, 다음과 같이 그 결과가 다르게 나오게 된다.
(1) 청구인은 양도소득세 조사 시 매수인(a)에게 쟁점①·②토지 전체를 매매하기로 한 가계약서를 제출하였고, 가계약서 작성일인 2018.9.13. 계약금 OOO원이 수수된 것으로 확인되며(이는 전체 매매금액에 대한 계약금이므로, 2018.11.21.과 2019.1.3. 계약 시 별도로 계약금을 수취하지 않음), 이후 잔금은 계약서상 잔금일 (2018.12.24. 및 2019.1.21.)에 수취하였고 같은 날 소유권이전등기도 완료되었다.
(2) 매수인 a의 확인서에 따르면, 건축허가 및 대출관계가 불확실하여 나누어 매수하려고 하였고, 대출이자 부담을 줄이기 위하여 나누어 대출을 받았으며 공사 또한 무리하게 겨울에 할 필요 없이 봄에 하는 것이 좋다고 생각하여 필지 별로 나누어 취득하는 것이 훨씬 유리하기에 청구인을 설득하여 나누어 취득하게 된 것이라고 되어 있으나, 이를 뒷받침할 만한 객관적이고 구체적인 증빙서류 제시가 없다. 쟁점①·②토지를 2회에 걸쳐 매매하게 된 것이 매수인의 자금사정 때문이라면 계약일 2018.9.13. OOO원, 중도금 납입일 2018.12.24. OOO원, 잔금일 2019.1.21. OOO원으로 약정하여 대금을 순차적으로 수수하면 가능할 것인데, 구태여 나누어 계약하고 소유권이전등기를 별도로 할 필요가 없다. 또한, a이 쟁점①·②토지 취득 후 지상에 신축한 4동의 근린생활시설의 건축물대장을 보면, 4동 모두 2018.12.5. 건축허가를 받은 후 2019.3.26. 착공, 2019.7.12. 사용승인을 받았으며, 쟁점①·②토지는 2019.3.15. 하나로 병합되고 2020.1.23. 공장용지로 지목변경된 것으로 확인된다. (3) 국세기본법 제14조에서는 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다고 규정되어 있는바, 쟁점①·②토지의 거래는 당초 전체 면적에 대하여 계약을 하였으나 1개 과세기간의 양도소득세 감면한도 OOO원을 회피하기 위하여 2018년도와 2019년도로 과세기간을 달리하여 계약서를 나누어 작성한 후 잔금을 수수하고 소유권이전등기한 것으로 판단된다.
(4) 청구인의 주장과 같이 조세심판원 선결정례에 따라 별개의 필지를 필지별로 매매한 것은 정상거래로 인정한다고 하더라도, 쟁점②토지의 최종 잔금일은 2019.1.21.로 볼 수밖에 없으므로, 결국 2019년 귀속으로서 쟁점①토지와 합산되어 과세되는 결과가 되어 이 건 양도소득세 부과처분과 차이가 없다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
(1) 청구인과 매수인 a은 아래 <표2>와 같이, 2018.9.13. 쟁점①·②토지를 OOO원에 매매하기로 하는 내용의 가계약을 체결하고 같은 날 계약금 OOO원을 수수한 다음, 2018.11.21. 쟁점②토지 OOO원, 2019.1.3. 쟁점①토지를 OOO원에 매매한다는 내용의 각 계약서를 작성하고, 잔금 OOO원 및 OOO원을 각 수수하였다. <표2> 쟁점①·②토지의 매매 내역 (단위: 백만원)
(2) 등기사항 전부증명서에 의하면, 쟁점②토지의 지분 990분의 850는 2018.11.21. 매매계약을 원인으로, 쟁점②토지의 지분 990분의 140 및 쟁점①토지는 2019.1.3. 매매계약을 원인으로, 그 소유권이 각 이전되었다.
(3) 가계약서의 특약사항에는 “본 계약은 제2종 근린생활시설의 허가를 조건으로 하고(계약의 조건), 쟁점②토지에 대한 잔금을 1차, 쟁점①토지에 대한 잔금을 2019년 1월에 지불한다(대금의 지급)”고 되어 있다.
(4) 건축물대장에 의하면, 매수인은 2018.12.5. 건축허가를 받은 후 2019.7.12. 쟁점①·②토지 상에 제2종 근린생활시설(4개동)을 신축한 것으로 나타난다.
(5) 한편, 청구인은 “쟁점①·②토지를 필지별로 나누어 취득하게 되면, 대출을 나누어 받을 수 있어 자금 부담을 줄일 수 있고, 건축공사도 겨울이 아닌 봄에 할 수 있어 유리하므로, 청구인을 설득하였다.”고 적혀 있는 매수인의 확인서(2022.8.20.)를 제출하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 국세기본법 제14조 제3항 은 “제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다”고 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점②토지의 지분 990분의 850을 2018년에, 나머지 지분 990분의 140과 쟁점①토지를 2019년에 양도한 것으로 신고하였으나, 실제로는 쟁점②토지를 2018년, 쟁점①토지를 2019년에 양도한 것이므로, 이에 따라 이 건 양도소득세 부과처분은 경정되어야 한다고 주장한다. (다) 그러나, 여러 개의 계약이 체결된 경우 그것이 실질적으로 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약의 체결 경위와 목적, 당사자 간의 의사 등을 종합적으로 고려할 필요가 있다고 할 것인바, 청구인과 매수인은 2018.9.13. 쟁점①·②토지를 OOO원에 매매하기로 하는 내용의 계약을 체결하고, 같은 날 토지 구분 없이 계약금 OOO원을 수수하는 등 최초계약 시 쟁점①·②토지 전체를 일괄 매매하기로 약정한 것으로 나타나는 점, 동 계약서에 의하면 잔금 지급일이 2018.11.15.로 되어 있으나, 특약사항으로 잔금을 필지별로 나누어서 수수하되 2회차 잔금은 2019년 1월에 수수하기로 정한 점, 이후 청구인과 매수인은 위 잔금 일정에 맞추어 각 계약서를 작성하고 소유권이전등기를 경료하였으나, 등기사항 전부증명서에 의하면 계약서의 내용과 다르게 쟁점②토지의 지분 990분의 850은 2018년, 나머지 지분 990분의 140는 2019년에 해당 소유권이 이전등기된 점, 청구인은 전체 거래 중 쟁점②토지의 지분매매만 가장행위라고 하나, 그와 같이 거래할 실익을 인정하기 어려운 점 등에 비추어, 처분청에서 청구인이 자경 감면한도액 초과를 회피하기 위하여 하나의 거래를 과세기간을 달리하는 별개의 거래로 나눈 것으로 보고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.