공부상 다가구주택인 쟁점건물이 실제 다세대주택인지 여부

[이 유]

• 가. 청구인은 1997.9.12. 취득한 서울특별시 성북구 OOO 소재 토지 및 지상 5층의 다가구주택(이하 위 부동산 전체를 “쟁점부동산”이라 하고, 건물부분만을 “쟁점건물”이라 한다)을 2021.9.30. OOO원에 양도한 후 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 서울지방국세청장(감사관)은 2022.9.13.∼2022.9.30. 기간 동안 성동세무서장에 대한 종합감사 결과, 쟁점건물은 공부상 2층이 음식점으로, 3∼5층이 주택으로 되어 있는데, 2층이 실제로는 주택으로 사용되고 있어 다가구주택의 요건(주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것)을 충족하지 못한다고 보아 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세하라고 처분지시하였다.
• 다. 이에 따라 처분청은 2023.4.27. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2023.7.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 양도일 현재 1주택을 소유하고 있고, 청구인의 세대 구성원 중에 주택을 보유하고 있는 사람은 없다. 쟁점건물은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층이고, 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주하는 주택인바, ｢건축법 시행령｣ 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택에 해당하므로, 소득세법 시행령 제154조 제15항 단서에 따라 쟁점부동산을 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것이 타당한바, 이 건 처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물의 2층은 공부상 일반음식점이지만 2층에 음식점이 사업자등록된 이력이 없고, 감사과정에서 현장확인을 실시한 결과 2층은 201∼206호로 별도로 구분되어 있으며, 전입신고현황에 따르면, 204호와 206호에 주민등록이 되어 있는 등의 사정을 고려하면, 2층은 공부상의 용도(음식점)과 달리 각 세대별로 실제 주택으로 계속 사용해 왔음이 확인된다. 따라서, 쟁점건물은 2층부터 5층까지 총 4개 층을 주택으로 사용하고 있어 ｢건축법 시행령｣ [별표1]에 따른 다가구주택의 요건(주택으로 쓰는 층수가 2개 층 이하일 것)을 충족하지 아니하여, 전체를 하나의 주택으로 볼 수 없고, 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이 타당하다 할 것인바, 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 실제 주택 층수가 4개 층이어서 다가구주택에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 건축법 시행령 [별표1]【용도별 건축물의 종류】

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점건물의 건축물대장을 보면, 쟁점건물은 2004년 신축된 지상 5층, 연면적 490.48㎡의 다가구용단독주택으로, 2층 전체(122.35㎡)는 일반음식점으로, 3～5층의 3개 층은 다가구주택으로 구성되어 있으며, 청구인과 처분청은 2층이 주택에 해당하는지 여부에 대하여만 다투고 있다. <표> 건축물대장상 쟁점건물의 용도 및 면적 층 구조 용도 면적(㎡) 1층 철근콘크리트구조 계단실 16.74 2층 철근콘크리트구조 일반음식점 122.35 3층 철근콘크리트구조 다가구주택(3가구) 127.09 4층 철근콘크리트구조 다가구주택(3가구) 124.72 5층 철근콘크리트구조 다가구주택(1가구) 99.58 옥탑1 철근콘크리트구조 계단실 및 기계실(연면적제외) 16.74 옥탑2 철근콘크리트구조 ELEL기계실(연면적제외) 6.93 (나) 처분청의 사업자등록이력 조회자료에 따르면, 쟁점건물의 2층에 사업자등록된 이력이 없는 것으로 나타난다. (다) 쟁점건물의 로드뷰 사진을 보면, 쟁점건물의 2층과 다른 층의 외관상 차이점이 없고, 처분청이 현장확인시 쟁점건물의 내부를 촬영한 사진을 보면, 2층이 201호부터 206호까지 구분되어 있는데, 각 호별로 출입문이 닫혀 있으며, 그 출입문에는 각 호실의 번호만 부착되어 있을 뿐, 음식점이나 상가가 입점한 것으로 볼만한 표시는 없는 것으로 나타난다. (라) 확정일자 부여현황에 따르면, 204호에 A이 2019.3.9.∼2021.3.8. 기간의 임대차에 대한 확정일자를 부여받은 것으로 나타나고, 전입신고자 현황에 따르면, 204호에 A이 2019.3.14.부터, 206호에 B이 2020.10.15.부터 각각 전입신고하여 양도일 현재(2021.9.30.) 그곳에 주소를 두고 있는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 청구인은 쟁점건물은 건축물대장의 표시대로 3층부터 5층까지의 3개 층만이 주택으로 사용되고 있어 다가구주택의 요건을 충족한다고 주장한다. (나) 소득세법제88조 제7호에 따르면, “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 규정하고 있으며, “주택”에 해당하는지 여부는 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는지에 따라 판단하여야 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조)이다. 한편, 소득세법 시행령 제154조 제15항 단서에 따라 공부상 다가구주택인 쟁점부동산을 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하기 위하여는 쟁점건물이 건축법 시행령[별표1] 제1호 다목의 요건을 충족하여야 하고, 이 건에서는 쟁점건물이 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하에 해당하는지가 문제되는데, 건축물대장에 “일반음식점”으로 표시된 2층을 주택 층수에 포함하게 되면 주택으로 쓰는 층수가 4개 층이 되어 다가구주택의 요건을 충족하지 못하게 된다. (다) 살피건대, 사업자등록이력 조회자료에 따르면, 쟁점건물의 2층에 사업자등록이 된 이력이 없는 점, 쟁점건물의 로드뷰 사진을 보면, 쟁점건물의 2층과 다른 층의 외관상 차이점이 없고, 처분청이 현장확인시 쟁점건물의 내부를 촬영한 사진을 보면, 2층이 201호부터 206호까지 구분되어 있는데, 각 호실별로 출입문이 닫혀 있으며, 그 출입문에는 각 호실의 번호만 부착되어 있을 뿐, 음식점이나 상가가 입점한 것으로 볼만한 표시는 없는 점, 쟁점건물의 전입신고 현황 등에 따르면, 2층의 2개 호에 임차인이 전입신고를 하고 청구인의 쟁점건물 양도 당시에도 그곳에 주소를 두고 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 쟁점건물의 2층은 공부상 용도인 “일반음식점”이 아니라 사실상 “주택”으로 쓰는 층으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서 쟁점건물은 주택으로 쓰는 층수가 2층부터 5층까지 총 4개 층으로, 건축법 시행령[별표1] 제1호 다목에 따른 다가구주택의 요건을 충족하지 못한다 할 것인바, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.