청구인이 보유하고 있던 2개의 주택이 주택재개발사업으로 1개의 입주권으로 전환되었고, 이후 청구인이 해당 입주권을 양도한 경우 1세대1주택 비과세 적용 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2003.8.6. 서울특별시 마포구 OOO소재 오피스텔(이하 “이 사건 오피스텔”이라 한다) OOO를 취득ㆍ보유하고 있다가, OOO주택재개발정비사업 조합(서울특별시 마포구 OOO일원 87,952.2㎡ 상에 17동 1,671세대의 공동주택을 신축하기 위하여 2009.3.19. 설립인가를 받은 조합으로, 이하 “이 사건 주택재개발조합”이라 한다)이 2015.12.24. 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가를 받음(2018.3.8. 관리처분계획변경인가를 받았다)에 따라 이 사건 오피스텔 OOO에 관하여 1개의 조합원입주권(이하 “쟁점조합원입주권”이라 한다)을 취득하였다.
• 나. 청구인은 2019.11.13. 쟁점조합원입주권을 OOO원에 양도한 후, 이 사건 오피스텔 802호의 양도가액을 OOO원이라고 하고 이에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 2019.12.27. OOO원의 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다가, 이 사건 오피스텔 804호의 양도차익에 대한 양도소득세를 신고누락하였다고 하여 그 양도가액을 OOO원(이 사건 주택재개발조합이 감정평가한 가액)으로 하여 2020.3.11. OOO원의 양도소득세를 수정신고ㆍ납부하였다.
• 다. 처분청은 2023.4.12.부터 2023.5.1.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사(이하 “이 사건 조사”라 한다)를 실시한 결과, 청구인 소유의 이 사건 오피스텔 OOO가 쟁점조합원입주권으로 전환되었고, 쟁점조합원입주권이 2019.11.13. OOO원에 양도되었으므로 이 사건 오피스텔 OOO의 양도가액은 각 OOO원(=OOO÷2)이 된다고 보아 1개의 오피스텔에 대해서만 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여 2023.7.3. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2023.7.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 이 사건 처분은 ‘2개 주택 전부가 주택재개발지역에 포함되어 1개의 조합원입주권을 취득하여 보유 중 이를 양도하는 경우’에 관한 국세청해석에 전면적으로 반하고, 사실적ㆍ법률적 측면에 대한 중대한 오해에 근거한 것이므로 원천적으로 부당하여 전액 취소되어야 한다. (가) 청구인은 이 사건 오피스텔 OOO를 취득하여 보유하고 있던 중 위 오피스텔 소재 지역 일원이 재개발지역으로 편입되었고, 그 후 관리처분계획인가에 의하여 위 오피스텔 2채가 쟁점조합원입주권으로 전환되었다. 청구인은 해당 재개발사업이 완료되기 전에 위 입주권을 제3자에게 양도하였는데, 이는 ‘2개 주택 전부가 주택재개발지역에 포함되어 1조합원 입주권을 취득하여 보유하다가 동 1조합원 입주권을 양도하는 경우’에 해당하는 것이고, 이 경우 국세청은 ‘종전 2개의 주택 중 당해 거주자가 선택한 주택의 양도차익 상당액은 비과세하고, 이외의 주택의 양도차익 상당액에 대하여는 양도소득세를 과세한다’(서면 2015-법령해석재산-1770 [법령해석과-211] 2016.01.22.)고 해석하고 있다. 위 국세청 법령해석에 의거하여 청구인은 이 사건 오피스텔 OOO의 양도차익을 비과세로 하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. 다만 착오로 납부기간을 경과한 이 사건 오피스텔 OOO의 양도차익에 대해서는 가산세를 포함하여 양도소득세를 추가로 신고ㆍ납부하였다. (나) 처분청은 이 사건 오피스텔 OOO를 묶어서 1개의 쟁점조합원입주권이 배정된 것으로 파악하여, 해당 입주권의 양도에 따른 양도차익을 2개 오피스텔에 절반씩 안분하여 적용하였는데, 이는 사실관계에도 합치하지 않고 법률적으로도 전혀 근거 없는 위법ㆍ부당한 것이다. 관리처분의 실제에 있어서 입주권은 특정 오피스텔 하나에 배정되었던 것이지, 2개의 오피스텔을 묶어서 하나의 쟁점조합원입주권이 배정되었던 것이 아니다. 또 법률적으로 2개 주택이 1조합원 입주권으로 전환되는 과정을 순차적으로 보자면, 1주택(이 사건 오피스텔 OOO)이 먼저 감정평가액으로 조합에 제공되는 관리처분을 거쳐서 전환ㆍ정리된 후, 나머지 1주택(이 사건 오피스텔 OOO)이 최종적으로 남아서 1입주권(쟁점조합원입주권)으로 전환완료되는 관리처분을 거쳐 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하게 되는 것이다(이 경우 입주권으로 전환되는 순서를 특정할 필요가 없는 것이므로 법령해석에서는 거주자가 비과세를 적용할 주택을 선택할 수 있도록 한 것이다). (다) 즉, 청구인이 소유한 이 사건 오피스텔 OOO는 동일한 오피스텔의 같은 층에 위치한 독립된 별개 부동산인바, 재개발사업에서 2개 주택 소유자에게 1입주권을 배정할 때는 우선 1주택을 관리처분시의 감정평가액에 의한 권리가액으로 전환시켜 정리한 후 최종으로 남은 1개 주택에 입주권을 배정함으로써 1가구 1주택 요건을 충족시키게 되는 것이며, 이것이 국세청 행정해석[서면2015-법령해석재산-1770(법령해석과-211) 2016. 01. 22.]에서 종전 2주택이 1입주권으로 전환된 후 해당 입주권이 양도되는 경우 납세자가 선택하는 1주택의 양도차익 상당액은 비과세하고 이외의 주택 양도차익 상당액에는 양도소득세가 과세된다는 법령해석이 의미하는 바이다. 따라서 독립된 2개 주택을 임의로 하나로 묶어서 1입주권을 배정한다는 것은 물권 관련 법 원칙에도 어긋나고 재개발 실무상으로도 전혀 근거가 없는 것이다(이것은 배정받은 입주권이 대형 평형이 아니라 기본형인 전용 25평인 국민평형 아파트이기에 더욱 그러하다). 이 점은 청구인에 대한 이 사건 주택재개발조합의 관리처분 통지내역에서도 볼 수 있는데 이 사건 주택재개발조합의 2014.6.5.자 ‘종전자산 감정평가금액 및 추정권리가액 통지’ 및 2018.2.28.자 ‘관리처분인가 및 동ㆍ호수 배정’을 보면 이 사건 오피스텔 OOO에 대해 각각 별개로 OOO원씩의 감정평가를 한 바 있고, 그에 기초하여 공동주택1에만 입주권을 배정하고 공동주택2는 권리가액으로 전환ㆍ정리됨을 보여주고 있다. 이는 단일 평형인 동 오피스텔의 다른 70여 소유자가 대부분 1개 주택 소유자였고 각각 1개 입주권을 배정받은 사실에서도 확인된다. (라) 그리고 이 사건 오피스텔 OOO가 관리처분에서 전환될 때의 전환가액에는 관리처분에서 인가된 동 주택에 대한 감정평가액이 적용된다. 따라서 전환가액으로서의 이 감정평가액이 ‘양도가액 상당액’이 되는 것이다. 결론적으로 먼저 관리처분으로 전환되어 정리된 ‘이외의 주택(이 사건 오피스텔 OOO)’의 ‘양도차익 상당액’은 그 전환가액인 감정평가액(양도가액 상당액)에서 취득가액 등을 차감한 금액이 되어야 하는 것이다. (마) 그럼에도 처분청은 청구인이 선택한 1주택과 이외의 주택의 양도차익 상당액을 적법한 근거 없이 과다금액으로 산정하였으므로 이 사건 처분은 취소되어야 한다. (바) 그리고 가산세 등의 산정을 위한 기산일과 관련하여서도 처분청은 오류를 범하고 있다. 감정평가액 상당액의 입주권으로 먼저 전환되어 정리된 ‘이외의 주택에 대한 양도차익 상당액’은 도시 및 주거환경정비법규정에서 정비사업이 종료되고 관리총회를 마친 후 주택재건축(재개발) 사업으로 조성된 대지 및 건축물의 소유권이 이전ㆍ고시될 때 실현되는 것이며, 그때 관련 자료가 조합에서 국세청으로 송부되어 양도소득세 신고안내가 발송되게 된다. 즉, 청구인이 쟁점조합원입주권을 처분하지 않고 입주하였을 경우의 세무절차를 보면 도시 및 주거환경정비법규정에 따라 이 사건 주택재개발조합의 재개발사업이 종료되고 관리총회를 마친 뒤 정비된 대지 및 건축물의 소유권이 청구인 앞으로 이전 고시되고, 이 사건 주택재개발조합에서 기존의 관리처분에서 승인된 입주권 전환 및 배정자료를 국세청으로 송부하면, 국세청은 위 자료에 의해 최종 입주권 취득 이전에 권리가액으로 전환처리된 ‘이외의 주택’의 전환가액을 양도가액으로 한 양도차익 상당액에 대하여 양도소득세 신고안내를 발송한다. 그런데, 청구인의 경우는 재개발사업이 완료되기 전에 입주권을 제3자에게 양도하게 되었기 때문에, 청구인의 권리가 그 시점에서 전체적으로 실현되게 되었고 따라서 ‘이외의 주택(이 사건 오피스텔 OOO)에 대한 양도차익 상당액’ 또한 쟁점조합원입주권 양도계약의 잔금지급일에 전액 실현되게 되었던 것이다. 따라서 가산세 등의 기산일도 쟁점조합원입주권 양도계약의 잔금지급일(2019.11.13.)이 되어야 하는 것이다. (사) 위와 관련하여 다수주택 조합원의 경우 기존 건물의 평가액이 신축 건물의 분양가액을 초과하게 되면 그 차액을 청산금으로 현금수령하게 되는데, 기획재정부는 청산금의 양도시기를 ‘소유권이전고시일 다음날’로 함으로써 개별 사업장별로 단일하고 명확한 기준을 적용할 수 있게 하였다(기획재정부 재산-35, 2020.1.14.). 이상은 분양가격을 초과하여 청산금을 받게 되어 바로 양도소득이 현실화되는 경우이지만, 청구인의 경우에는 ‘이외의 주택’이 현금청산되는 것이 아니라 관리처분계획에 의한 감정평가액 상당의 권리가액으로 전환ㆍ정리되어 추상적인 권리가액 형태로 보유되고 있을 뿐이어서 즉시적인 현금수령에 의한 양도소득 현실화는 아니다. 그러나 그 권리가액도 순차적인 분양대금 납부와 함께 실현되어가서 최종적으로 분양대금이 완납된 후 위에서 말한 도시 및 주거 환경정비법제86조에서 정한 소유권이전이 행해지면 그 추상적 권리가 전액 물적자산 취득이라는 형태로 양도소득이 실현되게 된다. 따라서 청산금을 현금으로 수령하여 양도소득이 이미 실현된 경우에도 그 양도시기를 ‘소유권이전고시의 다음날’로 일괄적으로 미루게 된 기획재정부 법령해석의 취지를 볼 때 단순히 추상적 청구권으로만 보유하여 양도소득이 아직 현실화되지 않은 이 경우에도 위 해석은 당연히 동일하게 적용될 것이다. 즉 원조합원 등 분양받은 사람들에게 신축주택에 대한 이전등기가 이루어진 다음 날에 청산금 또는 전환ㆍ정리된 권리가액이 양도된 것으로 보아 관리처분을 통해 청산금 또는 권리가액으로 전환 받은 사람들에 대한 과세자료가 국세청에 송부되고 그때부터 양도세 신고문이 안내되어 세금을 납부하게 되는 것이다. 이상이 관리처분계획에 의한 청산금 또는 전환ㆍ정리된 권리가액의 양도시기에 관한 법해석이지만, 본 건은 청구인이 재개발사업이 완료되기 전에 입주권을 제3자에게 양도하게 되어서 매수인이 이외의 주택의 전환ㆍ정리된 권리가액 전액을 인수하는 조건으로 매수가격을 책정하여 지불하였는바, 그 잔금 지급일에 매도인은 권리가액 전액을 현금수령하는 것이 된다. 따라서 해당 금액의 양도소득이 실현되게 되는데 이 경우 위에서 말한 재개발사업 완료 후의 ‘소유권이전고시 다음날’까지 기다리지 않고 쟁점조합원입주권 매매계약의 잔금지급일(2019.11.13)에 청구인은 양도소득 발생을 자진 신고하여 오히려 미리 납부하게 된 것이다. (아) 상술한 바대로 쟁점조합원입주권에 대한 양도소득세를 계산할 경우 비과세로 선택한 이 사건 오피스텔 OOO에 대한 양도소득세는 OOO원이고, 이 사건 오피스텔 OOO에 대한 양도소득세는 OOO원으로 청구인은 당초 정당세액(OOO원)보다 더 많은 양도소득세(OOO원)를 납부한 것이 된다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 이 사건 오피스텔 OOO가 쟁점조합원입주권으로 전환된 것이 아니라, 이 사건 오피스텔 OOO가 현금청산되어 권리가액에 포함되고 이 사건 오피스텔 OOO가 쟁점조합원입주권으로 전환된 것이라고 주장하나, 청구인이 제출한 부담금 통지서 등으로 보아 이는 근거 없는 주장으로 쟁점조합원입주권의 양도가액을 이 사건 오피스텔 OOO의 취득가액으로 안분하여 각 양도가액을 산정하고 하나의 오피스텔에 대해서만 비과세를 적용하는 것이 타당하다. (가) 청구인이 제출한 부담금 통지서를 보면 청구인의 권리가액이 OOO원으로 기재되어 있고, 이는 이 사건 오피스텔 OOO에 관한 것이다. (나) 청구인은 이 사건 오피스텔 2채가 1개의 쟁점조합원입주권으로 전환된 것이 아니라 이 사건 오피스텔 OOO는 관리처분계획인가일에 청산되었고, 청산된 주택의 가액이 권리가액에 포함되어있다고 주장하나, 도시 및 주거환경정비법제74조 제1항은 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’을 포함하여 관리처분계획을 수립하고, 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있으므로 청산된 주택의 가액을 임의로 권리가액에 포함되었다고 볼 수는 없다. (다) 청구인은 이 사건 오피스텔 OOO에 대한 청산금을 수령한 사실이 없을 뿐 아니라, 청산금에 대한 양도시기는 쟁점조합원입주권의 양도시기와 동일하다고 주장하면서 2020.3.11. 양도소득세 수정신고를 하였으나, 이는 청구인의 주장일 뿐 양도ㆍ취득시기를 규정한 소득세법 시행령제162조에서는 그 내용을 찾아볼 수 없다. (라) 따라서, 쟁점조합원입주권의 양도차익 계산에 있어서 청구인 주장대로 양도가액에서 OOO원을 초과하는 부분만으로 양도소득금액을 계산할 것이 아니라, 양도가액을 이 사건 오피스텔 2채의 취득가액으로 안분하여 1세대 1주택에 해당하는 부분은 비과세하고, 나머지 부분에 대해서는 과세하여야 한다.

• 가. 쟁점 청구인이 보유하고 있던 2개의 주택 중 1개의 주택은 권리가액으로 전환되었고, 나머지 1개의 주택이 쟁점조합원입주권으로 전환되었다가 양도된 것이므로 조합원입주권으로 전환된 주택에 관한 양도차익에 대하여 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 영등포구청장 및 이 사건 주택재개발조합으로부터 이 건과 관련하여 회신 받은 자료, 이 사건 주택재개발조합의 정관 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 이 사건 주택재개발조합의 정비사업에 관한 기본정보는 아래 <표1>과 같다. <표1> 이 사건 주택재개발조합의 정비사업의 기본정보 (나) 청구인이 쟁점조합원입주권을 취득하여 양도하기까지의 경위는 다음과 같다.

1. 청구인은 2003.8.6. 이 사건 오피스텔 OOO(전용면적: 16.5㎡) 및 OOO(전용면적: 16.5㎡)를 각 OOO원에 분양ㆍ취득하였다.

2. 청구인은 2017.6.28. 이 사건 주택재개발조합에 분양신청서를 제출한 것으로 나타는데, 분양신청서의 권리내역란에 이 사건 오피스텔 OOO가 모두 기재되어 있고, 청구인은 84형 타입을 분양 희망 주택 1순위(2순위: 59형 타입, 3순위: 114형 타입)로 기재하였다. 한편, 이 사건 주택재개발조합의 정관 제45조 제2항은 “토지 또는 건축물을 분양받고자 하는 조합원은 분양신청서에 소유권의 내역을 명시하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 등 그 권리를 입증할 수 있는 증명서류를 조합에 제출하여야 한다”고 규정하고 있다.

3. 이 사건 주택재개발조합은 청구인 소유의 이 사건 오피스텔 OOO의 가액을 각 OOO원으로 평가하였다.

4. 도시 및 주거환경정비법제74조 제1항 제9호 및 같은 법 시행령 제62조에는 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법 등이 관리처분계획에 포함되어야 한다고 되어 있고, 이 사건 주택재개발조합의 정관 제45조 제3항 및 제6항은 아래 <표2>와 같이 기재하고 있는데, 이 사건 주택재개발조합은 청구인에게 이 사건 오피스텔에 관하여 현금청산한 사실이 없다(염리재개 2024-1호, 2024.2.29.)고 회신하였다. <표2> 이 사건 주택재개발조합의 정관 내용

5. 이 사건 주택재개발조합이 청구인에게 송달한 ‘조합원 동ㆍ호수 배정에 따른 부담금(환급금) 통지서’(아래 <표3> 참조)에는 청구인이 84㎡의 신축주택을 배정받은 것으로 되어 있고, 권리가액이 OOO원으로, 부담금이 OOO원으로 기재되어 있다. 한편, 이 사건 주택재개발조합의 정관 제49조 제1항은 권리가액이 많은 순으로 신규주택을 분양한다고 규정(아래 <표4> 참조)하고 있다. <표3> 이 사건 주택재개발조합의 부담금 통지서 <표4> 이 사건 주택재개발조합의 정관 내용 6) 청구인은 2019.8.16. a에게 쟁점조합원입주권을 OOO원에 양도하기로 계약하고, 2019.11.13. 잔금을 지급받았다. (다) 청구인은 쟁점조합원입주권은 이 사건 오피스텔 OOO에 대하여 받은 것이고, 이 사건 오피스텔 OOO는 감정평가액인 OOO원에 현금으로 전환정리되어 이 사건 주택재개발조합에 제공되었으며, 그 전환가액이 쟁점조합원입주권을 받기 위한 권리가액에 포함된 것이라고 주장하고 있다.

1. 청구인은 위 <표3>의 부담금 통지서에도 ‘공동주택(1)’만 신규주택으로 전환된 것으로 기재되어 있고, 이 사건 주택재개발조합 역시 청구인의 주장과 같은 내용으로 확인서를 작성하였다고 하면서 아래 <표5>의 확인서를 제출하였다. <표5> 이 사건 주택재개발조합의 2023.4.17.자 확인서

2. 청구인은 국세청 역시 청구주장과 같은 내용으로 해석하고 있다고 주장하면서 아래 <표6>의 국세청 질의회신내용을 제시하였다. <표6> 국세청의 질의회신내용(서면-2015-법령해석재산-1770)

3. 청구인은 쟁점조합원입주권의 양도차익 및 납부세액을 아래 <표7>과 같이 산정하여야 한다고 주장한다. <표7> 청구인의 쟁점조합원입주권 양도차익 등 산정방식 (단위: 원) (라) 처분청은 이 사건 주택재개발조합의 2018년 2월경 분담금통지서에 청구인의 권리가액으로 이 사건 오피스텔 OOO의 감정평가액이 기재되어 있으므로 이 사건 오피스텔 OOO가 쟁점조합원입주권으로 전환된 것으로 보아야 하고, 이 사건 오피스텔 OOO의 각 양도차익은 쟁점조합원입주권 양도가액(OOO원) 1/2에 해당하는 가액을 기준으로 산정하여야 하며, 이렇게 산정된 양도차익 중 하나의 오피스텔에 대한 양도차익에 대해서만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다고 보아 소득세법 시행령제166조 제1항 제1호에 따라 아래 <표8>과 같이 이 사건 처분을 하였다. <표8> 처분청의 쟁점조합원입주권 양도차익 등 산정내역 (단위: 원)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보건대, 청구인은 이 사건 오피스텔 OOO의 경우 감정평가액 상당의 현금으로 전환정리되어 권리가액에 포함되었고, 이 사건 오피스텔 OOO만이 쟁점조합원입주권으로 전환된 것이므로 이 사건 오피스텔 OOO에 관한 양도차익을 OOO원으로 보아 이에 대하여 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법제89조 제1항 제4호는 관리처분계획인가일 당시 같은 항 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하고 있었던 세대가 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 1개의 조합원입주권을 양도하는 경우 발생하는 양도소득을 비과세한다고 하고 있고, 같은 법 시행령 제154조 제9항은 같은 법 제89조 제1항 제3호 가목의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다고 규정하고 있으므로 주택재개발사업지역에 포함된 2개의 주택이 1개의 조합원입주권으로 전환된 후 해당 조합원입주권이 양도될 경우 종전 2개의 주택 중 당해 거주자가 선택한 주택에서 발생한 양도차익에 대하여는 비과세를 적용한다고 할 것인바(조심 2019서2706, 2019.12.23. 참조), 청구인은 도시 및 주거환경정비법제72조 제3항 및 같은 법 시행령 제59조 제3항에 따라 이 사건 오피스텔 OOO의 건물 및 부수토지를 권리내역란에 기재하여 분양신청서를 제출한 점, 이 사건 주택재개발조합은 청구인이 이 사건 오피스텔과 관련하여 현금청산을 신청한 사실이 없다고 확인한 점, 이 사건 오피스텔 OOO의 경우 이 사건 오피스텔 OOO와 달리 현금전환되어 권리가액에 포함되었다는 청구인의 주장을 뒷받침할만한 계약서, 도시 및 주거환경정비법등의 관련 법령 및 이 사건 주택재개발조합의 정관에서의 근거조항 등이 확인되지 아니하는 점(청구인은 이 사건 오피스텔 OOO가 조합원입주권으로 전환되지 않고 권리가액에 포함되었다가 2019.11.3. a으로부터 잔금을 지급받아 양도된 것이라는 취지로 주장하는데, 위 주장에 따를 경우 오히려 청구인이 쟁점조합원입주권의 양도일 현재 이 사건 오피스텔 OOO를 보유하고 있는 것이 되어 소득세법제89조 제1항 제4호를 적용할 수 없어 보인다) 등에 비추어 청구인이 이 사건 주택재개발조합으로부터 이 사건 오피스텔 OOO를 권리내역으로 인정받아 쟁점조합원입주권을 취득한 후 이를 양도한 것으로 보는 것이 합리적이므로 이와 다른 전제에 선 청구인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[ 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가일 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

• 가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
• 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) (2) 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. 제155조(1세대1주택의 특례) ⑰ 법 제89조 제1항 제4호 각 목 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우”란 조합원입주권의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 경우를 말한다. 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

⑤ 법 제98조 및 이 조 제1항을 적용할 때 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. 제166조(양도차익의 산정 등) ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

• 가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비]
• 나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획등 인가일 전후”로 본다.

⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.

1. 제1항 제1호의 관리처분계획 등 인가전 양도차익 및 제1항 제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간

2. 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

• 가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
• 나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (3) 도시 및 주거환경정비법 제72조 (분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조 제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조 제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조 제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다. 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다. 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조 제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

• 가. 일반 분양분
• 나. 공공지원민간임대주택
• 다. 임대주택
• 라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조 제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. (4) 도시 및 주거환경정비법 시행령 제59조 (분양신청의 절차 등) ① 법 제72조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

2. 정비사업의 종류ㆍ명칭 및 정비구역의 위치ㆍ면적

4. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역

7. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법

8. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치

9. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

② 법 제72조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 제1항 제1호부터 제6호까지 및 제8호의 사항

3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

③ 법 제72조 제3항에 따라 분양신청을 하려는 자는 제2항 제2호에 따른 분양신청서에 소유권의 내역을 분명하게 적고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다. 이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 제1항 제3호에 따른 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 한다.

④ 재개발사업의 경우 토지등소유자가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 분양받을 수 있는 것 외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물(주택을 제외한다)을 분양받으려는 때에는 제3항에 따른 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 법 제72조 제1항 제1호에 따른 가격의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입하여야 한다. 이 경우 그 금액은 납입하였으나 제62조 제3호에 따라 정하여진 비용부담액을 정하여진 시기에 납입하지 아니한 자는 그 납입한 금액의 비율에 해당하는 만큼의 대지 및 건축물(주택을 제외한다)만 분양을 받을 수 있다. 제62조(관리처분계획의 내용) 법 제74조 제1항 제9호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 법 제73조에 따라 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기 존의 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법