1차매매계약서 및 2차매매계약서의 양수인이 동일하며 1차매매계약의 계약일과 잔금 청산일이 같은 날인바, 1차매매 계약 당시 청구인과 양수인 간에 합의를 통하여 쟁점토지 전체의 양도가액을 이미 확정한 것으로 보이는 점, 양수인의 문답서에 따르면 양수인은 청구인의 요청에 의하여 지분별로 나누어 매수하게 되었고 이는 세금 감면의 목적이 있다는 취지로 진술한 점, 이 외 쟁점토지를 1/2 지분씩 나누어 양도할 특별한 사정이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지를 부친으로부터 상속받아 영농에 종사하였다. 청구인이 4살 때 부친이 폐결핵으로 갑자기 사망하여 쟁점토지를 상속받은 것이며, 청구인은 평생을 농업에 종사하면서 생계를 유지하였다.
(2) 청구인은 생활고에 시달려 쟁점토지를 최소한만 양도하려 하였다. 청구인은 농업만으로는 생활이 어려워 쟁점토지를 담보로 OOO원을 대출받아 생활을 했으나, 계속적으로 지출되는 이자비용과 노모의 병원비 등을 감당하기 어려운 와중에 둘째딸의 혼담이 오가는 상황에서 결국 상속농지를 매각할 수밖에 없었다. 그런데 모친은 온갖 고생에도 불구하고 부친이 유일하게 물려준 쟁점토지를 생전에 모두 처분할 수 없다고 하여 대출금 상환과 둘째딸 결혼 자금 마련을 목적으로 쟁점토지를 분할하여 일부만 처분하려고 하였다. 그런데 현행법상 필지별로 OOO㎡미만은 토지분할이 안된다고 하고, 대토할만한 농지를 구하지 못하여 어쩔 수 없이 2018년 5월초 쟁점토지의 2분의 1을 지분 매각하였다. 쟁점토지는 양도 후에도 청구인이 계속 경작할 것을 구두로 계약하였고, 바로 대출금 상환을 하였다.
(3) 청구인은 나머지 농지를 처분할 수밖에 없는 상황이었으며, 대체농지를 취득하는 조건으로 양도하였다. 양도 당시에는 몰랐으나 양수인 AAA은 기획부동산을 운영하는 자로서 쟁점토지를 지분등기 후 다수인에게 지분 분할등기를 한 사실을 알고 깜짝 놀랐으며, 평생을 농사만 짓고 살아 온 본인은 항상 불안한 생각에 매일 술을 안마시면 잠을 잘 수 없는 상황에 이르렀다. 그런 상황에서 부동산중개업자를 찾아가 항의를 하자 이미 여러 사람으로 지분 등기되어 다른 매수자를 찾기 어려운데 양수인이 나머지도 지분도 매수하고자 하니 나머지 지분도 매각을 하고, 마침 인근에 대체할 농지가 나왔으니 대토를 하는 것이 어떻겠냐고 제안을 하여 할 수 없이 나머지 쟁점토지도 매각하고 인근지역 농지OOO를 대체 취득하였다. 양수인은 기획부동산업자와 관련자로서 단기간에 많은 시세차익을 남긴 것으로 전해 들었다.
(4) 과세기간을 달리하여 쟁점토지1 및 쟁점토지2를 양도한 것은 청구인과 양수인의 경제적 여건 등에 따른 것으로 조세회피 목적으로 이루어진 것이 아니다. 양수인은 세무조사 당시 “청구인이 요구하셔서 한 것도 있고”라고는 하였으나, “저희가 평수가 워낙 크다보니 매입할 수 있는 가격선이 있었습니다.”, “저희도 한 번에 잔금을 지급하기에는 경제적으로 무리가 있어서 동의한 바 있습니다.” 라고 하여, 양수인 자신의 자금 문제로 인해 우선 1/2 지분만 거래하고 그 이후 나머지 지분에 대해 거래하게 된 경위를 설명하고 있다. 실제로 양수인의 매입 및 전매 현황을 살펴보면, 양수인은 2018.5. 4. 양도대금 OOO원을 지급하기로 하는 1차매매 계약을 체결하고, 2018.5.24.부터 2018.8.1.까지 해당 지분을 총 18명에 게 대금 합계 OOO원으로 모두 전매하여, 양도대금 대비 약 3배 가량의 전매차익을 얻었음을 알 수 있다. 양수인은 쟁점토지1에 대한 전매가 마쳐진 이후인 2019.1.7. 청구인과 2차매매 계약을 체결한바, 양수인은 쟁점토지에 대한 전매차익을 자원으로 2차매매 계약을 체결한 것임을 알 수 있다. 결국 양수인의 토지 매입 목적이 애초부터 지분 전매차익에 있었기에 양수인이 토지 1/2 지분만을 양수하더라도 계약 목적을 달성하는 데 아무런 지장이 없었다는 점, 양수인의 자금 상황이 쟁점토지 전체에 대한 대금을 지급할 여건이 되지 않아 우선 1/2 지분을 양도받고, 해당 토지에 대해 전매차익이 발생하면 그 수익을 자원으로 2차계약을 체결하는 것이 양수인의 위험 부담 및 손실이 더 적은 방법이었기에 가능하였던 것이다. 즉 각 계약 당시 청구인과 양수인의 경제적 여건과 양수인의 부동산 취득의 목적 및 사업상의 필요에 따른 당사자의 진정한 의사 합치에 따라 이루어진 거래로서 그것이 가장행위이거나 조세회피 목적으로 이루어진 것이 아니다.
(1) 청구인은 생활고에 쟁점토지의 일부만 매각하려 하였으나 현행법상 OOO㎡미만은 토지분할이 안되어 부득이하게 1/2만 매도하였다고 주장하나, 자금상황이 여의치 않아 보유 부동산을 처분하고자 할 때에는 전체 부동산을 처분하거나 각각의 지번별로 양도하는 것이 일반적이나 두 개의 필지(특히 농지)를 각각 1/2씩 지분으로 분할하여 양도하는 것은 일반적인 토지거래로 보이지 않는다. 또한 계약일과 잔금청산일 간의 기간은 양도인과 양수인 각자 제반 사정에 맞춰 수개월 정도의 기간을 두는 것이 일반적인데, 1차매매계약 상 계약일과 잔금청산일은 2018.5.4.로 동일 날짜임을 고려할 때 이미 1차매매 계약 당시 양도인과 양수인 사이에 합의를 통하여 전체 양도가액을 확정하였다고 보여진다.
(2) 청구인은 양수인이 기획부동산업자인 사실을 몰랐으며 인근 대체 취득 농지 물건이 있어 어쩔 수 없이 나머지 지분도 매각하고 대체 농지를 취득하였다고 주장하나, 양수인 AAA의 쟁점토지의 매수 이후 거래내역은 아래 <표1> 및 <표2>와 같다. <표1> 1차매매 이후 양수인의 거래내역 <표2> 2차매매 이후 양수인의 거래내역 등기부등본 상 확인되는 바와 같이 양수인은 1차매매 계약 이후 소유권 이전 등기를 경료한 2018.5.11.부터 2018.8.1.까지 BBB 외 18명에게 본인 소유 지분을 나누어 OOO원에 양도하였으며 2차매매 계약 이후 소유권 이전 등기를 경료한 2019.2.14.부터 2019.8.14.까지 CCC 외 40명에게 같은 방법으로 OOO원에 양도하였다. 1차매매 계약 및 2차매매 계약 이후 양수인은 동일하게 지분별로 분할하여 양도하였으며 해당 양도 거래 이후 상황이 똑같다는 것 역시 1차매매 계약 당시 전체 양도가액이 확정되었다고 볼 수밖에 없다. 이 거래 양도소득세 과세표준을 확정하기 위한 세무조사 당시 양도인 측과 양수인 측의 해명자료를 검토한바, 양수인 AAA은 출석하여 거래상대방의 요구로 인하여 나누어 양수받았다고 진술하였으며 청구인은 서면 답변서(이 건 심판청구서 내용과 같음)로 답변을 갈음하였다. 청구인의 서면 답변서에는 지분으로 양도하여야 할 특별한 정황이 보이지 아니하고 양수인은 양도인의 요청에 의하여 지분을 분할하여 양도하였다고 진술한 사실을 감안한다면, 청구인은 조특법 상 감면한도를 확대적용받기 위하여 쟁점토지의 지분을 분할하여 양도시기를 달리한 것으로 보인다. 1차매매 계약서 및 2차매매 계약서의 양수인, 양도가액, 중개사 모두 동일하며 소유권이전등기를 연도를 달리하여야 할 특약사항은 존재하지 않는 점, 계약의 당사자, 거래금액의 변경, 토지 분할이나 형질 변경 등 실질이 변경된 사실 없이 단지 지분만 나누어서 과세기간을 달리한 점, 청구인의 주장을 받아들여 당초 1매매계약 당시 절반만 양도하려고 했다고 하더라도 지목이 답인 농지에 대하여 공유자들이 어떤 식으로 토지를 분할 점유하여 사용할 지에 대한 사항이 매매계약서에 기재되어 있지 않은 점 등을 고려할 때, 1차매매 및 2차매매는 하나의 연속된 거래로 보아야 한다.
(1) 조세특례제한법(2019.12.31. 법률 제16835호로 개정되기 전의 것) 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
(2) 국세기본법(2022.12.31. 법률 제19189호로 개정되기 전의 것) 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(1) 쟁점토지의 매매계약서 주요내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지 매매계약서 주요 내용 (단위: 천원) (가) 두 계약 모두 매도인은 청구인, 양수인은 AAA, 공인중개사는 DDD, EEE으로 동일하다. (나) 1차매매 계약서의 특약사항은 아래 <표4>와 같다. <표4> 1차매매 계약서의 특약사항
(2) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 쟁점토지1의 경우, 청구인은 1967.3.18.자 매매를 등기원인으로 하여 1974.9.5. 소유권을 취득하였고, 2018.5.4.자 매매를 등기원인으로 하여 2018.5.11. AAA에게 지분 2분의 1을 소유권이전 하였다. 이후 AAA은 위 <표1>과 같이 2018.5.24.〜2018.8.1. 기간 동안 매매를 등기원인으로 하여 BBB 외 17명에게 지분 2분의 1을 모두 소유권이전하였다. 청구인은 쟁점토지1의 나머지 지분 2분의 1을 2019.1.7.자 매매를 등기원인으로 하여 2019.2.14. AAA에게 소유권이전하였고, 이후 AAA은 위 <표2>와 같이 2019.5.15.〜2019.8.14. 기간 동안 매매를 등기원인으로 하여 CCC 외 31명에게 나머지 지분 2분의 1을 양도하였다. (나) 쟁점토지2의 경우, 청구인은 1967.3.18.자 매매를 등기원인으로 하여 1974.9.5. 소유권을 취득하였고, 2018.5.4.자 매매를 등기원인으로 하여 2018.5.11. AAA에게 지분 2분의 1을 소유권이전 하였다. 이후 AAA은 2018.5.24.자 매매를 등기원인으로 하여 같은 날 FFF에게 소유권을 이전하였다. 청구인은 쟁점토지2의 나머지 지분 2분의 1을 2019.1.7.자 매매를 등기원인으로 하여 2019.2.14. AAA에게 소유권이전하였고, 이후 양수인은 위 <표2>와 같이 2019.4.4.〜2019.7.29. 기간 동안 매매를 등기원인으로 하여 GGG 외 8명에게 나머지 지분 2분의 1을 양도하였다.
(3) 처분청 세무조사시 작성된 양수인 AAA에 대한 2022.8.30.자 문답서에 따르면 아래 <표5>와 같은 내용이 확인된다. <표5> 양수인 AAA의 문답서 내용 일부 발췌
(4) 쟁점토지의 위성사진 및 지적도는 아래 <표6>과 같다. (표 삽입을 위한 공란) <표6> 쟁점토지의 위성사진 및 지적도
(5) 청구인이 영농에 종사하며 쟁점토지에 대하여 직접 경작을 하였다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인 간에 이견이 없다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 1차매매 계약서의 특약사항에 “쟁점토지1의 1/2지분과 쟁점토지2의 1/2지분을 매매한다.”고 기재되어 있으며, 1차매매 계약서 및 2차매매 계약서의 양수인은 AAA으로 동일하며, 1차매매 계약의 계약일과 잔금청산일이 같은 날인바, 1차매매 계약 당시 청구인과 양수인 간에 합의를 통하여 쟁점토지 전체의 양도가액을 이미 확정한 것으로 보이는 점, 양수인 AAA의 2022.8.30.자 문답서에 따르면 양수인은 청구인의 요청에 의하여 지분별로 나누어 매수하게 되었고 이는 세금 감면의 목적이 있다는 취지로 진술한 점, 이 외 쟁점토지를 2분의 1 지분씩 나누어 양도할 특별한 사정이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 과세기간을 달리하여 쟁점토지1 및 쟁점토지2를 양도한 거래에 대하여 그 실질이 하나인 거래에 해당하는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
다음과 같습니다