쟁점토지의 매매가액은 상증법 시행령 제49조 제1항에 따른 기간 중 매매계약에 따른 것으로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 이를 쟁점토지의 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당함
쟁점토지의 매매가액은 상증법 시행령 제49조 제1항에 따른 기간 중 매매계약에 따른 것으로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 이를 쟁점토지의 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당함
심판청구를 기각한다.
(1) 피상속인은 2001.9.25. OOO으로 이사하여 농업만 하기 위하여 쟁점토지를 2006년에 구입하여 오직 농사만 짓고 생계를 하는 농민으로 금융거래 또한 OOO으로만 거래하고 OOO의 출자금도 많이 있는 실제 농사를 업으로 하는 농민이고, 쟁점토지는 1984년 구획정리로 농지로 지금도 농지로 사용 중으로 인근 토지 대부분 15년 이상 거래가 없는 농지로 사용하고 있는데, 쟁점토지의 매매계약일은 평가 기간 경과 후 법정 결정기한(상속세 신고기한부터 9개월) 내에 있고, 동 계약은 비특수관계자 간의 정상적인 거래이며, 평가기준일과 매매 계약일 사이에 도시개발을 추진한다는 소문으로 2021년부터로 쟁점토지의 지가 상승률이 증가하였던 것이고(아래 <표1> 참조), 평가기준일 현재 인근 토지는 최근 2년간 거래내역이 없다가 OOO신문 2021.12.15.자 기사에서 보듯이 도시개발 추진으로 인하여 아래 <표2>와 같이 매매가 이루어지면서 쟁점토지 및 인근 대지 평균 매매가 역시 일률적으로 급격하게 상승하여 가격변동의 특별한 사정이 있다고 충분히 볼 수 있다. <표1> 쟁점토지의 공시지가 변화 OOO <표2> 쟁점토지와 도시개발추진 이후 거래된 인근 토지 OOO
(2) 따라서 상증세법 제61조 제1항 제1호에 의해 쟁점토지는 맹지인 토지(농지)로 유사매매사례 가액을 정할 수 없는 부동산이므로 상속개시일 당시 평가액(기준시가)으로 신고ㆍ결정함이 타당하고, 도시계획 기사로 인하여 매매가 대다수 이루어져 매매가격이 급격한 상승으로 이루어졌으며, 공시가격이 매년 10% 가까이 상승하는 등 가격변동의 특별한 사정이 없다고 단정하기 어렵다.
(1) 청구인은 쟁점토지는 시가를 확인할 수 없는 경우에 해당하는 농지로 상속개시일 당시 개별공시지가로 평가하는 것이 적정하다고 주장하나, 상증세법 제60조 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의를 원칙으로 명시하고 있고, 보충적 평가방법은 상속개시 당시의 시가를 산정하기 어려운 때에 한하여 택할 수 있는 것인데, 쟁점매매가액은 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로 객관적으로 보아 일반적이고 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는바, 쟁점매매가액이 있으므로 시가를 확인할 수 없는 경우에 해당하지 아니하고, 당초 처분은 적법하다.
(2) 청구인은 쟁점매매가액을 상증세법 시행령 제49조 규정에 따른 시가로 인정하지 않는 것이 타당하다고 주장하나, 보충적 평가방법에 의한 평가액이 실제 가치보다 현저히 낮은 가액으로 평가되는 경우가 많아 2019.2.12. 상증세법 시행령 개정으로 평가기간이 연장되어 법정결정기한 내에 매매 등이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있게 되었는바, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 “평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도” 라고 규정하고 있고, 쟁점토지는 해당 기간 중에 매매되었으며, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받은 쟁점매매가액을 쟁점토지의 시가로 결정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
(3) 청구인은 쟁점토지의 지가상승률이 증가한 것이고 도시개발 추진으로 인하여 매매가가 급격하게 상승하여 가격 변동의 특별한 사정이 있었다고 주장하나, 심판례에서도 “쟁점부동산 소재지의 지가상승률이 상당한 수준으로 상승하였다는 사실만으로는 쟁점부동산에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 인정하기 어렵다”고 결정하였고(조심 2021서2684, 2021.11.15.), OOO지방국세청 평가심의위원회에서도 “평가기준일로부터 매매계약일 사이 기간 중 가격 변동의 특별한 사정이 없다”라고 결정하였는바, 쟁점토지의 매매계약일인 2021.12.23.은 상속개시일인 2021.4.15.과 그 기간이 8개월(상속세 신고기한으로부터는 2개월) 차이로서 동 기간 중 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려우며, 오히려 쟁점매매가액을 시가로 평가하는 것이 상속받은 재산의 실제 가치에 근접하다고 판단된다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(각목 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
(1) 쟁점토지 매매 계약서에 따르면, 청구인을 포함한 공동매도인들은 2021.12.23. 공동매수인들과 계약금 OOO원(계약시에 지급), 잔금 OOO원(2022.2.10. 지급) 총 매매대금 OOO원(쟁점매매가액)에 쟁점토지를 양도하기로 계약한 것으로 나타난다.
(2) 처분청은 2022.10.27. 쟁점토지의 시가인정 심의를 의뢰하였고, 이에 대해 OOO지방국세청 평가심의위원회가 2022.11.18. 결정한 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> OOO지방국세청 평가심의위원회 평가 결정서 내용 OOO
(3) 그밖에 청구인은 청구주장에 대한 증빙으로 아래 <표4>와 같이 OOO신문 2021.12.15.자 기사를 제출하였다. <표4> OOO신문 2021.12.15.자 기사 내용(발췌) OOO
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 도시개발 추진으로 인하여 토지 매매가 이루어지면서 쟁점토지 및 인근 토지의 평균 매매가가 일률적으로 급격하게 상승하여 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 있고, 쟁점토지는 유사매매사례 가액을 정할 수 없는 부동산으로서 상속개시일 당시 기준시가로 평가한 당초 신고내용이 적법하다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 “평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가로 볼 수 있다”고 규정하고 있는바, 쟁점토지의 쟁점매매가액은 상증세법 시행령 제78조 제1항 제1호에 따른 기한까지의 기간 중인 2021.12.23. 매매계약에 따른 것인 점, 평가심의위원회는 평가기준일로부터 매매계약일 사이 기간 중 가격 변동의 특별한 사정이 없으므로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.