쟁점소급감정평가액은 상속개시일(14.8.24.)부터 약 8년이 경과한 22.8.29.을 작성일로 하여 소급하여 감정한 가액이므로 상증령§49①에서 규정하는 평가기준일 전·후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하는 것으로 보기 어렵고, 그 또한 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 평균액이 아니라 1개 감정평가법인의 감정평가액에 불과한 점 등에 비추어 쟁점소급감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인을 포함한 상속인들은 쟁점주택에 대해 기준시가를 적용하여 상속재산가액을 신고한 사실이 없음에도 청구인은 쟁점주택의 양도가액을 실지거래가액을 적용하고, 취득가액은 상속개시일 당시의 기준시가(개별주택가격)를 적용하여 양도차익을 산정하는 방식으로 양도소득세를 신고하였다.
(2) 청구인의 부친의 사망에 따라 상속인들이 상속받은 재산은 쟁점주택이 유일한 것인데, 상속인들은 쟁점주택의 상속재산가액을 기준시가를 적용하여 평가하거나 상속개시일을 평가기준일로 하여 감정한 가액으로 평가하거나 간에 상속세 과세미달자에 해당함에 따라 상속세 신고를 하지 아니하였던 것인바, 청구인은 쟁점주택의 소수지분을 양도하고 양도소득세를 신고하면서 양도가액은 실거래가액으로 적용하였으나, 취득가액은 기준시가를 적용하여소득세법상 양도차익 계산규정에 합당하지 않게 양도차익을 계산하여 신고한 것이다. (3)소득세법제100조 제1항에서는 “양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다”고 규정하고 있다.
(4) 또한 소득세법 시행령제163조 제9항에서는 “상속 또는 증여(괄호생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목(실지취득가액)을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(괄호생략)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다”고 규정하고,상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조의 규정을 모아서 살펴보면, 평가기준일 전·후 6개월 이내 기간 중 당해 재산에 대하여 둘 이상의 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 하고 있고, 기준시가가 OOO원 이하인 부동산의 경우에는 하나의 감정기관에 의한 평가액도 이를 시가로 인정하도록 규정하고 있으며,상속세 및 증여세법제61조 제1항 제4호에서는 시가로 인정되는 감정가액 등이 존재하지 않는 경우에는 보충적 평가방법으로서부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격(기준시가)을 적용하도록 규정하고 있다.
(5) 그리고 다수의 대법원 판례(대법원 2004.3.12. 선고 2002두10377 판결, 대법원 2013.2.14. 선고 2012두21109 판결 등 다수)에 의하면 공신력이 있는 감정기관의 감정가격이 소급감정에 의한 것이라 하더라도 이를 시가로 인정할 수 있는 것으로 판결하고 있다.
(6) 그렇다면 쟁점주택의 상속개시일을 평가기준일로 하여 공신력 있는 감정기관으로부터 평가받은 쟁점주택의 감정평가액이 존재하는 경우, 그 취득가액을 적용함에 있어 기준시가인 개별주택가격보다 우선하여 감정평가액을 취득가액으로 적용하여야 할 것인바, 청구인이 쟁점주택의 소수지분을 상속받은 2014.8.24.을 평가기준일로 하여 평가된 쟁점주택의 감정평가액의 1/3에 해당하는 쟁점소급감정가액을 이 건 양도소득세 과세표준 계산시 취득가액으로 적용하는 것이 합당하다.
(1) 청구인은 양도가액을 실지거래가액으로 하면서 취득가액을 기준시가로 산정함은 부당하다고 주장하나, 동일기준의 원칙은 유상취득을 전제로 한 것으로 상속받은 자산의 경우 실지거래가액이 존재하지 않으므로 별도의 규정을 두고 있는 것이고,상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이다.
(2) 2020.2.11. 이후 양도분부터는 세무서장 등이 상속세 과세표준을 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 가액을 취득당시 실시거래가액으로 하는 것으로 소득세법 시행령제163조 제9항의 개정을 통하여 명확히 하였다.
(3) 또한 상속재산을 평가할 때 재산의 시가로 인정되는 감정가액은 평가기준일 전·후 6개월 이내에 감정이 이루어져야 하는 것으로 2014.2.21. 기획재정부는 소급감정의 방지를 위해 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두 평가기간(평가기준일 전·후 6개월) 이내인 경우에만 이를 시가로 인정하는 것으로상속세 및 증여세법제49조 제2항을 개정한 사실이 있다. 이에 대해 국세청 및 조세심판원도 일관되게 소급감정가액은 인정하지 않는 것으로 결정하고 있다.
(4) 따라서 쟁점주택의 경우 평가기준일(상속개시일)인 2014.8.24.을 기준으로 전·후 6개월인 2014.2.24.∼2015.2.24.에 작성된 감정가액평가서만 시가로 인정되는 것이고, 2022.8.29. 작성된 감정가액평가서를 근거로 산정한 쟁점소급감정가액은 시가(취득가액)로 인정될 수 없는 것이므로, 처분청이 개정된 소득세법 시행령제163조 제9항에 따라 2015.11.12. 세무서장이 결정한 상속재산가액인 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2021.11.9. 대통령령 제32104호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되,상속세 및 증여세법제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
(3) 상속세 및 증여세법(2018.3.20. 법률 제15522호로 타법개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (단서 생략) (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 일부개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란소득세법제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. 부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제45조의2 제5항부터 제8항까지, 제49조, 제49조의2 제1항 제1호의2 및 제73조 제1항·제4항의 개정규정은 2018년 4월 1일부터 시행하고, 제12조 및 제15조 제6항·제7항의 개정규정은 2019년 1월 1일부터 시행한다.
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 2014.8.24. 부친 AAA의 사망으로 쟁점주택의 1/3지분을 상속으로 취득하였으나, 상속인들은 상속세를 무신고 하였고, 이에 처분청은 2015.11.12. 쟁점주택의 상속재산가액을상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 제61조 제1항 제4호에 따른 개별주택가격인 OOO원으로 결정[일괄공제금액(OOO원) 미만으로 과세미달]한 것으로 나타난다. (나) 이후 청구인을 포함한 상속인들은 2022.1.18. 쟁점주택을 BBB에게 OOO원에 양도하였고, 청구인은 2022.3.31. 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일(2014.8.24.) 당시의 개별주택가격인 OOO원의 1/3인 OOO원과 취득세 OOO원을 합한 OOO원으로 하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다. (다) 청구인은 2022.11.3. 쟁점주택의 취득가액을 쟁점소급감정가액으로 산정하여 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2023.1.5. 평가기간 외 1개 감정기관이 평가한 소급감정가액을 시가로 보지 아니함을 근거로 이를 거부하였다. (라) 청구인이 제출한 쟁점주택의 감정평가표에 의하면, 쟁점주택의 감정평가 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점주택의 감정평가 내역 (단위: 원) (마) 쟁점주택의 개별주택가격 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점주택의 개별주택가격 내역 (단위: 원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점소급감정가액이 공신력 있는 감정기관이 평가한 결과로서 시가에 부합하게 감정한 금액이므로 이를 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령제163조 제9항에서 필요경비로 인정하는 상속받은 자산에 대하여 취득에 든 실질거래가액을 적용할 때에는 상속개시일 현재상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 처분청이 상속개시일 현재 쟁점주택의 상속재산가액을 개별주택가격으로 결정한 점, 2014.2.21. 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항을 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두 평가기간(상속세 평가기준일 전·후 6개월) 이내일 것으로 개정하여 시가로 보는 감정가액 요건을 강화한 점, 쟁점소급감정평가액은 상속개시일(2014.8.24.)부터 약 8년이 경과한 2022.8.29.을 작성일로 하여 소급하여 감정한 가액이므로 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전·후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하는 것으로 보기 어렵고, 그 또한 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 평균액이 아니라 1개 감정평가법인의 감정평가액에 불과한 점, 달리 쟁점소급감정평가액이 청구인의 쟁점주택 취득 당시의 시가 상당액이라는 점에 대한 객관적인 증빙자료가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 쟁점소급감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.