[요지] 청구인과 부친이 쟁점토지와 쟁점외토지를 교환할 당시 해당 토지들을 시가로 감정하여 토지의 각 가액을 별도로 정하는 등의 절차 없이 당사자 간 임의로 교환하여 실지거래가액이 확인되지 않고 교환 후 년이 경과하여 년경 거래된 쟁점외토지의 매매가액을 교환 당시의 시가로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 청구인과 부친이 쟁점토지와 쟁점외토지를 교환할 당시 해당 토지들을 시가로 감정하여 토지의 각 가액을 별도로 정하는 등의 절차 없이 당사자 간 임의로 교환하여 실지거래가액이 확인되지 않고 교환 후 년이 경과하여 년경 거래된 쟁점외토지의 매매가액을 교환 당시의 시가로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) (주위적 청구) 이의신청의 결과, 처분청도 쟁점토지가 교환토지와 교환으로 취득하였다는 사실을 인정하였는바, 쟁점토지의 취득가액(취득일자: 1993.5.4.)은 교환토지의 2006.6.7. 실지거래가액인 OOO원이다. (가) 평생을 농업에 종사한 청구인은 더 넓은 농지를 경작하도록 한 부친의 뜻에 따라 부친 소유의 쟁점토지와 청구인 소유의 교환토지를 1993.5.4. 교환하였으나 소유권 이전등기는 하지 않았고, 교환토지가 2006.5.3. 매각되고 나서야 부친에게 매각대금 중 OOO원을 2006.6.7. 지급하였는바, 위 사실관계에 대하여는 처분청도 이견이 없다(교환토지 양도소득세 신고서상 양도가액은 계약서 금액인 OOO원이나, 부동산에 지급한 수수료 등을 제외한 실제 수령금액은 OOO원임). (나) 부친이 2013.9.20. 사망한 후 상속재산을 두고 청구인과 동생들 사이에 진행되었던 유류분반환청구소송의 결과, 인천지방법원은 2022.5.24. ‘1993.5.4. 부친 소유였던 인천시 계양구 OOO 전 2,298㎡와 청구인 소유였던 인천시 계양구 OOO 토지가 교환된 후 청구인이 2006.5.3. 인천시 계양구 OOO 토지 매각대금 OOO원을 부친에게 전액 지급하였음을 확인한다’는 내용으로 강제조정하였다(이후 항소하지 않아 결정이 확정되었음). (다) 이의신청의 결과 처분청도 위 소송결과 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 교환으로 취득한 사실과 교환조건에 따라 교환토지를 매각하여 그 매각금액 OOO원을 부친에게 모두 지급한 사실을 인정하였는바(쟁점토지의 교환 취득시기가 소유권이전등기 접수일인 1993.5.4.이라는 사실은 처분청도 이견이 없음), 비록 교환 당시에 부친에게 교환토지 대금을 지급하지 못하여 미지급금으로 존재하였으나, 이후에 모두 지급된 것이고, 처분청은 교환시기(1993년)부터 교환토지 양도일(2006년)까지 13년간 공시지가가 2배 이상 상승하는 등 OOO원을 실제취득가액으로 인정하기 어렵다는 의견이나, 토지 가격 상승에 따라 청구인이 수취하거나 귀속된 금원이 전혀 존재하지 않는바, 교환토지 양도가액인 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 보는 것이 타당하다. (라) 처분청은 이 사건 토지교환은 쟁점토지와 교환토지의 시가를 감정하여 각 토지의 가액을 별도로 정하는 등의 절차를 거치지 않고 단순 교환한 것으로서, 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정하였으나, 이 건의 경우 단순교환과는 달리 청구인이 교환토지 매매에 따라 양도소득세를 신고하면서 제출한 매매계약서와 금융증빙 등에서 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용하는 것은 부당하다.
(2) (예비적 청구) 환산취득가액을 적용하더라도 환산대상은 쟁점토지가 아닌 교환토지가 되어야 한다. (가) 처분청은 이의신청 결정에 따라 양도소득세를 경정하면서, 교환으로 취득한 쟁점토지를 환산대상토지로 하고, 환산할 때 적용하는 양도가액을 쟁점토지의 수용가액인 OOO원으로 하였는바, 이는 교환으로 취득한 사실을 인정하지 않은 것과 같다. 교환으로 취득한 부동산(쟁점토지)의 취득가액은 교환한 부동산(교환토지)의 교환 당시(1993.5.4.) 실지거래가액인 것이다. (나) 처분청은 쟁점토지가 교환으로 취득한 부동산임에도 불구하고 교환하지 않은 일반부동산의 취득가액을 환산하는 것과 동일하게 쟁점토지를 대상으로 취득가액을 환산하였으나, 교환일자인 1993.5.4.로 하여 환산취득가액을 산정하는 경우 양도가액은 교환토지의 양도 당시(2006.5.3.) 실지거래가액인 OOO원, 교환토지의 양도 당시 기준시가(2006년)와 취득(교환) 당시 기준시가(1993년)를 적용하여 환산하여야 한다.
(1) 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다. 청구인은 교환토지의 매매가액 OOO원을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 2006년 5월 거래된 교환토지의 매매가액을 1993.5.4. 현재 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정할 아무런 근거나 증빙 등이 없고, 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환 대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 교환의 경우는 실지취득가액을 확인할 수 있다 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 당사자 사이에 교환 대상 목적물을 시가로 상호 교환한다는 의사의 합치가 있을 뿐, 구체적인 평가액이 표시되지 아니하여 실지취득가액을 확인할 수 없다는 보는 것이 타당하다. 또한 청구인은 교환토지의 매매대금을 교환과 관련한 미지급금이라고 주장하나, 미지급금 지연회수와 관련한 이자를 지급한 내역이 없을 뿐만 아니라, 2006년 5월에 거래된 교환토지의 매매가액 OOO원은 교환 당시(1993.5.4.)의 시가나 금전가치를 적정하게 반영하지 못하는바, 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정한 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① (주위적 청구) 1993.5.4. 교환으로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 교환토지의 2006.6.7. 양도가액인 OOO원으로 보아 쟁점토지의 양도소득세를 경정하야 한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없다고 보아 환산취득가액을 적용하더라도, 환산대상은 쟁점토지가 아닌 교환토지가 되어야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등(이하 이 조에서 "감정평가법인등"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호 가목에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 쟁점토지는 교환토지와 교환으로 취득하였고, 쟁점토지의 취득일자는 1993.5.4.이며, 청구인이 2006.5.24. 교환토지를 매각하고 2006.6.7. 부친의 계좌로 OOO원을 송금한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. (나) 청구인은 1993.5.4.에 부친 소유의 쟁점토지와 청구인 소유의 교환토지를 교환하였으나, 교환 당시 부친이 등기비용이 아깝다며 양도해서 현금으로 지급해 달라고 요구하여 교환토지의 소유권 이전등기를 하지 못하였고, 2006.5.3. 교환토지를 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였으나, 대금 중 OOO원은 부동산중개업소에 지급하였고, 청구인은 OOO원을 수령하여 부친 aaa의 계좌로 지급한 사실이 청구인과 aaa의 금융자료 등에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 2006.6.7. 교환토지의 양도가액을 실지거래가액인 OOO원, 취득가액을 환산가액 OOO원(취득일인 1985.1.22.로 계산)으로 하여 양도소득세 신고하였고, 8년 자경에 따른 양도소득세 감면으로 납부세액은 없는 것으로 확인된다. (라) 쟁점토지 관련 유류분반환청구 소송에 대하여 보면, 청구인의 부친이 2013.9.20. 사망한 후 2019.11.5. bbb 외 7명은 쟁점토지를 대상으로 인천지방법원에 유류분반환청구 소송을 제기하였고, 인천지방법원은 2021.7.19. 청구인이 원고들에게 총 OOO원을 지급하라는 내용의 ‘화해권고결정’을 하였으나, 청구인은 이에 불복하여 제기한 이의신청의 결과, 인천지방법원은 2022.5.24. 청구인 승소로 강제조정결정을 하였다. ＜ 인천지방법원 2021머58790 유류분반환 조정을 갈음하는 결정 ＞ ㅇㅇㅇ (마) 청구인의 쟁점토지 양도소득세 신고 및 경정청구 내용을 보면, 청구인은 2022.3.31. 쟁점토지를 한국토지주택공사 등에 양도한 후 2022.5.30. 양도가액을 수용가액인 OOO원, 취득가액을 기준시가(증여취득가액)인 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고하였고, 이후 2022.6.2. 쟁점토지의 실제 취득 원인이 교환토지와의 교환이고, 교환대가로 교환토지를 매각하여 부친에게 지급한 대금 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세표준 및 세액을 경정하여 달라는 내용의 경정청구를 하였으나, 처분청은 이를 거부하였다. ＜표1＞ 잼점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정청구 내용 ㅇㅇㅇ (바) 청구인이 2022.9.7. 제기한 이의신청의 결과, 처분청은 쟁점토지의 취득원인을 교환으로 인정하고, 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것으로 결정(일부 인용)하였고, 이에 따라 처분청은 청구인에게 양도소득세 OOO원(환급금 이자 포함)을 환급하였으며, 처분청은 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점토지의 기준시가를 기초로 하여 환산취득가액을 산출하였다. ＜표2＞ 처분청의 쟁점토지 환산취득가액 산출내역 ㅇㅇㅇ (사) 교환토지의 매매사례가액은 확인되지 않고, 쟁점토지 및 교환토지의 1993년부터 2006년까지 개별공시지가는 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점토지 및 교환토지 개별공시지가 ㅇㅇㅇ
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 청구인은 교환토지의 2006.5.24. 실지거래가액인 OOO원을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것인바(대법원 2004.3.26. 선고 2003두14123 판결), 쟁점토지는 부친 소유의 교환토지와 교환으로 취득한 것으로, 교환 당시 쟁점토지와 교환토지의 시가를 감정하여 각 토지의 가액을 별도로 정하는 등의 절차 없이 당사자 간 임의로 교환하여 실지거래가액이 확인되지 않는 점, 교환 후 13년간 교환토지의 개별공시지가가 2배 이상 상승하는 등 교환 취득시기인 1993.5.4.로부터 13년이 지난 2006년 5월경 거래된 교환토지의 매매가액이 교환 당시의 시가나 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 가액이라고 보기 어려운 점, 소득세법제114조 제7항 및 소득세법 시행령제176조의2 제3항에 따르면 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것인바, 단순교환으로서 실지거래가액을 확인할 수 없고, 취득일인 1993.5.4. 전후 각 3개월 이내에 매매사례가액과 감정가액이 확인되지 않는 쟁점토지의 경우 소득세법 시행령제176조의2 제2항에 따라 계산한 환산취득가액을 적용하는 것이 타당한 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액을 적용할 경우, 쟁점토지가 아닌 교환토지의 실지거래가액 및 기준시가를 기초로 하여 환산취득가액이 계산되어야 한다고 주장하나, 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항은 양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액을 ‘취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가의 비율’에 따라 취득가액을 환산하도록 규정하고 있는바, 양도차익 산정시 양도가액에서 공제하는 취득가액은 ‘양도한 자산’(쟁점토지)을 취득하기 위하여 지출하였거나 지출할 대가와 그 부대비용을 의미하는 것으로 봄이 타당하고, 이 건 교환거래는 실지양도가액을 확인할 수 없는 단순한 교환거래로 교환 취득시기인 1993.5.4. 현재 쟁점토지와 교환토지의 시가나 교환가치가 동일하다고 볼 수 있는 어떠한 자료도 없음은 앞서 본 바와 같으므로, 교환토지의 기준시가 등을 적용하여 쟁점토지의 환산취득가액을 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. 따라서 쟁점토지 양도당시의 기준시가 대비 취득당시의 기준시가 비율을 양도 당시의 실지거래가액에 곱하여 취득가액을 환산한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.