쟁점토지는 xx.0.00. 분할된바, 최초 계약금 납부시기(xx.0.00.) 및 계약일(xx.00.0.)과 그 시기가 유사한 점, 금융기관 거래내역 증빙으로 확인되는 쟁점1토지의 계약금, 중도금 및 잔금 지급내역은 청구인들이 제시한 쟁점1토지 매매계약서상 지급일정과 차이가 있는 점, 쟁점2토지는 매매계약 체결일, 계약서상 대금지급일, 실제 대금지급일이 모두 xx.0.00.인바, 이는 계약체결 이후 계약금→중도금→잔금 순으로 대금이 지급되는 일반적인 거래형태와 다른 점, 쟁점토지를 ’xx년, ’xx년 2개 연도로 각각 나누어 양도할 객관적·구체적 사유가 충분히 제시되지 않은 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 쟁점토지를 2필지로 분할한 사유와 쟁점①토지를 양도하게 된 경위는 다음과 같다. 쟁점토지는 청구인이 1989.1.9. 취득한 것으로, 쟁점매수법인이 부동산중개인을 통하여 매수할 의사를 수 차례 제시하였고, 같은 동네에 거주하는 영농인들도 농산물의 판로 확보와 소득 증대에 도움이 되니 양도할 것을 강하게 권유하였다. 이무렵 청구인은 OOO과 이웃 지인들에게 빌린 부채를 갚아야 하는 상황이었다. 또한 청구인은 형님 집에 세들어 거주하고 있고, 처는 OOO에 있는 딸의 집에서 기거하는 형편이어서 주택을 신축해서 처와 함께 고향에서 거주해야 할 생각을 갖고 있었다. 이에 따라, 중개인에게 구두로 쟁점토지 중 1/2만 양도할 의사를 표시하자, 쟁점매수법인에서 청구인이 양도 의사를 번복할 것을 우려하여 2017.6.22. 계약서도 작성하지 않은 상태에서 OOO원을 계약금 명목으로 청구인의 계좌에 입금하여 어쩔 수 없이 2017.8.16. 쟁점토지를 쟁점①토지와 쟁점②토지로 분할하였으며, 농지를 분할한 후인 2017.9.29. 2차 중도금 명목으로 OOO원을 청구인의 계좌에 입금하였다. 이후 2017.11.15. 쟁점①토지에 대한 양도 계약서를 작성하였고, 쟁점②토지는 농가주택을 신축하기 위해 양도하지 아니하였다.
(2) 다음은 청구인이 자발적인 의사와 무관하게 2018년에 쟁점②토지를 양도하게 된 경위이다. 청구인이 쟁점②토지에 농가주택을 지으려고 계획하고 있던 중 쟁점매수법인에서 쟁점①토지의 면적이 협소하여 농산물을 구입하기 위해 마을을 찾아오는 외지 차량의 주차 문제가 발생하고, 방앗간을 신축할 경우 소음으로 주거에도 지장이 생길 수 있다면서 쟁점②토지를 추가로 매도할 것을 수차례 요구하였으나 청구인은 이를 거절하였다. 그러나 쟁점①토지의 매매를 중개하였던 공인중개사가 아닌 다른 공인중개사와 주변의 친척들과 이웃 주민들이 마을 발전과 후배 영농인들을 위해 매도해 줄 것을 집요하게 요구하였고 청구인이 이를 거절하고 주택을 신축하면 향후 고향에 거주하는 동안 마을 주민들과 계속 불편하게 지내게 될 것이 두려워서 어쩔 수 없이 쟁점②토지도 매도하게 된 것이다.
(3) 쟁점토지의 매매계약은 필지별로 각각 다른 공인중개사를 통해 계약한 별도의 독립된 매매계약이며, 중개수수료도 필지별로 별도로 지급하였다. 청구인은 쟁점①토지과 쟁점②토지를 각각 별도로 양도하면서 이를 중개한 공인중개사도 서로 다르고 중개수수료도 양도 물건별로 각각 지급하였습니다. 이렇게 서로 다른 공인중개사 2명의 중개로 각각 별도의 매매계약서를 작성하였고 중개수수료도 각각 양도시기별로 지급하였음에도 처분청은 이러한 사실에 대하여 실제 확인 조사 없이 단순히 추측에 의해 쟁점토지를 일괄 양도하였다고 주장하고 있는 바, 그렇다면 청구인과 쟁점매수법인, 그리고 중개인 2명 등 최소한 4명 이상이 담합하여야 하는데 현실적으로 이러한 행위가 가능한지를 반문하고 싶다. 자산의 양도 또는 취득 시기에 대하여 소득세법 제98조 는 대금을 청산한 날이 분명한 경우 양도시기는 대금을 청산한 날이라고 명백하게 규정하고 있다. 따라서 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도시기는 각각 잔금을 청산 한 날이 속하는 2017년과 2018년이다.
(4) 청구인은 세법의 혜택을 부당하게 받기 위해 매수인과 어떠한 행위도 한 사실이 없다. 청구인과 쟁점매수법인과는 어떠한 특수관계도 없으며, 필지를 분할하여 각각 다른 공인중개사 2명을 통하여 별도로 양도한 것으로 청구인이 양도소득세를 면탈하기 위해 쟁점매수법인과 어떠한 부당한 담합 행위를 할 하등의 이유가 없다. 청구인이 처분청에 제출한 진술서 및 쟁점매수법인과 이웃 주민들의 사실 확인서에서 연도별로 나누어 거래할 수밖에 없었던 사유가 명백하게 나타난다.
(5) 처분청은 객관적인 증거나 사실관계에 대한 실지조사 없이 자의적인 판단과 사실관계를 오인하여 처분하였다. 처분청에서는 청구인이 쟁점토지를 양도하게 된 경위나 정황 등에 대하여 쟁점매수법인, 이웃 주민, 2명의 공인중개사 등에 대한 확인 조사 없이 단지 쟁점①토지와 쟁점②토지의 매수인이 동일하다는 이유만으로 각각 별도로 체결한 매매계약을 부인하고 2필지에 대한 양도시기가 같다고 추측하여 1개 연도에 대한 양도소득세 감면을 부인한바, 이는 사실관계를 제대로 파악하지 아니한 것으로 “증거자료와 그 실질내용에 따라 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하여야 한다.”는 국세부과와 세법 적용 원칙을 위배한 처분이다.
(6) 법원이나 조세심판원에서도 법률의 집행에 있어서 이를 엄격하게 해석ㆍ적용하여야 하며 행정편의적인 확장해석이나 유추적용은 허용되지 않는다고 하였다. 법원에서는 “세법해석이나 그 법률의 집행에 있어서도 이를 엄격하게 해석ㆍ적용하여야 하며(엄격주의) 행정편의적인 확장해석이나 유추적용은 허용되지 않음을 의미한다”고 일관되게 판시하고 있고(대법원 2007.5.17. 선고 2006두8648판결, 대법원 1987.9.22. 선고 86누694 전원합의체 판결, 대법원 2000.3.16. 선고 98두11731 전원합의체 판결 등), “납세의무자는 경제활동을 할 때에 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률 관계 중 하나를 선택할 수 있으며, 그 여러 단계의 거래를 거친 후의 결과만을 가지고 그 실질이 하나의 행위 또는 거래라고 단정하여 과세대상으로 삼아서는 아니된다”고 하였다(대법원 1991.5.14. 선고 90누3027 판결, 대법원 2009.4.9. 선고 2007두26629 판결 등). 또한 조세심판원에서도 “결과적으로 낮은 조세부담이 발생하였다 하여 과세관청이 조세회피목적에 대한 구체적인 입증 없이 사법상 사적자치의 원리에 따라 합리적인 경제인의 입장에서 적법하게 이루어진 계약형식이나 세법상 기간과세의 원칙을 무시하고 과세권을 행사하는 것은 법적 실질과세원칙에 위배되어 부당하다”고 결정하였다(조심 2022인5401, 2022.12.05., 조심 2022인1397, 2022.6.16., 조심2022인1407, 2022.8.24. 등 참조).
(7) 국세청에서도 “감면종합한도률 적용할 때 농지를 분할 양도한 경우 과세기간에 따라 적용한다”라고 해석하고 있다. 국세청의 예규는 “조세특례제한법제133조 제1항에 따른 감면종합한도를 적용할 때 지분으로 분할한 해당 농지의 양도가 연도를 달리하는 경우에도 과세기간에 따라 적용하는 것”이라고 하였다(서면-2015-부동산-0339, 2015.07.14. 참조).
(1) 청구인은 쟁점토지를 분할 매매한 것은 쟁점매수법인의 원활한 농산물 유통‧판매를 위한 요청과 청구인이 농가주택을 지으려는 계획에 따른 것이었다고 주장하나, 쟁점①토지의 계약금 지급일(2017.6.22.) 이후 쟁점토지가 분할(2017.8.14.)된 점, 쟁점②토지의 매매 계약시 계약금, 중도금 없이 OOO원으로 거래된 것이 확인 되는 점, OOO시청 건축과 고시공고(제2020-237호, 2020.1.13.)에 따르면 쟁점매수법인은 쟁점토지를 양수한 후 위험물저장 및 처리시설(주유소)로 건축허가를 신청하였던 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
(2) 청구인은 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 양도에 대하여 2명의 공인중개사가 각각 별개로 중개하였다고 주장하며 각각의 공인중개사 등륵증 및 금융내역을 제출하였다. 그러나 처분청이 청구인의 필요경비를 인정해주기 위하여 공인중개사 비용에 대한 자료를 요청하였으나 “공인중개사 비용에 대해 밝힐 수 없다.”는 회신을 받았고, 쟁점②토지의 매매계약서에만 공인중개사가 기재되어 있을뿐 쟁점①토지의 매매계약서에는 공인중개사가 기재되어 있지 않고, 제출한 금융내역 중 2018.2.5. OOO원과 2018.2.28. OOO원은 현금 출금된 것으로 중개 비용으로 사용되었다는 객관적인 자료라고 할 수 없다.
(3) 쟁점①토지의 계약금 지급일(2017.6.22.) 이후 토지 분할(2017.8.14.)된 사실과 쟁점②토지의 매매계약시 계약금, 중도금 없이 OOO원으로 거래된 것으로 확인되는 등 경제적 실질이 동일하므로 독립된 거래가 아닌 연속된 하나의 매매거래로 보아야 하며, 청구인이 과세기간을 달리하여 두 개의 계약서를 작성한 행위는 부당하게 양도소득세 감면을 받기 위한 행위로 판단되므로 본 심판청구는 기각되어야 한다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(4) 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2018년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (5) 조세특례제한법 시행령 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인과 쟁점매수법인간 체결한 매매계약 및 실제 매매대금 지급 내역은 아래 <표2>‧<표3> 기재와 같다. <표2> 매매계약서 상 매매대금 지급일 및 지급금액 OOO <표3> 실제 매매대금 지급일 및 지급금액 OOO (나) 쟁점①토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점①토지는 2017.8.16. 분할등기 되어, 2017.12.5. 청구인이 쟁점매수법인에게 양도하였고, 쟁점매수법인은 2019.3.21. BBB 주식회사(제3자)에게 양도한 것으로 나타난다. (다) 쟁점②토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점②토지는 2017.8.16. 분할등기 되어, 2018.2.28. 청구인이 쟁점매수법인에게 양도하였고, 쟁점매수법인은 2019.5.17. CCC 및 DDD(제3자)에게 양도한 것으로 나타난다. (라) OOO시청은 쟁점토지에 대해 2019.12.16. 및 2020.1.23. 각각 ‘위험물 저장 및 처리시설(주유소)’ 건축신고가 신청되었다고 공고한 것으로 확인되나, 구체적인 신청시기 및 신청주체는 나타나지 않는다. (마) 청구인은 쟁점①토지에 대한 매매계약서 1부를 제출한바, 매매계약서상 중개인은 나타나지 않으나 공인중개사 EEE이 중개하였다고 주장하며, EEE의 신분증 및 공인중개사 자격증을 첨부하였다. (바) 청구인은 쟁점②토지에 대한 매매계약서 1부를 제출한바, 계약서 상에 공인중개사 FFF가 중개한 것으로 나타나며, FFF의 신분증 및 공인중개사 자격증을 첨부하였다. (사) 청구인은 쟁점매수법인, 쟁점①토지 매매를 중개한 공인중개사 EEE, 쟁점②토지의 매매를 중개한 공인중개사 FFF, GGG(인근주민)이 작성한 사실확인서를 제출하였는바, 청구인이 주장하는 쟁점토지 매매 경위가 사실과 부합한다는 내용이다. (아) 청구인은 쟁점토지에 대한 중개수수료 지급내역을 아래 <표4> 기재와 제출한바, 해당 금액은 현금 인출된 것으로 확인된다. <표4> 부동산 중개수수료 지급내역 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 매매계약을 하나의 양도거래로 보아 양도소득세 감면한도를 적용한 처분이 부당하다는 의견이나, 국세기본법 제14조 제2항 은 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있다. 위 규정이 천명하고 있는 실질과세의 원칙은 헌법상의 기본이념인 평등의 원칙을 조세법률관계에 구현하기 위한 실천적 원리로서, 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 담세력이 있는 곳에 과세함으로써 부당한 조세회피행위를 규제하고 과세의 형평을 제고하여 조세정의를 실현하고자 하는 데 주된 목적이 있는바(대법원 2012.1.19. 선고 2008두8499 판결 등 참조), 쟁점토지는 2017.8.16. 분할된바, 최초 계약금 납부시기(2017.6.22.) 및 계약일(2017.11.5.)과 그 시기가 유사한 점, 금융기관 거래내역 증빙으로 확인되는 쟁점①토지의 계약금, 중도금 및 잔금 지급내역은 청구인들이 제시한 쟁점①토지 양도 계약서상 지급일정과 차이가 있는 점, 쟁점②토지는 매매계약 체결일, 계약서상 대금지급일, 실제 대금지급일이 모두 2018.2.28. 인바, 이는 계약체결 이후 계약금-중도금-잔금 순으로 대금이 지급되는 일반적인 거래형태와 다른 점, 쟁점②토지 거래는 쟁점①토지 거래와 밀접한 관련이 있는 거래로 보아야 하고 서로 별개의 거래라 보기 어려운 점, 쟁점토지를 2017년, 2018년 2개 연도로 각각 나누어 양도할 객관적‧구체적 사유가 충분히 제시되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도거래를 하나의 거래로 보아 양도소득세 감면한도를 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.