[요지] 비교주택의 주거전용면적이 확장공사를 통하여 증가하였는지 여부, 위 확장공사로 통해 실제 주거전용면적이 증가하였는지 여부 등을 재조사하여 비교주택이 유사매매사례가액에 해당하는지 여부를 판단함이 타당함
[요지] 비교주택의 주거전용면적이 확장공사를 통하여 증가하였는지 여부, 위 확장공사로 통해 실제 주거전용면적이 증가하였는지 여부 등을 재조사하여 비교주택이 유사매매사례가액에 해당하는지 여부를 판단함이 타당함
[참조결정] 조심2022서2404
[주 문] OOO세무서장이 2022.12.16. 청구인에게 한 2021.10.14. 증여분 증여세 OOO원에 대한 부과처분은 OOO 302호 및 601호의 면적 등을 근거로 서로 동일하거나 유사한 것으로 볼 수 있는지 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 상증세법 제60조(평가의 원칙 등) 제1항 및 제2항과 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙등) 제1항에서 재산의 평가는 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따르도록 되어 있고, 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사례가액, 감정평가가액, 수용보상가액·경매가액 또는 공매가액(이하 “매매등”이라 함)을 말한다고 규정하면서 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 같은 법 시행령 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 쟁점주택은 해당 재산에 대한 상기 규정에 따른 시가에 해당하는 가액이 없다.
(2) 또한, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기재부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과표를 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 60조 제2항에 따른 시가로 본다”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) 제3항은 “영 제49조 제4항에서 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 유사매매사례가액으로 적용하기 위해서는 공동주택단지 내에 소재하고, 주거전용면적의 차이나 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것” 등 3가지 요건이 충족될 것을 요구하고 있는바, 쟁점주택과 비교주택은 2016년에 신축된 총 17세대로 구성되어 있는 다세대주택 중 각각 한 채로서 아래 ＜표1＞∼＜표3＞과 같이 쟁점주택은 전용면적과 기준시가 모두 비교주택에 비해 작고, 2020.6.13. 이후 동일 건물 내 매매사례가액이 없는 등 동일성 및 유사성이 부족하므로 비교주택의 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 적용할 수 없다. ＜표1＞ 쟁점주택과 비교주택의 기본사항 ＜표2＞ 동일 건물 내 매매사례가액 ＜표3＞ 각 층별 건축면적 비교
(3) 한편, 상증세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) 제3항은 앞서 살펴본 바와 같이 3가지 요건이 충족될 것을 요구하고 있는데, 이는 실질과세의 원칙에 의하여 실질과 공부상의 요건의 차이가 커서 가격의 차이를 유의미하게 가져오는 경우에는 적용할 수 없는 규정으로,아래와 같이 비교주택의 면적은 공부상 면적인 29.03㎡에 확장공사로 추가된 10.05㎡를 합친 39.08㎡인 반면, 쟁점주택은 28.58㎡로 비교주택의 주거전용면적이 무려 36.74%(10.5㎡)나 크므로 비교주택의 쟁점매매사례가액을 적용한 이 건 처분은 위법·부당하여 취소되어야 한다. (가) 쟁점주택 건축 당시 건축물현황도(＜별지1＞ 참조)에 의하면, 아래 ＜표4＞와 같이 일조권 사선제한을 적용받아 2∼4층까지는 같은 외벽이나, 5층의 외벽은 4층 외벽으로부터 1.27m, 6층의 외벽은 5층 외벽으로부터 1.27m(4층 외벽으로부터 2.54m) 안쪽으로 들어가서(베란다 공간이 생김) 외벽이 설치되었고, 외벽은 대리석으로 시공하였다. ＜표4＞ 사선제한 형태와 4층 외벽으로부터 이격거리(배란다 폭) (나) 5층은 4층의 외벽으로부터 사선제한된 공간 1.27m 중 1.2m를 갈색톤의 판넬재료를 사용하여 거의 4층 외벽까지 확장공사를 하였고, 비교주택이 소재한 6층은 5층의 최초 대리석 외벽까지만 확장하여 5층과는 계단식 형태가 되었는데, 확장 설치된 6층 외벽에 에어컨 실외기가 설치되어 있다(＜별지2＞ 참조). (다) 건축물현황도와 실제 건물 현황을 비교하여 확장면적을 계산하면, 6층의 경우 20.1㎡(베란다 폭 1.2m×길이 16.75m)을 전면으로 확장하였으므로 2세대로 나누면 비교주택은 10.05㎡을 확장한 것으로 계산된다.
(4) 청구인의 주요 항변 내용은 아래와 같다. (가) 재산평가심의위원회 운영규정 제34조 제3항은 “납세자는 평가심의위원회 심의 전까지 본인의 의견을 서면으로 제출할 수 있다”고 규정하고 있고, 제35조 제2항은 “세무서장 등이 제34조 제1항에 따라 상속 및 증여재산의 매매 등 가액에 대한 시가인정 심의를 신청하고자 하는 경우에는 제1호부터 제3호까지의 서류를 첨부하여 납세지 관할지방국세청장(성실납세지원국장)에게 신청하고 그 신청내역을 지체없이 제4호 서식으로 납세자에게 송부하여야 한다”고 규정하고 있으나, 청구인은 처분청이 신청한 내용을 송부받지 아니하여 의견을 서면으로 제출할 수가 없었다. (나) 처분청은 실제 확장공사를 하였다고 하더라도 비교주택의 실제 주거전용면적이 쟁점주택에 비해 10.5㎡ 더 넓다고 할 근거가 없고, 공부상 면적에 확장부분 면적이 포함되어 있을 가능성 배제할 수 없으며, 확장된 면적이 정확히 얼마인지 뿐만 아니라 확장 부분을 주거전용으로 사용할 수 있는지도 확인된 바 없다는 의견인바, 재산의 형태 및 이용상태 등이 동일한지 및 주변환경의 변화는 없는지, 비교주택과의 동일성 내지는 유사성을 인정할 수 있는지 여부 등에 대해 면밀하게 검토한 것으로는 전혀 보이지 않고, 현장확인 없이 공부상으로만 형식적으로 검토가 이뤄진 것이다.
(1) 처분청은 비교주택과 쟁점주택이 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 기준시가가 유사하다고 보아 재산평가심의위원회의 심의결과에 따라 쟁점주택을 OOO원으로 평가하여 이 건 처분을 한 것인바, 실제 확장공사를 하였다고 하더라도, 비교주택의 공부상 면적은 29.03㎡로서 비교주택의 실제 주거전용면적이 쟁점주택에 비해 10.5㎡ 더 넓다고 할 근거가 없고, 공부상 면적에 확장부분 면적이 포함되어 있을 가능성 배제할 수 없으며, 확장된 면적이 정확히 얼마인지 뿐만 아니라 확장 부분을 주거전용으로 사용할 수 있는지도 확인된 바 없다.
(2) 이 건과 유사한 사건에서 조세심판원은 ‘비교대상아파트 내부에 등기부등본이나 건축물대장에 등재되지 않은 복층부분이 존재하더라도 건축법등 관련 법령상 기준에 따라 설치되어 신고ㆍ허가 등의 절차를 거쳐 공부상 주거전용면적으로 등재된 사실이 없는 부분을 주거전용면적으로 보기는 어렵다’는 취지의 결정을 하였는바(조심 2022서2404, 2022.9.29.), 설령 10.5㎡ 만큼 확장공사를 하였다는 청구주장이 사실이라고 하더라도, 해당 확장부분은 관련 법령상 기준에 따라 설치되어 신고ㆍ허가 등의 절차를 거쳐 공부상 주거전용면적으로 등재된 사실이 없으므로 상증세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) 제3항 제1호 나목에서 규정하는 ‘주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적)’의 차이가 100분의 5를 초과한다 할 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) 제76조(결정ㆍ경정) ③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. (단서 생략)
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. (단서 생략)
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제63조(저당권등이 설정된 재산의 평가) ① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) 제78조(결정·경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
2. 증여세 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. (단서 생략)
(1) 쟁점주택과 비교주택의 현황을 비교하면 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점주택과 비교주택의 현황 비교
(2) OOO지방국세청 평가심의위원회의 심의결과(2022.9.1.)는 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ OOO지방국세청 평가심의위원회의 심의결과
(3) 쟁점주택과 비교주택의 연도별 공시가격은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 쟁점주택과 비교주택의 연도별 공시가격
(4) 상증세법 시행령 제49조와 관련하여 국세청장이 2011년 2월 발간한 개정세법 해설의 내용은 아래 ＜표8＞과 같다. ＜표8＞ 상증세법 시행령 제49조 관련 개정세법 해설의 내용
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 비교주택과 동일성 및 유사성이 부족하여 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 비교주택의 매매가액을 적용할 수 없다고 주장하는 반면, 처분청은 쟁점주택을 재산평가심의위원회의 심의결과에 따라 비교주택의 매매가액으로 평가한 것은 정당하고, 비교주택을 확장하였다는 청구주장은 공부상 주거전용면적으로 등재된 사실이 없으므로 그대로 인정하기 어렵다는 의견인바, 쟁점주택은 비교주택과 기준시가와 위치, 면적이 각각 다르고, 만약 청구주장대로 비교주택의 주거전용면적이 확장공사하여 당초 29.03㎡에서 10.05㎡가 증가한 39.08㎡라면 34% 이상 증가한 것이므로 확장공사를 실시하였는지 여부와 실제로 확장공사를 하였다면 단순히 베란다에 가벽 등을 설치하는 등이 아닌 실제 증가된 주거전용면적이 정확히 얼마인지 여부에 대해 확인할 필요가 있어 보이는 점, 쟁점주택이 소재한 건물의 3층은 4세대이나 6층은 2세대로 구성되었음에도 쟁점주택과 비교주택의 공부상 면적은 유사하여 쟁점주택에 비해 비교주택은 길쭉한 대신 폭이 좁은 형태로서 구조가 상당히 다를 것으로 추정되는 점 등에 비추어 쟁점주택과 비교주택의 면적 등을 현장확인하는 등 두 주택이 동일하거나 유사한 것으로 볼 수 있는지 여부에 대해 재조사함이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 쟁점주택 및 비교주택 건축 당시 건축물현황도 ＜별지2＞ 쟁점주택 건물의 5․6층이 확정되었다는 증빙으로 제시된 자료