쟁점부동산의 실지취득가액일 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2002.4.23. OOO근린생활시설 및 주택(토지 OOO㎡, 건물 OOO㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 매매로 취득한 후 2017.9.

29. 양도하였고, 2017.11.30. 실지거래가액에 따른 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원(취득매매가액 OOO원), 취득중개수수료 OOO원으로, 납부할 세액을 OOO원으로 기재한 2017년 귀속 양도소득세 예정신고서를 제출하였다.

• 나. 처분청은 청구인의 위 양도소득세 예정신고에 대하여 2022.3.23. ∼2022.4.11.까지 양도소득세 세무조사를 실시하여, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 취득 매매계약서 및 중개수수료에 대한 금융거래내용이 확인되지 아니한다는 이유로 실지거래가액을 부인한 후 환산취득가액(OOO원)을 적용하고, 중개수수료를 필요경비에서 부인하여 2022.7.8. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.9.26. 이의신청을 거쳐 2023.1.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 청 구인은 쟁점부동산을 매매로 취득하였고, 다음 <표1>과 같이 대금을 지급하였다. <표1> 취득 매매대금 지급 요약 (단위: 원) (가) 청구인의 쟁점부동산 취득 당시 대금지급은 매도인이 IMF여파로 사업이 부진하여 부도일보직전에 쟁점부동산을 매도하면서 현금을 요구하였고, 청구인의 배우자(CCC)가 1997년부터 계주 겸 사채 대부업을 운영하여 보유중인 현금으로 계약금과 중도금을 지급하면서 부족한 중도금 OOO원 중 일부를 차용하여 현금으로 지급하였으며, 위 차용금을 변제하고자 이후 아래 <표2>의 보유 부동산을 처분하였는바, 부동산 매각대금을 현금으로 수령하여 위 차용금 변제에 사용하여 금융거래내용이 나타나지 않는다. <표2> 부동산 처분 현황 (나) 청구인이 계약금 및 중도금 등 총 OOO원을 배우자인 CCC가 지급하였다는 주장에 대하여, 처분청은 청구인이 제출한 CCC의 금융거래내역만으로 CCC가 OOO원의 자금을 운영할 여력이 있어 보이지 않고, 매매계약서상 중도금 등 지급예정일에 인출된 내역은 확인되지 않으며, OOO원이란 거액을 수표가 아닌 현금으로 지급하였다는 주장 또한 신빙성이 없어 보인다는 의견이나, 처분청은 청구인이 2002년 4∼5월경 다수의 부동산을 매각한 사실을 확인하였고, CCC의 아래 <표3>의 계좌거래내용을 보면, 1997년부터 2001년까지 계주와 사채를 운용하여 상당액의 현금을 보유하고 있었던 사실이 확인된바, 청구인은 쟁점부동산 매매계약 당시 계약금은 현금으로 지급하고, 중도금은 위 곗돈 등을 융통하여 지급하였다. <표3> CCC의 OOO 계좌 입금내역 (다) 청구인은 쟁점부동산 취득 후, 위 차입금 등을 상환하기 위하여 2002.6.24. CCC 소유의 OOO를 매매가 OOO원에 처분하였고, 청구인 소유의 OOO를 OOO원에 양도한 후 매각대금 OOO원을 현금으로 차입금 상환에 사용하였다. (라) 처분청은 취득 매매계약서상 거래대금에 대한 통장지급내역이 없다고 하여 계약서가 신빙성이 없다고 하는데, CCC와 청구인의 부동산 양도대금 또한 통장에 입금된 사실이 없으므로, 위 논리대로라면 청구인의 위 2건의 부동산 양도에 대해서도 같은 논리로 매매를 부인할 것인지 묻지 않을 수 없다. (마) 2002년 당시 양도소득세는 기준시가가 원칙이고, 예외적으로 실가를 인정하는 제도로 운영되고 있어, 금융거래를 굳이 할 필요가 없었고, 편의상 청구인도 부동산 매수 및 매도시 현금(수표)을 주고받았다. (바) 위와 같이 청구인은 쟁점부동산과 관련하여 매매계약서가 분명히 존재하고, 대금을 모두 지급한 사실이 있는바, 처분청은 매도자 DDD의 통장도 조사하지 않고 일방적으로 거래가액을 부인하고 환산가액으로 결정한 것은 부당한 처사이다. (2) 한편, 청구인은 1998년 9월경부터 인쇄업OOO을 영위해왔고, 2000년 8월 쟁점부동산 소재지로 사업장을 이전하여 운영하다 2002년 4월 동 부동산을 취득하였으며, 취득 후 3층 주택 부분을 제외하고 1∼2층 상가 부분에 대하여 장부에 토지 OOO원, 건물 OOO원을 계상하였는바, 쟁점부동산의 상가(근린생활시설) 부분에 대한 장부계상액과 이를 바탕으로 주택분 매입가액을 합산하면 약 OOO원으로 계산되므로 실지 매입가액인 OOO원은 정당한 매매가액임이 증명된다. (3) 취득 중개수수료와 관련하여, 처분청은 “용역계약서와 EEE의 인감내용을 확인한바, 쟁점부동산 계약일은 2002.3.22.이고, 컨설팅용역계약서 계약일은 2002.1.4.로 작성되었으나, 첨부된 인감은 OOO로 위 계약일 한참 후인 2017.11.20. 발급하였고, 계약서와 인감증명서의 도장도 일치하지 않는다”고 하여 필요경비를 부인하였으나, 계약서 작성일에 사용한 도장과 2017년 당시 세무서에 제출하기 위해 발급한 인감도장은 언제든지 변경 가능한 것으로 계약을 부인하는 정당한 이유가 될 수 없고, 중개인 EEE는 1999년 6월 공인중개사를 취득한 자로, 청구인은 2002년 1월 EEE와 매수가액 OOO 이하시 수수료로 10%를 지급한다는 중개계약을 체결하였고, 중개사 요청에 의해 대금은 현금지급 조건이었으며, 부동산 매수대금 등을 융통하여 2002년 7월까지 변제하다보니 중개수수료를 2002.7.29.까지 지급하였던 것으로 관련 통장 인출내역과 EEE 계좌 입금내용이 아래 <표4>와 같이 확인되는바, 취득 중개수수료는 당연히 필요경비로 인정되어야 한다. <표4> 취득 중개수수료 관련 대금거래내용
• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점부동산 양도시 실제취득가액을 OOO원으로 신고하였으나, 재무제표상 쟁점부동산의 가액은 OOO원(토지: OOO원, 건물: OOO원)으로 확인되어 취득가액 과다계상 혐의에 대하여 양도소득세 조사를 실시하였는바, 청구인은 조사당시 쟁점부동산 장부가액을 OOO원으로 계상한 근거에 대해 해명하지 못하였고, 조사 과정에서 당시 장부를 기장한 세무사에게 확인한 결과 대차대조표 상 단기차입금 OOO원에 상응하는 가액으로 기장하였음을 확인하였다. (2) 청구인이 취득매매대금 중 OOO원을 현금으로 지급하였다는 주장에 대해 살펴보면, CCC는 2001년까지 OOO보험판매업을, 2002년부터 2007년까지 OOO을 운영한 것으로 확인되고, 청구인이 제출한 금융자료 내용을 보면, 계주를 한 사실은 인정될 가능성이 있으나 OOO원을 융통할 자금력을 가진 사채업자로 판단할 근거가 부족하고 관련 중도금과 관련한 차용증 및 이자지급 사실 등이 전혀 확인되지 아니한다. (3) OOO는 배우자 CCC 소유 아파트로 CCC의 부동산 양도대금으로 CCC에게 차용금을 상환하였다는 논리도 맞지 않는 주장으로 판단된다. 이런 논리에 맞지 않는 주장을 하는 이유는 CCC 소유 부동산 양도일이 2002.6.17.로 쟁점부동산 중도금 지급일(2002.3.27) 이후이기 때문에 시기상 맞지 않으나 이를 맞추기 위한 것으로 청구인은 당초 사실에 입각한 주장이 아닌 맞춰가기식 주장을 하고 있고, OOO분양권 양도대금은 중도금 대출여부와 프리미엄가액이 확인되지 않고, 관련 증빙도 없이 OOO원을 현금으로 수령하였다는 주장으로 실제 수령액이 얼마인지는 확인되지 않는다. (4) 쟁점부동산 전(前) 소유자 DDD은 FFF, ㈜GGG에서 발생한 근로소득과 부동산임대 소득이 있는 자이며 2002년 4월∼2002년 5월까지 2달 간 13건의 부동산을 매각하고 해외로 이주한 사실이 확인되고, 13건의 부동산 매각자금이 입금되었을 것이며, 다량의 금융거래내역 중 쟁점부동산 양도대금임을 확인할 수 없었고, 전(前) 소유자 DDD이 청구인에게 매매대금을 현금으로 지급할 것을 요청하였다면 쟁점부동산 양도대금은 입금하지 않았을 것이다. (5) OOO원권 최초발행일은 2009.6.23.로 쟁점부동산 취득대금은 만원권으로 지급하였을 것이며, OOO원을 만원권으로 지급시 007가방 7개를 들고 현금으로 지급하였다는 주장은 비상식적이며 또한 CCC의 자금력이 그에 미치지 못하는 것으로 판단되고, OOO권리금 관련 세무조사 내용은 10년이 도과한 자료로 확인이 불가하므로 이 건 취득매매계약서 내용은 인정할 수 없어 환산취득가액을 적용하여 경정한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다. (6) 취득 중개수수료에 대해 보면, EEE는 컨설팅비용 OOO원 수취자로 취득계약서 상의 중개인으로 기재되어 있으나 미등록사업자로 컨설팅비용 관련 세금을 신고한 사실이 없다. 또한 청구인은 쟁점부동산 소유권 확보(2002.4.23.) 이후에 지출된 금액이 OOO원으로 해당 금액은 거래금액 대비 고액이며 출금된 내역만 확인될 뿐 EEE에게 지급된 사실이 객관적으로 확인되지 않아 쟁점부동산의 컨설팅비용으로 판단되지 않고, 청구인은 과세전적부심사 과정에서 컨설팅비용 지급내역을 위 <표4>와 같이 변경하여 주장하였으며, 이는 당초 양도소득세 신고 내용과 다른 주장으로 당초 양도소득세 신고가 신빙성이 없다는 사실을 자인하는 것이다. (7) 쟁점부동산의 토지 개별공시지가는 취득일(2002.4.23.) 현재 OOO원이고, 양도일(2017.9.29.) 현재 OOO원으로 두배 이상 차이나는 바, 청구인의 취득가액이 과다한 것을 알 수 있다. 위와 같이 청구인의 취득계약서는 신빙성이 낮고 객관적인 취득자금 지급내역증빙이 없으며, 컨설팅 비용은 미등록중개업자에게 지급하였다는 객관적 금융증빙이 확인되지 않는 고액의 컨설팅비용으로 판단되는 바, 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

② 취득 중개수수료(OOO원)에 대하여 양도소득의 필요경비 계산시 이를 부인하여 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
• 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등(이하 이 조에서 “감정평가법인등”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호 가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청이 제출한 심리자료를 보면, 청구인은 이 건 양도소득세 신고시 쟁점부동산 취득가액을 실지거래가액으로 신고하였고, 처분청은 세무조사 후 환산취득가액으로 경정한 것으로 확인된바, 신고 및 경정 세부내용은 다음 <표5>와 같이 확인된다. <표5> 양도소득세 신고․경정 내용 (단위: 천원) (2) 처분청이 제출한 쟁점부동산의 등기사항 전부증명서 등을 보면, 쟁점부동산은 근린생활시설(1～2층) 및 주택(3층)으로 구성된 겸용주택으로 나타나고, 청구인은 2002.4.23. 쟁점부동산을 매매로 취득하여 2017.9.29. 양도한 것으로 확인된바, 세부내용은 <별지1>과 같다. (3) 처분청과 청구인이 제출한 쟁점부동산 취득 매매계약서 및 부동산컨설팅계약서는 <별지2>와 같다. (4) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사과정에서 쟁점부동산 전체 매매대금 중 잔금(OOO원) 지급에 관한 사항은 확인된 것으로 보이나, 처분청은 계약금 및 중도금 지급에 관한 객관적 증빙내용이 없어 매매계약서를 인정할 수 없다는 의견이고, 청구인은 쟁점부동산 취득 당시 계약금 및 중도금(OOO원)을 일시 차입하여 지급하였고, 이후 다른 보유 부동산 매각을 통해 동 차입금을 현금으로 상환하여 부득이하게 금융거래내역이 나타나지 않는다고 주장한다. (5) 청구인은 쟁점부동산 양도 후 2017.11.30. 양도소득세 신고시 취득 중개수수료(OOO원)를 양도소득세 필요경비로 신고하면서 EEE로부터 건네받은 인감증명 및 공인중개사자격증을 첨부서류로 제출한 것으로 보이고, 세부내용은 다음 <표6>과 같은바, 청구인은 위 <표4> 내용과 같이 CCC(배우자)의 계좌에서 2002.1.12.～2002.7.29.까지 7회에 걸쳐 현금(수표)을 출금하여 중개수수료를 지급한 것으로 주장하고 있고, 처분청은 EEE가 등록되지 않은 중개인으로서 취득 중개수수료가 거래금액 대비 고액이며, EEE의 부가가치세 등 신고내용이나 금융거래내용도 명확히 확인되지 않으므로 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다. <표6> EEE 인감증명서 및 공인중개사 자격증 (6) 처분청이 제출한 청구인의 종합소득세 신고내용 등을 보면, 표준재무상태표상 확인되는 쟁점부동산의 장부 계상금액은 다음 <표7>과 같이 확인되는바, 청구인은 토지 계정의 금액이 쟁점부동산 중 근린생활시설과 관련된 부분만을 계상한 것이라 주장하고, 처분청은 장부계상 근거가 명확히 확인되지 않으므로 이를 인정할 수 없다는 의견이다. <표7> 청구인 종합소득세 신고서상 표준재무상태표 일부 발췌 (단위: 천원) (7) 청구인은 인쇄업을 운영하는 사업자로서, 사업 운영과정에서 쟁점부동산을 취득한 후 토지 OOO원, 건물 OOO원을 장부에 계상한 것으로 보이는 바, 청구인은 장부계상금액 근거에 대해 다음 <표8>과 같이 쟁점부동산 전체 취득가액 중 주택 부분을 제외하고, 근린생활시설 부분(1～2층)만을 안분계산한 금액이라 주장한다. <표8> 청구인 주장 쟁점부동산 장부계상금액 근거 (8) 한편, 처분청이 제출한 이의신청 결정문을 보면, EEE의 이 건 중개수수료(OOO원)와 관련한 부가가치세 및 종합소득세 신고내용은 확인되지 아니하고, EEE의 사업이력은 다음 <표9>와 같이 확인되며, 쟁점부동산 외관은 다음 <표10>과 같이 확인된다. <표9> EEE 사업이력 <표10> 쟁점부동산 외관 (1) 국토교통부 공시가격 알리미 홈페이지를 보면, 쟁점부동산의 개별공시지가 변동 현황은 다음 <표11>과 같이 확인된바, 쟁점부동산 취득(2002년)부터 양도(2017년)시까지 약 122%(㎡당 OOO원→OOO원) 상승한 것으로 보인다. <표11> 쟁점부동산 개별공시지가 (단위: 원) (9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약서가 존재하고, 관련 대금 지급증빙도 확인되므로 쟁점부동산 양도에 대해 환산취득가액을 적용하는 것은 부당한 것으로 주장하나, 청구인이 주장하는 총 매매대금 OOO원 중 잔금 OOO원은 계좌이체로 지급한 사실이 있는 것으로 보이나, 계약금 및 중도금 합계 OOO원을 현금으로 지급하였다는 주장 외에 객관적인 지급 증빙서류를 제시하지 못하는 점, 쟁점부동산 매매계약서에 기재된 부동산 중개인은 관련 법령에 따라 등록된 공인중개사가 아니고, 쟁점부동산의 토지 개별공시지가는 취득 당시부터 양도시까지 약 2.2배 상승하였으나, 청구인이 쟁점부동산을 매도인의 사정 등으로 현금으로 취득하였음에도 실지거래가액으로 신고한 매매금액은 약 1.35배 상승한 것에 불과한 점, 청구인은 쟁점부동산 취득 후 장부상 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)으로 취득가액을 계상한 것으로 보이나, 취득가액 계상시 주택 부분 토지 면적 및 건물가액을 제외하였다는 주장 외에 이를 뒷받침할만한 객관적인 증빙서류를 제시하지 아니하여 장부 계상금액이 쟁점부동산 취득가액 전부를 계상한 것인지 여부가 확인되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (10) 다음으로 쟁점②에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 취득당시 지급한 취득 중개수수료를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 부동산 중개인 EEE의 경우 부동산 중개행위와 관련하여 근로․사업소득 등을 신고한 사실이 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산 거래당시 공인중개사로 등록하였는지 여부도 확인되지 아니하여 부동산 중개업무를 수행한 것으로 보기 어려운 점, EEE에게 지급하였다는 취득 중개수수료(부동산컨설팅비)가 소득세법상 인정되는 취득가액(부대비용) 등에 해당하는지 불분명하고, 청구인이 제시하고 있는 예금계좌 출금내역만으로 수표(현금) 출금액이 실제 EEE에게 지급되었는지 여부도 확인되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 이 건 취득 중개수수료를 쟁점부동산 양도에 대한 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 쟁점부동산 등기사항 전부증명서 <별지2> 쟁점부동산 (취득)매매계약서 및 부동산컨설팅 계약서