[요지] 청구인들은 상속을 원인으로 쟁점부동산을 취득하였고, 피상속인에 대한 상속세를 신고하지 않음에 따라 피상속인의 상속세 관할 세무서장이 쟁점부동산을 개별주택가격으로 평가하여 결정한 사실이 있으며 이에 대하여 청구인들은 세법이 정한 기한 내에 불복을 제기하지 아니하였으므로 일응 상증세법§76에 따라 세무서장등이 결정한 가액인 개별주택가격을 쟁점토지의 취득가액으로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지는 OOO역세권 도시개발 사업지역 내에 소재하는바, OOO역세권 도시개발조합장의 의뢰로 사업의 실시계획인가일인 2014.11.24.을 기준일로 하여 감정평가를 실시한 결과, 쟁점토지의 감정가액은 OOO원(OOO/㎡)으로 산정되었다.
(2) 쟁점토지와 같은 OOO역세권 도시개발 사업지역 내에 소재한 비교대상토지는 2018.8.9. 제3자에게 OOO원(OOO원/㎡)에 양도되었고, 또한 2020.9.1. 도시개발사업자이자 쟁점토지의 양수인인 AAA 주식회사에게 OOO원(OOO원/㎡)에 양도되었다.
(3) 쟁점토지와 비교대상토지는 도시개발 사업지역 내 토지로서, 사업시행을 위해 새로운 부지가 조성되므로 개별토지의 특성 및 현황에 의존하여 그 거래가액이 결정된다고 보기 어렵다.
(4) 비교대상토지는 지목, 면적, 단가, 공시지가, 위치 등 모든 면에서 쟁점토지와 유사할 뿐만 아니라, 쟁점토지는 2020.8.31. OOO원(OOO/㎡)에, 비교대상토지는 2020.9.1. OOO원(OOO원/㎡)에 AAA 주식회사에 양도된 것을 보더라도 그 유사성을 부인할 수 없다.
(5) 처분청은 피상속인의 상속재산인 쟁점부동산을 평가하면서 2014.11.24. 쟁점토지에 대한 감정가액인 OOO원 보다 월등히 적은 개별주택가격(OOO원)으로 결정하였으나, 이는 상속세 및 증여세법제60조, 제61조 및 같은 법 시행령 제49조를 잘못 적용한 것이다.
(1) 소득세법제97조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따르면, 상속받은 자산에 대한 취득가액을 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정‧경정한 가액이 있는 경우에는 그 결정‧경정한 가액)을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 정하였으므로, 피상속인에 대한 상속세 결정(2019.11.25.) 당시 OOO서장이 평가한 개별주택가격을 쟁점토지에 대한 취득가액으로 보아야 한다.
(2) 청구인들은 쟁점토지와 비교대상토지가 같은 도시개발지역에 속해 있다는 이유로 유사물건이라고 주장하나, 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점토지와 비교대상토지의 개별공시지가 차이가 5% 이상이고, 각 토지 지상의 주택에 대한 개별주택가격의 차이가 커서 이를 유사물건이라고 보기 어렵다. ＜표1＞ 피상속인의 상속개시일 당시 쟁점토지 및 비교대상토지 등 비교 ㅇㅇㅇ
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인들은 2018.12.9. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 쟁점토지를 취득하였고, 2020.9.1. 이를 AAA 주식회사에게 OOO원에 양도(매매계약일: 2020.6.12.)하여 소유권이전등기 하였으며, 쟁점토지 지상의 건물(단층주택)은 2019.4.5. 멸실된 것으로 확인된다.
(2) 비교대상토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 비교대상토지는 2018.8.14. 지상 건물(단층주택)과 함께 매매를 원인으로 DDD에게 OOO원에 소유권이전 되었고(매매계약일: 2018.6.9.), DDD은 2020.9.1. 이를 AAA 주식회사에게 OOO원에 양도(매매계약일: 2020.6.11.)한 것으로 확인된다.
(3) 청구인들의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 양도소득세 신고 및 경정내역 ㅇㅇㅇ
(4) 청구인들은 당초 피상속인에 대한 상속세 신고를 하지 않았고, 처분청은 2019.11.25. 상속세 과세표준 및 세액 계산내용(상속재산가액 OOO원으로 과세미달)을 청구인들에게 통지하였다. 청구인들은 쟁점토지를 양도한 후 2020.10.22. 피상속인에 대한 상속세 기한후신고를 하였고, 처분청은 2021.12.7. 당초 결정을 유지하는 결정을 한 것으로 나타난다. ＜표3＞ 청구인들의 신고 및 처분청의 결정내역 ㅇㅇㅇ
(5) 청구인들이 제출한 자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) OOO시장이 2020.8.31. 고시한 “OOO역세권구역 도시개발사업 구역지정(변경), 개발계획수립(변경)(8차), 실시계획(변경) 인가(4차) 및 지형도면 고시”에 따르면, 쟁점토지 및 비교대상토지는 OOO역세권 도시개발구역에 편입되는 토지에 해당되며, 해당 도시개발사업의 시행기간은 실시계획인가일인 2014.11.24.부터 환지처분일인 2022.12.31.까지로 나타난다. (나) OOO역세권구역 도시개발 사업조합의 조합장의 의뢰에 따라 BBB감정평가법인이 평가한 ‘OOO역세권구역 도시개발사업 환지인가를 위한 정리전 토지의 감정평가’ 내역(평가기준시점: 2014.11.24., 작성일: 2017.8.8.)에 따르면, 쟁점토지의 평가금액은 OOO원으로 나타난다. (다) 청구인 CCC의 의뢰에 따라 OOO지사가 평가한 쟁점토지의 감정평가 내역(평가기준시점: 2018.12.9., 작성일: 2022.1.19.)에 따르면, 쟁점토지의 평가금액은 OOO원으로 확인되는바, 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견에 따르면, 의뢰인의 요청에 따라 쟁점토지 지상의 주택에 구애없이 쟁점토지의 환지예정지(체비지)증명원상 권리면적(68.5㎡)을 기준으로 평가한 것으로 나타난다.
(6) 2020.2.11. 개정된 소득세법 시행령제163조 제9항에 따르면, 상속ㆍ증여로 취득한 양도자산의 취득가액은 상속개시일ㆍ증여일 현재의 시가로 하되, 세무서장이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우에는 그 금액을 시가로 보도록 하였는바(개정이유: 취득가액 적용방법 합리화로 납세자의 조세회피를 방지), 해당 개정내용은 2020.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용된다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인들은 2018.6.9. 매매계약이 체결된 비교대상토지의 양도가액인 OOO원(2,084,567원/㎡)을 쟁점토지 면적으로 환산하여 산정한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다고 주장한다. (나) 소득세법 시행령제163조 제9항은 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보되, 같은 법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다. (다) 이 건의 경우, 청구인들은 상속을 원인으로 쟁점부동산을 취득하였고, 피상속인에 대한 상속세를 신고하지 않음에 따라 피상속인의 상속세 관할 세무서인 OOO서장이 쟁점부동산을 개별주택가격으로 평가하여 결정한 사실이 있으며, 이에 대하여 청구인들은 세법이 정한 기한 내에 불복을 제기하지 아니하였으므로 일응 상속세 및 증여세법제76조에 따라 세무서장 등이 결정한 가액인 개별주택가격을 쟁점토지의 취득가액으로 보는 것이 타당한 점, 청구인들이 제시한 비교대상토지의 매매사례가액은 그 매매계약일이 2018.6.9.이어서 상속개시일(2018.12.9.) 전 6개월 이내의 기간에 해당되는 거래가액이 아니고, 상속개시일 기준 쟁점토지와 비교대상토지의 개별공시지가 차이가 5%를 초과하며, 쟁점토지 및 비교대상토지 지상 단독주택의 개별주택가격은 OOO원 이상 차이가 나는 등 비교대상토지를 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 인정하기는 어려워 보이는 점, 청구인들이 제출한 감정평가액은 그 작성일에 비추어 소급감정된 평가액이면서 평가심의위원회의 심의대상에도 해당되지 않는 등 쟁점토지의 시가로 삼기에 적법하지 않은 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
(2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)
(3) 상속세 및 증여세법(2019.12.31. 법률 제16846호로 일부개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). (단서 생략) 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
② 세무서장등은 국세징수법 제14조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.
⑤ 세무서장등은 제4항을 적용할 때 제1항이나 제2항에 따라 결정된 상속재산의 가액이 30억원 이상인 경우로서 상속개시 후 대통령령으로 정하는 기간 이내에 상속인이 보유한 부동산, 주식, 그 밖에 대통령령으로 정하는 주요 재산의 가액이 상속개시 당시에 비하여 크게 증가한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 결정한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는지를 조사하여야 한다. 다만, 상속인이 그 증가한 재산의 자금 출처를 대통령령으로 정하는 바에 따라 증명한 경우에는 그러하지 아니하다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 일부개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3.제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 일부개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산