[요지] 양도일에 임박하여 분할 후 사실상 동일인에게 과세기간을 달리하여 양도하였고 위와 같이 거래한 것에 특별한 사정이 없는 것으로 보이는바, 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 양도일에 임박하여 분할 후 사실상 동일인에게 과세기간을 달리하여 양도하였고 위와 같이 거래한 것에 특별한 사정이 없는 것으로 보이는바, 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2022.2.20. 부동산중개인의 집요한 매도권유로 쟁점토지(OOO)를 인허가 조건부로 처분하기로 계약하고 계약금으로 OOO원을 수령하였으나, 이후 개발에 따른 인허가 조건상 쟁점토지가 접한 도로의 폭이 3.719m로 300평 이내로만 개발이 가능하기 때문에 당초 계약을 해지하고 998㎡만 분할하여 매도할 것을 지속적으로 종용하였다. (가) 청구인은 부동산 중개인이 나머지 잔여 필지도 책임지고 팔아주겠다고 약속하여 계약해지에 합의하고, 2022.7.1. 계약금 OOO원을 수령하고 전체 면적의 2분의1을 분할하여 매도하되 법인은 개발허가가 불가능하여 취득할 수 없는 잔여토지 148㎡는 개인인 B에게 소유권을 이전하는 것으로 2022.7.6.에 다시 계약서를 작성하였다. 청구인은 당초 일괄매도로 계약을 하였으나 매수인의 인허가조건부 매매계약 등 사정상 불가피하게 계약을 해지하고 다시 분할하여 매도할 수밖에 없는 상황이었다. (나) ㈜A 및 ㈜C(이하 “매수법인”이라 한다)은 청구인이 소유한 쟁점토지의 개발허가를 받기 위해선 건축법 제44조 및 건축법시행령 제46조에 의한 개발허가 조건상 폭 6m 도로에 접하여야 한다. 쟁점토지의 현황은 3.719m 도로와 접하고 있어 전체 면적에 대한 허가를 받을 수 없는 상황이었고, 매수법인은 허가조건부 매매계약이라는 이유를 들어 분할하여 매도할 것을 종용하고 청구인은 이와 같은 토지현황 사실을 알게 된 이상 토지를 매도하기가 더욱 어려울 것으로 예상되어 불가피하게 분할하여 매도할 수밖에 없었고, 이 같은 사실은 입증서류로 제출한 측량사무소, 매수인의 사실 확인서, 매매를 중개한 공인중개사의 사실확인서 및 국토부 훈령 제1375호 개발행위허가운영지침을 통해서도 알 수 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 분할하여 나누어 매도할 의사가 당초부터 없었고 이와 관련하여 매수자와 협의한 사항도 구두든 서면이든 일체 없었다. 쟁점①거래 이후 잔여 토지(OOO)를 처분할 수 있을지도 알 수 없는 불안한 상황이었다. 계약당사자가 쟁점①거래시는 ㈜A이었으나 쟁점②거래의 매수자인 ㈜C은 청구인의 분할 후 잔여토지의 매수를 목적으로 2022.7.6.자로 설립된 법인이라는 사실을 쟁점토지의 양도세 경정고지 후 불복청구를 준비하는 과정에서 알게 되었다. ㈜C은 ㈜A과는 별개의 법인으로서, 비록 두 회사의 대표자는 동일하나 설립일도 다르고 주주현황도 다른 별개의 매수인으로 각기 다른 인장을 날인하고 서명하였다. 청구인은 ㈜A이나 ㈜C에 대해선 계약당사자인 매수자라는 사실 외에는 아는 바가 없었다.
(3) 청구인은 쟁점①거래시 쟁점토지 전부를 매도할 예정이었으며 전체 매도금액인 OOO원에 대한 계약금 OOO을 받기로 하였으나 개발허가 조건 등을 이유로 2분의1만을 매도하는 것으로 변경되어 매도금액은 OOO원으로 협의하고, 당초 계약금으로 받은 OOO원을 계약금으로 대체하였다. 청구인은 쟁점②거래시에는 계약조건에 따라 매도금액의 10%상당 금액인 OOO원을 계약금으로 정상적으로 수취하고 특약사항 등 계약조건에 따라 의무를 이행하였고 소유권을 이전하여 주었다. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 2023.3.31.로 보아 과세하였으나, 소득세법 제98조에서 양도시기는 대금을 청산한 날을 양도일로 규정하고 있다. 각 계약에서 알 수 있듯이 대금의 수수는 일반적인 계약관례에 따라 계약금과 잔금에 이르기까지 정상적으로 수수한 만큼 쟁점①거래의 양도시기는 2022.9.15., 쟁점②거래의 양도시기는 2023.3.28.이다.
(4) 청구인은 농사일만 해온 고령의 늙은이로 세상일에 대한 사리분별은 아직까진 분명하다. 세법에 대해선 알지도 못하나 쟁점토지 매매과정에서 일반적인 거래관행을 지켰으며 금융거래내역을 통해서도 알 수 있듯이 지극히 정상적인 거래행태임을 알 수 있다. 계약의 매수자도 다르고 하나의 거래로 볼만한 어떠한 기만적이고 탈법적인 조정은 전혀 없었다. 더불어 매수인이 매도자의 조세회피 목적을 위해 새로운 법인을 설립하고 운영한다는 것은 상식에도 맞지 않다. 또한 청구인은 조세특례제한법의 양도소득세 등 감면의 종합한도 규정 등은 알지도 못했으며, 실질적 계약관계, 계약금의 수수 및 잔금청산일 등 일련의 납세의무자로서 세금신고의 과정을 보면 조세회피 의도와는 전혀 무관하다.
(5) 처분청의 답변에 대한 청구인의 항변은 다음과 같다. (가) 처분청은 매수법인이 서로 다른 법인이라면 ㈜A이 쟁점토지의 총 매매대금의 계약금인 OOO원을 쟁점①거래의 계약금으로 대체한 것과 쟁점②거래에서 ㈜C이 B의 매매계약에 대한 계약금 OOO원을 전액 납부할 이유가 없다고 주장하나, 쟁점①거래는 기왕에 지급한 계약금을 지급주체가 달라진 것이 없으므로 계약금으로 대체한 것이며, B는 계약금 없이 일시불로 매매계약이 이뤄졌다. ㈜C과 D은 동일인이 아니고 D은 ㈜C의 공동대표로서 주주이다. D과 B는 ㈜C과는 특수관계이나 법인은 의사능력과 행위능력이 있는 엄연히 다른 인격체이다. 쟁점①거래의 매수인 B는 ㈜A의 주주구성원도 아니다. (나) 처분청은 관할 지자체인 파주시청 개발행위허가2과의 답변을 근거로 개발행위허가 여부가 양도시기를 달리하는데 영향을 미치는 것이 아니라고 주장하나, 개발행위허가 운영지침에 따르면 개발하려는 부지의 면적이 5천㎡ 미만인 경우 4미터 이상의 도로를 확보하여야 하되 부지면적이 1천㎡ 미만으로서 제1종 근생 및 단독주택을 건축하는 경우에는 적용하지 아니한다. ＜매매계약서상 특약사항＞
3. 매도인은 계약금 수령 후 인허가에 필요한 서류를 제공하기로 한다.
4. 허가완료 후 20일 이내에 잔금을 지급키로 하되, 최종 잔금일까지 허가받지 못할 시 본 계약은 해지되고 계약금은 즉시 반환키로 한다.
1. 쟁점①거래의 매매계약서상 특약내용 제3항 및 제4항을 보면 접도 조건상 1,000㎡ 미만으로 개발행위허가를 득할 수 있으며 농업법인 등을 제외한 일반법인은 농지법 제6조에 따라 농지를 취득할 수 없다. 다만, 예외적으로 농지전용협의가 완료된 농지에 한해서 취득할 수 있다. 청구인의 1차 매도시는 일반법인인 ㈜A이 농지전용협의가 완료되었기 때문에 정상적으로 취득할 수 있었고 ㈜A이 전체 토지를 취득하고자 해도 전체면적에 대하여 농지전용협의가 불가하여 농지법상 취득이 불가하다. 개발행위허가 여부가 양도시기를 달리하는데 영향을 미치지 않는다는 것은 일반론적인 사실일 뿐, 농지법상 일반법인은 농지전용협의 등이 완료된 농지에 한해서 취득이 가능하여 청구인이 법인에게 농지를 양도하는 경우 양도시기를 달리 할 수밖에 없는 것이다.
2. 처분청은 양도시기를 달리한 매매계약은 양도소득세 감면 한도액 초과를 회피하기 위한 형식적인 계약에 불과하다고 주장하나, 매수인이 다르고 대금청산 및 등기일이 다르며 계약에 이른 상황이 다르며 결과적으로 세부담의 감소가 있었을 뿐 세부담을 회피하기 위한 어떠한 의도가 없었다. 처분청은 청구인의 매매행위가 가장행위에 해당한다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다고 보아 실질에 따라 하나의 거래라고 주장하나, 가장행위란 단독으로 할 수 없고 통정의 상대방이 존재하여야 하나 그 상대방이 부동산개발을 하는 회사이고 쟁점②거래의 매수법인은 쟁점①거래 당시에는 존재하지도 않는 회사이다. 청구인은 1927년 출생 여성으로서 96세이다. 청구인이 조세부담을 회피하기 위해 상대방과 통정했다는 것은 다소 무리가 있고 조력할 수 있는 생계를 같이하는 큰아들이 있으나 군인 생활시에 머리를 다쳐 가끔 의사표현이 어눌하다.
(1) 납세의무자는 경제활동을 함에 있어서 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로 납세의무자가 조세의 부담을 줄이기 위하여 경제적으로 하나의 거래임에도 형식적으로 중간 거래를 개입시켰다는 이유만으로는 납세의무자가 선택한 거래형식을 함부로 부인할 수 없으나, 가장행위에 해당한다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있을 때에는 과세상 의미를 갖지 아니하는 그 가장행위를 제외하고 그 뒤에 숨어 있는 실질에 따라 과세할 수 있다고 보아야 하고(대법원 2013두15583, 2013.12.26.참조), 조세특례제한법 제69조 제1항은 일정 요건을 총족하는 8년 이상 자경 농지에 대한 양도소득세 감면을 규정하고 있고, 제133조 제1항 제1호는 당해 규정과 관련된 과세기간별 감면 한도액을 OOO원으로 제한하고 있다. 또한, 국세기본법제14조 제3항에 따르면, 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용하도록 되어 있다.
(2) 청구인은 쟁점①거래에서의 계약금 OOO원은 전체 계약금으로 대체하였고, 쟁점②거래에서는 매매대금 OOO원의 10%인 OOO원을 계약금 수취하였다. 청구인의 주장대로 매수법인이 서로 다른 법인이라면 ㈜A이 지급한 총 매매대금의 계약금 OOO원을 전체계약금으로 대체한 것과 쟁점②거래에서 ㈜C이 B의 매매계약까지 포함한 계약금 OOO원을 전액 납부할 이유가 없다고 할 것이다.
(3) 매수법인은 쟁점토지에 대한 개발허가를 받기 위해 부득이하게 분할하여 매도할 수밖에 없었다고 주장하나, 해당 분할 행위가 개발허가를 받기 위한 편법인지 위법인지 여부는 별론으로 하더라도, 개발행위 허가 여부가 양도시기를 달리하는데 영향을 미치는 것이 아닌 것으로 관할 지자체인 파주시청 개발행위허가2과에 문의하여 답변을 받았다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법(2019.12.31. 법률 제16841호로 일부개정된 것) 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정된 것) 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(3) 조세특례제한법(2019.12.31. 법률 제16835호로 일부개정된 것) 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2023년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
(4) 건축법 제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 농지법 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우
② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.
(5) 건축법 시행령 제28조(대지와 도로의 관계) ② 법 제44조 제2항에 따라 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우에는 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인의 쟁점①거래와 쟁점②거래에 대한 양도소득세 신고 내용을 살펴보면 아래와 같다. (나) 쟁점토지의 2022.2.25.에 작성된 최초 계약서를 보면 신촌동 OOO를 매매대금 OOO원으로 하여 계약금 OOO원을, 2022.8.29.에 중도금 OOO원을, 2022.9.28.에 2차중도금 OOO원을, 2023.3.28.에 잔금 OOO원을 지급하기로 하는 계약을 체결하였다. (다) 청구인은 위 계약을 해지하고 쟁점토지를 분할하여 매수법인들과 매매계약을 각 체결하였다. ＜쟁점①거래의 매매계약서＞ ＜쟁점②거래의 매매계약서＞ (라) 청구인이 제출한 매수법인의 등기부등본에 따르면, 공동대표이사는 E, D으로 나타나고, D은 쟁점거래들을 중개한 공인중개사로서 사실확인서를 제출하였다. (마) 청구인은 쟁점토지와 접한 도로조건이 3.719m로 300평 이내로만 개발이 가능하기 때문에 전체 면적에 대한 허가를 받을 수 없는 상황이었다고 주장하며, 지적도 및 측량사무소 직원의 사실확인서를 제출하였다. ＜현황도로 지적도＞
(2) 개발행위허가 운영지침(2021.3.31. 국토교통부훈령 제1375호로 일부 개정된 것)에 따르면, 부지면적이 1,000㎡미만으로서 제1종 근린생활시설 및 단독주택의 건축인 경우 도로확보기준을 적용하지 아니할 수 있는 것으로 확인된다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 납세의무자는 경제활동을 함에 있어서 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로 납세의무자가 조세의 부담을 줄이기 위하여 경제적으로 하나의 거래임에도 형식적으로 중간 거래를 개입시켰다는 이유만으로는 납세의무자가 선택한 거래형식을 함부로 부인할 수 없으나, 가장행위에 해당한다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있을 때에는 과세상 의미를 갖지 아니하는 그 가장행위를 제외하고 그 뒤에 숨어 있는 실질에 따라 과세할 수 있는바(대법원 2013.12.26. 선고 2013두15583 판결 참조), 청구인은 개발행위허가 조건상 쟁점토지가 접한 도로의 폭이 3.719m로 1,000㎡ 이내로만 개발이 가능하기 때문에 당초 계약을 해지하고 쟁점토지를 998㎡로 분할하여 매도하였다고 주장하나, 청구인과 매수법인의 대표이사 E이 최초로 작성한 2022.2.25.자 쟁점토지 매매계약서의 특약사항에 따르면, 매수인 E은 쟁점토지 매수 후 분할하여 2개의 부지로 허가진행하며, 각 부지의 허가완료 후 20일이내에 잔금을 지급키로 되어 있어, 최초 계약과 달리 개인 E이 아닌 매수법인들에게 쟁점토지를 분할하여 양도한 사유를 명확히 설명하지 못하는 점, 설령 쟁점토지에 대한 개발허가를 받기 위해 부득이하게 분할하여 매도할 수밖에 없었다고 하더라도, 개발행위 허가 여부가 양도시기를 달리하는데 영향을 미치는 것은 아닌 것으로 보이므로 양도소득세 감면이외에 쟁점토지를 나누어 각각 양도할만한 특별한 사유가 없어 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점거래들을 하나의 양도거래로 보아 8년 자경농지에 대한 감면을 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.