부담부증여 양도차익 계산시 취득가액 산정 방법

• 가. 청구인은 2011.7.1. 취득한 경기도 OO시 OOO 토지 1,367.9㎡, 건물 806.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2021.10.29. 아들 AAA에게 증여하고 채무액(OOO원)을 양도가액으로, 취득가액은 실지취득가액(OOO원)으로 하여 부담부증여에 대한 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)이 2023.2.7.부터 2023.2.24.까지 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과 청구인이 쟁점부동산의 증여가액을 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제66조로 평가하여 취득가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 환산취득가액을 적용하여야 함에도 취득 당시의 실지거래가액을 적용하여 취득가액을 과다신고한 것으로 보아 환산취득가액 적용을 지시하자, 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 산정 시 환산취득가액을 적용하여 2023.7.24. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.9.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 양도차익 산정에 적용한 양도가액 및 취득가액은 법령에 따른 것이다. ① 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 소득세법 시행령 제159조 제1항 제2호 에 따라 상증법 제66조에 의한 가액으로, 취득가액을 소득세법 시행령 제159조 제1항 제1호 에 규정한 소득세법 제97조 제1항 제1호 에 의한 가액으로 산정하였다. ② 양도가액을 상증법 제66조에 따라 평가한 것은 처분청과 청구인 모두 일치하고, 쟁점은 양도차익 계산 시 취득가액을 실지취득가액으로 할지 아니면 환산취득가액으로 할지에 있다. 소득세법 시행령 제159조 에 따르면 부담부증여한 경우에 양도로 보는 부분에 대한 양도차익 계산 시 양도가액과 취득가액은 ‘증여 또는 취득 당시의 당해 자산의 가액 × (채무액/증여가액)’에 의하는 것으로 하고 있다(국심 2005서2792, 2006.1.31.).

③ 처분청은 양도가액이 실지거래가액이 아닌 점을 이유로 환산취득가액을 적용하고 있으나, 환산취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 단서 또는 제114조 제7항에 정한 사유에 한정하여 적용하는 것이다. 따라서, 처분청의 환산취득가액 적용은 부담부증여 시 양도차익 계산에 적용할 취득가액은 “ 소득세법 시행령 제159조 제1항 제1호 에 따라 소득세법 제97조 제1항 제1호 에 의한 가액으로 산정하여야 한다”는 소득세법 시행령 제159조 의 개정취지와 연혁을 오인한 것이다.

(1) 첫째, 소득세법 시행령 제159조 의 개정취지와 연혁을 검토해 볼 필요가 있다.

① 부담부증여의 양도차익은 소득세법 시행령 제159조 에 제1항에 따른다. 일반적인 양도와 달리, 부담 부분의 양도가액은 증여가액이 기준시가에 의하여 산정되든, 시가에 의하여 산정되든 모두 채무액과 동일 가액이 되므로, 양도차익 계산 시 적용한 양도가액 및 취득가액의 성격이 실지거래가액인지, 기준시가인지에 대한 쟁점이 발생한다. 이러한 이유로 소득세법 시행령 제159조 에 양도가액 및 취득가액의 산정방법을 규정하고, 부담부증여의 양도차익 계산을 명확히 하고 있다.

② 소득세법 시행령 제159조 에 대하여 과세당국은 “양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 상증법에 의하여 평가한 가액을 의미하고, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말한다”라고(재재산-8, 2005.1.4.) 해석하였고, 2008.2.22. 개정을 통해 대법원 판결 (대법원 2007.4.26. 선고 2006두7171 판결)의 취지를 반영하였다.

③ 소득세법 시행령 제159조 는 2023.2.28.까지 개정을 통해 양도가액의 기준시가 산정범위 및 취득가액의 기준시가 산정범위를 규정하고 있다.

④ 청구인이 부담부증여를 한 2021.10.29. 당시에는 2020.2.11. 개정된 규정을 적용하여야 한다. 청구인이 신고한 양도가액은 상증법 제66조에 따른 가액이며, 취득가액의 기준시가 산정기준에 해당하지 아니하므로 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 에 따른 가액으로 하여야 한다.

(2) 둘째, 처분청이 적용한 환산취득가액에 대한 검토가 필요하다.

① 환산취득가액이란 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 에 정한 방법에 따라 환산한 가액을 말한다. 환산취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 단서에 의해 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 또는 소득세법 제114조 제7항 에 의한 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우에 적용한다. 여기서의 대통령령으로 정하는 사유란 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 에 정한 실지거래가액을 확인할 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우 또는 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정가액에 비추어 거짓임이 명백한 경우를 말한다.

② 청구인은 법령에 따라 양도소득세의 예정신고를 하였고, 취득당시의 실지거래가액을 증빙하는 서류로 매매계약서, 취득세 및 법무사수수료 영수증을 제출하였다. 청구인이 제출한 증빙은 허위나 거짓이 아니며, 이 점은 처분청도 확인하고 있다. 따라서, 청구인은 양도차익 계산 시 환산취득가액을 적용할 사유에 해당하지 아니한다.

③ 한편, 처분청은 쟁점부동산의 기준시가는 69% 증가하였으나, 근저당 채무액은 9.6% 증가하였으므로 증여일의 채무액을 쟁점부동산의 양도당시 시가로 볼 수 없어 환산취득가액을 적용하였다. 처분청에 따르면 기준시가가 증가할수록 채무액이 증가하여야 한다는 것인바, 기준시가의 증가율과 근저당채무 증가율의 관계로 시가를 확인할 수 없을 뿐만 아니라, 이 건 역시 쟁점부동산의 시가를 밝히는 것도 아니다. 취득가액을 환산취득가액으로 적용 시 법령에 정한 사유에 해당하는 경우로 한정하여야 하고, 앞서 살펴본 바와 같이 청구인은 환산취득가액을 적용하여야 할 사유에 해당하지 않는다.

• 나. 처분청 의견 양도차익의 산정에 있어 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실제 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실제 약정된 금액을 의미한다 할 것이다(대법원 2007.4.26. 선고 2006두7171 판결). 자산을 증여받은 수증자가 증여자의 채무를 인수한 부담부증여에 따른 양도가액은 증여가액이 기준시가에 의하여 산정되든 시가에 의하여 산정되든 모두 채무액과 동일가액이 되므로 양도가액이 채무액과 같다고 하여 이를 모두 실지거래가액이라고 할 수 없다(조심 2013부4766, 2014.4.16.). 증여가액이 시가에 의하여 산정된 경우의 양도가액만을 실지거래가액에 의하여 산정되었다고 할 것이므로 이 건의 경우와 같이 상증법 제66조에 따라 평가한 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액에 해당하지 않는 것으로 보아 취득가액을 환산취득가액으로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 부담부증여에 따른 양도차익 산정 시 취득가액으로 실거래가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. (중략) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.

1. 법인세법 제2조 제12호 에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계법인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정 법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (중략) (2) 소득세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것) 제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산) ① 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액

2. 양도가액: 다음 계산식에 따른 금액

② 제1항을 적용할 때 양도소득세 과세대상에 해당하는 자산과 해당하지 아니하는 자산을 함께 부담부증여하는 경우로서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 채무액은 다음 계산식에 따라 계산한다. (3) 소득세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것) 제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산) ① 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액

2. 양도가액: 다음 계산식에 따른 금액

② 제1항을 적용할 때 양도소득세 과세대상에 해당하는 자산과 해당하지 아니하는 자산을 함께 부담부증여하는 경우로서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 채무액은 다음 계산식에 따라 계산한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(중략)

(4) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산 (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제63조(저당권 등이 설정된 재산의 평가) ① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

6. 법 제66조 제4호에 따른 신탁계약을 체결한 재산의 가액은 신탁계약 또는 수익증권에 따른 우선수익자인 채권자의 수익한도금액

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. (중략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 자녀 AAA에게 쟁점부동산을 부담부증여하고 그 부동산에 대한 채무액 OOO원을 동 부동산의 양도가액으로 하여 부담부증여에 따른 양도소득세를 신고하였다(납부세액 OOO원).

(2) 청구인이 제출한 증빙 등과 처분청이 제시한 심리자료는 아래와 같다. (가) 이 건 관련 국세청이 발간한 2020년 개정세법 해설의 주요 내용은 아래와 같다. (나) 처분청 심리자료에 따르면 이 건 양도소득세 경정내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 이 건 양도소득세 경정내역 ㅇㅇㅇ (다) 쟁점부동산 취득과 관련한 매매계약서 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (라) 쟁점부동산 취득 관련 법무사 비용 등 수수료는 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (마) 청구인의 아들 AAA이 2021.10.29. 청구인으로부터 쟁점부동산을 증여 받고 한 2022.1.9. 증여세 신고내용은 아래와 같다. <표2> AAA의 증여세 신고내역 ㅇㅇㅇ (바) 청구인의 사업자등록내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인의 사업자등록내역 ㅇㅇㅇ (사) 처분청의 심리자료 등에 따르면 쟁점부동산이 양도될 당시의 기준시가 OOO원, 취득 당시 기준시가 OOO원, 양도 당시 근저당채무액 OOO원, 취득 당시 근저당채무액 OOO원인 것으로 나타난다. (아) 소득세법 시행령 제159조 와 관련한 2023년 개정세법 해설의 주요 내용은 아래와 같다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 증여가액을 상증법 제66조에 따라 평가하였으므로 환산취득가액을 적용하여 양도소득금액을 산정하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제88조 제1호에서 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하고, 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령 (2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것) 제159조 제1항 제1호에 따르면 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액은 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(제2호 따른 양도가액을 상증법 제61조 제1항, 제2항 및 제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다)에 채무액/증여가액 비율을 곱하여 산정하도록 규정하고 있으며, 그 소득세법 제97조 제1항 제1호 에 의하면, 취득가액을 그 가목에 따라 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 위 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액으로 하는 것으로 규정하고 있으며, 이 건 부담부증여 이후 개정된 소득세법 시행령 (2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것) 제159조 제1항 제1호를 보면 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액은 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(제2호 따른 양도가액을 상증법 제61조 제1항, 제2항 및 제5항 및 제66조에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다)에 채무액/증여가액 비율을 곱하여 산정하도록 규정하여 괄호 부분에 제2호에 따른 양도가액으로 상증법 제66조에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다고 내용이 추가되었고, 이와 관련된 2023년 개정세법 해설에서도 양도가액이 임대보증금인 경우 그 취득가액을 실지거래가액으로 적용하다가 2023.2.28. 양도분부터 기준시가를 적용하는 것으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 부담부증여 따른 양도소득세 산정 시에 실지취득가액을 적용하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 환산취득가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.