양도아파트 당시 쟁점오피스텔의 용도를 공부상과 달리 주거용이라고 인정하기 부족해 보이므로 처분청이 쟁점오피스텔의 용도를 사실상 주거용으로 보아 양도아파트 양도에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분에 잘못이 있는 것으로 판단됨
양도아파트 당시 쟁점오피스텔의 용도를 공부상과 달리 주거용이라고 인정하기 부족해 보이므로 처분청이 쟁점오피스텔의 용도를 사실상 주거용으로 보아 양도아파트 양도에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분에 잘못이 있는 것으로 판단됨
OOO서장이 2022.9.22. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 양도아파트 양도 당시 쟁점오피스텔은 임차인 AAA가 임차하여 주거용이 아닌 음악연습실로 사용하였고, AAA의 실제 거주지는 OOO대학교 부근[OOO]에 있었으며, 이를 동 거주지의 건물소유자(대학원 선배 BBB)가 확인해 주었고, 국세청 전산자료상 외국인(CCC 외 2명)이 동 오피스텔에 체류한 이력이 나타난다고 하나 이미 수 년전의 임대차계약 및 해지 등에 대하여 구체적인 기억이 없다.
(2) 처분청은 쟁점오피스텔이 그 구조 및 평면도 등으로 보아, 언제든지 주거용으로의 이용이 가능하고, 음악연습실로는 적합하지 않다는 의견을 제시하고 있을 뿐, 동 오피스텔이 주거용임을 뒷받침하는 객관적이고 구체적인 자료를 제시하지 않았다.
(3) 쟁점오피스텔 임대차계약서상 “2기의 차임을 연체하는 경우 주택임대차보호법제6조의3에 근거하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있다” 등으로 기재되어 있으나, 이는 임대차계약서 작성 시 관행적으로 작성된 것일 뿐, 그의 주택사용 여부를 판단하는 데에는 고려대상이 아니다.
(1) 대법원은 “소득세법제88조 제7호에 ‘주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’이라고 정의하고 있고, 주택에 해당하는지 여부는 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는지에 따라 판단한다”고 판시(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조)하고 있다. 청구인은 쟁점오피스텔에 대한 일반과세자 사업자등록을 하고 부가가치세 환급을 받은 후 매 과세기간에 대한 부가가치세를 무실적으로 신고하였고, 임차인이 동 오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실도 확인되지 않으며, 처분청이 이 건 부과처분 전 청구인에게 과거 임차인과 체결한 임대차계약서 및 월세 수령내역 등을 요구하였으나, 어떠한 증빙을 제시하지 아니하였다. 또한 처분청이 쟁점오피스텔에 대한 현장확인을 실시한 결과, 동 오피스텔 내부에 침구류는 없었으나 다수의 옷가지가 있었고, 냉장고, 세탁기, TV, 주방시설 및 화장실 등이 설치되어 있는 반면 음악연습실 전용으로 보기에는 어려운 악기 1〜2개, 악보 및 헤드폰만 존재하여 청구주장을 받아들이기는 어렵다.
(2) 처분청은 국세청 전산자료 및 출입국관리사무소 외국인 체류이력을 통해 양도아파트 양도 당시 쟁점오피스텔에 대한 임차인 AAA 외에 CCC 외 2명이 동 오피스텔에 전입(체류)한 것으로 확인하였고, 인터넷 포털(OOO 부동산)상 동 오피스텔과 같은 건물 내 다른 호실의 경우 주거용으로 매물이 나와 있었으며, 임차인 AAA의 진술내용 및 주변 음악연습실 대여현황에 비하여 쟁점오피스텔이 높은 가격(보증금 OOO원, 월세 OOO원)에 임대차된 점 등을 감안할 때, 청구주장에 신빙성이 부족하다.
(3) 청구인이 쟁점오피스텔을 실제 업무용으로 임대차한 경우 임대차계약서상에 “3기의 차임을 연체하는 경우상가건물 임대차보호법제10조에 근거하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있다”고 기재되어 있어야 하나, “2기의 차임을 연체하는 경우주택임대차보호법제6조의3에 근거하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있다”고 명시되어 있는바, 동 오피스텔을 업무용으로 임대하였다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (4) 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인은 2002.8.23. 쟁점오피스텔을 취득한 후 일반과세자 사업자등록을 하고, 부가가치세 환급을 받은 이후에는 매 과세기간에 대한 부가가치세를 무실적으로 신고하였으며, 쟁점 오피스텔에 대한 임차인이 이를 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 나타나며, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간 이견이 없다. (나) 쟁점오피스텔 건축물대장상 용도는 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인이 양도아파트 양도 당시 임차인 AAA와 체결한 쟁점오피스텔에 대한 임대차계약서상 “임차보증금 OOO원 및 월세 OOO원”으로, “임대기간은 2020.1.31.부터 2021.1.30.까지”로 “2기의 차임을 연체하는 경우주택임대차보호법제6조의3에 근거하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있다” 등으로 기재되어 있는 것으로 나타난다. (라) 전입세대 열람내역에 의하면, 임차인 AAA는 쟁점오피스텔을 청구인으로부터 임차한 후, 동 오피스텔에 주소지 전입신고를 하지 아니한 것으로 나타난다.
(2) 이 건과 관련한 청구인의 과세전적부심사청구에 대한 처분청 심리부서(납세자보호담당관) 담당자가 작성한 쟁점오피스텔 현장확인결과보고서에는 다음과 같이 기재되어 있는 것으로 나타난다. (가) 쟁점오피스텔에는 침구류가 없으나 다수의 옷가지가 있고, 냉장고, 세탁기, TV, 주방시설 및 화장실 등이 구비되어 있는 것으로 나타난다. (나) 쟁점오피스텔에 방음시설이 없이 악기 1〜2개, 악보 및 헤드폰만 비치되어 있는 것으로 나타난다. (다) 쟁점오피스텔 관리사무소의 전산관리시스템 교체 등으로 2019년 10월 이전의 전기 및 수도사용량은 확인할 수 없고, 2019년 10〜12월 관리비에 대한 세금계산서 발급내역상 공급받는 자(--)가 기재되어 있으나, 해당 사업자번호의 구체적인 내용은 불분명한 것으로 나타난다. (라) 임차인 AAA는 심리담당자에게 지방공연이 잦아 1주일에 한 번 정도 OOO에 머무른다는 취지로 진술한 것으로 나타난다. (마) 위 내용 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용이 아니라 주거용으로 임차한 것으로 판단된다고 기재되어 있다.
(3) 청구인은 다음과 같은 자료 등을 제시하면서 양도아파트 양도 당시 임차인 AAA가 쟁점오피스텔을 공부상 용도와 같이 음악연습실로만 사용하였을 뿐 별도의 주거지가 있었으므로 양도아파트의 양도는 1세대 1주택 비과세 적용대상에 해당한다고 주장한다. (가) 청구인이 제시한 임차인 AAA와 체결된 임대차계약서상 특약에 의하면, 쟁점오피스텔의 용도는 업무용이고, 전입신고 등 주소이전은 불가하고 세금계산서 등은 발급하지 않는다 등으로 작성되어 있는 것으로 나타난다. (나) 청구인이 제시한 임차인 AAA의 확인서(010-**-, 신분증 첨부)상 “본인은 쟁점오피스텔을 음악연습실로만 사용하였고, 주거는 대학 선배인 BBB이 소유(그 어머니와 공동소유)한 겸용건물 4층에서 하였다”는 등 다음과 같이 작성(2022.8.1.)되어 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인이 제시한 임차인 AAA가 쟁점오피스텔이 아니라 실제 거주하였다는 겸용건물[OOO]의 소유자인 BBB(010--**, 신분증 첨부)의 확인서상 “청구인이 본인과 함께 동거하면서 겸용건물의 임대차 관리까지 도맡아 하였다” 취지 등 다음과 같이 작성(2022.12.8.)되어 있는 것으로 나타난다. (라) 청구인이 제시한 OOO동장이 발급한 쟁점오피스텔의 전입세대 열람내역에 의하면, 2022.12.1. 현재 전입세대가 없는 것으로 나타난다. (마) 청구인이 제시한 쟁점오피스텔 관리사무소장이 발급한 관리비 부과내역(2019년 1월〜2020년 8월)에 의하면, 임차인 AAA의 쟁점오피스텔(비교대상 포함)에 대한 전기 및 수도사용량은 아래 <표1>과 같고, 청구인은 임차인 AAA가 주거용보다는 훨씬 적은 양을 사용하였다고 주장한다. <표1> 관리비 부과내역(비교) (바) 청구인이 제시한 쟁점오피스텔 내부 사진(3매)에 의하면, 방 1칸에는 바이올린 악기, 악보 보면대, 전자오르겐, 책상 등이, 거실에는 커피머신, 전자레인지, 복사기 등이 각각 구비되어 있는 것으로 나타난다.
(4) 처분청은 다음과 같은 자료 등을 제시하면서 청구인이 양도아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 업무용이 아니라 주거용으로 사용하였다는 의견을 제시한다. (가) 처분청이 제시한 인터넷 포털(네이버 부동산) 검색자료(아래 <표2> 참조)에 의하면, 쟁점오피스텔의 같은 건물 내 같은 면적의 다른 호실에 대한 매물내용이 ‘주거용’으로 등재되어 있는 것으로 나타난다. <표2> 인터넷 포텔상 매물내용 (나) 처분청이 제시한 쟁점오피스텔 인근의 항공사진 및 내부평면도에 의하면, 동 오피스텔은 주거용 임대 수요가 많은 대학교 인근에 위치하고 있고, 내부 구조는 침실 및 주방 등으로 구성되어 있는 것으로 나타난다. (다) 처분청이 제시한 인터넷 등에서 조회한 쟁점오피스텔 인근의 음악연습실 대여현황(아래 <표3> 참조)에 의하면, 음악연습실 1시간당 대여비용이 OOO원 내외인 것과 비교할 때 동 오피스텔 임대비용(보증금 OOO원, 월세 OOO원)이 높은 가격인 것으로 나타난다. <표3> 쟁점오피스텔 인근의 음악연습실 대여현황 (라) 국세청 전산자료 및 출입국관리사무소 외국인 체류이력에 의하면, 양도아파트 양도 당시 CCC 외 2명(2016.8.1.〜현재)이 쟁점오피스텔을 체류지로 신고하였던 것으로 나타난다.
(5) 청구인은 2023.00.00. 조세심판관회의에 참석하여 이 건 처분이 부당하고 항변하였고, 쟁점오피스텔에 대한 임차인 AAA의 학적정보 조회화면(OOO대학원 음악학과) 및 DDD이 소유한 겸용건물의 인근 세탁업소 대표의 확인서를 추가로 제시하였으며, 동 확인내용에는 임차인 AAA와 DDD이 DDD 소유의 겸용건물(4층)에서 함께 거주하였다는 취지로 작성되어 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가)소득세법제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 적용과 관련하여 같은 법 제88조 제7호는 “주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다”고 규정하고 있다. (나) 처분청은 쟁점오피스텔의 용도가 사실상 주거용에 해당하므로 이 건 처분이 정당하다는 의견이나, 양도아파트 양도 당시까지 쟁점오피스텔의 공부상 용도가 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 후 처분청에 일반과세자 사업자등록을 한 점, 처분청이 청구인의 이 건 과세전적부심사청구에 대한 현장확인 시 쟁점오피스텔 내부에 침구류가 없었고, 바이올린 악기, 악보 보면대, 전자오르겐, 책상, 복사기 등이 구비되어 있었으며, 쟁점오피스텔의 2019년 10〜12월분 관리비 내역에 사업자(--, 대표자 등 불분명함)에게 관련 세금계산서를 발급하였음이 확인되는 점, 국세청 전산자료상 외국인(CCC 외 2명)이 쟁점오피스텔에 체류한 것으로 나타날 뿐, 이들의 체류기간 및 목적 등이 불분명한 점, 양도아파트 양도 당시 쟁점오피스텔에 대한 임차인 AAA와 그가 실제로 거주하였다는 다른 주택의 소유자인 DDD이 AAA가 쟁점오피스텔을 악기연습실로 사용하였다고 진술하고 있음에도 처분청이 이들 진술에 대하여 확인하여 이를 뒤집거나, 동 오피스텔의 공부상 용도와 달리 사실상 주거용으로 사용하였음을 뒷받침하는 반증의 제시가 부족해 보이는 점, 청구인이 이 건 조세심판관회의에 참석하여 추가제시한 자료에 의하면, 임차인 AAA가 현재 OOO대학교대학원 음악학과에 재학중인 것으로 나타나고, DDD 소유의 겸용건물 인근 세탁업소 대표가 임차인 AAA와 DDD이 동 건물에 같이 거주하였다고 확인해주고 있는 점, OOO동장의 쟁점오피스텔에 대한 전입세대 열람내역에 의하면, 2022.12.1. 현재 동 오피스텔에 전입세대가 없는 점, 관련 법령상 건물의 공부상 용도와 달리 다른 용도로 사용하였는지가 불분명한 경우 공부상 용도에 따르는 점 등에 비추어, 양도아파트 당시 쟁점오피스텔의 용도를 공부상과 달리 주거용이라고 인정하기 부족해 보인다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔의 용도를 사실상 주거용으로 보아 양도아파트 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분에 잘못이 있는 것으로 판단된다(조심 2021서3006, 2022.6.28., 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.