[요지] 비교대상주택 매매계약일은 쟁점주택 양도일과 평가기간 이내에 해당하고 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 단지에 속하여 위치, 층고, 주변환경 등에 따른 차이는 공동주택가격에 반영되었다고 할 것인 점 등에 비추어 비교대상주택 매매가액을 쟁점주택 시가로 보아 부당행위계산부인 규정에 따른 양도소득세를 부과한 처분에 잘못이 없음
[요지] 비교대상주택 매매계약일은 쟁점주택 양도일과 평가기간 이내에 해당하고 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 단지에 속하여 위치, 층고, 주변환경 등에 따른 차이는 공동주택가격에 반영되었다고 할 것인 점 등에 비추어 비교대상주택 매매가액을 쟁점주택 시가로 보아 부당행위계산부인 규정에 따른 양도소득세를 부과한 처분에 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) (주위적 청구) 쟁점주택 매매계약일 당시 납세자가 확인할 수 없는 매매사례가액을 시가로 보아 부당행위계산부인을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다. (가) 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조와 같은 법 시행령 제49조 규정을 준용하여 평가한 가액을 시가로 볼 수 있는 유사매매사례가액은 매매계약일 현재 납세자가 확인할 수 있는 금액이어야 한다.
1. 쟁점주택의 매매계약일은 2022.4.6.이고, 당시 쟁점주택의 유사매매사례가액을 확인하기 위해 국토교통부 실거래가 공개시스템을 조회하였으나, 매매사례가액을 확인할 수 없었다. 비교대상주택이 거래된 사실은 2022.5.10. 처분청의 조사를 받으면서 알게 되었고, 이를 확인해본 결과 쟁점주택의 매매계약일 이후에 비교대상주택의 거래내용이 관할구청에 신고되어 쟁점주택 계약 당시에는 비교대상주택의 매매계약 체결 내용을 확인할 수 없었다. 더욱이 쟁점주택은 2020.9.10. 보존등기된 신축 아파트로 거래 사실이 거의 없어서 유사매매사례가액을 확인하는 것은 사실상 불가능하였다.
2. 유사매매사례가액은 매매계약 체결 당시 납세자가 거래여부나 가액을 파악할 수 있어야 적용하는 것으로, 계약 체결 당시 알 수 없었던 유사매매사례가액을 매매계약일 이후 알게되더라도 매매계약일이 평가기간 이내라고 하여 계약체결을 마친 경우까지 확대하여 적용하는 것은 불합리하다.
3. 부동산거래신고 등에 관한 법률 제3조에 의하면 거래당사자는 계약을 체결한 후 그 실제거래가격 등을 거래계약의 체결일로부터 30일 이내에 부동산 등의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 부동산 소재지 관할 지방자치단체에 부동산 거래내용이 신고되는 경우 예외사유가 있는 경우를 제외하고 신고된 자료를 근거로 2일 이내에 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등재하여 이를 공개하는바, 2021.4.6. 계약 체결 당시 비교대상주택의 시가를 확인하는 것은 불가능하므로 이를 시가로 보는 것은 상증세법 시행령 제49조 제4항을 잘못 해석한 것이다.
4. 매매계약 체결 이후 확인되는 유사매매사례가액을 시가로 보는 것은 과세의 형평과 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 하다는 국세기본법 명문규정과 납세자의 예측가능성을 침해하는 것이고, 납세자가 확인할 수 없는 정보 에 따른 책임을 납세자에게 전가하는 것으로 부당하다. (나) 비교대상주택은 쟁점주택과 여러 면에서 현저한 차이가 있으므로 유사매매사례가액으로 보기 어렵다.
1. 처분청은 비교대상주택과 쟁점주택이 해당 단지에서 가격에 가장 결정적인 영향을 미치는 바다전망 방향이 동일하고 그 외 면적·용도·기준시가가 동일하거나 유사한 재산에 해당한다는 의견이나, 통상적으로 아파트 가격에 영향을 미치는 주요원인을 중심으로 쟁점주택과 비교대상주택을 비교해 보면 ＜표1＞과 같은 현저한 차이가 있다. ＜표1＞ 쟁점주택과 비교대상주택의 비교 ㅇㅇㅇ
2. 비교대상주택은 전 소유자 BBB가 2021.3.17. OOO원에 매매계약을 체결하고, 2021.4.22. 소유권이전등기를 하였는데, 소유권이전등기일 전인 2021.4.14. 비교대상주택의 현 소유자인 CCC와 OOO원에 매매계약을 체결하고 비교대상주택을 6일만에 처분하였다. 정상적인 거래의 경우 특별한 경우를 제외하고 계약체결일로부터 잔금일까지 2개월 내외가 소요되는데, 이와 같은 비교대상주택의 거래는 거래일자 및 매매금액이 특이하여 정상적인 거래로 보기 어렵다. (다) 쟁점주택의 거래는 경제적 합리성이 있는 거래이므로 부당행위계산부인을 적용할 수 없다.
1. 부당행위계산부인은 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는데, 경제적 합리성의 유무를 판단할 때에는 해당 거래행위의 대가관계만을 따로 떼어내어 판단하는 것이 아니라(대법원 2017.1.25. 선고, 2016두50686 판결, 참조), 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하되, 비특수관계자 간의 거래가격, 거래당시의 특별한 사정등도 고려하여야 하며(대법원 2018.10.25. 선고, 2016두39573 판결, 참조), 그 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 쟁점아파트 거래 당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단하여야 한다(소득세법 집행기준 101-167-2). 청구인은 쟁점주택을 일정 기한 내 매각하지 못하였다면 쟁점주택 취득 관련한 고액의 채무로 인한 원리금 및 대출이자 등을 청구인의 급여로 충당하여야 하는 경제적 부담과 계량화 할 수 없는 정신적 고통으로 인하여 정상적인 직장생활을 할 수 없다고 판단하였다. 하루라도 빨리 쟁점주택의 매각을 서두르는 것이 청구인에게 경제적·정신적·심리적 궁박 상태를 벗어나는 길이라고 판단하여 쟁점주택 매매계약일 현재 확인된 가액을 기준으로 매매금액을 책정하였으므로 결코 경제적 합리성이 결여되었다고 볼 수 없다.
2. 청구인과 청구인의 아버지는 경제적 공동체로서 조세부담을 최소화하여야 하는데, 쟁점주택 거래로 인하여 오히려 세부담 총액의 증가를 초래할 수도 있는 바(자녀세대에서 부모세대로 매매하는 경우 부모세대에서 자녀세대로 매매하는 경우보다 세부담이 증가함), 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보는 것은 무리가 있다. 쟁점주택의 거래(자녀세대→부모세대 매매)의 경우 부당행위계산부인을 적용하게 되면, 청구인은 쟁점주택 처분 당시 고액의 양도소득세 부담과 쟁점주택 상속시 고액의 상속세, 취득세 등을 부담하게 되어 동일한 과세물건에 대하여 이중과세 성격의 조세를 부담하게 된다. 따라서 부모세대가 자녀세대에게 부를 이전하는 경우, 합리적 경제행위에 부합하는지 여부를 판단하여 조세부담 회피를 방지토록 하는 세법 제정 취지에 비추어 볼 때 쟁점주택 거래처럼 자녀세대가 부모세대로 매매가 되는 거래에 대하여는 부당행위계산부인을 적용하는 것은 재고되어야 한다.
3. 한편 쟁점주택 부동산거래신고에 따른 2021.5.17. OOO의 소명자료 요청에 대하여 청구인은 두 달 가량 금융거래내역을 성실하게 소명하였고, OOO도 이를 적정하다고 보아 비교대상주택의 매매사례가액과 비교하여 소명자료를 요청하거나 별도의 과태료 등을 부과한 사실이 없었다. 이에 따라 청구인은 쟁점주택 매매거래 신고금액이 적정하다고 판단하여 해당 조사가 종결된 후 이 건 양도소득세를 기한후신고하였다.
(2) (예비적 청구) 청구인이 제시한 쟁점주택 감정가액 OOO원을 쟁점주택의 시가로 보아야 한다. (가) 감정평가를 함에 있어서는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 적어도 그 가격산정요인들을 특정․명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 하는 바, 청구인이 처분청에 조사기간 중 제시한 감정평가서는 비록 소급감정이긴 하지만 위 기준에 부합하는 감정평가서이다. 처분청은 감정평가시 거래사례가 된 121동 제1003호는 분양권 거래로 거래가액은 OOO원으로 확인된다고 하고 있으나, 분양권 거래금액을 감정가액에 반영한 것이라고 할지라도 감정평가 금액을 달리 적용하는 것은 무리가 있다. (나) 또한 소급감정가액이라고 무조건 부인되는 것이 아니고, 조세심판원에서도 당초 감정가액이 객관적·합리적으로 시가를 반영하지 못하거나 보충적 평가방법을 적용할 수 없는 경우에는 소급감정을 허용하여 왔으며, 법원도 일관되게 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 소급감정평가액을 시가로 인정하고 있다. 쟁점주택 소급감정가액은 쟁점주택 거래일인 2021.4.26. 이후 2022.5.12. 작성된 감정서의 감정가액으로 소급기간이 1년 남짓에 불과한 바 객관적이고 합리적이지 않은 방법으로 평가되었다는 점은 찾아 볼 수 없다. (다) 한편, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 위와 같이 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있는 것이고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라진다고 볼 수 없다(대법원 1990.9.28. 선고 90누4761 판결, 참조).
(1) (주위적 청구) 특수관계인에게 쟁점주택을 저가로 양도한 것은 경제적 합리성을 결여한 거래로 유사매매사례가액을 시가로 보아 부당행위계산을 적용한 당초 처분은 정당하다. (가) 소득세법 시행령 제167조 제3항 제1호에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때로 규정되어 있고, 제5항에서 시가는 상증세법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따르도록 규정하고 있다. 이 경우 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다고 규정하고 있다. 또한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다라고 규정하고 있다. 양도일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다. 따라서 쟁점주택의 양도일인 2021.4.26. 기준으로 3개월 이내인 2021.4.14. 매매계약이 체결된 비교대상주택은 쟁점주택과 바다에 바로 접한 위치가 동일하고, 해당 단지에서 가격에 가장 결정적인 영향을 미치는 바다전망 방향(주로 안방에서만)이 동일하며 그 외 면적·용도·기준시가가 동일하거나 유사한 재산에 해당한다. 또한, 매도보다는 매수 수요가 훨씬 크고 가격이 급등하는 시기에 거실, 공원 전망(현지확인 당시 공사 중이었음), 주차공간, 녹지공간, 생활편의시설 등 주거환경의 차이가 아파트 거래가액 형성에 큰 영향을 미칠만한 요소라고 보기 어렵다. (나) 비교대상주택의 매매사례가액 채택의 적정성 여부에 있어서 계약내용은 매도인·매수인 사이의 자유로운 의사로 정하는 것이고, 계약일자와 잔금일 사이가 짧다고 하여 비정상적인 거래로 볼 수 없으며, 비교대상주택 거래는 비특수관계인 간의 거래에 해당하고, 매수인이 거래가액을 초과하여 현금을 증여받고 증여세를 신고한 사실 및 대출받은 내역이 존재하는 등 현금자금출처가 충분히 확인되는 정상적인 거래에 해당한다. (다) 청구인은 쟁점주택 저가양도의 경제적 합리성이 있다고 하나, 가격 상승기에 특수관계가 없는 제3자에게는 OOO원으로 양도하였을 리가 없고, 제3자에게 양도하였다면 더 큰 양도차익을 실현하였을 것으로 보이므로 경제적 합리성이 있는 거래로 보기 어렵다. 또한 부당행위계산부인 규정을 적용하기 위해서는 반드시 당사자에게 조세회피목적이 있어야 하는 것이 아니고, 청구인이 특수관계인에 시가보다 저가로 양도하였으므로 실질적으로 양도소득세를 탈루한 것이다.
(2) (예비적 청구) 청구인이 제시한 소급감정가액을 양도 당시 시가로 볼 수 없다. (가) 청구인이 제시한 감정가액은 2021.4.6.을 평가기준일로 하여 2022.5.12. 소급하여 작성한 것으로 양도일인 2021.4.26. 전후 각 3개월의 기간 중에 감정한 가액이 아니다. (나) 더구나 감정가액 OOO원의 산출과정에서 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점보정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 거래사례비교법(OOO)를 적용하여 평가하였던 바, OOO는 분양권 거래로, 거래가액은 OOO원으로 확인되며, OOO(증여일 2021.3.23.)은 OOO원, OOO(증여일 2021.5.25.)는 OOO원으로 감정평가되었다. 2021년 3월 계약한 해당 단지의 일반 분양가가 OOO원으로 확인되고, 바다에 인접한 동(OOO)의 2호 라인 20층∼29층의 일반분양가는 OOO원에서 OOO원으로 확인된다. 따라서 청구인이 제시한 소급감정가액이 양도 당시 시가를 적정히 반영하였다고 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
① (주위적 청구) 비교대상주택의 매매가액을 시가로 보아 부당행위계산부인을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② (예비적 청구) 소급감정가액을 쟁점주택의 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위 계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제105조(양도소득과세표준 예정신고) ① 제94조 제1항 각 호(같은 항 제3호 다목 및 같은 항 제5호는 제외한다)에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 및 제6호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
(2) 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다. ※ 양도소득세 집행기준101-167-2(부당행위 판단 기준일) 거주자와 특수관계 있는자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래 당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단한다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(6) 부동산 거래신고 등의 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.
1. 부동산의 매매계약
(1) 쟁점주택 및 비교대상주택의 단지도, 기준시가 등 관련 사항은 다음과 같다. (가) 쟁점주택과 비교대상주택의 주변 및 단지도는 ＜별지1＞과 같다. (나) 쟁점주택과 비교대상주택은 동 위치와 층수의 차이가 있으나, 전용면적이 84.916㎡로 동일하고, 기준시가(공동주택가격)는 ＜표2＞와 같이 쟁점주택의 기준시가 100분의 5 이내로 비교대상주택의 기준시가가 더 낮다. ＜표2＞ 쟁점주택 등의 기준시가 ㅇㅇㅇ (다) 처분청이 제출한 자료에 따르면 2020년부터 2022년 기간 동안 쟁점주택 단지에서 쟁점주택과 동일한 면적의 주택의 매매사례가액은 아래와 같은 것으로 나타난다. ＜쟁점주택 단지 내 동일 면적 주택의 매매사례가액＞ ㅇㅇㅇ
(2) 쟁점주택의 양도 등 일자별 관련 내역은 다음과 같다. (가) 청구인은 2021.4.6. 아버지에게 쟁점주택를 OOO원에 양도하는 계약을 체결하였다. ＜쟁점주택 매매계약서＞ ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 2021.8.5. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 포함)을 기한후 신고·납부하였다. (다) 비교대상주택의 등기사항전부증명서에 따르면 비교대상주택은 2021.4.14. 매매를 원인으로 2021.4.28. 소유권이전등기가 되었고, 국토교통부의 부동산실거래가 공개시스템(rt.nolit.go.kr)에 따르면 비교대상주택은 2021.4.14.을 계약일로 하여 OOO원에 거래된 것으로 나타난다. (라) 한편 비교대상주택은 2021.3.15. 매매를 원인으로 2021.4.22. 전소유자에게 소유권이전등기가 되었다가(거래가액 OOO원), 다시 2021.4.14. 매매를 원인으로 2021.4.28. 현소유자에게 소유권이 이전된 것으로 확인된다(거래가액 OOO원). 처분청은 비교대상주택의 전소유자와 현소유자는 특수관계가 없고, 현소유자는 근로소득 및 수증재산으로 보아 비교대상주택을 취득할 자력이 있었던 것으로 파악하고 있다. (마) 부동산 거래신고 등의 관한 법률 제3조에 따르면 부동산 매매계약을 체결한 거래당사자는 계약체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격 등 부동산 거래내역을 관할 구청장 등에게 신고하도록 규정되어 있는데, 관련 법령상 비교대상주택은 2021.5.14. 이전에는 부동산 거래를 신고하였을 것으로 보인다.
(3) 처분청은 비교대상주택의 매매가액인 OOO원을 쟁점주택의 시가로 보고, 청구인이 특수관계인에게 쟁점주택을 시가보다 낮은 가액으로 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 2022.9.5. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. ＜표3＞ 이 건 처분 내역 ㅇㅇㅇ 관련하여 처분청의 양도소득세 조사복명서에 기재된 주요 내용은 다음과 같다. ＜처분청 양도소득세 조사복명서, 2022년 5월＞ ㅇㅇㅇ
(4) 청구인이 세무조사 당시 제출한 쟁점주택 감정평가서에 따르면 감정평가서는 기준시점을 2021.4.6.로 하여 2022.5.12. 작성되었고, 감정평가액은 OOO원이며, 기준시점을 기준으로 최근에 거래된 거래사례비교법을 적용하여 산정한 것으로 나타난다. ＜표4＞ 감정평가서 내용 ㅇㅇㅇ 다만, 감정평가상 거래사례로 제시된 물건은 부동산실거래가 공개시스템에는 거래내역이 나타나나, 등기부등본상 2021.3.20. 이후 소유권이전내역이 나타나지 않는 것으로 확인된다.
(5) 그 외 청구인이 추가로 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 2021.5.17. OOO으로부터 수령한 공문(OOO)에 따르면 청구인이 2021년 4월 제출한 부동산거래계약신고서를 검토한 결과, 추가 확인이 필요하여 소명서와 실제 거래가격임을 증명할 수 있는 자료를 요청(부동산거래신고 소명서, 부동산거래계약신고필증, 요구자료 리스트)하니 제출하라는 내용이 기재되어 있다. (나) 청구인은 쟁점주택과 비교대상주택이 위 ＜표1＞과 같이 차이가 있다며 사진(별지2)을 제시하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택 매매계약일 당시 납세자가 확인할 수 없는 매매사례가액을 시가로 보아 부당행위계산부인을 적용할 수 없고, 비교대상주택이 쟁점주택과 차이가 있어서 유사매매사례가액으로 보기 어렵다고 주장하나, 소득세법 시행령 제167조 제5항에서 시가는 상증세법을 준용하도록 하고, 그 평가기간을 양도일 전후 3개월의 기간으로 하도록 규정하고 있으며, 상증세법 시행령 제49조 제2항에서 평가기간 이내에 해당하는지는 매매계약일을 기준으로 하여 판단한다고 규정하고 있는바, 쟁점주택의 양도일은 2021.4.26.이고, 비교대상주택의 매매계약일은 2021.4.14.로 비교대상주택의 매매가액은 양도일 전후 3개월까지의 평가기간 이내의 거래가액에 해당하므로 이를 쟁점주택의 양도 당시 시가로 적용하는 것이 타당해 보이는 점, 청구인이 증여세 신고일 현재 유사매매사례가액을 확인할 수 있는 방법이 불충분한 측면이 있다 할지라도 쟁점주택 양도 당시 쟁점주택의 시세는 주변 부동산중개업소나 인터넷 등 각종 매체를 통하여 상당 정도 확인할 수 있었을 것으로 보이고, 특히 이 건의 경우 양도소득세 신고기한(2021.6.30.)에는 비교대상주택의 거래사실 및 거래가액을 확인할 수 있었던 것으로 보이는 점, 한편 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 단지에 속하는 이상 위치, 층고, 주변환경 등에 따른 차이는 공동주택가격 산정에 반영되었다고 할 것이고, 그에 따른 공시가격차이가 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에 따른 100분의 5 이내라면(청구인은 비교대상주택이 더 우위에 있다고 주장하나, 이 건에서는 공시가격이 비교대상주택이 더 낮음) 쟁점주택와 비교대상주택 간의 위치 등의 차이가 있다고 하여 비교대상주택의 매매가액을 쟁점아파트의 시가에 해당하지 않는다고 보기 어려운 점, 위와 같이 쟁점주택의 시가로 보는 유사매매사례가액과 거래가액의 차액이 OOO원 이상이며 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상이므로 청구인이 특수관계자에게 쟁점주택을 저가양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당하는 점 등에 비추어 비교대상주택의 매매가액을 시가로 보아 부당행위계산부인을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대해 살펴본다. 청구인은 청구인이 제시한 쟁점주택 감정가액을 쟁점주택의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령제167조 제5항 등에 따라 양도일 전후 각 3월 이내의 기간 중 감정이 있는 경우 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호의 감정가액이 시가로 인정되는 것인바, 청구인이 주장하는 감정가액은 쟁점주택 양도일로부터 약 1년이 경과한 후 소급하여 감정평가한 가액인 점, 감정평가서에서 제시한 매매사례 주택(121동 1003호)의 계약일(2021.3.20.)보다 비교대상주택의 계약일(2021.4.14.)이 쟁점주택 양도일과 가깝고, 제시된 매매사례 주택은 등기부등본상 그 거래성사여부가 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 호 라인(3호)이 쟁점주택(2호)과 달라 이를 대상으로 하여 감정평가한 금액이 더 합리적이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 감정가액을 쟁점주택의 시가로 보아야 한다는 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 쟁점아파트 주변 및 단지도 ㅇㅇㅇ ＜별지2＞ 쟁점주택과 비교대상주택 사진 ㅇㅇㅇ