개발계획 발표에도 불구하고 쟁점토지 인근 지가와 개별공시지가 등이 유의미하게 상승하였다고 보기 어려워 가격변동의 특별한 사정이 있다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것임
개발계획 발표에도 불구하고 쟁점토지 인근 지가와 개별공시지가 등이 유의미하게 상승하였다고 보기 어려워 가격변동의 특별한 사정이 있다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것임
[주 문] OOO세무서장이 2022.8.8. 청구인에게 한 2019.10.13. 상속분 상속세 OOO 원의 부과처분은 OOO의 기준시가 합계 OOO원을 상속세과세가액에서 제외하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다. [이 유]
(1) 상속개시일 이후 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보아야 하며, 인근 유사매매사례, 감정평가액 등을 고려할 때 쟁점매매사례가액을 시가로 볼 수 없다. (가) OOO평가심의위원회 당시 처분청은 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점을 입증하지 못하였다.
1. 국세청 재산평가심의위원회 운영규정(2019.4.3. 국세청훈령 제2301호) 제26조 제2항에 따르면, 매매사례가액을 시가로 인정하기 위해서는 처분청이 거래당시와 평가기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점을 증명하여야 하나 이를 입증하는 과정이 없었으며, 청구인에게 소명할 기회도 부여하지 않았다.
2. 쟁점①토지 인근 주위환경에 많은 변화가 있었음에도 불구하고, 처분청 시가인정 심의 의뢰서에는 “인근지역 개발사업 발표, 혐오시설 설치 등 주위환경의 변화가 없음”으로 사실과 달리 기재되어 있다. (나) 상속개시일(2019.10.13.) 이후 쟁점①토지 가격 변동에 특별한 사정이 있었던 것으로 보아야 한다.
1. OOO는 2020.11.19. 조정대상지역에 편입되었으나 OOO과 OOO은 조정대상지역에서 제외되었는데, OOO일대가 제외된다는 소문에 따라 조정대상지역 발표 전부터 토지 가격은 급등하고 있었다.
2. 쟁점①토지 인근(직선거리 약 1.5km)에 위치한 OOO에 OOO개발계획이 상속개시일 이후 발표되고, OOO등의 토지 보상금이 지급되어 농지가 남아있는 쟁점①토지 인근으로 농지 구입 수요가 증가하는 등 가격 상승 요인이 지속적으로 발생하였으며, 아파트 권리금만 OOO원이 넘을 정도로 부동산 가치에 많은 변화가 있었다.
3. 처분청과 OOO평가심의위원회는 이러한 사실을 간과한 채 개별공시지가의 변동으로 지가상승의 요인이 없었던 것으로 판단하였으나, 토지의 경우 개별공시지가가 시세의 절반에도 미치지 못할 정도로 낮게 형성되어 있으며, 2021.1.8. 쟁점①토지에 대하여 건축허가를 받기도 하였으므로, 단순히 개별공시지가의 변동으로 쟁점①토지의 가격상승 요인이 없었던 것으로 판단하는 것은 합리적이지 않다. (다) 인근 유사매매사례, 감정평가 등을 고려하더라도 처분청이 제시한 시가를 인정할 수 없다.
1. 상속개시 당시 인근 토지의 실거래 매매가액(이하 “유사매매사례①”이라 한다)을 보면 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점①토지와 유사매매사례① (단위: m 2, 원)
2. 쟁점매매사례가액은 유사매매사례의 거래단가의 3배 수준으로 과도하며, 최근 유사매매사례①의 시세는 OOO원 정도로 형성된 것으로 나타나 OOO일대의 지가 상승이 이루어졌다는 것을 알 수 있다. (라) 처분청이 제시한 시가는 감정평가액과도 차이가 크므로, 이를 쟁점①토지의 시가로 볼 수 없다.
1. 청구인은 쟁점①토지의 상속개시 당시 시세를 확인하기 위해 2곳의 감정평가법인OOO에 감정평가를 의뢰하였으며, 상속개시일 당시 쟁점①토지의 감정평가액은 평균 m 2 당 OOO원인 것으로 평가된바, 이는 상속개시 당시 개별공시지가 m 2 당 OOO원보다 조금 높고, 유사매매사례①의 거래단가보다는 훨씬 높은 금액임을 알 수 있으나, 처분청이 제시한 단가인 m 2 당 OOO보다 현저히 낮음을 알 수 있다.
2. 감정평가법인이 제시한 감정평가서의 거래사례가 특수관계인 간의 거래라고 하더라도, 법인과 법인 간 거래는 부당행위계산부인의 위험 때문에 시세대로 거래할 수밖에 없으며, 감정평가사가 부당감정을 하게 되는 경우 형사처벌 대상인 점 등을 감안할 때 감정평가법인의 감정가액은 정확한 것으로 인정해야 한다.
(2) 쟁점②토지는 종중 소유 토지로, 피상속인은 명의신탁자에 불과하다. (가) 쟁점②토지는 OOO종중 토지로, 1973.3.1. 피상속인 외 10인이 매입한 후 1993.9.15. AAA, III, JJJ 등 명의로 등기한 후 종중원들이 관리하는 토지이며, 이러한 사실은 확인서, 종중규약, 결산내용 등에서 확인할 수 있다. (나) 농지는 농지법제2조 제2항, 제3항 및 제6조 제1항 등에 따라 종중이 소유권등기를 할 수 없으므로, 종중구성원들로 등기를 하면서 지분 등기를 해놓아 마음대로 처분할 수 없게 해 놓은 경우가 대부분이다. (다) 2009.4.8. 쟁점②토지 일부가 수용된 후 양도대금이 종중통장으로 입금되었으며, 재산세도 종중이 납부하였던 사정 등을 볼 때 쟁점②토지는 종중이 소유하고 있고 AAA는 명의상 소유자에 불과한 것으로 보아야 한다.
1. OOO아파트 가격과 달리 쟁점①토지 인근 토지가격에는 큰 변동이 없었고 아래 <표2>와 같이 상속개시일 이후 쟁점①토지의 공시지가도 크게 변동하지 않았음을 확인할 수 있다 <표2> 쟁점①토지의 공시지가 (단위: 원)
2. 조정대상지역 지정 제외, OOO개발계획 발표 등 개발 호재에도 불구하고, 개발사업의 실현가능성이 낮거나, 토지 수요ㆍ공급 등 상황에 따라 실제 가격변동이 이루어지지 않을 수도 있는 것으로 보아야 한다. (다) 인근 유사매매사례의 m 2 당 단가를 고려할 때 처분청의 시가는 타당한 것으로 판단된다.
1. 상속개시일로부터 약 6개월 전 아래 <표3>과 같이 쟁점①토지보다 높은 가격에 매매된 사례(이하 “유사매매사례②”라 한다)가 있으며, 지목, 교통, 입지여건 등을 고려할 때 유사매매사례①보다 유사매매사례②가 쟁점①토지와 유사하다고 보아야 한다. <표3> 쟁점①토지와 유사매매사례② (단위: m 2, 원)
2. 유사매매사례②의 m 2 당 거래단가는 OOO원∼OOO원으로, 처분청이 제시한 시가인 m 2 당 OOO원과 유사하므로 상속개시 당시 쟁점매매사례가액은 시가에 부합하는 것으로 보아야 한다. (라) 감정평가액과 실제 토지 매매가격은 상이할 수 있으며, 두 감정평가법인 모두 거래사례비교법에 의한 거래사례로 OOO외 5필지를 매매사례로 선정하였는데 해당 거래는 특수관계자 간 거래로 매매 사례로 선정하기 부적절하며, 상속개시일 당시 감정평가액과 2020.9.24. 매매금액을 비교하는 것은 바람직하지 않은 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②토지의 등기부등본에 따라 피상속인 AAA가 지분을 소유하고 있다고 보아야 한다. (가) 상속을 원인으로 상속인에게 소유권이전등기가 이루어졌음이 확인되고, 명백한 반증이 없는 한 해당 등기 내용은 사실로 보아야 한다.
1. 쟁점②토지는 지분 소유자가 각자 소유권 이전등기를 하였으며, 상속등기 당시에도 종중 명의로 소유권 환원 등을 한 사정이 보이지 않으므로, 쟁점②토지의 지분은 피상속인 개인 재산으로 볼 수밖에 없다.
2. 처분청은 타 피상속인인 JJJ이 소유하고 있던 쟁점②토지 지분을 KKK 외 6인의 상속재산으로 결정하였는데, 이러한 결정에 이의를 제기하지 않아 상속세가 그대로 확정되었다. (나) 종중규약 등 기타 제반사정을 고려하더라도 쟁점②토지는 상속 재산에 해당하지 않는 것으로 보아야 한다.
1. OOO종중 규약에서 종중 재산으로 등재되어 있는 토지는 OOO 두 필지 뿐이며, 쟁점②토지는 포함되어 있지 않고, 회의록 등에도 쟁점②토지에 대한 언급이 없는 것으로 확인된다.
2. 재산세 또한 종중 측에서 토지를 사용ㆍ수익하는 대신 토지 관리와 유지비용을 부담하는 약정을 체결하였을 수 있으며, 2009.4.8. 쟁점②토지의 일부가 수용되면서 발생한 토지보상금이 실제 종중을 위해 사용되었는지 여부도 불분명하고, 수용에 따른 양도소득세도 AAA, JJJ, III 명의로 신고ㆍ납부된 사정 등도 감안하여야 한다.
① 쟁점①토지의 시가를 쟁점매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부
② 쟁점②토지가 피상속인이 아닌 종중 소유 재산으로 상속재산에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 상속세 및 증여세법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “상속재산”이란 피상속인에게 귀속되는 모든 재산을 말하며, 다음 각 목의 물건과 권리를 포함한다. 다만, 피상속인의 일신(一身)에 전속(專屬)하는 것으로서 피상속인의 사망으로 인하여 소멸되는 것은 제외한다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
(3) 농지법 제6조【농지 소유 제한】① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
④ 이 법에서 허용된 경우 외에는 농지 소유에 관한 특례를 정할 수 없다.
(4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조【종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례】다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조 제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다.
1. 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우
(1) 쟁점①토지의 시가와 관련하여 청구인의 증빙자료와 처분청이 제시한 내역은 아래와 같다. (가) 쟁점①토지의 지목은 답, 용도지역은 자연녹지로, OOO에 접해있는 부정형의 토지이며 쟁점매매 이후인 2021.1.21. OOO으로 분할된 것으로 나타난다. (나) OOO평가심의위원회에 심의 의뢰 당시 처분청이 송부한 시가인정 심의 의뢰서에는 아래와 같이 상속개시시점과 매매시점 간 주위 환경의 변화가 없는 것으로 기재된 것으로 나타난다. <처분청 시가인정 심의 의뢰서 주요내용> (다) 처분청의 심의 의뢰에 따라 OOO평가심의위원회는 2022.4.29. 아래와 같이 쟁점매매사례가액이 평가기준일 현재 시가에 해당하는 것으로 결정하였으나, 청구인이 평가심의위원회에 참석하거나 의견을 제출하지는 않은 것으로 나타난다. <평가심의위원회 평가 결정서 상 심의결과> (라) OOO지가 변동률 통계에 따르면, OOO의 지가 상승률은 2019년 10월부터 2020년 9월까지 약 2.8%, 2019년 10월부터 2020년 9월까지는 약 3.9%인 것으로 나타나고, 개별공시지가는 2019년 OOO원에서 2020년 OOO원으로 약 0.5% 하락한 것으로 나타나며, OOO는 2020.11.20. 조정대상지역으로 지정되었으나, 쟁점①ㆍ②토지가 포함되어 있는 OOO은 조정대상지역 지정에서 제외된 것으로 나타나고, 쟁점①ㆍ②토지 인근 OOO의 경우 2019.12.27. 경제자유구역 예비지정에서 탈락하였으나 2020.3.6. OOO개별구상 사업 타당성 조사용역 등을 통해 OOO에서 개발을 추진하고 있는 것으로 나타난다. (마) 청구인이 제시한 유사매매사례①과 처분청이 제시한 유사매매사례②의 지목, 용도, 획지조건 등은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점①토지, 유사매매사례①ㆍ②의 지목, 용도, 획지조건 등 (바) 청구인이 제출한 2022.5.17. 작성된 OOO의 감정평가서, 2022.5.19. 작성된 감정평가법인 OOO의 감정평가서에서는 아래 <표5>와 같이 유사 거래사례를 검토한바, 두 감정평가법인 모두 OOO등을 거래사례비교법에 따른 거래사례로 선정하였으며 이에 따라 쟁점①토지의 상속개시 당시 m 2 당 가액을 각각 OOO원과 OOO원으로 감정평가한 것으로 나타난다. <표5> 감정평가시 고려된 매매사례 (단위: 원)
(2) 쟁점②토지의 소유권과 관련하여 청구인의 증빙자료와 처분청이 제시한 내역은 아래와 같다. (가) 쟁점②토지의 소유권이전등기 내역은 아래 <표6>과 같은 것으로 나타나는바, AAA는 OOO 지분 각각 1/3 및 1/4을 소유하고 있다가 2020.4.29. CCC에게 해당 지분을 상속한 것으로 나타난다. <표6> 쟁점②토지 소유권이전등기 내역 (나) 청구인이 제출한 사실확인서에 따르면, 아래와 같이 쟁점②토지는 OOO종중(이하 “쟁점종중”이라 한다) 소유이나 AAA의 명의를 대여하였다고 기재되어 있는 것으로 나타난다. <청구인 제출 사실확인서> (다) 쟁점②토지의 수용과 관련하여 청구인은 CCC 계좌(OOO이하 “종중계좌”라 한다)에 아래 <표7>과 같이 AAA, III 등으로부터의 입금 받은 내역이 나타나는바, 거래기록사항에 입금자가 기재되지 않은 OOO원에 대해서는 이와 동일한 금액을 보상받은 JJJ이 입금한 내역인 것으로 주장하고 있으며, 청구인이 제출한 “2009년도 OOO종중결산”에 따르면 AAA, III, JJJ의 토지보상금 상당액이 쟁점종중의 수입금액으로 기재된 것으로 확인된다. <표7> 양도대금 쟁점종중계좌 입금내역 (단위: 원) (라) 청구인은 쟁점종중에서 재산세 상당액을 AAA에게 이체한 것으로 주장하는바, 연도별 재산세 납부일자 및 종중계좌의 거래기록사항 등은 아래 <표8>과 같은 것으로 나타난다. <표8> 쟁점②토지 재산세 납부내역 (단위: 원) (마) 청구인이 제출한 “OOO종중 규약”(2017.8.27.)에 따르면, 쟁점종중의 선영소재지는 OOO인 것으로 나타나나, 이외 쟁점종중의 재산에 대하여 기재된 내역은 없는 것으로 보인다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 상속개시일과 매매계약일 간 개발계획 발표 등에 따라 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 쟁점매매사례가액을 상속개시일 당시 쟁점①토지의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 개발계획 발표에도 불구하고 해당 기간 OOO의 지가와 쟁점①토지의 개별공시지가가 유의미하게 상승한 것으로 보기는 어려운 점, 청구인이 제시한 감정가액은 소급감정평가에 따른 것이고, 청구인이 제시한 유사매매사례① 또한 쟁점①토지와 입지, 지목, 도로연접여부 등이 상이한 점, 쟁점매매사례가액은 처분청의 의뢰에 따라 OOO평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 심의․의결된 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점②토지가 등기부등본상 AAA의 소유로 되어 있고, 이를 쟁점종중의 소유로 볼 근거가 부족하다는 의견이나, 농지법제6조에 따라 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유할 수 없어 종중 명의로 소유권을 등기하는 것은 불가능한 점, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률제8조에서 조세포탈 등 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 종중이 종중원들의 명의로 등기할 수 있다고 규정하고 있는 점, 쟁점②토지 일부의 수용대금이 종중재산으로 귀속되었고, 재산세도 종중이 부담해온 것으로 보이므로, 실질적으로 쟁점종중에서 쟁점②토지의 소유권을 행사해온 것으로 볼 수 있는 점, 청구인은 쟁점②토지가 종중 소유라는 종중회장 III과 종원 LLL의 확인서를 제출한 점 등에 비추어 쟁점②토지는 종중재산으로 보아 상속인들의 상속재산에서 제외하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점②토지를 상속재산으로 보아 기준시가 OOO원을 상속세과세가액에 포함하여 청구인 에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.