쟁점오피스텔에 대한 소득금액 추계결정시 비주거용이 아닌 주거용 건물건설업에 해당하는 경비율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2015.2.16. OOO을 사업장 소재지로 하고, 주거용 건물 건설업을 주업종으로 하여 사업자등록을 하였다.
• 나. 청구인은 2016년도에 OOO 소재 지상 5층 다세대주택(24세대, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 건설하여 2016.1.11. OOO에게 양도한 후, 2016년 귀속 종합소득세 신고시 부동산 임대업 외의 사업소득 수입금액 OOO원에 단순경비율을 적용하여 추계소득금액 OOO원을 산정하였다.
• 다. OOO국세청장(감사관실, 이하 “감사청”이라 한다)은 처분청에 대한 교차감사를 실시하여, 청구인이 2015년 귀속 수입금액으로 신고한 주택임대소득 OOO원(이하 “쟁점소득”이라 한다)은 2천만원 미만의 비과세소득으로 경비율 적용 판정시 기준이 되는 직전연도의 수입금액에 포함되지 아니할 뿐만 아니라, 청구인이 쟁점주택을 판매하여 수입금액이 발생한 2016년도에 사업을 개시한 신규사업자에 해당하므로, 당해 과세기간의 수입금액OOO을 기준으로 기준경비율 적용 대상에 해당한다고 판단한 후, 2019.6.5. 청구인의 2016년 귀속 사업소득금액을 기준경비율로 추계결정하여 과세하라고 처분청에 처분지시 하였다.
• 라. 처분청은 이에 따라 2019.9.21. 청구인에게 2016년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2019.12.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점주택을 임대한 것은 주택이 판매되지 아니하여 일시적으로 행한 것이 아니라 재고자산을 판매하기 위한 필수적인 사업활동 차원에서 한 것으로 임대소득이 발생한 시기가 주택신축판매업의 사업개시일이 되는 것이고, 따라서 청구인이 주택신축판매업의 사업개시일을 2015년으로 보아 2016년 귀속 사업소득수입금액에 대한 경비율 적용 판단시 단순경비율을 적용하여 추계소득금액을 산정한 것은 정당하므로 이 건 종합소득세는 취소되어야 한다. 주택신축판매업자인 청구인이 쟁점주택의 매매 전에 임대를 한 것은 높은 임대수익률을 제시하여 투자대상인 상품의 가치를 높이고자 하는데 있었는바, 매수자들의 경우 거주목적 보다는 투자목적으로 부동산을 매수하는 경향이 있어 만일 쟁점주택이 빈 건물이었다면 투자자들이 매수하려고 하지 않았을 것이므로 청구인이 최대한 임대수익을 높여 매매하고자 매매 전에 임대를 하였던 것이고, 쟁점주택과 같은 부동산의 경우 매수인들이 수월하게 자금을 조달하여 투자하기 위해서는 임대보증금과 차입금 등을 승계하여야 자기자금에 대한 부담이 감소하게 되는 부분도 있다. 선결정례(조심 2019중1497, 2019.5.22.)에서는소득세법상 사업소득과 관련한 사업개시일 역시 적어도 사업수행을 통하여 목적한 소득이 언제든지 실제 발생될 수 있는 상태에 이른 때라고 할 수 있는부가가치세법 시행령제6조 각 호 소정의 시점에 준하여 판단하는 것이 타당하다고 하였는바, 부가가치세법 시행령제6조 제3호에서사업개시일을 재화 또는 용역의 공급을 개시한 날로 규정하고 있고, 재고자산의 판매를 위한 임대는 주된 사업의 핵심적인 활동으로 보아야 하는 것(조심 2018광2380, 2018.9.10. 참조)이므로 이 건과 같이 주택의 매매 전에 임대가 개시된 경우에는 임대소득이 발생된 시점이 주택신축판매업의 사업개시일이 되는 것이고, 결국 처분청이 2016년을 사업개시일로 보아 당해 과세기간의 수입금액을 기준으로 기준경비율을 적용한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택은 건축물대장상 다세대주택으로 등재되어 있어 상시 주거용 건물임이 명백하고, 임차인이 주거 목적으로 사용하고 있으므로 쟁점주택에서 발생한 임대소득은 주택임대로 발생한 소득에 해당하며, 그 금액이 2천만원 이하이므로 비과세 소득에 해당하고, 설령 청구주장대로 주택신축판매업자가 재고자산인 쟁점주택을 임대하고 발생한 소득이 비과세소득이 아니라고 하더라도 청구인의 재고자산 임대행위는 건물의 가치를 상승시키는 위한 선택적 행위일 뿐, 계속성 있는 사업활동에서 발생한 것으로 볼 수 없으므로 단순경비율 적용 기준이 되는 직전 과세기간의 수입금액으로 보기 어렵다. 청구인은 직전 과세기간에 주택임대소득이 발생하였으므로 이 시점을 사업개시일로 보아야 한다는 주장이나, 청구인의 직전 과세기간에 발생한 주택임대소득은 비과세소득 또는 일시적인 소득으로서 청구주장과 같이 비과세소득이나 일시적인 소득 등을 사유로 사업개시일을 사업 준비행위가 시작된 시점으로 앞당기게 된다면 소득세법 시행령제143조 제4항 제2호가 규정하는 단순경비율 적용의 전제가 되는 직전 과세기간의 수입금액이 달라지게 되고, 사업자가 자신의 편의에 따라 임의적으로 사업개시일을 선택할 수 있게 되어 납세의무를 회피하게 되며, 기준경비율을 적용하여 추계신고한 납세자들이 선의의 피해를 보는 등 조세평등주의가 심각히 왜곡되는 결과를 초래하게 될 것이다. 소득세법에서 사업개시일에 관하여 별도로 규정하고 있지 않지만 다수의 유권해석에서 사업개시일은 부가가치세법 시행령제6조를 준용하도록 하고 있는바(기획재정부 소득제세과-179 2011.5.4., 국세청 법규소득 2011-0089. 2011.5.27., 기획재정부 부가가치세과-614, 2011.10.6. 외 다수), 부가가치세법 시행령제6조 제3호에서 제조업 및 광업을 제외한 사업개시일을 재화나 용역의 공급을 시작하는 날로 규정하고 있으므로, 주택신축판매업자인 청구인의 사업개시일은 쟁점주택의 공급이 객관적이고 현실적으로 가능한 시기로 쟁점주택의 잔금을 청산하고 소유권이전등기를 하여 수분양자가 실제 사용할 수 있는 시점으로 보아야 하고, 따라서 쟁점주택의 소유권이전 등기일이 2016.1.11. 이므로 청구인의 사업개시일은 2016년으로 보아야 한다. 결국, 쟁점주택의 임대소득은 2천만원 이하에 해당하는 비과세소득으로 기장의무 및 경비율 판정에 영향을 주지 않으며, 청구인의 사업개시일은 쟁점주택을 판매하기 시작한 때를 기준으로 판단함이 타당하므로 2016년에 신규로 사업을 개시한 사업자로 보아 당해 과세기간 수입금액이 복식부기의무자로 단순경비율적용 제외자에 해당하므로 기준경비율을 적용하여 종합소득세 추계소득금액을 계산한 이 건 부과처분은 적법하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택을 판매하여 수입금액이 최초 발생한 2016년도를 사업개시일로 보아 2016년도 수입금액을 기준으로 소득금액을 추계결정 과세한 것이 부당한지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 부가가치세법 시행령 제6조 【사업개시일의 기준】법 제5조 제2항에 따른 사업 개시일은 다음 각 호의 구분에 따른다. 다만, 해당 사업이 법령 개정 등으로 면세사업에서 과세사업으로 전환되는 경우에는 그 과세전환일을 사업개시일로 한다.

1. 제조업: 제조장별로 재화의 제조를 시작하는 날

2. 광업: 사업장별로 광물의 채취・채광을 시작하는 날

3. 제1호와 제2호 외의 사업: 재화나 용역의 공급을 시작하는 날 (2) 소득세법 제12조 【비과세소득】다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

• 나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 제80조【결정과 경정】

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제8조의2 【비과세 주택임대소득】⑥ 법 제12조 제2호 나목 전단에서 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액을 말한다. 제143조【추계결정 및 경정】① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산할 때 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 한국표준산업분류에 따른 동종업종 사업자의 신고내용 등에 비추어 수입금액 및 주요 경비 등 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모ㆍ종업원수ㆍ원자재ㆍ상품 또는 제품의 시가ㆍ각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제80조 제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다.

1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액의 합계액(수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액은 제외한다)을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 다만, 기준소득금액이 제1호의2에 따른 소득금액에 기획재정부령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2021년 12월 31일이 속하는 과세기간의 소득금액을 결정 또는 경정할 때까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.

• 가. 매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액
• 나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액
• 다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액. 다만, 복식부기의무자의 경우에는 수입금액에 기준경비율의 2분의 1을 곱하여 계산한 금액 1의2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법

④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 “단순경비율 적용대상자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.

1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 해당 과세기간의수입금액이 제208조 제5항 제2호 각 목에 따른 금액에 미달하는 사업자

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자

• 가. 농업ㆍ임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업, 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당되지 아니하는 사업: 6천만원
• 나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기ㆍ가스ㆍ증기 및 수도사업, 하수ㆍ폐기물처리ㆍ원료재생 및 환경복원업, 건설업(주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다), 운수업, 출판ㆍ영상ㆍ방송통신 및 정보서비스업, 금융 및 보험업: 3천600만원
• 다. 부동산임대업, 전문ㆍ과학 및 기술서비스업, 사업시설관리 및 사업지원 서비스업, 교육서비스업, 보건업 및 사회복지서비스업, 예술ㆍ스포츠 및 여가 관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업, 가구내 고용활동: 2천400만원 제208조【장부의 비치·기록】⑤ 법 제160조 제2항 및 제3항에서 “대통령령으로 정하는 업종별 일정규모 미만의 사업자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 다만, 제147조의3 및 부가가치세법 시행령제74조 제2항 제7호에 따른 사업자는 제외한다.

1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자

• 가. 농업ㆍ임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업, 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당되지 아니하는 사업: 3억원
• 나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기ㆍ가스ㆍ증기 및 수도사업, 하수ㆍ폐기물처리ㆍ원료재생 및 환경복원업, 건설업(주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다), 운수업, 출판ㆍ영상ㆍ방송통신 및 정보서비스업, 금융 및 보험업: 1억5천만원
• 다. 부동산임대업, 전문ㆍ과학 및 기술서비스업, 사업시설관리 및 사업지원서비스업, 교육서비스업, 보건업 및 사회복지서비스업, 예술ㆍ스포츠 및 여가 관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업， 가구내 고용활동: 7천500만원
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망 조회자료 및 건축물대장 등에 의하면, 청구인의 사업이력과 쟁점주택 신축사업장 현황 등의 주요 내용은 아래 <표1> 및 <표2>와 같은바, 과거에는 유흥주점을 운영하였고, 쟁점주택 건설을 시작으로 현재까지 주택신축판매업을 영위한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 처분청에 제출한 종합소득세 신고서 등에 의하면, 청구인은 2015년을 주택신축판매업의 사업개시일로 보아 2015년 귀속 종합소득세 확정신고시 쟁점주택 임대수입금액인 OOO원에 대하여 주택신축판매업(업종코드 451102) 관련 수입금액으로 하여 단순경비율로 추계신고하였고, 2016년 귀속 종합소득세 확정신고시 쟁점주택 판매금액과 2016년분 쟁점주택 임대수입금액의 합계 OOO원에 대하여 주택신축판매업(업종코드 451102) 관련 수입금액으로 하여 단순경비율로 추계신고한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점주택의 매매가 이루어지기 전에 재고자산을 판매하기 위한 필수적인 사업활동 차원에서 2015.11.13.부터 임대를 개시하였고, 동 임대소득이 발생한 시기가 주택신축판매업의 사업개시일이라고 주장하며, 그 증빙으로 OOO에게 쟁점주택의 일부를 임대한 것과 관련하여 작성한 부동산 임대차계약서 및 월세계약서 일부를 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 주택신축판매업의 사업개시일을 쟁점주택 중 일부의 임대가 개시된 2015년으로 보아 경비율 적용 여부를 판단하여야 한다고 주장하나, 부가가치세법 시행령제6조 제3호에서 제조업 및 광업을 제외한 사업의 개시일을 ‘재화나 용역의 공급을 시작하는 날’로 규정하고 있는 점, 청구인이 2015년 말부터 사실상 쟁점주택을 임대하였다고 하더라도 임대개시일부터 매매시점까지의 기간이 2달에 불과할 뿐만 아니라 임대소득도 비과세 규모로 주택의 임대가 사업의 개시로서 이루어졌다기보다는 매매전에 일시적으로 임대를 한 것으로 보이는 점, 청구인이 주택임대업으로 사업자등록을 하지 않았을 뿐만 아니라, 사업활동을 한 것으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖추어 주택임대업을 영위하였다는 사실을 입증하지 못하는 점 등에 비추어 일부 주택임대가 이루어진 2015년을 이 건 주택신축판매업의 사업개시일이 속하는 연도로 보기는 어려우므로, 따라서 처분청이 청구인을 2016년 신규사업자로 보아 해당 과세연도의 수입금액 기준에 따라 기준경비율을 적용하여 사업소득금액을 추계결정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.