처분청이 쟁점건물을 주택으로 보지 아니하고 1세대1주택 비과세를 적용하지 아니하여 청구인에게 21년 귀속 양도세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
처분청이 쟁점건물을 주택으로 보지 아니하고 1세대1주택 비과세를 적용하지 아니하여 청구인에게 21년 귀속 양도세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) OOO구청은 쟁점건물이 주택에 해당하는 것으로 판단하였으며, 소방검사(2018.9.20.)는 쟁점건물이 주택인지 여부와 무관하게 이루어졌다. (가) OOO구청에서는 쟁점건물이 다중주택에 해당하는 것으로 판단되나, 재산세 과세기준일인 2021.6.1. 현재는 다중주택의 면적기준(바닥면적의 합계가 OOOm 2 이하)에 해당하지 않아 다중주택으로 볼 수 없고 일반건축물(여인숙)으로 재산세를 부과하였다고 회신하였다. (나) OOO소방서에 따르면, 소방검사는 쟁점건물의 주택 사용여부와는 관계없이 특정 소방시설의 관리 및 유지상태를 점검하기 위해 이루어진 것에 불과하므로, 다중이용업소로 소방검사한 것과 쟁점건물의 주택 여부는 무관한 것으로 판단된다.
(2) 처분청은 현장확인 없이 2019년 이전 사진과 종전 기록들만을 토대로 쟁점건물을 여인숙으로 오인하였다. (가) 쟁점건물 내에는 공동취사시설이 있었고, 1층 여인숙 출입시 비밀번호가 설치된 문을 통해야만 출입이 가능한 구조인 점을 사진자료 등을 통해 확인할 수 있다. (나) 처분청은 세무조사기간 이전 1차 확인(2022.2.10.)을 한 것으로 주장하며, 처분청과 조합관계자가 동행하였다고 하나 OOO재개발정비조합에서는 동행한 사실이 없는 것으로 확인하였고, 쟁점건물은 2022년 5월 철거가 완료되었고, 그 전에는 출입이 통제되어 있었으므로 처분청이 현장확인을 하였다는 주장은 신빙성이 없다.
(1) 처분청은 양도소득세 신고내용의 적정 여부를 확인하기 위해 2022.2.10. 쟁점건물을 방문하였고 양도소득세 세무조사기간인 2022.4.28. 추가로 조합관계자와 동행하여 추가로 현장확인을 한바, 쟁점건물은 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 볼 수 없어 소득세법제88조 제7호에 규정된 사실상 주거용으로 사용하는 건물인 주택에 해당하지 않는 것으로 판단하였다. 아울러, 처분청은 사진 촬영 기본데이터, 네비게이션 기록 등에 따라 2022년 쟁점건물에 대한 현장확인을 실시한 점이 명백하고, 처분청이 쟁점건물과 관련하여 제출한 사진은 2022년 촬영되었다.
(2) OOO구청 담당자는 실제 내부계단의 존재를 확인하지 못했고 취사시설에 대하여는 납세자의 민원으로 취사시설이 있는 것으로 기재할 수밖에 없었다고 답변하였으며, 개정된 건축법 시행령(2020.12.15. 대통령령 제31270호로 개정된 것) 부칙 제3조에서는 시행일(2021.6.15.) 이후 건축허가 및 용도변경 허가의 신청을 하는 경우부터 개정된 다중주택의 요건이 적용되므로, 양도당시에는 쟁점건물을 다중주택으로 볼 수도 없다.
(3) OOO소방서는 실제 소방검사 과정에서 쟁점건물의 층별 현황을 확인하였으며, 쟁점건물의 1층에서 3층까지가 모두 숙박용(여인숙)으로 사용한 것을 확인하였다.
(4) 이외에도 수용 당시 감정평가서에 쟁점건물의 1층에서 3층까지 사실상 현황이 합숙사로 기재된 내역이 확인되는 점, 1층 여인숙에도 전입이력이 확인되는 점, 쟁점건물 내 취사시설이 없어 별동건물을 식당으로 사용한 것으로도 볼 수 있는 점, 여인숙인 1층과 2～3층의 내부구조가 동일하다는 점 등을 고려할 때 청구인은 쟁점건물 전체를 여인숙으로 이용한 것으로 보아야 한다.
(1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. `“주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며 단독주택과 공동주택으로 구분한다. (4) 건축법 시행령(2020.12.15. 대통령령 31270호로 개정된 것) 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 【별표 1】용도별 건축물의 종류
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(아이돌봄 지원법 제19조 에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(도서관법 제2조 제4호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
4. 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
(1) 건축물대장에 따르면 쟁점건물은 1978.2.22.에 신축되었고, 별동건물과 쟁점건물 3층은 1982.1.21. 증축되었으며, 2022.5.2.부터 2022.5.3.까지 OOO재개발정비사업 시행에 따라 철거된 것으로 나타나고, 쟁점건물의 층별 면적 및 공부상 용도는 아래 <표1>과 같은 것으로 나타난다. <표1> 쟁점건물의 층별 면적 및 공부상 용도
(2) 청구인은 2001.6.28. 쟁점건물을 취득한 이후 2002.4.18. 쟁점건물의 1층 OOOm 2 에 대해 여인숙으로 사업자등록 및 숙박업 영업신고를 하고 위생점검을 받았으며 2021.11.15. 폐업한 것으로 나타난다.
(3) 쟁점건물은 2012.12.28. OOO(재개발정비구역)으로 지정ㆍ고시되었고 청구인은 조합원자격을 포기하고 현금보상을 받은 것으로 나타나는바, 이와 관련하여 OOO 재결(2021.6.30.)에 따른 보상금은 아래 <표2>와 같이 감정평가되었고, 쟁점건물의 3개 층의 이용현황은 모두 합숙사로 기재되었다. <표2> 청구인 보상금 산정 감정평가 내역 (단위: 원)
(4) 청구인과 처분청은 쟁점건물 내 1층 내부계단 출입구를 통해 모든 층이 자유롭게 출입이 가능한 구조였는지 여부와 공동화장실 옆 취사시설이 있었는지 여부 등에 관하여 이견이 있는 것으로 나타나는바, 이와 관련하여 청구인과 처분청이 제출한 사진자료는 아래와 같다. <내부계단 출입구 사진> <공동화장실 우측 사진 비교>
(5) 청구인은 OOO구청에 쟁점건물이 주택분 재산세 과세대상인 주택에 해당하는지 여부와 쟁점건물 내 내부계단 및 취사시설이 있는지 여부 등에 대해 확인을 요청하였으며 이에 따라 OOO구청은 아래와 같이 회신(세무과-12794, 2021.10.22.)한바, 쟁점건물 내 1층(여인숙)과 2～3층(합숙사) 부분이 연결되어 있지 않고, 취사실이 설치되어 있으나 다중주택에 해당하지 않으므로 주택분 재산세 과세대상이 아니라고 기재되어 있다. <OOO구청 공문 (세무과-12794, 2021.10.22.) 주요내용>
(6) 처분청은 OOO소방서장에게 쟁점건물 2～3층의 용도에 대한 질의(재산법인세과-1364, 2022.5.4.)한바, OOO소방서장은 쟁점건물의 2층과 3층 모두 여인숙에 해당하는 것으로 회신하였으며, 청구인이 2022.10.25. OOO소방서에 제출한 소방검사에 대한 사실 확인 요청과 관련하여서는 아래와 같이 답변한 것으로 나타난다.
(7) 청구인이 제출한 OOO전입세대 열람 내역(2021.10.1.)에 따르면, 해당 지번에 전입된 인원은 AAA 등 7명인 것으로 나타나고, 처분청에 따르면 쟁점건물 1층에 BBB 등 5명이 전입한 이력이 있으며, AAA, CCC, DDD은 아래와 같이 쟁점건물 내 화장실, 세면시설, 공동취사장, 샤워장 등이 있었던 것으로 확인서를 제출하였다. <청구인 제출 AAA 확인서>
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 내에 취사시설과 공동화장실 등이 구비되어 있고 전입세대가 거주하였으므로 쟁점건물은 주택에 해당하여, 1세대 1주택 비과세 적용대상이라고 주장하나, 쟁점건물이 소득세법상 주택에 해당하는지 여부는 건물의 실제 용도에 의하고, 실제 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하는바(조심 2011서618, 2012.3.22. 같은 뜻임), 청구인과 처분청이 제출한 사진 등 증빙자료상에서 쟁점건물 2〜3층의 취사시설 설치 및 1층 여인숙과 2〜3층의 분리여부가 불분명하여 2〜3층이 독립된 주거로 사용되었는지 단정하기 어려운 점, 쟁점건물 1층 여인숙에도 전입이력이 있어 2〜3층 전입세대가 장기 투숙자인지 독립된 주거생활을 하였는지 확인되지 아니한 점, OOO의 수용재결에 따른 보상금지급 내역에 의하면 쟁점건물 1층〜3층을 합숙사로 기재하고 있는 점, 청구인의 질의에 대한 OOO소방서의 소방검사에 대한 답변이나 OOO구청의 답변에서 쟁점건물을 독립된 주거생활이 가능한 주택으로 인정하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점건물은 실제 용도가 불분명한 경우에 해당한다고 볼 수 있어 건축물대장에 기재된 용도로 볼 때 소득세법상 주택으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점건물을 주택으로 보지 아니하고 1세대 1주택 비과세를 적용하지 아니하여 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.