[요지] 소득령§162①2는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일을 취득시기로 규정하고 있는바, 신규주택의 대금청산일(18.12.14.) 전인 18.11.16. 소유권이전등기가 접수된 것으로 확인되므로 처분청이 신규주택의 취득일을 등기접수일로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[요지] 소득령§162①2는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일을 취득시기로 규정하고 있는바, 신규주택의 대금청산일(18.12.14.) 전인 18.11.16. 소유권이전등기가 접수된 것으로 확인되므로 처분청이 신규주택의 취득일을 등기접수일로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[참조결정] 조심2010서3445
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인 의사에 반하여 대금청산일이 아닌 소유권이전등기일을 양도시기로 보는 것은 부당하다. (가) 신규주택 취득시 양도인의 사정으로 인하여 별도의 합의 없이 중도금 지급일에 등기접수가 이루어진 것이다. 신규주택 매매계약서에는 대금청산 전 등기를 먼저 접수한다는 민사적 특약이 없다. (나) 신규주택 매도인은 진술서를 통하여, 2018.12.14. 잔금을 치르고 아파트를 양도하였으며 등기일은 실제 잔금청산일이 아님을 확인하였다. (다) 신규주택 매도인측 공인중개사는 사실확인서를 통하여, 매도인의 요청에 의하여 계약서상의 중도금 지급일자인 2018.11.16. 등기를 완료하였으나, 실제로 잔금은 계약서상 잔금일자와 일치하는 2018.12.14. 지급되었다고 확인하였다.
(2) 소득세법상 취득시기는 원칙적으로 대금청산일이며, 국세기본법상 실질과세원칙에 따라 잔금지급일을 취득시기로 보아야 한다. (가) 소득세법 제98조는 양도와 취득시기를 원칙적으로 대금청산일로 규정하면서 “대금청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”를 예외로 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제162조는 대금을 청산한 날이 불분명한 경우에 등기접수일로 보거나, 대금청산이 불분명한 경우에 한해 대금청산 전 소유권이전등기를 한 경우 등기접수일로 규정하고 있다. (나) 신규주택 취득시 매매계약서에 잔금일이 명시되어 있는 등 잔금일에 실제로 대금청산이 이루어졌음이 다수의 증빙자료에서 명확하게 증명되고 있으므로, 국세기본법상 실질과세원칙에 근거하여 신규주택의 취득시점은 실제 대금청산일인 잔금일로 보아 종전주택 양도소득세를 산정하는 것이 합리적이다. (다) 대법원은 매매대금 대부분이 지급되어 사회통상 거의 지급되었다고 볼만한 사정이 있는 경우에 대금의 청산에 해당한고 판시하였다(대법원 2009.5.28. 선고 2009두4562 판결). 신규주택 취득가액인 OOO원 중 약 80%에 해당하는 금액인 OOO원이 계약서상 잔금일인 2018.12.14. 지급된 것으로 통장내역을 통하여 명확히 확인되는바, 이는 매매대금 대부분이 지급되어 대금의 청산에 해당하므로 해당 잔금일을 소득세법상 원칙적인 취득시기인 대금청산일로 보아 신규주택의 취득시기로 인정하는 것이 실질과세원칙 관점에서도 타당하다.
(3) 투기목적 없이 하루 경과하여 대금청산한 사안에 대하여 과세가 부당하다고 결정한 조세심판원 선결정례를 고려하여야 한다. (가) 조세심판원은 매수인 사정으로 인하여 당초 잔금지급약정일보다 하루를 늦추어 잔금을 수령하게 됨에 따라 결과적으로 양도일 현재 3주택 이상 보유자가 된 것에 대하여 양도소득세 중과세율(60%)을 적용하여 과세한 처분은 부당하다고 결정하였다(조심 2010서3445, 2010.12.29.). (나) 이 건의 경우도 신규주택 양도인은 중도금 지급일에 등기접수를 한 사실에 대하여 양수인에게 어떤 협의나 고지가 없었던 점, 등기가 이루어진 사실을 전혀 알지 못했음에도 잔금청산이 아닌 등기접수일 기준 3일 경과로 과세하는 것은 매우 비합리적인 점, 주택재개발로 인하여 종전주택을 처분할 수밖에 없는 부득이한 사정이 발생하여 종전주택을 양도하고 동일한 행정구역 내에 실제 거주를 목적으로 신규주택을 취득하였으므로 투기목적이 없었던 점 등을 종합하여 볼 때, 신규주택의 취득시기를 잔금일로 보아 종전주택의 처분기한인 3년을 경과하지 않도록 하여 1세대 1주택 비과세특례의 규정을 적용하는 것이 납세자 권익보호의 관점에 부합한다.
(4) 취득시기는 원칙적으로 대금청산일이라는 관행을 신뢰한 이익을 보호할 필요가 있다. 만약 신규주택 등기접수일을 사전에 알았다면 종전주택 대금청산일을 3일 경과한 2021.11.19.로 정하지 않았을 것이다. 대금청산일이 양도와 취득시기 판단의 기준이고 이는 관행적인 사실이므로 이를 신뢰한 이익을 보호할 필요가 있다.
(5) 보상가액이 증액되는 토지수용재결절차를 포기하면서까지 비과세 특례기한 준수를 위해 종전주택 잔금을 수령한 점을 고려해야 한다. (가) 평생 공직자로 검소하게 생활하고 국민으로서 성실하게 납세의무를 이행하면서 종전주택에 삶의 터전을 꾸려 왔으나, 재개발사업이라는 청천벽력 같은 사실에 고령의 나이를 감안하여 다시 입주하기가 어려울 것으로 예상되어 신규주택을 구입하고 종전주택을 매도하여 청산금을 수령하기로 하였다. (나) 통상 보상금을 수령할 때 토지수용위원회의 재결절차를 거치게 되면 보상가액이 증가된다는 사실을 알고서도 3년이라는 양도세 비과세특례 처분기한을 준수하기 위하여 토지수용위원회 재결절차를 통한 보상금 증가의 기회를 포기하고 공공용지 협의취득 절차를 밟아 종전주택을 처분하였다. (다) 처분청 의견대로 신규주택의 등기접수일 기준으로 산정한다면, 조세법령 및 원칙을 지키고자 평생 삶의 터전으로 살아온 종전주택의 가치를 제대로 보상받지 못한 억울함이 발생한다.
3. 심리 및 판단
(1) 종전주택의 등기사항전부증명서(토지·건물)에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다. ＜표2＞ 종전주택 건물분 등기사항전부증명서 일부 발췌 ◯◯◯ ＜표3＞ 종전주택 토지분 등기사항전부증명서 일부 발췌 ◯◯◯ 종전주택의 등기접수일은 2021.11.23.이나, 청구인은 2021.11.19. 종전주택을 OOO원에 양도한다는 내용으로 OOO과 협의조서, 현금청산합의서, 협의계약서를 작성하고, 같은 날 위 매매대금을 수령하였다.
(2) 신규주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 아래 ＜표4＞와 같은 내용이 확인된다. ＜표4＞ 신규주택 등기사항전부증명서 일부발췌 ◯◯◯
(3) 청구인의 배우자 aaa(매수인)가 2018.10.12. 체결한 신규주택 취득 매매계약서는 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 신규주택 취득 매매계약서 ◯◯◯ 매매대금은 총 OOO원으로, 계약금 OOO원은 계약시 지급, 중도금 OOO원은 2018.11.16. 지급, 잔금 OOO원은 2018.12.14. 지급하는 것으로 각 기재되어 있다.
(4) 청구인은 신규주택의 취득시기가 잔금청산일임을 입증하는 취지로 다음과 같은 자료를 제출하였다. (가) 잔금지급을 위한 자금들이 잔금일 인접시기에 집중적으로 인출되었다면서, 아래 ＜표6＞과 같은 잔금지급을 위한 자금 출처 내역을 제출하였다. ＜표6＞ 잔금지급을 위한 자금 출처 내역 ◯◯◯ (나) 청구인은 실제 대금청산은 매수인이 요청에 의해 잔금일 당시 OOO원이 하향조정되어 잔금 OOO원(전체 대금 OOO원)이 지급되었으나, 등기부등본은 이와 다르게 OOO원으로 등기되었으므로 이 등기는 실제거래를 반영하지 못한다고 주장하였다. 이를 입증하는 취지로 2018.12.14. 청구인의 배우자 aaa(양수인) 및 양도인이 작성한 OOO원 감액 영수증(잔금 OOO)을 제출하였다. (다) 청구인은 신규주택 양도인의 진술확인서 및 당시 계약을 담당하였던 공인중개사 bbb의 사실확인서를 제출하였다. 이들 확인서에는 ‘2018.12.14. 잔금을 치르고 신규주택을 양도하였으며, 등기일은 실제 잔금청산일이 아니다’는 내용이 기재되어 있다. 청구인측은 종전주택 거래를 담당한 법무사의 소극적인 태도와 고령의 청구인이 현재 요양실버타운에 거주하여 사실상 중도금 지급일에 등기접수가 된 사정에 대해 구체적인 확인이 불가능한 상황이라는 의견이다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제98조는 취득시기를 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일을 취득시기로 규정하고 있는바, 신규주택의 대금청산일(2018.12.14.) 전인 2018.11.16. 소유권이전등기가 접수된 것으로 확인되므로 처분청이 신규주택의 취득일을 등기접수일로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것) 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
7. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
(3) 조세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18634호로 개정되기 전의 것) 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2021년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되, 공공주택 특별법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
2. 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
(4) 국세기본법(2022.12.31. 법률 제19189호로 개정되기 전의 것) 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.
③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.
⑤ 세법 외의 법률 중 국세의 부과ㆍ징수ㆍ감면 또는 그 절차에 관하여 규정하고 있는 조항은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때에는 세법으로 본다.