[요지] 비교아파트의 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 한 처분은 정당함
[요지] 비교아파트의 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 한 처분은 정당함
[참조결정] 조심2021서3148
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 상증법 제60조에 따르면 상속재산의 평가는 평가기준일 현재의 시가에 따르도록 되어 있는데, 평가기준일의 시가를 파악하기 어려움에 따라 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가격(이하 “매매사례가액”이라고 한다)이 있는 경우 이를 시가로 인정하도록 되어 있고, 같은 조 제4항에서는 상속인이 과세표준을 신고한 때에는 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 상속재산과 동일하지는 않지만 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있는 경우 이를 시가로 인정하고 있으며, 위와 같은 방법으로도 상속재산 또는 유사한 다른 재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증법 제60조 제3항에 따라 기준시가 등 보충적 평가액을 시가로 보도록 되어 있다. 이와 같이 상속재산의 평가는 ① 해당 재산의 시가, ② 해당 재산의 매매사례가액, ③ 유사한 다른 재산의 매매사례가액, ④ 해당 재산의 보충적 평가액의 순서를 따르도록 되어 있어, 처분청은 이를 근거로 결정하여야 한다.
(2) 그런데 이 건 처분청은 평가기간 내에 해당 재산(쟁점주택)의 매매사례가액을 찾을 수 없자, 평가기준일 전 2년 이내(이하 “쟁점평가기간”이라 한다)의 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 간주하였는데, 청구인은 상속세 과세표준을 신고하였으므로 쟁점평가기간의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다. (가) 상증법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 따르면 쟁점평가기간 동안 유사한 다른 재산의 매매가액 등이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있으나, 상속인이 상속세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 매매사례가액만 시가로 볼 수 있도록 되어 있다(제4항 괄호).
○ 상증법 시행령 제49조 ① 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (나) 따라서 청구인의 경우 상속세 과세표준을 신고하였으므로 상증법 시행령 제49조 제4항 본문의 괄호가 적용되어야 하고, 이에 따라 평가기준일 전 6개월인 2021.5.21.부터 과세표준 신고일인 2022.5.31.까지 발생한 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는데, 해당기간 동안 매매사례가액은 없었다(처분청이 제시한 비교주택의 매매일은 2021.4.23.임).
(3) 상증법 시행령 제49조 제4항의 괄호는 쟁점평가기간 동안 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있는 경우 이를 시가로 볼 수 있으나, 재산권의 부당한 침해를 최소화하기 위해 납세자가 과세표준을 신고한 경우 평가기간 이내의 매매사례가액만 시가로 볼 수 있도록 명확히 규정한 것으로, 처분청과 같이 상속세 과세표준을 신고하였음에도 쟁점평가기간을 적용한다면 위 규정이 형해화(形骸化)되어 버리는 결과가 발생한다.
(4) 이와 같이 쟁점주택은 평가기준일 이내에 해당 재산 및 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 없었으므로 ‘시가를 산정하기 어려운 경우’에 해당하는바, 보충적 평가방법에 따라 공동주택가격으로 상속재산을 평가하여야 한다.
- 나. 처분청 의견
(1) 상증법 제60조 제1항에 따르면 상속재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따르도록 되어 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서규정에서 쟁점평가기간(평가기준일 전 2년 이내) 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 법정 결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매사례가액을 시가로 볼 수 있다고 되어 있는바, 비교주택은 쟁점주택과 같은 단지에 위치한 같은 면적의 주택으로 비교주택의 매매일(2021.4.23.)과 쟁점주택의 평가기준일(2021.11.21.)은 불과 7개월 밖에 차이가 나지 않고 그 사이 가격변동의 특별한 사정이 없었으므로, 평가심의위원회의 결정에 따라 비교주택의 매매사례가액을 시가로 결정한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 상속세 과세표준을 신고하였으므로 평가기간을 벗어난 매매사례가액은 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 상증법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 따르면 해당재산 또는 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 해당재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액으로 평가하도록 규정하고 있는바, 청구인의 주장은 위 규정을 잘못 해석한 것이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 청구인은 상속세 과세표준을 신고하였으므로 상증법 시행령 제49조 제4항 괄호에 따라 평가기준일 전 6개월을 벗어난 기간의 매매사례가액은 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령 등: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 청구인과 처분청은 평가기준일과 비교주택의 매매일 사이에 가격변동에 특별한 사정이 있었는지 여부에 대해서는 다툼이 없다. (나) 쟁점주택과 비교주택의 면적, 층, 공동주택가격 등은 아래 ＜표1＞과 같으며 면적과 공동주택가격은 같다. ＜표1＞ 쟁점주택과 비교주택 (단위: ㎡, 백만원, %) 구분 계약(상속)일 동, 층 면적 공동주택가격 2020.4.29. 2021.4.29. 쟁점주택(A) 2021.11.21. 710동, 1층 66.6 OOO OOO 비교주택(B) 2021.4.23. 711동, 3층 66.6 OOO OOO 차이비율 (A/B) 100.0 100.0 100.0 (다) 서울지방국세청 평가심의위원회는 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 인정할 수 있다며 2023.3.28. 아래와 같은 심의결과를 통지하였다.
4. 심의결과 양천세무서에서 심의의뢰한 비교대상 거래는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2021.4.23.을 매매계약일로 하여 OOO원에 매매된 거래로서 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 상속일 현재 시가로 보는 것이 타당함 (라) 상증법 시행령 제49조 제4항은 상속세·증여세 부과대상 재산과 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 매매사례가액이 있는 경우에는 이들 가격을 재산평가의 기준이 되는 시가로 의제하기 위해 2003.12.30. 신설되었다가, 상속 및 증여재산 평가시 유사한 재산의 매매사례가액은 해당 재산의 매매사례가액이 없는 경우에만 보충적으로 적용하도록 2010.12.30. 개정되었다. ＜2011년 개정세법 해설＞
7. 유사매매사례가액 및 감정가액 적용방법 개선
- 가. 개정취지 ◦ 상속 및 증여재산 평가시 유사한 재산의 매매사례가액은 해당 재산의 매매 등의 사례가액이 없는 경우에만 보충적으로 적용하도록 함으로써 납세자의 예측가능성 제고 종 전 개 정
□ 상증법상 재산평가 방법 ◦원칙: 평가기준일 현재 시가 평가기준일 전후 6개월(증여 3개월) 이내 기간 중 매매･감정･수용･경매 또는 공매가 있는 경우 그 가액 ◦당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등도 시가로 인정 -유사매매사례가액은 평가기준일 “전후” 6개월(증여 3개월)이내의 가액으로 규정 ◦ 세무서장이 다른 감정기관에 감정 의뢰하는 사유 -감정가액이 보충적평가액의 80%에 미달하는 경우 ◦(좌 동) ◦유사매매사례가액을 시가평가의 보충적 방법으로만 사용 - 1순위: 당해 재산의 매매가액 등 매매･수용･경매･공매가격 - 2순위: 유사매매 등 사례가액다만, 평가기준일 “전” 6개월(증여 3개월)부터 상속･증여세 신고일까지 가액만 인정 ◦세무서장이 다른 감정기관에 감정 의뢰하는 사유 -감정가액이 기준금액에 미달 보충적평가액과유사재산매매등 사례가액의 90% 중 적은 금액 (마) 처분청은 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의결과에 따라 아래 ＜표2＞와 같이 청구인들에게 2021.11.21. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다. ＜표2＞ 상속세 결정·고지 내역 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 상속세 과세표준을 신고하였으므로 상증법 시행령 제49조 제4항 괄호에 따라 평가기준일 전 6개월을 벗어난 기간의 매매사례가액은 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 상증법 시행령 제49조 제4항은 당해 재산의 시가 등이 없는 경우 적용되는 조항으로서 제4항에서 “제1항을 적용할 때”라고 규정하고 있으므로 제4항은 제1항의 본문 외에 단서까지 포함하여 적용된다고 보는 것이 타당하고, 이에 따라 유사한 다른 재산의 평가기간 내 매매사례가액이 없는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거친 매매사례가액 등을 시가로 적용할 수 있다고 보는 것이 타당한 점(조심 2021서3148, 2022.9.22. 참조), 상증법 시행령 제49조 제4항의 괄호는 납세자의 예측가능성을 제고하기 위해 과세표준을 신고한 경우, 제49조 제1항 본문을 준용하는 평가기간을 평가기준일 전후 6개월에서 평가기준일 전 6개월부터 상속ㆍ증여세 신고일까지로 하도록 2010.12.30. 개정된 것으로, 과세표준을 신고하였다고 하여 제49조 제1항 단서 규정까지 적용되지 않는다고 보기 어려운 점, 처분청은 서울지방국세청 재산평가심의위원회의 심의 결과에 따라 비교주택 매매가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있다고 결론내린 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어렵고, 처분청이 비교주택의 매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법(2022.1.1. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22579호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(5) 평가심의위원회 운영 규정(국세청 훈령 제2545호, 2022.12.22. 개정된 것) 제34조【재산의 가액에 대한 시가인정 심의 대상】① 지방청평가심의위원회는 영 제49조 제1항 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세자, 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 "세무서장 등"이라 한다)의 재산의 가액에 대한 시가인정 심의에 응할 수 있다.
1. 영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외)과 평가기간이 경과한 후부터 영 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다) 또는 공매(이하 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경우
2. 영 제49조 제4항에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외) 중에 유사매매사례가액이 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 유사매매사례가액을 시가에 포함할 경우