청구인이 조모로부터 증여받은 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가기간 내 유사매매사례가액으로서 전용면적·기준시가가 동일한 것으로서 평가기준일과 매매계약일이 가장 가까운 것을 적용하여 증여세를 부과한 처분의 당부

[참조결정] 조심2019서4282

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2022.9.6. 청구인의 조모 AAA으로부터 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 기준시가(OOO원)를 증여재산가액으로 하여 2022.9.27. 2022.9.6. 증여분 증여세 OOO원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 2022.4.27. 매매계약이 이루어진 OOO(이하 “비교아파트”라 한다)의 매매사례가액 OOO원(이하 “쟁점유사매매사례가액”이라 한다)을 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 쟁점아파트의 시가로 보아 2023.7.5. 청구인에게 2022.9.6. 증여분 증여세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.8.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 2022.9.6. 조모 AAA으로부터 생활 능력이 없는 부친 BBB을 건너뛰고 OOO에 위치한 국민주택 규모인 쟁점아파트를 증여받았다. 상증법 시행령 제49조 제1항에 의한 매매사례가액(2022.11.12. 거래분 12층) OOO원이 있고, 상증법 제31조 제1항 제2호에서 정한 특수관계인이 시가의 100분의 30이상 차이가 날 경우에만 저가양수로 인한 증여로 보는 규정을 준용하여 쟁점아파트의 증여는 그 매매사례가액인 OOO원의 82% 정도로 산정한 금액(OOO원)을 증여재산가액으로 하여 증여세 OOO원을 자진신고․납부하였다. 처분청은 매매사례가액 중 가장 높은 거래가격인 OOO원을 적용하여 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 것은 세금을 추징하기 위한 강제적인 행정이고, 더욱이 처분청이 적용한 매매사례가액 관련한 거래시기도 이 건 증여시기와는 차이가 많이 나게 되는 등 불합리하므로 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 이 건 증여의 경우 쟁점아파트에 대한 상증법 제60조 제2항에 따른 적법한 시가(같은 법 시행령 제49조 제4항에 따른 유사매매사례가액)가 존재하므로 시가가 우선하여 적용되는 것이고, 상증법 제60조 제3항에 따른 기준시가로 평가할 수 없다. 상증법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 충족하는 쟁점아파트의 유사재산의 거래 사례는 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점아파트 유사매매사례가액 ㅇㅇㅇ 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서는 시행령 제49조 제4항에 따른 유사재산의 요건을 “평가대상주택과 동일한 단지 내에 위치하고, 평가대상주택과의 면적 및 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내로 규정하고 있고, 다만 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택”으로 정하고 있으므로, 이에 해당하는 것은 ①, ②, ③이다. 또한, 같은 법 시행령 제49조 제4항에서는 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다”라고 정하고 있으므로, 증여세 신고일인 2022.9.27. 이후에 매매계약이 이루어진 사례가액(①)은 제외되어야 한다. 또한, 같은 법 시행령 제49조 제2항에서는 “시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일에 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다”라고 정하고 있고, 이는 유사매매사례가액의 경우에도 적용되는 규정이므로(OOO 판결, OOO), 이에 해당하는 적법한 시가는 매매계약일이 평가기준일과 가장 가까운 쟁점유사매매사례가액(②)이다. 쟁점유사매매사례가액은 상증법 시행령 제49조 제2항 및 제4항과 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 적법한 유일한 매매사례가액이므로 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1)상속세 및 증여세법 제31조【증여재산가액 계산의 일반원칙】① 증여재산의 가액(이하 “증여재산가액”이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.

1. 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우: 증여재산의 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제35조 및 제42조에서 같다) 상당액

2. 재산 또는 이익을 현저히 낮은 대가를 주고 이전받거나 현저히 높은 대가를 받고 이전한 경우: 시가와 대가의 차액. 다만, 시가와 대가의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 30 이상인 경우로 한정한다. 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 제76조【결정ㆍ경정】① 세무서장 등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(중략)

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트와 비교대상아파트가 같은 아파트 단지에 속해 있고, 그 면적 및 기준시가가 동일한 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제출한 증빙 등과 처분청이 제시한 심리자료는 아래와 같다. (가) 청구인의 증여세 신고내역 및 처분청의 결정내역은 아래의 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 증여세 신고 및 결정내역 ㅇㅇㅇ (나) 국세청 전산자료에서 조회되는 쟁점아파트와 비교아파트의 위치, 면적, 공동주택가격 등 사항은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점아파트 및 비교아파트의 정보 ㅇㅇㅇ

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로서 증여재산가액으로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 상증법 시행령 제49조 제2항에 따르면 증여재산의 시가를 산정함에 있어 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내에 해당 여부는 매매계약일 등을 기준으로 판단하고, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간(평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지) 이내의 신고일까지의 가액을 말한다고 규정하고 있고, 앞의 ＜표1＞에서 ①주택은 신고일(2022.9.27.) 이후 매매계약이 이루어진 주택이고, ②주택이 ③주택보다 평가기준일(2022.9.6.)에 가까운 주택이며, 상증법 시행규칙 제15조 제3항은 평가대상주택과 유사한 주택의 요건으로 평가대상 주택과 동일한 단지에 있어야 하고, 전용면적 및 공동주택가격의 차이가 ±5% 이내이어야 하며 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 규정하고 있으므로 ＜표1＞의 ④․⑤ 주택은 이에 해당하지 않는 점 등에 비추어 쟁점유사매매사례가액(비교아파트)을 쟁점아파트의 시가로서 증여재산가액에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.