쟁점아파트의 증여재산가액을 쟁점매매사례의 쟁점매매사례가액으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부

[주 문] OO세무서장이 2023.8.1. 청구인에게 한 2020.7.1. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2020.7.1. 서울특별시 중구 OOO(OOO아파트, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 모친 A으로부터 증여받고, 그 증여재산가액을 증여일의 공동주택가격인 OOO원으로 평가하여 2020.7.1. 증여분 증여세로 OOO0원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 평가기준일 전 2년 이내인 2018.9.12.을 매매계약일로 하여 매매된 같은 단지 아파트 OOO(이하 “쟁점매매사례”라 한다)의 매매가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 대하여 재산평가심의위원회에 시가인정 심의를 의뢰하였고, 서울지방국세청 평가심의위원회는 2022.9.27. 매매계약일부터 증여일까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정된다 하여 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 쟁점매매사례의 쟁점매매사례가액을 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였다.
• 다. 이에 따라 처분청은 쟁점매매사례가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 하여, 2022.12.6. 청구인에게 2020.7.1. 증여분 증여세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2023.3.3. 이의신청을 거쳐 2023.8.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 증여재산의 평가는 상증세법 제60조 제1항 본문에서 ‘상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다’라고 하여 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의를 선언하였고, 제2항은 ‘제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하여 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하였다. 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문에서 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월의 평가기간 이내 기간 중 있었던 매매등의 가액을, 단서에서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가기간 경과 후부터 법정결정기한까지의 기간 중 매매등의 가액으로서 시간의 경과, 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하여 평가심의위원회를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함할 수 있다고 규정되어 있으나, 쟁점아파트의 증여일과 쟁점매매사례의 매매계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매사례의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 평가액으로 보는 것은 불합리하다.

(2) 쟁점아파트 및 쟁점매매사례의 경우 증여 시점인 2018년과 매매계약일 시점 2020년의 공동주택가격의 경우 쟁점아파트는 24.16%, 쟁점매매사례는 28.51%가 상승한 상황에서 2018년의 쟁점매매사례와 2020년의 쟁점아파트를 유사한 다른 재산으로 볼 수 없다. 쟁점아파트의 주위 환경이 OOO 다양한 재개발·재건축이 진행 및 예정되어 있는 지역으로 아파트 매매가격이 계속적으로 상승하는 추세에 맞추어 쟁점아파트의 매매가격도 2018년 8월 대비 2020년 7월까지 꾸준히 상승하였고, 공동주택가격, 개별공시지가, KB 매매 평균 시세, KOSIS 및 한국부동산원의 아파트 실거래가격지수 등을 통해 확인되므로 쟁점아파트의 증여일과 쟁점매매사례의 매매계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보아야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점아파트의 시세 및 실거래가 변동추이, 부동산 대책의 발표 등의 사실만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 인정하기 어려우며, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는 것은 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가를 도모하기 위한 것임을 고려할 때, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따른 매매 등의 가액을 시가로 보는 것이 시가평가의 원칙에 부합하다.

(2) 2005년에 준공된 OOO 아파트는OOO세대(최고 OOO층)로서, 쟁점아파트는 OOO이고, 쟁점매매사례는 OOO이며 면적·위치·용도·기준시가는 OOO과 같은데, 쟁점아파트의 평가기준일(’20.7.1. 증여)과 쟁점매매사례의 매매계약일(’18.9.12.)이 2년 이내에 있고, 면적·위치·용도·기준시가가 동일하거나 유사하다. 쟁점아파트는 꼭대기 층 바로 아래층인 18층으로 같은 동의 기준시가가 제일 높은 층수(11〜17층)를 제외하고 9층 및 10층과 기준시가가 동일하며, 쟁점매매사례도 마찬가지로 선호도가 제일 높은 층수(11〜16층)를 제외하고 꼭대기 층 바로 아래층인 17층과 같은 동 9층 및 10층의 기준시가가 동일한 것으로 확인된다. 이처럼 쟁점아파트와 쟁점매매사례가 동일한 공동주택단지 내에 있고, 면적이 동일하며, 공동주택가격도 동일한 점, 재산평가심의위원회에서 쟁점매매사례의 매매가액을 쟁점아파트의 증여시의 시가로 볼 수 있다고 의결한 점에 비추어, 쟁점매매사례의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 증여재산가액을 쟁점매매사례의 쟁점매매사례가액으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2020.7.1. 서울특별시 중구 OOO 소재 쟁점아파트를 A으로부터 증여로 취득하였음이 부동산 등기사항전부증명서에 의해 확인되고, 쟁점아파트의 등기사항전부증명서 내용 중 일부는 OOO와 같다 (나) 청구인은 2020.7.14. 증여재산가액을 OOO원으로, 채무액과 증여재산공제를 차감한 OOO원을 과세표준으로 신고하였는데, 그 상세내역은 OOO와 같다. (다) 국세청 전산자료(부동산실거래가 신고자료)에서 평가기준일 전 2년부터 법정결정기한까지의 쟁점아파트 단지 소재 아파트의 실거래가액은 OOO과 같다. (라) 처분청은 OOO와 같이 쟁점매매사례의 매매가액을 증여재산가액으로 하고, 증여재산가액인OOO에서 채무부담액 OOO원을 차감한 증여세 과세가액을 OOO원으로 하여 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

(2) 청구인이 제시한 주요 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2020.7.1. 모친 A으로부터 쟁점아파트를 증여받은 ‘증여증서’를 제출하였다. (나) 쟁점아파트는 주위에 다양한 재개발·재건축이 진행 및 예정이 되어있는 지역으로 그 위치를 확인해 보면 OOO와 같다. (다) 청구인은 쟁점아파트 증여일과 쟁점매매사례 매매계약일과의 사이인 1년 11개월 동안 시간의 경과, 주위환경의 변화 등으로 가격변동에 특별한 사정이 있었다는 근거를 OOO과 같이 제출하였다. < 서울 권역별 아파트 실거래가격지수 변동 추이 > * 쟁점아파트: 도심권 소재

(3) 처분청은 2022. 9월 OO지방국세청 재산평가심의위원회에 시가인정 심의를 의뢰하였는바, 관련 자료는 다음과 같다. (가) 당해 의뢰서상의 ‘조사자 의견’ 부분은 아래와 같다.

• 쟁점매매사례 의 매매계약일은 ’18.9.12.로 평가대상재산의 평가기준일 전 2년 이내에 이루어진 비 특수관계자 간의 정상적이 거래로 확인되나,

• 재산의 유사성과 관련하여 평가기준일(’20.7.1.)부터 쟁점매매사례의 매매계약일 (’18.9.12.)까지의 기간 중에 부동산에 대한 주위환경의 변화가 있는지 여부와 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 인정 여부 검토요청을 위해 소명자료를 첨부하여 위원회에 시가인정 심의를 의뢰하고자 함 ➡ 쟁점아파트와 쟁점매매사례는 면적·위치·용도 및 기준시가가 동일하거나 유사 하므로 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따라 평가심의위원회에 시가 인정 자문을 의뢰하고자 함 (나) 시가인정 심의의뢰서상 쟁점아파트의 시가확인 관련 내용은 아래와 같다.

1. 쟁점아파트와 쟁점매매사례의 면적·위치·용도·기준시가 등이 아래 <표8>과 같이 동일하거나 유사하다. <표8> 쟁점아파트와 쟁점매매사례의 면적·위치·용도·기준시가 등 (단위: 백만원) 구 분 소 재 지 기준시가 면 적 용 도 방 향 층

동일 동일 동일 동일 유사 높음 쟁점아파트 OOO OOO 145.1㎡ 공동주택 남동향 18 쟁점매매사례 OOO OOO 145.1㎡ 공동주택 남향 9

2. 쟁점아파트와 쟁점매매사례의 기준시가 변동사항은 아래 <표9>과 같다. <표9> 쟁점아파트와 쟁점매매사례의 기준시가 변동사항 (단위: 백만원) 연 도 쟁점아파트 기준시가 쟁점매매사례 기준시가 차이 비율 고시일 2020년 OOO OOO 100% 2020.4

29. 2019년 OOO OOO 100% 2019.4

30. 2018년 OOO OOO 104% 2018.4

30. (다) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2022.9.27. 쟁점아파트의 심의결과를 통지하였는데, 결정서의 내용 중 심의결과 부분은 아래와 같다. 심 의 결 과 처분청이 심의 의뢰한 쟁점매매사례는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2018.9.12.을 매매계약일로 하여 OOO원에 매매된 거래로, 매매계약일부터 증여일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상증세 법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당함

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점매매사례의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었고, 평가위원회의 심의를 거쳤으므로 쟁점매매사례의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다는 의견이나, 증여재산의 평가방법을 규정한 상증세법 제60조 제l항에서 증여일 현재의 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 할 것(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조)인데, 쟁점아파트의 평가기준일인 증여일과 쟁점매매사례의 매매계약일은 약 21개월을 초과(2018.9.12.부터 2020.7.1.까지)하여 큰 차이가 있는 점, 해당 기간 동안 쟁점아파트와 쟁점매매사례에 대하여 공시된 공동주택가격은 매년 10% 이상이 상승한 반면, 공동주택가격 현실화율은 그에 미치지 못하는 것으로 보이는 점, 서울특별시의 공동주택 실거래가 지수는 2018.9. 이후 쟁점아파트 증여월까지 지속적으로 높은 수준으로 상승하였고, 부동산뱅크 및 KB 부동산 시세 상승률 또한 높은 수준으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점매매사례의 매매계약일로부터 쟁점아파트의 증여일까지 쟁점아파트의 시세는 상당한 수준으로 상승하였다고 봄이 타당하고, 유사매매사례가액의 적용이 가능한지 여부와 시세 상승 또는 하락으로 인한 납세자의 유‧불리는 무관한 것이므로 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.